Как оформить договор аренды квартиры в 2018 году

0

Как оформить договор аренды квартиры в 2018 году подробно указано в Гражданском Кодексе России. В частности все зависит от того, кто именно выступает участником сделки – физические либо юридические лица.

Согласно российскому законодательству, граждане, у которых есть в праве собственности какая-нибудь недвижимость, имеют право сдавать его в аренду.

Правила составления и заключения соглашения напрямую зависит от того, какие именно лица участвую в сделки – физические или юридические.

Основные моменты

Договор на сдачу квартиры в аренду несет под собой многочисленные нюансы, о которых нужно знать для минимизации рисков признания его недействительным со всеми вытекающими юридическими последствиями.

Именно по этой причине изначально рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Определения

Арендное соглашение – это не документ, который заверен подписями сторон, несмотря на то, что с первого взгляда это может показаться именно так.

Соглашение сдачи квартиры в аренду – это документально и одновременно юридическое подтверждение правовых отношений с квартиросъемщиками.

Его рекомендуют заключать с той целью, чтобы в будущем минимизировать риски возникновения различного недоразумения между участниками сделки.

Важно помнить — сдача жилой недвижимости сроком до 5 лет регулируется российским законодательством. Ключевые положения указаны в 35 главе Гражданского Кодекса России.

Одновременно с этим, официального бланка договора законодательство не предусмотрено. Более того не отображено и обязательства по регистрации в нотариальном органе.

Из-за отсутствия конкретных рамок с целью заключения соглашения, нужно ссылаться на базовые критерии иных видов соглашений.

Иными словами, текст договора должен подробно описывать предмет сделки, стороны, а также права и обязанности.

Какие бывают виды

В зависимости от того, на какой именно период подписывается соглашение, выделяется несколько разновидностей, а именно:

  • краткосрочное;
  • долгосрочное.

Краткосрочное соглашение на сдачу квартиры в аренду подписывается на период до 1 года, долгосрочный – не больше чем на 5 лет.

Если же соглашением не оговорен срок сдачи в аренду, то он считается таковым, который подписан на максимальный период – 5 лет.

В случае обоюдного согласия участников сделки, в условия соглашения могут вноситься различные поправки и дополнения.

Долгосрочная

Как отмечалось ранее, под долгосрочной арендой подразумевается подписание соглашение сроком от 1 года.

Одновременно с этим нужно обращать внимание на обязательство регистрации такого соглашения в уполномоченном органе. Это четко предусмотрено российским законодательством.

Посуточно

По причине того, что краткосрочная аренда несет под собой возможность оформления договора на срок не больше 11 месяцев, то владельцы недвижимости имеют законное право сдавать ее даже на несколько часов или дней.

Необходимо обращать внимание на то, что данная разновидность предоставления услуг относится к той, которая подлежит налогообложению. Правила уплаты налогов напрямую зависит от статуса наймодателя.

Налоговый орган предусматривает несколько вариантов, а именно:

Если же сдача квартиры в найм поставлена на поток и относится к категории полноценного предпринимательского дела, то целесообразно оформить статус ИП с объектом налогообложения “доходы”. В такой ситуации размер налога составит всего лишь 6%.

Причем дополнительно нужно будет уплачивать установленные обязательные страховые взносы, которые составляют порядка 28 тысяч рублей в целом.

В случае предоставления услуг по патенту, размер налогообложения включает в себя цену самого патента и 50% объема страховых взносов.

Законодательная база

Аренда недвижимости, в частности квартиры, находится в юрисдикции Гражданского и Налогового Кодексов России.

В частности необходимо обращать внимание на 35 главу ГК РФ, в которой описываются все ключевые нюансы.

О терминологии соглашения найма объектов жилой недвижимости подробно указано в статье 671 Гражданского Кодекса России.

Важно помнить — именно наймом принято считать факт передачи жилой недвижимости во временное пользование физических лиц.

Относительно правил определения платы за недвижимость указано в статье 672 ГК РФ. В ней указано, что стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать размер и правила оплаты.

В статье 683 ГК РФ указано о периодах подписания соглашения. В частности в ней указано, что в случае не отображения периода действия договора, он считается таковым, который пописан сроком на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры

Простой договор аренды квартиры не влечет за собой сложности в формировании. Одновременно с этим, необходимо обращать внимание на многочисленные нюансы, которые могут возникать в подписания договора аренды жилого помещения.

Благодаря этому можно исключить вероятность допущения факта признания документа недействительным.

Структура соглашения

Согласно правилам российского законодательства, структура соглашения в обязательном порядке должна включать в себя такие основные разделы:

  • преамбула. Иными словами шапка, в которой нужно обязательно указывать наименование документа. К примеру “Договор аренды жилья между физическими/юридическими лицами”. Дополнительно отображаются полные сведения о сторонах сделки;
  • предмет соглашения. В частности подробно описываются параметры объекта недвижимости: кадастровая информация, площадь, информация относительно прав собственности и так далее;
  • размер арендной платы;
  • права и обязанности каждой участника сделки;
  • ответственность сторон — наймодателя и нанимателя;
  • период действия соглашения;
  • подробные реквизиты и персональные подписи сторон.

Рассмотренная структура считается приблизительной. Для минимизации рисков возникновения различного рода недопонимания рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Как правильно заполнить бланк (образец)

В том случае, если стороны сделки приняли решение самостоятельно сформировать арендное соглашения, в обязательном порядке они должны указать в нем:

  • адрес месторасположения объекта недвижимости;
  • период сдачи недвижимости и возврата;
  • установленную сумму арендной платы, в том числе необходимость уплаты коммунальных услуг, телефонной связи и так далее;
  • подробные сведения о сторонах сделки;
  • возможные штрафные санкции, которые могут применяться в случае неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон;
  • подробное описание имеющегося имущества в квартиры – если с квартирой сдается и мебель.

Шаблон арендного соглашения на сдачу квартиры размещен на официальном портале готовых бланков.

Для экономии личного времени, рекомендуется скачать стандартную форму:

  1. Образец договора на сдачу квартиры в аренду на долгосрочный период можно скачать здесь.
  2. Образец краткосрочного соглашения можно скачать по ссылке здесь.

Между физическими лицами

В данной ситуации необходимо уметь различать несколько терминов — найм и аренда. Между физическими лицами необходимо заключать исключительно соглашение о найме, в то время как с юридическими лицами – арендный договор.

Если говорить об особенностях содержания документа, то их нет. Форма соглашения стандартная.

Единственная разница заключается в том, что физические лица должны указывать:

  • адрес своей регистрации/прописки;
  • паспортные сведения;
  • контактные номера телефонов.

Для минимизации рисков занесения в документ недостоверных сведений, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Если говорить о юридических лицах, то им нужно указывать:

  • подробные сведения о компании — где зарегистрирована, полное наименование;
  • сведения о постановке на налоговый учет;
  • сведения об уполномоченном лице, которое вправе подписывать такие виды соглашений.

Полномочия представителя юридического лица могут быть подтверждены путем формирования нотариальной доверенности.

Важно помнить — если Уставом организации предусмотрены полномочия должностных лиц на подписание таких договоров, то нет необходимости в формировании нотариальной доверенности.

С мебелью и бытовой техникой

В случае сдачи в аренду квартиры с мебелью, предмета интерьера, а также дорогостоящей бытовой техникой, то нужно помнить о некоторых нюансах.

В частности обязательно необходимо отображать в тексте документа:

  • год выпуска каждой дорогостоящей вещи;
  • текущее техническое состояние имущества;
  • имеющиеся различные дефекты – при наличии.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что в описи должно присутствовать несколько актов сдачи-приема (подразумевает под собой опись имущества).

Один из них формируется еще до сдачи квартиры в аренду, а второй – после возврата недвижимости.

С залогом

Необходимо обращать внимание на то, что часто аренда объектов жилой недвижимости не может обойтись без так называемого страхового депозита либо же финансового залога. С какой целью он используется?

Определенный сторонами сделки размер денежных средств считается одной из форм страхования (при необходимости компенсацией) от рисков нанесения ущерба, который может быть во время эксплуатации квартиры.

К примеру, от непредвиденных обстоятельств. Может произойти ситуация, при которой наниматель съехал с арендуемой недвижимости и предварительно не оповестил об этом непосредственного собственника.

В подобном случае владелец имеет право взять внесенный за следующий месяц залог, тем самым покрыв убытки от необходимости поиска новых жильцов.

Страховой депозит предоставляет защиту непосредственным наймодателям недвижимости от возможных материальных затрат, а также способствует повышению уровня ответственности каждой стороны соглашения и обеспечивает показатели безопасности.

В большинстве случаев сумме страхового залога приравнивается к размеру ежемесячной плате, однако итоговая страховка напрямую зависит от некоторых немаловажных условий.

Многие граждане согласятся, что если так называемые “беглецы” оставляют внушительные суммы за телефон, то страхового депозита в размере месячной арендной платы окажется недостаточно, а поиск иных арендаторов и возможных судебных издержек с целью привлечения к ответственности прошлых жильцов обходится намного дороже.

Важно осознавать тот факт, что сумма страховки напрямую зависит от уровня ответственности, которую он позволяет обеспечить.

Именно по этой причине отображение в тексте соглашения правил внесения залога считается обязательным условием.

Обязательна ли регистрация соглашения

Регистрация арендного соглашения подразумевает под собой процедуру, которая направлена на узаконивание заключенной сделки.

Необходимо обращать внимание на то, что регистрация соглашения аренды недвижимости не является обязательной, если документ сформирован надлежащим образом.

Видео: договор аренды квартиры

Одновременно с этим наличие определенных обстоятельств обуславливает потребность оформления государственного одобрения.

К таковым обстоятельствам принято относить:

  • договор аренды квартиры был оформлен на период свыше 1 года;
  • участниками сделки являются юридические лица, либо одна из сторон обладает соответствующим статусом;
  • регистрация арендного соглашения объекта жилой недвижимости сопровождается внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), после чего документ может обрести юридическую значимость.

Регистрация предоставляет возможность защитить персональные права и интересы каждой стороны, в том числе подтверждает законность сделки.

С целью регистрации простого соглашения аренды квартиры, одним из участников сделки нужно сформировать и подать соответствующее заявление, предварительно приложив к нему такие документы, как:

  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • несколько экземпляров аренного договора. В частности экземпляров может быть больше – зависит от числа участников сделки;
  • экспликацию объекта недвижимости – подлежит оформлению в территориальном БТИ (в случае отсутствия).

Российское законодательство рекомендует инициировать регистрацию арендного соглашения в таких ситуациях, если:

  • отсутствует необходимый уровень доверия к арендаторам;
  • есть необходимость регулярно выезжать за пределы населенного пункта, где расположен объект жилой недвижимости;
  • отсутствует достаточное количество времени для контроля сохранности сдаваемого объекта недвижимости;
  • имеется желание застраховать себя от различных неблагоприятных последствий – исключить вероятность попадания на мошенников.

Если говорить об арендаторах, то единственное, что от них требуется – простановка персональной подписи в тексте соглашения, чем автоматически соглашаются с условиями договора.

В случае нежелания подписывать текст договора, можно говорить о большой вероятности попадания на мошенников. В такой ситуации рекомендуется отыскать новых жильцов.

Порядок расторжения

Условия и причины расторжения договора аренды жилой недвижимости должны подобно отображаться в тексте документа.

Одновременно с этим нужно обращать внимание на то, что по собственному желанию непосредственный наймодатель имеет законное право аннулировать подписанное соглашение, если на это есть согласие нанимателей либо же был установлен факт нарушения условий договора.

В случае возникновения различны претензий рекомендуется указывать в тексте соглашения, что сделка подлежит аннулированию при установленном нарушении одного из условий договора.

Необходимо обращать внимание на то, что в случае с краткосрочными договорами, они подлежат расторжению крайне редко.

По этой причине часто они аннулируются на основании завершения установленного периода действия.

Окончательным завершением залеченной ранее сделки считается тот период, когда квартиранты вернули ключи от недвижимости и съехали.

Одновременно с этим не стоит забывать о подписании и формировании акта приема-передачи в период освобождения жилой недвижимости.

Благодаря этому документу можно исключить вероятность возникновения различных споров в дальнейшем и исключить обращение в судебный орган.

В завершении хотелось бы отметить — договор аренды объектов жилой недвижимости предоставляет возможность регулировать наиболее ключевые правовые отношения между участниками сделки – нанимателем и наймодателем.

Продолжительность действия такого документа оказывает на формальность его формирования (имеется в виду краткосрочный либо долгосрочный), а также на потребность регистрации в уполномоченном органе.

Непосредственный наймодатель и наниматель имеют законное право обезопасить себя от возможных негативных последствий с помощью проверки подлинности документации на недвижимость, подписанием арендного соглашения с последующей регистрацией в уполномоченном органе, а также осуществления денежный операций с письменным подтверждением.

Арендное соглашение действует исключительно в интересах каждого участника сделки, а также определяет уровень ответственности и гарантирует сохранность объекта жилой недвижимости.

Share.

Leave A Reply