Звонок бесплатный

Какие документы нужны для купли-продажи частного дома в 2018 году

0

При продаже частного дома на этапе заключения договора со стороны продавца должны быть представлены определенные документы. Выясним, какие справки нужны для проведения юридически чистой сделки в 2018 году.

Совершая сделку купли-продажи дома, стороны могут сталкиваться с несколькими рисками, тем более если речь идет о доме с земельным участком.

Дело в том, что каждый объект недвижимого имущества граждане должны регистрировать в отдельности. Вот и получается, что необходимо готовить не один пакет справок.

Решаясь на приобретение дома, покупателю необходимо быть внимательным, чтобы не попасть в неприятности. Ведь бывают случаи, когда лицом утрачивается право собственника.

Что нужно знать

Порядок совершения сделки купли-продажи дома такой:

Сначала продавец решает, каким способом провести отчуждение имущества При помощи риелторов или самостоятельно
Производится оценка недвижимости Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т. д
Стоит найти покупателя
Покупатель осматривает недвижимость И проводятся переговоры
Составляется предварительное соглашение Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей
Собираются все необходимые документы Для совершения сделки
Оформляется основной договор В 3 экземплярах
Готовится акт Приема-передачи дома

Основные понятия

Договор купли-продажи – основной документ, которым стороны достигают договоренности при проведении сделки.

Особенность соглашения – стороны устанавливают взаимовыгодные условия для каждого. Продавец должен предоставить товар в собственность, а покупатель – принять имущество, заплатив оговоренную сумму.

Договор купли-продажи – главный документ торговой Конституции, основываясь на который выполняют сделку.

Стороны сделки

Сторонами сделки являются продавец и покупатель. Купля-продажа может также совершаться лицами, что действуют по доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

Сделка может проводиться гражданами, юрлицами. Основное требование – гражданин должен быть дееспособным.

Если владелец – ребенок, то его представителем может быть родитель, который получил согласие в органах опеки и попечительства.

Действующие нормативы

При продаже дома стоит опираться на нормы Гражданского кодекса.

К примеру, об отсутствии необходимости госрегистрации договора купли-продажи объекта недвижимости сказано в ст. 558 ГК, части 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ, что был принят 30 декабря 2012 года.

При рассмотрении данной темы стоит руководствоваться также Законом от 13 июля 2015 года № 218, от 3 июля 2018 № 360-ФЗ.

Какие документы нужны, чтобы продать частный дом

Все справки необходимо собрать сторонам заблаговременно, чтобы можно было совершить сделку максимально быстро. Поэтому стоит понимать, какие документы нужны для продажи частного дома и земли.

Общий список

Необходимо наличие таких документов:

  • правоустанавливающих и правоудостоверяющих справок на дом;
  • техпаспорта на объект;
  • выписки из домовой книги;
  • письменного согласия всех жильцов, что прописаны в помещении (должно быть установлено обязательство выписки из дома в определенный срок);
  • справки, что подтвердит отсутствие долга по налоговым платежам;
  • выписки из ЕГРП;
  • кадастрового паспорта на земельный участок или уведомление о том, что сведения в кадастровом органе отсутствуют.

Если есть такая необходимость, представляется и:

Стороны могут составить предварительный договор. В таком случае в нем отражают все существенные условия, которые должны быть выполнены продавцом и покупателем неукоснительно.

Прописывается, когда стороны должны заключить основное соглашение. Когда дом будет передан покупателю, необходимо будет зарегистрировать права собственности.

Для этого нужно будет подать регистратору:

  • правоустанавливающую документацию на дом и участок;
  • соглашение купли-продажи;
  • образец кадастрового паспорта или технический план, а также кадастровая выписка на земельный участок;
  • передаточный акт;
  • согласие супруга с нотариальным заверением;
  • разрешение органа опеки;
  • паспорта заявителей.

Какие стоит проверить

Основные правила покупки недвижимости – проверять права собственности. Бывает, что продавец владеет землей на правах пожизненного наследуемого дарения.

И получится, что после покупки дома новый владелец не сможет распоряжаться земельным участком. Да и дальнейшее распоряжение имуществом станет проблемным.

Могут встречаться и такие ситуации – покупатели решают купить объект, заключая договор покупки земли, на котором дом находится.

А так как здание не оформлялось и не регистрировалось, оно считается самовольной постройкой, которую не удастся зарегистрировать.

В результате придется обращаться в суд и долгие годы разбираться в этом вопросе. Нередко сделка купли-продажи проводится мошенниками.

К примеру, дом продается по поддельным доверенностям. Проверяйте, действителен ли такой документ. Для этого стоит отправиться к нотариусу, да и просто поинтересоваться, существует ли доверитель.

Что еще продавец должен показать:

  1. Свидетельство о госрегистрации прав собственности на здание.
  2. Акт приемочной комиссии о том, что объект введен в эксплуатацию, если недвижимость строилась продавцом.
  3. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах наследника и иные правоустанавливающие справки.
  4. Техпаспорт на дом и участок, выданный областным БТИ по местонахождению недвижимости.
  5. Выписку из домовой книги, чтобы увериться в отсутствии обременений.
  6. Правоустанавливающие документы дадут уверенность в том, что и дом и участок находится в собственности продавца.
  7. Кадастровый паспорт.

Чтобы перестраховаться, покупателю стоит помнить о таких нюансах:

Лучше заключить 2 отдельных соглашения Купли-продажи дома и участка. Так вы будете уверены в том, что землю не перепродадут третьему лицу, и сделку, по которой приобретено дом, не признают недействительной
Пересматривайте соответствие площади участка по документам Размеры наделов, что предъявляются. Так можно определить, не продается ли вам участок, что получен путем самозахвата. Если возникнут вопросы относительно площади, лучше отказаться от совершения сделки
Проверяйте, соответствует ли государственный акт На землю участку, что вам предложили
Нужно проверить Нет ли межевого спора с соседом
Проверяйте, нет ли обременений На дом
Лучше проверить, как ранее проведено и оформлено ли сделки с домом Выясните, не совершена ли продажа лицами, что не имели на такие действия полномочий
Важно обратить внимание на наличие документов не только на дом, но и на инженерные системы Желательно наличие всех сертификатов, инструкция, гарантийных талонов, схем разводом коммуникаций. Ведь, не зная расположения труб и проводки, трудно будет устранять поломки в будущем
Нужно проверить, не проведено Ли самовольную перепланировку

Возникающие нюансы

При продаже частного дома возникают нюансы, которых нет при совершении сделки с помещением в многоквартирном доме.

К примеру, как быть с участком, который имеет свой кадастровый номер и принадлежит продавцу как отдельный объект?

Задаются также вопросы относительно привлечения материнского капитала при купле-продаже.

С земельным участком

Опишем, какие проблемы возникают при совершении покупки:

Продавец показал не тот участок О котором вы говорили
Предоставлены поддельные или переписанные На другого человека документы
Продавец не описал все особенности участка О близком расположении грунтовых вод, о частом затоплении и т. п., чтобы не спугнуть покупателя

Дать уверенность в том, что сделка совершается максимально чисто и не несет рисков, может такая документация:

  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • свидетельство, что подтвердит право собственности на землю.

Но важно проверять, подлинны ли такие документы. Свидетельство должно выдаваться представителями Росреестра. Сам документ должен иметь герб РФ.

Владелец должен иметь и выписку из ЕГРП, что подтвердит наличие прав на участок. Желательно такую выписку получать перед оформлением договора купли-продажи.

При заключении договора о покупке земли, нужно:

Подготовить перед обращением в Росреестр Заявление о передаче прав собственника покупателю на земельный участок
Составить соглашение о продаже
Получить согласие у супруга на проведение сделки Если недвижимость куплена во время брака
Собрать такие документы Свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт
Доверенность Если сделка совершается представителями сторон

При совершении сделки по доле жилья

Дом может находиться в собственности нескольких лиц. Способы оформления прав:

В совместную собственность Когда в свидетельстве прописано несколько лиц без указания имущественных взаимоотношений
В совместную долевую собственность Когда указывается, какие доли принадлежат каждому собственнику

В последнем случае может быть оформлено одно свидетельство, в которое прописывают всех владельцев, уточняя часть принадлежащего имущества.

Возможно и оформление нескольких свидетельств, которые получает каждый из совладельцев. При продаже доли дома важно, какой порядок пользования установлен.

Ведь так покупатель будет понимать, какая именно часть помещения может перейти ему в собственность.

При совершении сделки важно получить отказ или согласие на продажу. Совладельцы имеют преимущественное право выкупа помещения.

Если же такого желания не возникает, тогда стоит получить отказ, который оформлен в нотариальной конторе.

Предложение выкупить часть помещения продавец должен направлять в виде заказного письма с уведомлением.

Если этого не сделать, можно позже столкнуться с очередной неприятностью – совладелец подаст иск в судебный орган, чтобы признать сделку купли-продажи незаконной.

Видео: покупка дома

Могут возникать такие нюансы – вы решаете продать свою часть дома, но не имеете свидетельства о праве собственности (оно лежит у второго владельца).

Решение – обратиться в уполномоченный орган для получения дубликата свидетельства или выписки из ЕГРП. Так вы сможете собрать необходимые справки для совершения сделки.

Бывает, что установлены ограничения на какие-либо сделки с долями помещения, к примеру, по договору цессии.

Стоит оговорить и ситуацию, когда все владельцы дома соглашаются на продажу. В таком случае может составляться:

Один договор купли-продажи В котором отражено несколько продавцов (предпочтительный вариант, если владельцы не находятся в ссоре и готовы доверить оформление сделки, и живут недалеко)
Несколько соглашений Когда каждый из совладельцев продает свою часть помещения, и получает права собственности на несколько долей, что в совокупности составят целый дом

По материнскому капиталу

Материнский капитал может быть использован для покупки недвижимости, о чем говорится в ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года.

Как только малышу исполнится 3 года, родители могу купить дом с привлечением таких средств в любое время. Если малышу нет 3 лет, придется оформлять ипотеку.

Оплата за дом может производиться:

  • средствами материнского капитала с доплатами из своих средств;
  • средствами только материнского капитала;
  • кредитными средствами, когда маткапитал вносится в качестве первого взноса или им погашается задолженность.

Особенность – получатель на момент заключения соглашения не имеет полной суммы, чтобы заплатить за жилье.

Чтобы средства были переведены на счет продавца, покупатель после заключения договора должен отправиться в ПФ России, собрав ряд справок:

  • заявление в ПФ России, в котором попросить направить средства продавцу после регистрации сделки в Росреестре или заключения соглашения;
  • удостоверение личности обладателя сертификата;
  • свидетельство о заключении брака и удостоверение личности супруга, который является участником сделки;
  • обязательство оформить жилье в собственность каждого члена семьи;
  • образец соглашения купли-продажи;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство о госрегистрации прав собственника на недвижимость или выписка из ЕГРН.

В течение полугода после покупки дома стоит исполнить нотариальное обязательство по оформлению жилого объекта в общую собственность.

Возможна и продажа дома, что был приобретен с привлечением средств материнского капитала. Но проблема в том, что сособственниками являются дети.

А значит, сделка будет несколько осложнена. Придется получать разрешение на ее проведения у представителя органа опеки и попечительства.

Сбор документов – это важный этап, которому стоит уделить максимум внимания, чтобы не попасть в неприятную историю.

Ведь, как показывает практика, немало исков было рассмотрено в суде, и по ряду из них сделку аннулировали.

Как же избежать всех рисков? Если есть все документы, они тщательно проверены, то можно смело заключать договор купли-продажи.

Share.

Leave A Reply