Какие документы нужны при покупке квартиры в России в 2018 году

0

При покупке недвижимости первоочередное значение имеют документы. Любая ошибка в них может стать поводом для оспаривания сделки в будущем. Какой пакет документов нужен покупателю квартиры в России в 2018 году?

Чтобы покупка квартиры не обернулась проблемами в будущем необходимо правильно оформить сделку купли-продажи. И первостепенное значение при этом имеет документальное сопровождение.

Какие документы нужны для покупки квартиры от собственника 2018 г. и какие бумаги нужно проверить перед сделкой?

Основные моменты

Приобретение квартиры или любой другой жилой недвижимости требует безупречного юридического оформления, поскольку от этого напрямую зависит законность прав собственности покупателя.

С юридической точки зрения процедура оформления покупки квартиры должна включать в себя несколько этапов:

  1. Проверка собственников квартиры.
  2. Проверка документов на квартиру.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Регистрация перехода права собственности.

Только после того как в Росреестре будет зарегистрирована смена владельца покупатель квартиры станет законным ее владельцем.

Но при этом сделка может быть оспорена или признана недействительной, если впоследствии выяснится неправомерность ее оформления. Потому так важно соблюсти законность оформления.

Прежде всего, будущему покупателю надлежит проверить владельцев жилья. Такая поверка включает в себя:

Анализ психического и физического состояния здоровья собственника Проверка на психические заболевания, алкогольную и наркотическую зависимость и т. п. Если родственники продавца в будущем докажут, что его состояние могло повлиять на адекватность при принятии решений, они могут оспорить сделку
Определение оснований возникновения права собственности Необходимо проверить, каким образом нынешний собственник получил квартиру во владение, может ли быть оспорено это основание
Установление количества собственников Если квартира находится в долевой собственности, то остальные владельцы могут оспорить сделку. Также проблемы могут возникнуть при приобретении жилья с прописанными несовершеннолетними детьми

Дополнительно не мешает проверить отношения продавца с правоохранительными органами и кредитными структурами.

Необходимо узнать не находится ли собственник жилья под следствием, не привлекался ли ранее за мошенничество и т. п. В отношении квартиры следует факт ареста.

Залога и прочих обременений. Если проверка продавца прошла успешно и его право на продажу вполне законно, можно переходить к документальному оформлению сделки.

Определения

Сделка купли-продажи недвижимости – это процедура, в процессе которой право собственности на объект переходит от продавца к покупателю.

При этом осуществляется обмен – покупатель обретает права на квартиру в обмен на оговоренную сторонами денежную сумму.

Собственник квартиры, который ее продает, обязан иметь в своем распоряжении:

Правоустанавливающие документы Бумаги, на основании которых он получил жилье во владение (ДКП, дарственная, наследственное свидетельство и т. п.)
Правоподтверждающие документы Документ, удостоверяющий законность владения (выписка из ЕГРН)

Основанием сделки по приобретению квартиры становится договор купли-продажи, в котором указывается следующая информация:

  • участвующие стороны;
  • объект сделки;
  • суть процедуры;
  • сумма (стоимость);
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • дополнительные условия;
  • дата, подписи участников.

Нотариального заверения ДКП не требует. Обращаться к нотариусу в 2018 году надлежит только при покупке долевой собственности или жилья, владельцем которого является несовершеннолетний гражданин.

Подтверждением перехода права собственности на квартиру становится регистрация в Росреестре.

При этом в ЕГРН вносится информация о смене владельца. На 2018 год только запись в госреестре служит основанием для законного владения.

Стороны сделки

Основные стороны сделки при купле-продаже квартиры – это продавец и покупатель. При этом особого внимания требует проверка продавца.

Продавать квартиру вправе только непосредственный собственник. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Право на квартиру удостоверяют правоподтверждающие документы.

От имени продавца может действовать законный представитель. При этом обязательно наличие действующей нотариальной доверенности с правом заключения сделки по продаже квартиры.

Но нужно учитывать некоторые нюансы:

Владельцев может быть несколько При этом в сделке должны участвовать все собственники, лично или посредством выдачи доверенности представителю
Квартира может находиться в долевой собственности В случае приобретения доли необходимо убедиться в соблюдении преимущественного права выкупа совладельцами
Один из собственников может являться несовершеннолетним В такой ситуации нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на свершение сделки по продаже жилья
Продавец или один из владельцев может находиться в преклонном возрасте Необходимо убедиться в дееспособности гражданина, запросив у него соответствующие медицинские справки

Покупателем может быть физическое и юридическое лицо. Требований к данному участнику сделки меньше. Он должен иметь право на заключение сделки, то есть быть совершеннолетним и дееспособным.

Нормативное регулирование

На 2018 год договоры купли-продажи квартир не требуют госрегистрации в соответствии с ФЗ № 302 от 30.12.2012 (ст.2 ч.8 ст.558 ГК РФ).

Договор оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью или недвижимостью, в числе собственников которой есть несовершеннолетние лица.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре. При этом проверяется подлинность правоустанавливающих документов.

При выявлении несоответствий или ошибок документы возвращаются без регистрации. Потому важно с особой внимательностью отнестись к комплекту документов при оформлении сделки.

Важно! Перечень документов при сделках с недвижимостью является открытым. В каждом отдельном случае список бумаг будет отличаться.

Зависит это от типа объекта, статуса продавца и прочих нюансов. Регистрируется ДКП в Росреестре, причем документы можно подать и через МФЦ.

При этом уплачивается госпошлина за регистрацию в соответствии с пп.2 п.1 ст.333.33 НК РФ – 2 000 рублей.

Квитанцию об оплате пошлины предоставлять не нужно, поскольку вся необходимая информация сохраняется в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.

При передаче документов на регистрацию выдается расписка. Непосредственно регистрационная процедура осуществляется в течение 7-9 рабочих дней. В случае обращения через нотариуса регистрация занимает один день.

Подтверждает регистрацию перехода права собственности на квартиру выписка из ЕГРН, бумажная или электронная. Выдается выписка в соответствии со ст.28 ФЗ № 218.

Какие документы нужны для оформления покупки квартиры

Все документы, которые потребуются при покупке квартиры можно разделить на несколько категорий. Это:

Документы, подтверждающие личность участников В том числе и законных представителей. Представленная документация должна четко идентифицировать участника сделки
Бумаги, определяющие статус объекта Это техническая документация на квартиру
Документы, удостоверяющие право продавца на сделку Это правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги
Дополнительные документы Состав которых определяют нюансы сделки
Документы, свидетельствующие о заключении сделки купли-продажи

То есть из состава документов должно быть понятно, кто продает квартиру, на каком основании, по каким условиям.

При этом все документы можно поделит на основной пакет, без которого невозможно оформление покупки квартиры и дополнительный, который зависит от статуса недвижимости.

Основной перечень

ФЗ № 218 четко устанавливает, какой пакет документов необходим для оформления права собственности на квартиру.

Для госрегистрации перехода права собственности нужны:

  • паспорта участников сделки и нотариальные доверенности представителей (оригиналы);
  • заявление на госрегистрацию права собственности, которое составляется в одном экземпляре;
  • договор купли-продажи, составленный в двух экземплярах. Один из них получит собственник. Второй остается в регистрационном архиве;
  • правоустанавливающие документы, если сделка оформлена в простой письменной форме без привлечения нотариуса;
  • заверенные нотариуса согласия третьих лиц (если имеются совладельцы или лица, имеющие право претендовать на квартиру);
  • согласие кредитора, если квартира находится в залоге.

Дополнительный пакет

Точного перечня дополнительных документов не существует, поскольку в каждом случае потребуются разные бумаги.

Зависит это от статуса квартиры – новостройка, вторичная недвижимость, ипотечное жилье и т. д. Собираются документы, исходя из целей, для которых они нужны.

А именно собранные документы должны подтверждать:

  • право на продажу;
  • отсутствие требований со стороны третьих лиц;
  • отсутствие обязательств, связанных с квартирой, со стороны продавца.

Дополнительный пакет документов своей целью имеет предотвращение оспаривания сделки в будущем. И если с основной документацией все относительно понятно, то с дополнительными бумагами не всегда ясно, что нужно в конкретном случае.

На вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, первое, в чем нужно убедиться – это в отсутствии права требования со стороны иных лиц.

Это поможет защититься от оспаривания сделки или признания ее недействительной. Сначала необходимо проверить основание получения права собственности продавцом.

В качестве правоустанавливающих документов могут быть представлены:

При этом следует учитывать, что право на наследство может быть оспорено в течение шести месяцев с момента, когда наследникам стало известно о праве на наследование.

Соответственно, если квартира получена в наследство совсем недавно, есть вероятность оспаривания сделки. Что касается дарственной, то оспорить ее могут при признании дарителя недееспособным.

Следует поинтересоваться у продавца – подтверждалась ли дееспособность дарителя при оформлении сделки дарения.

В случае с приватизационной квартирой особенность такова, что могут иметься лица, которым разрешено пользоваться жилплощадью на законных основаниях.

В частности, если пописанный в квартире человек отказался от приватизации, то он не получает права собственности, но имеет право проживать в квартире.

Также необходимо поинтересоваться составом прописанных лиц, запросив у продавца выписку из домовой книги.

Учтите, что выписать несовершеннолетних без согласия опеки не получится, а прочих жильцов может потребоваться выселять через суд.

Желательно получить и архивную справку о ранее прописанных лицах, поскольку некоторые категории лиц могут быть выписаны временно с правом восстановления прописки (заключенные, военнослужащие).

Еще один важный момент – подтверждение отсутствия задолженности по ЖКХ и налогам. В противном случае покупателю придется самостоятельно погашать долги.

В новострое

При покупке квартиры новостройке исключении риск, что свои права заявят впоследствии третьи лица. Но нужно убедиться в праве продавца на продажу квартиры.

Необходимо получить от собственника (компании-застройщика) следующие документы:

Инвестиционный договор В нем указано количество квартир в доме, покупатели, количество свободных квартир
Проектная декларация Здесь отображены план расположения квартир на этажах, объекты внешней и внутренней инфраструктуры
Технические документы В них перечислены сведения об инженерных коммуникациях и фундаменте строения
Разрешение на строительство Кому выдано (продавать квартиру может только владелец)
Документы, подтверждающие право застройщика на землю Договор покупки земли под строительство, договор долгосрочной аренды госземель

Если дом уже введен в эксплуатацию, необходимы:

При заключении сделки с юридически лицом паспорт заменяет свидетельство о госрегистрации.

В ипотеку на материнский капитал

Ипотечная сделка с участием маткапитала заключается так же, как и обычная купля-продажа. Отличие в том, что оплата осуществляется с привлечением заемных средств.

Покупатель должен представить банку-кредитору следующие документы:

Далее собираются документы на квартиру, состав зависит от того, где покупается жилье – на первичном или вторичном рынке.

Собранный пакет документов потребуется предоставить банку для подтверждения сделки и в ПФР, чтобы фонд одобрил использование капитала.

Перечень документов для покупки жилья в ипотеку может несколько варьироваться в зависимости от банка. Например, какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку в «Сбербанке»?

Кроме документов на квартиру, которые обязан предоставить продавец, дополнительно понадобятся:

  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  • документ о наличии собственных средств у покупателя;
  • согласие на оформление залога от супруга покупателя и от органов опеки, если одним из собственников выступает несовершеннолетнее лицо.

Комнаты в коммуналке

Процесс покупки в коммуналке осложнен тем, что закон требует соблюдения преимущественного права покупки для остальных владельцев.

Собственник комнаты изначально должен предложить совладельцам выкупить его часть по определенной стоимости. Для этого всем совладельцам отправляются письменные нотариальные уведомления.

Видео: список документов для купли-продажи недвижимости


Продавец должен предоставить покупателю подтверждение отправки таких уведомлений и отсутствие ответа в течение месяца либо нотариальные отказы от других владельцев.

Остальные документы, которые обязан предоставить продавец, это:

Какие нужно проверить перед заключением сделки

На момент заключения сделки купли-продажи квартиры от продавца потребуются следующие документы:

  • паспорт собственника или паспорт и доверенность для представителя;
  • правоустанавливающий документ об основании получения права собственности продавцом;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
  • документы из БТИ (поэтажный план, экспликация);
  • выписка из домовой книги о составе прописанных граждан;
  • справка с лицевого счета о наличии/отсутствии долгов по ЖКУ;
  • нотариальное согласие супруга (при совместном владении);
  • разрешение органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей);
  • выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений;
  • акт оценки квартиры (обязателен при ипотеке).

Со стороны покупателя для заключения договора купли-продажи потребуется только паспорт. Исключением является покупка в ипотеку, но тогда документы готовятся для банка и ПФР.

Не следует торопиться с покупкой квартиры, даже если продавец настаивает на срочном оформлении.

Тщательная проверка недвижимости и собственника на этапе подготовки к сделке поможет предотвратить неприятные последствия в будущем и защитит от недобросовестных продавцов.

Share.

Leave A Reply