Оценка стоимости по кадастру используется во многих операциях, связанных с землей. Но когда показатель чрезмерно завышен, это увеличивает расходы собственника.
Можно ли в 2024 году опротестовать кадастровую оценку участка? Любое недвижимое имущество в России должно состоять на кадастровом учете, в том числе и земельные участки.
Во избежание путаницы и для точной идентификации каждому объекту присваивается кадастровый номер. Но владение недвижимостью обязует собственников к уплате налогов.
А для этого нужно знать, сколько стоит имущество. Требуется знание цены и при иных операциях с землей.
На этом основании определяется стоимость объекта по кадастровой оценке. Как в 2024 году оспорить и изменить кадастровую стоимость земли?
Общие аспекты
В России все сведения о земельных участках хранятся в кадастре, который ведут уполномоченные государственные органы.
Каждый земельный участок или его обособленная доля имеет собственный номер, являющийся уникальным числовым кодом. Это позволяет осуществить идентификацию абсолютно любого учтенного объекта.
Но в соответствии с Конституцией РФ земля это еще и имущество, облагаемое налогами. Кроме того, немалые земельные территории принадлежат государству или субъектам РФ.
Земли сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, желающим ими воспользоваться.
С целью правильного исчисления налогов и предотвращения путаницы при определении арендных платежей был учрежден такой показатель, как кадастровая стоимость.
Информация о кадастровой стоимости содержится в ЕГРН. Узнать эту стоимость можно посредством получения выписки из ЕГРН.
Запросить такие сведения вправе любое лицо – лично или через Интернет-ресурсы. Когда результат определения стоимости по кадастру затрагивает интересы заявителя, и он считает оценку завышенной, то можно запросить разъяснение.
Обращение с просьбой разъяснить порядок оценки направляется в государственное учреждение, проводившее определение стоимости.
В тридцатидневный срок предоставляется ответ о том, что стало основанием для установления конкретной цены. Если заявитель по-прежнему уверен в завышении цены, то он вправе оспорить кадастровую стоимость.
Что это такое
Кадастровой стоимостью земельного участка именуется публичный эквивалент его цены. Это среднее значение суммы, которую теоретически заплатили бы за участок на рынке.
Рассчитывается кадастровая стоимость как произведение площади и удельного показателя стоимости.
Удельный показатель устанавливается исходя из совокупности определенных параметров. Основное значение имеют местоположение участка и вид его разрешенного использования.
В каждом субъекте РФ проведение кадастровой оценки земель основано на решении местных властей. Период переоценки устанавливается любой, но не более пяти лет.
Когда местный орган управления принимает решение о необходимости оценки, он в качестве заказчика и при участии территориального отделения Росреестра устраивает публичные торги.
В них принимают участие организации, имеющие лицензию на занятие оценочной деятельностью.
С выбранным оценщиком заключается государственный договор для проведения массовой оценки участков.
Стоимость определяется на основании таких факторов, как:
- категория земли;
- средняя рыночная цена на аналогичные участки;
- месторасположение;
- наличие элементов благоустройства.
Утвержденные значения заносятся в базу кадастрового учета территориального отделения Росреестра.
С какой целью определяется показатель
Порядок оценки предполагает расчет удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр.
Причем показатель это разнится в зависимости от вида разрешенного использования и категории земли.
После установления удельных показателей для разных типов земель рассчитывается стоимость каждого отдельного участка на основании его площади.
Когда для участка характерно наличие нескольких видов разрешенного использования, то при расчете используется наибольший удельный показатель стоимости из всех дозволенных видов использования.
Определение стоимости необходимо для целей налогообложения. Используется кадастровая оценка и в иных случаях.
В частности на основании цены рассчитывается арендная плата при сдаче в аренду государственных земель.
Правовая база
Устанавливается кадастровая стоимость земель независимыми оценщиками на основании ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», исходя из решения региональных или местных властей, не реже одного раза в пять лет, но и не чаще одного раза в три года.
С 1.01.2017 в силу вступил ФЗ от 3.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
Новый норматив утверждал монополию на проведение оценки специально созданными субъектами РФ государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).
Кроме того предусмотрено, что в период с 2020 до 2020 годы кадастровая оценка может проводиться согласно новому закону или старому.
Одновременно с принятием нового положения посредством ст.19 ФЗ № 360 от 3.07.2016 введена норма, позволяющая до 1.01.2020 года использовать кадастровую стоимость, установленную до 1.01.2014. Если позднее была определена меньшая стоимость, то применять следует именно ее.
В то же время ст.24 закона «О кадастровой оценке» не воспрещает субъектам РФ образовать уже в 2024 году ГБУ и осуществить новую оценку.
Единственное требование это соблюдение минимального трехлетнего интервала между кадастровыми оценками.
Несколько позже ст.10 ФЗ № 401 от 30.11.2016 было установлено, что субъекты РФ вправе самостоятельно решать, применять ли наименьшую кадастровую стоимость или провести оценку по новому закону.
Понятно, что на фоне постоянного дефицита бюджета вряд ли регионы откажутся от возможности переоценки земель в большую сторону и добровольно утвердят применение минимальной оценки.
Следовательно, в ближайшие годы стоит ожидать массовой кадастровой оценки.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка
При определении кадастровой стоимости земель применяются массовые методы оценки. По этой причине установленная кадастровая стоимость может существенно превышать стоимость рыночную.
Про возврат подоходного налога при покупке квартиры пенсионером в 2024 году смотрите в статье: возврат подоходного налога при покупке квартиры пенсионером.
Какие нужны документы при покупке квартиры, читайте здесь.
Закон позволяет заинтересованным лицам оспорить итоги кадастровой оценки. Во внесудебном порядке споры об итогах оценки рассматриваются специальными комиссиями при Росреестре.
Также оспаривание кадастровых данных возможно через суд. Инициаторами оспаривания кадастровой оценки становятся:
• физлица, чьи интересы затрагивает определение стоимости земли по кадастру;
• заинтересованные юридические лица;
• органы государственной и местной власти (в отношении государственной и муниципальной стоимости).
Зачем это может понадобиться
Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится повышение налогов. Снижение стоимости по кадастру нужно для уменьшения налога на землю.
Согласно последним законодательным поправкам расчет налогов основывается на рыночной стоимости имущества, то есть исходя из кадастровой стоимости.
Кроме того от кадастровой оценки зависит размер арендной платы, стоимость выкупа земельного участка из госфонда и некоторые иные расходы.
При завышении стоимости увеличиваются расходы тех, кто владеет и пользуется землей. Но для понижения кадастровой стоимости нужны веские основания, одного желания заявителя здесь недостаточно.
Основания для пересмотра
Основаниями для пересмотра данных кадастра выступают:
- использование при проведении оценки недостоверной информации об объекте;
- обнаружение в документах ошибок, способствующих завышению стоимости;
- изменение основных характеристик участка.
Если нужно изменить стоимость по причине объективных изменений параметров участка, то в Росреестр подается надлежащее заявление и удостоверяющие документы.
Например, собственник перевел свою землю из категории СНТ в ИЖС, соответственно поменялась и кадастровая стоимость.
Кадастровые погрешности исправляются в административном или судебном порядке.
Сбор документов
Лицо, инициировавшее оспаривание стоимости по кадастровой оценке, обязано аргументировать свои требования и обосновать обстоятельства, на которые ссылается при обращении.
То есть заявитель обязан представить ряд документов. Причем действовать он может как самостоятельно, так и через представителя в лице специализированной фирмы.
Перечень нужных документов включает в себя:
| Кадастровая справка о стоимости участка | В которой содержатся оспариваемые результаты оценки |
| Нотариальные копии | Правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю |
| Документы, свидетельствующие о недостоверности | Примененных при оценке данных |
| Отчет о рыночной стоимости объекта | На дату установления кадастровой стоимости |
| Документы, свидетельствующие о наличии | Кадастровой либо технической ошибки |
При обращении в суд оплачивается пошлина и предоставляются дополнительно:
| Уведомление или иной документ | Подтверждающий вручение копий искового требования другим участникам процесса |
| Документы, удостоверяющие соблюдение досудебного урегулирования спора | При обращении юрлица |
Заявление без нужных документов к рассмотрению не принимается.
Пошаговая инструкция
Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости выглядит так:
- Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
- Составление экспертами отчета об оценке рыночной стоимости участка.
- Сбор пакета документов.
- Подача заявления и документов к комиссию субъекта РФ.
- Обращение в суд.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу? Физлица вправе адресоваться сразу в суд.
Для юрлиц порядок досудебного урегулирования ранее был обязателен, в 2024 году юридическому лицу дозволено сразу обращаться в судебные органы.
Как снизить без суда
Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца.
В семидневный срок после подачи заявления уведомляется о дате рассмотрения обращения орган местного самоуправления и непосредственно заявитель. Неявка участников не влияет на принятие решения.
Видео: как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Правомочность заседания комиссии признается при участии не меньше половины ее членов. О вынесенном решении заинтересованные лица извещаются в течение пяти дней после заседания.
Вердикт комиссии может быть положительным и тогда стоимость изменяется или отрицательным, что позволяет обратиться в суд.
В судебном порядке
Заявитель может оспорить в суде решение комиссии или результаты определения кадастровой стоимости.
В качестве требования заявляется изменение кадастровой стоимости на основании приведенных аргументов и/или отмена решения комиссии.
Иные требования вместе с оспариванием кадастровой стоимости не рассматриваются. Ответчиком по делу выступает Росреестр и орган, утвердивший результаты оценки.
Период исковой давности для оспаривания кадастровой стоимости равен пяти годам с момента внесения результата оценки в Кадастр.
После 5 лет стоимость и так изменится по причине проведения новой оценки. Новую оценку можно оспорить, а вот прежнее значение оспариванию уже не подлежит.
Если суд удовлетворит заявленное требование, то в решении указывается новая кадастровая стоимость, которая заносится в Кадастр недвижимости.
В течение месяца решение суда позволяется обжаловать в апелляционном порядке.
Возникающие нюансы
После вынесения комиссией или судом положительного решения о пересмотре стоимости участка Кадастровая палата (Росреестр) субъекта РФ обязана внести соответствующие изменения в кадастр недвижимости.
В дальнейшем эти сведения будут запрашиваться налоговой инспекцией при проверке налоговых деклараций. Но тут возникают нюансы.
По закону измененные на основании оспаривания кадастровые сведения для целей налогообложения используются, начиная с года подачи заявления о пересмотре результатов кадастровой оценки.
И если год обращения отличается от года принятия решения, придется доказывать налоговым органам необходимость применения измененной стоимости.
Налоговая инспекция может отказать в возврате или зачете излишне уплаченных налогов, поскольку в кадастре за предыдущий год отображена устаревшая стоимость. Надлежащей базы по подобным ситуациям еще не сформировано.
Судебная практика
В ст.24.19 ФЗ № 135 сказано о возможности юридических и физических лиц оспорить кадастровую оценку, если затронуты их права и интересы.
К заинтересованным лицам можно отнести:
- собственников;
- арендаторов;
- субъектов, владеющих землей по праву постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения;
- лиц, желающих осуществить выкуп земельного участка, цена которого зависит от кадастровой стоимости.
Право последней категории лиц довольно долго подвергалось сомнению, поскольку право собственности или владения у них отсутствует.
Но тогда как снизить кадастровую стоимость земельного участка перед выкупом? Спор разрешило Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу А82-9984/2013 от 19.06.2014.
Суд указал на то, что оценка объекта не связана с правом собственности на объект.
Основанием для оспаривания становится наличие права аренды участка и преимущественного права на заключение нового арендного договора.
Поскольку расходы лица обусловлены именно кадастровой стоимостью, то имеет место полное право на защиту собственных интересов и оспаривание кадастровой оценки, предоставляемое потенциальному арендатору.
Как оформляется аренда земли сельхозназначения узнайте из статьи: земли сельхозназначения.
Как рассчитать стоимость квартиры для продажи онлайн, читайте здесь.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, смотрите здесь.
Нередко собственники участков задаются вопросом, а нужно ли оспаривать кадастровую стоимость. Сбор документов, а тем более судебный процесс, потребуют финансовых издержек.
Насколько оправданно оспаривание результатов кадастровой оценки? Для ответа можно ознакомиться с Определением ВС РФ № 48-АПГ 15-52 от 19.08.2015.
В процессе рассмотрения ООО смогло снизить кадастровую стоимость земельного участка до 2 000 рублей против прежних 5 200 000 рублей.
Примером может стать и Определение ВС РФ № 89-АПГ 15-3 от 2.09.2015.
В этом деле ОАО спаривало кадастровую стоимость, равную 19 100 000 рублей. Суд уменьшил стоимость до 7 900 000 рублей.
Оспаривать завышенную кадастровую стоимость земельного участка в 2024 году можно и нужно.
А после утверждения нового порядка исчисления налога на недвижимость данная процедура обрела еще большую актуальность.
Если по итогам проверки кадастровой стоимости она оказалась слишком большой, то следует незамедлительно инициировать процесс ее изменения.