Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно в 2024 году

В данном материале рассмотрим, как самостоятельно, не прибегая к услугам посреднических агентств, сдать квартиру в аренду.

Детально рассмотрим, какие варианты поиска квартирантов наиболее приемлемы, законодательные аспекты оформления сделок и налогообложения прибыли.

Также определим выгоды от самостоятельной сдачи в аренду и через посредника. Передача жилья в аренду становится дополнительным или основным источником денежных средств для ее владельца.

Однако все сделки необходимо оформлять заключением соответствующего договора и своевременно выплачивать налоги с полученных средств.

Рассмотрим детально все нюансы сдачи жилплощади в аренду самостоятельно, не прибегая к услугам брокеров или специализированных агентств.

Основные сведения

Для владельцев нескольких квартир это не только роскошь, но часто и причина головной боли.

Лишнее помещение они стараются сдавать в аренду, поскольку это не только приносит прибыль, но также обеспечивает регулярный присмотр за жилплощадью.

В данном разделе разберемся, как правильно оформлять договор, чтобы предотвратить проблемы с наемщиками и налоговыми инспекторами, а также сохранить жилплощадь в целости.

Что нужно знать

Сдавать квартиру может исключительно собственник. Родственники или знакомые с юридической точки зрения не имеют права заключать арендные сделки.

Дозволено это в случае нотариально заверенной доверенности о праве действовать от имени собственника.

Итак, разберемся, как правильно сдать квартиру в аренду и заплатить налог. Условия при сдаче квартиры:

Если владелец пользуется жилплощадью на основе договора социального найма	И она находится в муниципальной собственности, он не может передавать ее в аренду (исключением являются лишь отдельные случаи с официального разрешения муниципалитета)
Если в квадратных метрах зарегистрированы еще и другие лица	Необходимо обзавестись их письменным согласием на осуществление сделки
В случае сдачи комнаты в коммуналке с общей ванной и кухней	Также требуется согласие всех живущих в ней граждан
Если в квартире зарегистрирован ребенок	Не достигший совершеннолетия, нужно разрешение от органов опеки
При наличии совладельцев	Нужно нотариально заверенное разрешение от них на подписание арендного договора

Часто собственники пренебрегают заключением законного договора. В будущем это может быть чревато негативными последствиями в случае судебного разбирательства с арендатором, ведь нельзя будет ссылаться на положения арендного договора.

Преимущества рентных отношений

В условиях нынешней экономической ситуации часто граждане, особенно одинокие пенсионеры, остаются один на один с финансовыми проблемами.

В стране наблюдается постоянный рост платежей за коммунальные, медицинские и социальные услуги. И они вынуждены искать пути выхода из ситуации.

В итоге такие собственники квартир задумываются о ренте. Договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением в таком случае становятся идеальным вариантом.

Ведь многие одинокие пожилые люди не хотят рисковать и сдавать квартиру или отдельную комнату квартирантам.

Договор ренты предполагает, что гражданин передает жилплощадь в собственность плательщика ренты.

Плательщик в свою очередь обеспечивает ежемесячно этого гражданина в денежной форме, при необходимости предоставляет социальные и медицинские услуги.

При оформлении рентного договора рентоплательщик получает такие преимущества:

• получение квартиры в среднем за 40-50% от ее настоящей рыночной цены;
• невозможность прекратить действие договора в суде;
• возможность выбора квартиры в желаемом месте и районе;
• в случае необходимости можно продать квартиру и вернуть инвестированные в нее средства.

Преимущества для рентополучателя:

• возможность продолжать жить в своей жилплощади;
• получение должного ухода и социальных услуг;
• получение финансов ежемесячно в фиксированном размере;
• оплачиваемые поездки в санатории, дома отдыха, медицинские услуги.

Договор ренты необходимо зарегистрировать для вступления его в законную силу. При заключении данной сделки выигрывают и получают определенные преимущества обе стороны.

Нормативное регулирование

Отношения между аредодателем и квартирантом осуществляются на базе множества региональных и государственных законов и актов, регулирующих отдельные аспекты договоров найма.

Нормативно-правовая база, регулирующая арендные отношения:

1. Гражданский Кодекс.
2. Жилищный Кодекс.
3. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения».
4. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
5. Налоговый Кодекс.

В них прописаны нюансы правовых отношений, правила налогообложения полученной прибыли, занесения договора реестр налоговой инспекции и другие.

Возникающие нюансы

Большинство собственников, предлагая сдать свою квартиру в объявлениях или через агентства, желают как можно скорее найти адекватных квартирантов, которые не испортят имущество и не причинят ущерба квартире.

Однако при этом следует учитывать множество моментов, чтобы сделка сложилась удачно. И способ поиска потенциальных жильцов здесь играет определяющую роль.

Иногда владельцы сдают квартиру не физическим лицам, а фирмам. Тогда встает вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду организации? Рассмотрим проведение данной сделки.

При сдаче жилья юридически оформленной фирме сделка будет оформлена договором аренды, а не найма, как в случае с физическим лицом.

А при сдаче жилплощади сотруднику, за которого арендную плату будет вносить организация, будет подписан договор найма квартиры. При этом название организации не обязательно вписывать в договор.

Существует также вариант, когда в квартире будет проживать не один квартирант, а различные, которых будет заселять организация по необходимости (например, командировочные или временные сотрудники).

Такое оформление не является признаком белой бухгалтерской отчетности, однако для собственника жилья это не имеет значения.

Как быстро сдать квартиру в аренду без посредников

Существует несколько способов, как найти жильцов самостоятельным путем:

Объявления на интернет-ресурсах и в газетах	Здесь высок риск порчи имущества неблагонадежными жильцами, ведь вы можете столкнуться с квартирными мошенниками или с людьми, которые могут сдать вашу жилплощадь в субаренду. Также минусом является необходимость тратить много времени на телефонные переговоры и показы квартиры в процессе поиска квартиранта
Поиск через друзей и родственников	При таком варианте можно быть уверенным в сохранности квартиры и имущества, также можно поручить знакомым оплачивать счета за коммунальные услуги. Преимуществом такого способа поиска является получение рекомендаций о человеке еще до его заселения

Посуточно

В случае сдачи жилья в аренду посуточно требуется заключить договор о полной материальной ответственности.

Также обязательно взять у квартиранта личный документ на время его проживания в квартире. Однако даже такие меры не смогут полностью вас уберечь от порчи имущества.

Конечно, если есть подписанный договор, а у собственника на руках паспорт квартиранта, тогда он вынужден будет отвечать за ущерб согласно законодательства.

Однако законом запрещено брать паспорт в качестве залога, поэтому квартирант может воспользоваться этим и предоставить ненужный документ, который он затем с легкостью восстановит.

Конечно, наилучшим вариантом станет сдача в аренду посуточно через посредника, предоставляющего гарантии сохранности имущества.

Однако если вы решили заниматься данным вопросом самостоятельно, тогда нужно искать клиентов только на проверенных ресурсах интернета или через знакомых. Так вы снизите риски попадания на мошенников.

При сдаче жилплощади посуточно необходимо постоянно быть на связи и относиться к данной деятельности как к полноценной работе.

Она требует времени на поиск квартирантов практически ежедневно, заключение договоров и обеспечение чистоты в квартире перед заездом каждого жильца.

Долгосрочно

При поиске жильцов на долгосрочное заселение используются те же способы, что и в предыдущем пункте. Однако юридическое оформление несколько отличается.

При долгосрочной передаче квартиры в аренду требуется подписать договор найма квартиры.

Шаблон можно найти в интернете, обратиться к нотариусу или составить его самостоятельно с учетом всех необходимых условий.

Видео: вы хотите сдать квартиру — советы арендодателю

Сделка подписывается двумя сторонами, при этом его можно нотариально заверить, хотя закон не требует этого в обязательном порядке.

Дополнительно составляется акт приема-передачи, в котором детально по пунктам описывается присутствующее в квартире имущество, техника и их состояние, а также ориентировочная рыночная стоимость.

Это делается для возмещения ущерба на случай возможной порчи имущества – намеренной или непреднамеренной.

Акт подписывается двумя сторонами, и только после этого квартирант получает ключи от жилплощади.

Можно ли обойтись без договора

Часто собственники пренебрегают правилами и сдают квартиру без договора. В таком случае необходимо знать, чем грозят данные неправомерные действия:

Визит налогового инспектора со штрафом	Это большая неприятность для арендодателя, сдающего жилплощадь без оформления сделки
Отказ в выплате страховой компенсации в случае значительного ущерба жилплощади	Нанесенного арендаторами, например, если произошло затопление соседей. Без договора найма отсутствуют доказательства проживания третьих лиц. А страховкой покрывается лишь ущерб застрахованного лица
Отсутствие заверенных обязательств квартиранта перед собственником	Квартирант может отказаться оплачивать проживание, и при обращении в суд в случае отсутствия договора не будет законных оснований для взыскания оплаты с арендатора
Возможны претензии от жилищно-эксплуатационной компании	Например, в случае затопления или обесточивания подъезда по вине жильцов их вину невозможно будет доказать без договора. В результате ущерб придется возмещать самому собственнику
В случае сдачи ипотечного жилья банк имеет право обратиться в суд	И отобрать квартиру или потребовать оплату всей суммы ипотечного кредита по причине невыполнения условий банковского договора

По вышеизложенным причинам собственнику лучше следовать букве закона и оформить договор найма, передать данные в налоговую инспекцию и уплатить соответствующий налог.

Если действовать через агентство

Предусмотрено несколько способов передачи квартиры в аренду через посредника зависимо от специфики агентства и личных предпочтений собственника:

Способ для ленивых – агентство ежемесячно выплачивает владельцу фиксированную сумму

Всеми процедурами, связанными с подбором, заселением квартирантов, взиманием с них оплаты, установкой длительности их проживания занимается агентство. Заключается договор субаренды. Недостатком такого варианта является прибыль на уровень ниже, чем в случае самостоятельного оформления договора найма. С целью максимизации прибыли агентства чаще всего сдают такие квартиры посуточно, что значительно повышает риск порчи имущества, находящегося в квартире. А получить затем страховую компенсацию в большинстве случаев практически невозможно

Вторым способом станет обращение в агентство за услугами по подбору квартирантов

В данном случае оформляется договор об оказании услуг. Функция агентства – за определенную сумму вознаграждения предложить собственнику потенциальных жильцов. О сумме арендной платы и сроке стороны договариваются уже самостоятельно

В случае обращения в агентство необходимо тщательно читать все условия договора, даже прописанные мелким шрифтом, и изменять пункты, вызывающие опасения.

Рекомендуется указать степень ответственности агентства за жильцов и причиненный ими ущерб.

Как не платить налоги

Даже при краткосрочной аренде владелец квартиры обязан вносить определенные налоги на прибыль.

В случае же долгосрочной аренды сделка будет зарегистрирована в Росреестре и данные будут пересланы в налоговую.

Скрыть факт получения денежных средств можно в случае краткосрочной аренды. Однако делать этого не рекомендуется.

В случае выявления органами данного факта владельцу нужно будет выплатить налоги за все время аренды и уплатить обязательный штраф и пеню в размере 30-40% от набежавшей налоговой суммы.

При крупной сумме и долгосрочном уклонении от уплаты налогов возможна даже уголовная ответственность в соответствии в Уголовным и Налоговым кодексами РФ с максимальной мерой пресечения в виде лишения свободы.

Если гражданин сдает в аренду более одной принадлежащей ему квартиры, законодательством данная деятельность рассматривается как предпринимательская.

И если предприниматель не зарегистрирован, ему грозит административная или уголовная ответственность за незаконное ведение коммерческой деятельности.  

В случае же с одной жилплощадью деятельность не считается предпринимательской. Итак, законодательством никак не предусмотрена возможность избежать уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.

Помните, что уклоняясь от уплаты налогов, вы можете быть притянуты к уголовной или административной ответственности.