Для людей, которые планируют приобрести недвижимость, очень важно, чтобы стоимость квартиры была определена адекватно. Рынок недвижимости является очень фрагментированным.
В некоторых местах этот рынок благоприятен для продавца, а в некоторых местах этот рынок ориентирован на покупателя.
Если вы хотите купить недвижимости, не удивляйтесь, если в некоторых районах есть более дорогие квартиры и мало недвижимости, выставленной на продажу.
В других же местах рыночные условия совсем другие. Узнать предварительную стоимость продажи своей квартиры вы можете, воспользовавшись бесплатным сервером в интернете.
Для этого вам нужно будет указать адрес квартиры и ее технические параметры. Порой лучше подождать немного, пока рыночная стоимость не снизится, прежде чем вы решитесь приобрести эту недвижимость.
Общие аспекты
Законодатель определяет, что недвижимое имущество это — земля, жилые и нежилые сооружения, заводские и фабричные постройки, железные дороги.
Сюда отнесено все недвижимое имущество, которое расположено на поверхности, в глубине и неразрывно с поверхностью (ст. 130 ГК РФ).
При операциях с недвижимостью важно правильно установить ее реальную цену. Многие пользуются услугами оценщиков недвижимости.
Профессиональный оценщик является беспристрастным лицом, прошедший обучение как правильно оценить недвижимость и имеет государственную лицензию.
Точность оценки зависит от информации, которая доступна ему на момент завершения аттестации. Многочисленные факторы могут повлиять на оценку недвижимости.
Рассмотрим это на примере стоимости жилья. Какими факторами оперируют при анализе? Они включают:
- анализ местной экономики;
- расположение дома;
- ближайшая аналогичная недвижимость, выставленная на продажу;
- состояние дома;
- стоимость других, подобных домов, которые были недавно проданы в районе;
- внешний вид дома, по сравнению с тем, что недавно было продано;
- когда был сделан последний капитальный ремонт.
Представитель оценочной компании смотрит, как выглядит объект от крыши до земли. Затем осматривает интерьер внутреннего помещения, от потолка и заканчивая полом.
Вернувшись в свой офис, оценщик использует информацию, которая доступна для сравнения сопоставимых продаж.
Так же принимаются во внимание и иные факты, например, есть ли какие-то проблемы с домом и какая-либо модернизация помещения.
Уточняются местные планы по застройке данного района, чтобы выявить, могут ли они повлиять на будущую стоимость дома.
Смыслом оценки является объективная рыночная стоимость. Так как колебания рынка недвижимости, оказывают существенное влияние на формирование цены за квадратный метр.
Необходимые термины
Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Совокупные отношения субъектов, проводящих операции купли-продажи и обусловленные свободой диапазона стоимости и есть рынок недвижимости.
Квалификация недвижимости по назначению:
- жилая;
- коммерческая;
- промышленная;
- социально — культурного назначения;
- земля.
Уже приобретенная недвижимость определяет цену объекта. На цену влияние оказывают:
- Стабильный рынок.
- Существование аналогов недвижимости.
В оценочной деятельности определено более 10 видов стоимости имущества.
| Рыночную стоимость | Это реальная стоимость объекта оценки на рынке на определенную дату, если изменяется рыночные условия, то меняется и стоимость объекта. Отчасти относится к рыночной цене — нормативная цена. Это цена утверждается уполномоченным органом по нормативам. Нормативная цена отлична от рыночной цены |
| Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком | Для недвижимости которая жестко контролируются и регламентируются государством |
| Потребительская стоимость | Стоимость, которая показывает ее значимость для владельца |
| Восстановительная стоимость | Определяется путем суммирования расходов для воспроизведения аналогичного объекта |
| Стоимость замещения | Определяет расходы на строительство, с применением инновационных технологий и материалов, сопоставляя их с предметом оценки |
| Страховая стоимость | Определяет, во сколько обойдется строительство подобной недвижимости, если произойдет страховой случай, вплоть до полного уничтожения объекта |
| Ликвидационная стоимость | Если произойдет принудительная реализация недвижимости (к примеру, для погашения просроченного кредита) |
| Первоначальная стоимость | Цена, которую имеет недвижимость сразу после введения ее в эксплуатацию |
| Стоимость действующего предприятия | Отражает ценность для инвесторов приобретение действующего предприятия |
| Кадастровая стоимость | Устанавливается на основании кадастровой оценки, государственным органом, имеющим для этого полномочия |
На Публичной кадастровой карте Российской Федерации, размещенной в интернете, можно по кадастровому номеру и адресу посмотреть параметры недвижимости.
Есть случаи, когда требуется обязательная оценка муниципальных и федеральных объектов. Эти случаи указаны в ст. 8 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Каково назначение расчетов
У любого человека наступает такой момент в жизни, когда он сталкивается с куплей или продажей квартиры. Как правильно рассчитать реальную рыночную стоимость квартиры?
| Стоимость жилья | Ряд факторов |
| Местоположение | Очень важный фактор при оценке квартиры |
| Площадь | Один из главных показателей стоимости квартиры. Цена квадратного метра в разных районах города значительно отличается |
| Наличие инфраструктуры | Если дом расположен удаленно от больницы, школы, детского сада, поликлиники. При отсутствии вас машины добираться до объектов общественной значимости будет затруднительно, это сразу отразится на стоимости жилья |
| Планировка | Есть квартиры старой планировки, где туалет, ванна и кухня обозначены крохотными участками. При большой семье это несколько неудобно. Другое дело новые дома, где вам просторно в любой части квартиры |
| Состояние отделки | Каждый, кто покупает квартиру, делает косметический ремонт по своему вкусу. Многие, выставляя квартиру на продажу, не производят ремонт, чтобы не нести дополнительные расходы. Но ободранные обои и черные потолки заставляют более тщательно изучить все недостатки, которые вероятно всего навеют мысль о капитальном ремонте помещения и снизят стоимость жилья |
| Тип квартиры – «хрущевка» | Элитный дом, сталинские дома везде стоимость квадратного метра будет отличаться |
| Количество этажей | Квартиры на первом и последнем этаже приобретают неохотно, так как степень комфортности в них значительно ниже, чем на других этажах |
Стоимость будет выше, если в квартире присутствует телефон, интернет, балкон, пластиковые окна. Если при осмотре квартиры ваши новые соседи произвели на вас негативное впечатление, другие плюсы могут не перевесить это нежелательное соседство.
Законные основания
Как рассчитать рыночную стоимость квартиры, что это значит? Это значит, что это реальная цена вашей квартиры.
Законным подтверждением примерной цены жилья будет отчет аккредитованной оценочной компании, который является официальным документом.
Цена квартиры – это сумма продажи квартиры, часто отличается от рыночной стоимости имущества (п. 7 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»).
Как проверить свидетельство о государственной регистрации права, читайте здесь.
| Свидетельство о праве собственности | — |
| Технический паспорт | Оформленный не более трех лет назад |
| Кадастровый паспорт или справку | В котором будет отражена кадастровая стоимость квартиры |
При заказе отчета, в разных оценочных компаниях, они будут несколько отличаться по стоимости. Это обусловлено, тем, что на рыночную стоимость квартиры влияет ряд факторов, о которых мы говорили ранее.
Оценщики используют три метода оценки:
- Сравнительный.
- Затратный.
- Доходный.
| Доходный метод | Показывает, сколько прибыли может принести недвижимость. Для оценки квартиры этот метод не применяется |
| Затратный метод | Учитывает все расходы, которые были произведены при строительстве, даже уплату налогов. Сумму стоимости квартиры, рассчитанную затратным методом, можно взять из справки БТИ |
| Сравнительный метод | Показывает, по какой стоимости была реализована аналогичная недвижимость |
Для различного вида объектов
Вся недвижимость разделена на 3 большие группы:
- В обмене.
- Пользовании.
- Специальные виды недвижимости.
| Для недвижимости в обмене используется оценка | рыночная; ликвидационная; утилизационная |
| Для недвижимости в пользовании виды оценки | при существующем использовании; инвестиционная; для целей налогообложения |
| Для специальных видов недвижимости | стоимость с ограниченным рынком; специальная стоимость – подразумевает включение в отчет оценщика условия, не попадающие под другие способы оценки; стоимость замещения; восстановительная |
Как определить цену в аварийном доме
Оценка жилья в аварийном доме можно на основании сравнительного метода, учитывая возмещение всех убытков, понесенных собственником при переезде из аварийного жилья.
Выселение в принудительном порядке возможно при предоставлении равноценной недвижимости (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Тип квартиры — хрущовка
Как рассчитать рыночную стоимость квартиры, если она относится к хрущевке? Такие квартиры стали возводить с 1959 году и закончили уже в 80-х годах.
В начале, при строительстве дома использовался кирпич, после 1963 стали строить панельное жилье. Все дома строились по одному проекту.
Этот вид недвижимости строился по количеству квартир на одном этаже. Если на площадке расположено 4 квартиры, то туалет и ванная были совмещены, а с 3-мя — раздельные.
Квартиры этого типа имеют плохую теплоизоляцию и низкую шумоизоляция. Плюсом квартир является доступная цена.
Оценку «хрущевки» можно произвести самостоятельно, используя метод аналогов. Если произвести оценку затруднительно, то стоит обратиться в оценочную компанию.
В зависимости от цели
При определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно обратиться к оценщику. Который по результатам работы представит вам официальный документ.
В зависимости от целей оценки определяют разные виды стоимости. Отчетливая, толковая формулировка цели помогает квалифицировать цену и избрать правильный способ определения цены.
Рассмотрим виды целей оценки:
| При купле | Продажи определяется рыночная стоимость |
| Для определения необходимости инвестирования в объект | Инвестиционная стоимость |
| При залоге недвижимости кредитной организации | Залоговая стоимость |
| Чтобы определить налогооблагаемую базу | Определяется кадастровая, рыночная, балансовая стоимость |
| Для расчета суммы покрытия при страховании или чтобы обеспечить притязания, связанные с утратой, нанесением другого ущерба | Страховая стоимость |
| При вероятном банкротстве и закрытии компании | Ликвидационная стоимость |
Как определить рыночную стоимость квартиры для суда
Для суда, при имущественных спорах проводится оценка рыночной стоимости. Оценить квартиру можно доверить только позитивно зарекомендовавшей себя оценочной компании.
Тогда отчет будет составлен грамотно и без ошибок. Именно такой отчет позволит разрешить конфликт сторон и будет принят судом как официальный документ.
Для налога
Законодателем в этом году были внесены 2 поправки в части налогообложения квартир. Отныне, собственнику квартира должна принадлежать пять лет, только потом он может ее продать, не уплачивая подоходный налог.
Данные поправки не коснулись наследуемых квартир и жилья, полученного по договору дарения.
А так же того жилья, приобретенного при приватизации или договору пожизненного содержания иждивенца. Для квартир, купленных до 2020 года, срок остался прежним – 3 года.
Если квартира все-таки будет продана ранее истечения срока 5 лет, с момента приобретения (с 1 января 2020 года), то снизить налог можно:
| Путем снижения налогооблагаемой базы на затраты, понесенные при приобретении жилья. | Затраты должны подтверждаться документами |
| Воспользовавшись имущественным налоговым вычетом | Размер которого один миллион рублей |
При необходимости посчитать инвентаризационную стоимость для расчета налога можно использовать формулу:
Си = Св ∙ (1 — Ифиз / 100 ∙ Ки)
| Си | Является инвентаризационной стоимостью квартиры |
| Св | Восстановительной стоимостью, включающей в себя все понесенные затраты по восстановлению |
| Ифиз | Это показатель, учитывающий износ квартиры |
| Ки | то показатель дифференциации жилья |
Эта же формула используется оценочными компаниями при оценке квартиры.
Как посчитать при продаже
Продавая квартиру, НДФЛ будет рассчитан по кадастровой стоимости. При покупке или продаже квартиры ее стоимость указывается в договоре.
Если эта цена меньше стоимости, указанной в кадастре, то налогооблагаемая база будет не ниже 70 процентов от кадастровой стоимости.
Каждый регион может снизить этот показатель до 30 процентов, издав соответствующий акт. Если собственник жилья не согласен с кадастровой оценкой квартиры, то он может оспорить ее в суде.
Если вы продаете квартиру суммой меньше 1 млн. рублей, то уплата налога не осуществляется (ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Если осуществляется дарение
При дарении, стоимость жилья легко определить самостоятельно. В этом случае инвентаризационной стоимость, взятой из справки БТИ, будет достаточно.
Она берется из технического паспорта на квартиру. Кроме того, стороны могут самостоятельно определить стоимость жилья (по соглашению сторон).
Налог будет исчисляться с инвентаризационной оценки БТИ. Чтобы оформить справку об инвентаризационной стоимости, владелец недвижимости должен обратиться в БТИ, согласно адресу нахождения квартиры.
Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 года № 921 определило срок действия технического паспорта не более 5 лет. Если этот срок истек, то придется заказать новый паспорт.
Из документов нужно предоставить:
- заявление;
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт.
Действие справки не превышает 1 месяца, она необходима нотариусу при оформлении договора дарения.
В случае раздела имущества
При разводе, часто возникает вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Стороны бракоразводного процесса могут прийти к обоюдному соглашению о стоимости имущества, но могут и не сойтись во мнении.
Тогда для независимой оценки заказывается отчет в оценочной компании. Оценка производится на основании документов на имущество или при визуальном осмотре.
Наличие брачного договора, упрощает раздел имущества. Раздел будет производиться на основании этого документа. Отсутствие в брачном контракте неучтенного имущества, по решению суда, как правило, делится пополам.
Метод аналогов
Наиболее легкий методом оценки жилплощади является сравнительный метод или метод аналогов. С его помощью самому можно узнать рыночную стоимость своего жилья.
Негосударственное пенсионное обеспечение, читайте здесь.
Проект переоборудования квартиры, смотрите здесь.
Для этого следует проанализировать цены аналогичной недвижимости, которая уже была продана. Но такую информацию несколько затруднительно получить, даже с помощью знакомых.
Можно для анализа взять информацию о предполагаемых продажах аналогов недвижимости. Рассмотрим этапы данного метода. Этапы метода аналогов:
- изучение рынка;
- сбор и проверка информации о стоимости предлагаемых на продажу квартир;
- сравниваем полученные данные;
- корректируем стоимость продаж выбранных объектов, при наличии у них индивидуальных параметров;
- устанавливаем стоимость своей квартиры.
Какими параметрами должна обладать недвижимость, которую вы хотите купить? Если вы изучите рынок недвижимости, то скоро вы легко сможете описать параметры недвижимости вашей мечты.
Можно копить деньги очень долго. Или можно воспользоваться программой поддержки молодых семей, взять ипотечный кредит, где предусмотрена льгота по уплате процентов.
Теперь ежемесячно вы будете вместо оплаты аренды жилья, платить взнос за свою собственную квартиру.