Какую квартиру лучше и выгоднее купить вторичку или новостройку

Непростую задачу по приобретению жилья приходится решать почти каждому человеку. Труднее всего определиться с выбором и выгодностью будущей покупки.

Решение проблемы может усложняться как стремительно растущими ценами на жилье и изменением курса валют, так и временем года, на которое запланировано приобретение квартиры.

Что нужно знать

Выбор покупателя в пользу квартиры в новостройке может показаться выгодным, если дом уже сдан в эксплуатацию.

Такое жилье обычно имеет огромные площади и современную планировку. Несомненные плюсы квартиры во вновь построенном доме – инженерные сети.

Водопровод, канализация, электрические кабели, система отопления, газопровод, приборы учета – все это будет новым.

Но в новостройках обычно отсутствует социальная инфраструктура. В отдаленных от центра города микрорайонах школы и детские сады открываются с большим опозданием.

Еще один минус новостроек – отсутствие зелени. Застройщик может позаботиться о детях, установив во дворе дома детский игровой и спортивный комплексы.

Но вырастить за время строительства дома деревья, которые жарким летом создавали бы спасительную тень, он, увы, не сможет.

Жильцам новых домов приходится жить в условиях стройки — микрорайон расширяется, техника шумит постоянно, нормальных дорог и тротуаров пока нет.

До работы в деловой центр из микрорайонов добираются дольше по времени и с пересадками.

Что касается вторичного рынка, то главный недостаток такого жилья – это возраст самих зданий и инженерных сетей, которые обычно подлежат капитальному ремонту.

Нужно учитывать, что к стоимости содержания и обслуживания таких домов добавляются и отчисления в Фонд капитального ремонта.

Размер взносов у всех российских регионов разный, от 1 до 15 руб. за квадратный метр.

Впрочем, и по стоимости вторичное жилье в разных регионах может существенно отличаться.  Самое дорогое жилье, разумеется в столице.

Какую квартиру лучше купить в Москве, вторичку или новостройку – должен решать покупатель.  При этом оба варианта покупки квартиры не исключают определенных рисков.

Основные моменты

При покупке любой квартиры (кроме ее стоимости) понадобятся дополнительные средства на оформление документов, оплату юриста или риелтора.

Общим для всех видов жилья является проверка. При покупке квартиры в новостройке проверяется застройщик, при приобретении жилья на вторичном рынке проверяется объект недвижимости.

Спешка может обернуться серьезными финансовыми и судебно-временными издержками, а также потерей квартиры.

Итак, при приобретении жилья в новостройке проверке подлежат:

Репутация застройщика	Следует узнать, сколько домов им уже построено, сдано в эксплуатацию в последнее время, как отзываются о нем покупатели
Бумаги застройщика	Проектная документация и разрешение на строительство; свидетельство на право владения земельным участком под строящимся домом; обоснование проекта и свидетельство о проведении государственной экспертизы

Удостовериться в законности деятельности застройщика можно, узнав, в каком банке компания кредитуется.

Все эти сведения помогут установить степень надежности фирмы, с которой предстоит заключить соглашение.

Отметим, что участие в долевом строительстве мы сейчас не рассматриваем.

Большую часть нужной информации можно найти на сайте строительной организации или в Госреестре, если компания работает легально.

Покупке жилья на вторичном рынке предшествует не менее кропотливая работа по проверке истории квартиры.

На любое жилье в преддверии сделки собственником должен быть представлен один из видов договоров:

1. Купли-продажи.
2. Мены.
3. Дарения.
4. Ренты.
5. Приватизации.
6. Документ, вступивший в силу по решению суда.
7. Свидетельство о праве на наследство.

В правоустанавливающих документах на квартиру не может быть ошибок, помарок, а любые исправления заверяются подписями продавца, покупателя или нотариуса.

Документ может содержать условия, ограничивающие собственника в праве распоряжаться квартирой, указывать на ее обременение.

В этом случае нужно убедиться в снятии ограничения и отмены обременения, если условия выполнены.

Договор приватизации заключают и с несколькими владельцами, имеющими доли в квартире. Все они должны письменно согласиться на отчуждение жилья.

При проведении сделки на основании свидетельства о праве на наследство или договора дарения потребуется согласие проживающих в квартире членов семьи.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа требует проверки полного погашения долга или кредита.

Если квартира находится в залоге у банка, придется получить согласие кредитной организации. 

Кроме правоустанавливающих документов следует проверить саму квартиру и ее владельца.

Продавец обязан предоставить покупателю выписку из Единого госреестра прав на недвижимость (ЕГРП). Реестр создан в 1998 году.

С этого момента выписка будет отражать все события, происходящие с квартирой — имена всех ее владельцев, накладывались ли аресты и т. д.

Нужно обратиться в домоуправление, паспортный стол, поговорить с соседями, проверить все платежи за коммунальные услуги.

При осмотре самой квартиры и обнаружении перепланировок нужно попросить документы, подтверждающие их законность.

Если собственник поручает оформление сделки своему представителю, то нужно убедиться, что срок действия доверенности не закончился.

Порядок заключения сделки

При успешном проведении проверок покупателю следует ознакомиться с предварительно составленным договором купли-продажи (далее ДКП).

В договоре указываются сведения о квартире (описание должно полностью соответствовать правоустанавливающим документам):

• местоположение (адрес);
• этаж;
• метраж;
• количество комнат.

Обязательные пункты ДКП – стоимость квартиры и список проживающих в ней лиц, обладающих правом пользоваться квартирой.

В документе прописываются условия выполнения договора и обстоятельства, при которых она полностью переходит в собственность покупателя.

Договор составляют в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре, два других получают обе стороны сделки.

Если собственником покупаемой квартиры являются супруги, то нужно получить письменное согласие одного из них. Заверять у нотариуса его необязательно.

Важнейший пункт сделки – передача денег. Процедуру подробно прописывают в договоре. Самым надежным способом юристы считают использование ячейки банка.

Покупатель арендует ячейку для хранения указанной в договоре суммы, которая в определенный срок будет выдана при предъявлении продавцом документа, подтверждающего, что право собственности на жилое помещение перешло от продавца к покупателю.

Следующий этап сделки – составление акта передачи жилья покупателю. Для успешного заключения сделки необходима ее регистрация.

К заявлению на регистрацию (образец выдают в регистрационных органах), прикладываются документы и их копии:

1. Паспорта обеих сторон ДКП;
2. Нотариально заверенная доверенность, если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;
3. Документ, устанавливающий право на квартиру;
4. Кадастровый паспорт жилого помещения;
5. Экспликация и план квартиры;
6. Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
7. Договор купли-продажи жилого помещения;
8. Выписка из домовой книги;
9. Акт передачи квартиры покупателю (с подписями обеих сторон).

Заявление на регистрацию в органы Росреестра можно подавать лично, послать заказным письмом по почте или через портал Госуслуг и многофункциональный центр.

Если покупаемая квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину или недееспособному лицу, то при подаче заявления должен присутствовать опекун.

Покупка квартиры в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме тоже сопровождается предоставлением перечня документов.

В качестве продавца в ДКП выступает застройщик, если, конечно, он «прошел» проверку.

После заключения договора о передаче квартиры в собственность покупателя и одновременной передачи денег, подписывается еще один договор об уступке права требования.

Нормативное регулирование

Проведение сделок купли-продажи жилых помещений осуществляется с учетом требований ГК РФ.

Особенности сделок купли-продажи и их регистрации предусмотрены ст.558 ГК РФ.

Правовую основу госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет ФЗ от № 122-ФЗ 21.07.1997.

Возникающие нюансы

Далее, нужно рассмотреть некоторые тонкости, которые возникают при покупке жилых помещений, как на первичном, так и на вторичном рынке.

В чем разница

При сравнении сделок купли-продажи квартир в новостройках или на вторичном рынке разница цена может сыграть ключевую роль.

Иногда трешка в спальном районе обойдется гораздо дешевле однокомнатной квартиры в новостройке, потому как современное жилье высокой комфортности ценится выше.

Любая из сделок может обернуться как дополнительными финансовыми издержками, так и полной потерей денег покупателя, если продавец предлагает жилье, не предупреждает о возможных неприятных последствиях.

Разница лишь в том, кто выступает продавцом – юридическое или физическое лицо.

Преимущества и недостатки

Итак, покупка жилья в новостройках. К преимуществам такого приобретения относятся:

• большие площади и низкие цены;
• современные технологии и материалы;
• гарантии застройщиков на объект недвижимости, а также на технологическое оборудование.

Одни считают недостатком квартир в новостройке неразвитую инфраструктуру и отсутствие детских садов и школ, спортивных и детских площадок.

Тогда как других смущает постоянный шум соседей, которые доводят новое жилье до совершенства. Хотя в панельных домах производить отделку сразу не стоит – они дают усадку около двух лет.

Поэтому весь ремонт пойдет насмарку. Самой ужасной может стать ситуация, когда застройщик внезапно обанкротился, не выполнив своих обязательств.

Также могут возникнуть проблемы, если дом возводился без соответствующих разрешений на строительство и землю. Поэтому проверка застройщика – главное звено в цепи купли-продажи.

У вторичного жилья тоже немало минусов.  Это старая планировка, ветхость или даже аварийность здания и инженерных сетей, а главное – это многолетняя история квартиры.

Чтобы проверить жилье досконально, потребуется время, деньги и помощь юриста.

Ведь часто после оформления сделки всплывают прописанные люди, дети или находящиеся в местах заключения собственники.

Видео: новостройка или «вторичка» — что выбрать?

К плюсам вторички можно отнести выбор жилья в районе, который нравится покупателю. Когда его устраивает расположение дома, вид из окна, например, чтобы следить за ребенком, идущим в школу.

Имеющаяся сантехника и действующие приборы учета ресурсов – это тоже плюс. Однако эти преимущества по сравнению с очевидными юридическими упущениями, будут ничтожны.

Приобретение в ипотеку

Квартира, приобретаемая в ипотеку – явление ставшее привычным. Бланк соглашения можно скачать здесь.

Но если покупатель сначала подбирает жилое помещение в новом доме, а потом обращается в банк, то в большинстве случаев он получит отказ, поскольку:

Дом может быть не зарегистрированным	У банков-кредиторов
Застройщик не может предоставить необходимые документы	Для оформления сделки

Путь к ипотеке по собственной программе покупателя окажется несколько короче, если программой занимается уполномоченный застройщиком девелопер.

Это консультант, который помогает оформлять документы на ипотечный кредит. Однако покупателю нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Паспорт.
2. ИНН.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Документы об образовании.
5. Свидетельства о рождении детей.
6. Справка о доходах.
7. Страховое свидетельство пенсионного страхования.
8. Военный билет.
9. Свидетельство о браке (разводе).
10. Трудовая книжка, заверенная работодателем.

Вместе с копиями заемщик предоставляет и оригиналы документов. Но банк может потребовать еще и справки:

• о регистрационном учете;
• из наркологического и психоневрологического диспансера:
• паспортов близких родственников;
• пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии, получаемой пожилыми родными заемщика. А
• также информацию об имеющемся у заемщика имуществе — недвижимости, автотранспорте, ценных бумагах.

Банк может проверить кредитную историю покупателя и отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Если у заемщика будут поручители, то им придется предоставлять такой же пакет документов.

Банк должен одобрить выбранное жилье, оценить и застраховать его и заемщика. Только после этого он заключает кредитный договор и передает документы на госрегистрацию.

Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку для сдачи

Принято считать, что Москва – город приезжих. В столице и в Подмосковье идет постоянное масштабное строительство, но жилья все равно не хватает.

Поэтому покупка квартир для сдачи в наем считается неплохим бизнесом. А вот окупаемость таких инвестиций может исчисляться десятилетиями.

Для сравнения вариантов покупки квартир в новостройке и на вторичном рынке необходимо учитывать три фактора — стоимость жилья, стоимость аренды и потребности арендаторов.

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры экономкласса в шаговой доступности от метро. Арендная плата обычно там не высока, в сравнении с жильем в центре города.

Элитные квартиры дорого обходятся инвестору, но и арендная плата у них высокая. Существенная разница у вторички и новостроек в спросе.

Большая часть приезжающих и осваивающих столицу ищет предложения по дешевым квартирам в новостройках, пусть даже в нескольких часах езды от центра.

Желающие снять элитное жилье, конечно, тоже есть, но их намного меньше. Так что, однушки в новостройках приобретать в Москве намного выгоднее, чем вторичку, пусть даже элитную.

А стоимость квартир экономкласса в Подмосковье практически такая же, как у квартир в центрах провинциальных российских городов.

Как видно, покупка квартиры – это не рядовое событие. Станет ли приобретение праздником на всю оставшуюся жизнь или будет напоминать о самых неприятных ее моментах – зависит от покупателя.

Точнее, от его осведомленности и юридической подкованности.