Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.
Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.
Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.
Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?
Важные моменты
Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.
Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.
И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.
Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.
Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно скачать здесь.
Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.
Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.
Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.
Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.
Например:
- значительные нарушения сделки;
- не выполнение обязательств;
- изменившиеся обстоятельства и т.д.
Основные понятия
Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.
При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».
Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.
Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.
По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.
По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.
По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).
Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.
Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.
Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.
Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.
И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.
Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.
Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.
Заключение соглашения
Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.
До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).
Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.
Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.
Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.
Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.
Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.
В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.
Нормативное регулирование
Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:
| ст.450 | Допустимые основания для расторжения |
| ст.451 | Расторжение по видоизменению обстоятельств |
| ст.452 | Порядок осуществления расторжения |
| ст.453 | Появляющиеся последствия расторгнутых сделок |
Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.
Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.
Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.
Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.
Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.
Как записать ребенка в детский сад в СПб, читайте здесь.
Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.
Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.
По соглашению сторон
Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.
Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.
В качестве примера образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.
Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.
В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.
Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.
К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.
На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.
В одностороннем порядке
Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.
Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.
Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.
Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:
- отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
- обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
- заключение сделки с недееспособным субъектом;
- свершение сделки по принуждению.
В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.
Оплата подтверждается документально, а именно:
- банковской выпиской;
- распиской;
- квитанцией об уплате через кассу и т.д.
Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.
Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:
| Сделку расторгнуть | B воротить продавцу ранее отданное имущество |
| Признать законность сделки | И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца |
Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.
Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.
Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата
Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.
При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.
Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.
Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.
Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.
Признание документа недействительным
Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.
Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).
Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:
- документ нарушает законодательные нормы;
- одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
- договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
- сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
- договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
- сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
- иные случаи.
Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.
При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:
- неожиданность возникновения;
- непреодолимость;
- значительный ущерб для стороны;
- воздействие на интересы обеих сторон.
Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.
Возникающие сложности
Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.
Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.
Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.
И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.
В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.
По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Такая норма подтверждена Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.
Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.
Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.
Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.
Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).
Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.
Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, читайте здесь.
Как проводится поверка счетчиков воды на дому без снятия в СПб, смотрите здесь.
Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.
Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.
Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.
Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.
И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.