Заключение предварительных соглашений по сделкам позволяет фиксировать оговоренные условия. Но нужно учитывать некоторые нюансы. Как при покупке квартиры в 2024 году оформить предварительное соглашение с задатком?
Любая сделка требует согласования условий. Кроме того, нужно время на подготовку к сделке. Продавцу необходимо собрать документы, покупатель должен приготовить нужную сумму денег.
Чтобы зафиксировать достигнутые договоренности оформляют предварительный договор. Серьезность намерений подтверждает внесение задатка. Как составить такое предварительное соглашение правильно?
Основные моменты
Заключая предварительный ДКР, покупатель тем самым «бронирует» сделку и обретает уверенность, что продавец не будет искать других клиентов.
Для продавца – соглашение гарантирует свершение сделки. Кроме того, наличие договора фиксирует условия, которые согласовали участники.
Предварительный договор об отчуждении имущества подтверждает лишь наличие намерения участвующих сторон заключить сделку в ближайшем будущем на оговоренных условиях.
Основной договор заключается на тех же самых условиях, какие прописаны в предварительном договоре.
Для подтверждения серьезности своих намерений стороны вправе условиться о внесении задатка.
Это становится дополнительной гарантией того, что сделка состоится. Если покупатель откажется от покупки, задаток останется продавцу.
При отказе от сделки продавца он обязан вернуть задаток в двойном размере. Кроме того, договор может предусматривать возмещение убытков, возникших по причине неисполнения обязательств.
Стороны соглашения
При оформлении предварительного соглашения обязательно участие всех сторон будущей основной сделки. Со стороны продавца вправе выступать собственник квартиры или его доверенное лицо.
В последнем случае обязательно наличие нотариальной доверенности с условием о возможности продажи от лица владельца.
Когда квартира принадлежит нескольким владельцам, то они могут все вместе участвовать в сделке или выбрать одного представителя.
При этом на единственного представителя оформляется доверенность на представление интересов при продаже конкретной недвижимости.
Покупателем может быть любое физлицо, достигшее совершеннолетия и являющееся дееспособным. Представлять его интересы также может доверенное лицо на основании доверенности.
Если покупателем является юридическое лицо, то в сделке участвует законный представитель организации с надлежащими полномочиями.
При оформлении предварительного ДКП покупатель должен убедиться, что:
| Продавец дееспособен | У людей в возрасте желательно попросить справку о дееспособности |
| У продавца есть право распоряжаться квартирой | Нужно изучить правоустанавливающие документы |
| В отношении квартиры отсутствуют обременения, ограничения и права требования третьих лиц | Изучаются выписки из ЕГРН и домовой книги |
В каких случаях он необходим
Заключение предварительного договора при купле-продаже квартиры не является обязательным. Оформляется такое соглашение по желанию сторон.
Например, в следующих случаях:
| Продавцу требуется время на подготовку | Всех необходимых документов и получение нужных справок |
| У покупателя отсутствует вся сумма для покупки | И для сбора недостающих средств нужно дополнительное время |
То есть предварительный ДКП заключается, если стороны договорились об условиях сделки, но по какой-то причине не могут сразу оформить куплю-продажу и переход права собственности.
При устном обсуждении условий никакие договоренности не имеют силы и их легко можно изменить.
Например, изначально продавец озвучил одну цену и стороны договорились о заключении сделки через месяц. Но в момент оформления основного ДКП покупатель узнает, что цена изменилась.
Или покупатель пообещал, что купит квартиру через пару месяцев и продавец прекратил поиск клиентов. Но к назначенному времени выясняется, что покупатель уже передумал.
Получается, что основные цели заключения предварительного договора:
- фиксация достигнутых договоренностей по основным условиям сделки;
- установление точной стоимости предмета сделки;
- определение срока заключения основного ДКП.
Уплата задатка является дополнительным способом обеспечения свершения сделки. Сумма его определяется сторонами и составляет обычно 5-10 % от общей стоимости.
Какие налоги уплачиваются при составлении договора аренды автомобиля между физическим лицом и организацией, читайте здесь.
Если оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, то уточняется:
- величина задатка и порядок его передачи;
- что будет с задатком при отмене сделки (в зависимости от инициативной стороны и обстоятельств).
Можно включить все необходимые условия и разделы в один договор или составить три документа:
- предварительный ДКП с условием о задатке;
- соглашение к ДКП об уплате задатка и особенностях распоряжения таковым;
- расписку в получении задатка продавцом.
Важно! Нужно различать задаток и аванс. В последнем случае продавец не обязан возвращать частичную оплату в случае отмены сделки. Потому все формулировки в договоре должны быть четко выражены без двоякого толкования.
Действующие нормативы
Предварительный договор купли-продажи относится к нормативно-правовым документам, которые регулируются Гражданским кодексом РФ.
В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ стороны обязуются совершить сделку на определенных условиях и подтверждают это заключением подготовительного акта.
Предварительный ДКП выступает гарантом сделки, но не исключает отсрочки на проведение основной сделки.
Закон определяет условия оформления таких договоров. При несоблюдении требований договор признается недействительным.
По ст.455 ГК РФ продавец вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки, если покупатель отказывается от исполнения обязательств.
Понятие задатка приведено в ст.380 ГК РФ. Это сумма, которая выплачивается продавцу в счет погашения стоимости и выступает обеспечением исполнения обязательств покупателем.
Соглашение о задатке составляется в обязательной письменной форме. По ст.381 ГК РФ задаток подлежит возврату при прекращении обязательств до начала их действия либо при невозможности исполнения по причинам, не зависящим от сторон.
При этом если сделка отменяется по вине покупателя, то задаток остается продавцу. Когда от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Порядок заключения соглашения
Предварительный ДКП определяет взаимоотношения сторон и предотвращает возможность недобросовестного поведения участников.
С целью наилучшей защиты интересов сторон необходимо соблюдать следующий порядок оформления:
| До письменного оформления сделки устно | Обговорить и согласовать все важные условия и сроки |
| Убедиться в возможности отчуждения квартиры | На данном этапе проверяется состав собственников, требования третьих лиц |
| Удостовериться в правомочности продавца | Для этого изучаются правоустанавливающие документы |
| Проверить наличие ограничений и обременений | Проверке подлежит наличие залога, ареста или иного ограничения в отношении квартиры |
| Оформить предварительное соглашение | — |
| Подписать договор | По желанию стороны могут заверить документ нотариально |
При отсутствии опыта в сделках с недвижимостью желательно обратиться к опытному юристу, чтобы включить в соглашение все значимые условия в конкретной ситуации.
Стоимость составления юристом предварительного договора в Москве и Санкт-Петербурге варьируется в пределах 3 000-7 500 рублей.
Как правильно заполнить бланк
Типовой формы для предварительного ДКП с задатком не предусмотрено. Но чтобы договор обладал юридической силой, в нем должны наличествовать следующие разделы:
| Стороны договора | Нужно указать данные сторон, необходимые для подтверждения личности (Ф.И.О, паспортные данные). Если в сделке участвует представитель, то дополнительно указываются реквизиты доверенности или документа, подтверждающего полномочия |
| Предмет договора | Важно подробно описать квартиру, чтобы можно было точно ее идентифицировать. Указываются технические характеристики, реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость |
| Срок действия | Стороны указывают, до какого времени должен быть заключен основной договор. Если до означенной даты ни одна из сторон не предприняла попытки заключить сделку, предварительное соглашение аннулируется |
| Условия основного договора | Здесь прописываются те же условия, которые позднее будут включены в основное соглашение. Обязательно указывается полная цена квартиры |
| Задаток и порядок использования | Прописывается сумма задатка. Важно уточнить, что задаток – это не частичная оплата, а именно гарантия выполнения обязательств |
| Дата составления | И личные подписи сторон |
Ответственность сторон
Ответственность сторон несут за исполнение обязательств и за распоряжение задатком. Если участник предварительной сделки отказывается от заключения основного договора, то вторая сторона на основании ст.455 ГК РФ вправе обратиться в суд и потребовать принудительного подписания ДКП.
Если заключение сделки так и не состоится, потерпевшая сторона вправе потребовать компенсирования убытков, понесенных вследствие отмены сделки.
В отношении задатка ответственность возможна в следующих вариантах:
| Если покупатель отказывается от заключения сделки по собственной инициативе | То задаток остается у продавца и не возвращается |
| Когда от сделки отказывается продавец | Он обязан вернуть задаток в двойном размере |
| При невозможности исполнения обязательств в силу обстоятельств | Задаток возвращается покупателю в изначальном размере |
| Отказ от сделки по обоюдному согласию может предусматривать любой из вариантов | Как решат сами участники |
При возникновении разногласий
Любые разногласия по сделке купли-продажи следует решать в соответствии с оговоренными условиями или с учетом действующего законодательства. Так стороны вправе обращаться в суд.
Однако ситуация относительно предварительного договора купли-продажи квартиры неоднозначна.
Закон не устанавливает строго порядка для оформления такого договора. Но из правовых норм вытекает, что заключаться с задатком такое соглашение не может.
Если стороны включают в предварительное соглашение условие о задатке, то таковое выполняет исключительно организационную роль и являет собой свободную волю сторон.
Видео: предварительный договор
Можно принудительно заставить заключить основной договор через суд. Но нельзя признать задаток частью оплаты.
Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности по заключению сделки в будущем.
На практике может случиться, что суд не сможет заставить ответчика заключить сделку по причине смены собственника объекта.
Суд может обязать ответчика к возмещению убытков истца. Но в целом предварительный договор не может порождать имущественных и денежных обязательств.
Из нюансов судебных разбирательств при возникновении разногласий можно отметить следующие:
| Задаток не доказывает оформление сделки | Поскольку подтверждать еще нечего, а лишь удостоверяет намерение исполнить обязательство по выплате средств |
| Если соглашение о задатке не было заключено письменно | То частичная уплата может быть признана фактом подтверждения свершения сделки |
Образец заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
При составлении предварительного договора купли-продажи следует руководствоваться формой и содержанием будущего основного договора.
Стандартная схема документа выглядит так:
- Название документа.
- Дата и место составления.
- Сведения об участниках сделки.
- Описание предмета сделки.
- Суть сделки и дата заключения основного договора.
- Сумма задатка, порядок его передачи.
- Ответственность сторон при неисполнении обязательств.
- Порядок расторжения договора.
- Личные подписи сторон.
Типовую форму и пример предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком можно скачать здесь.
Порядок расторжения
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком можно по следующим основаниям:
- по истечении срока действия соглашения, когда ни одна из сторон не заявила о намерении подписать основной договор;
- в одностороннем порядке, если одна из сторон решила отказаться от сделки;
- при невыполнении обязательств участником;
- при наступлении обстоятельств, прописанных в договоре.
Как правило, порядок расторжения прописывается в тексте договора. Основной нюанс при расторжении договора касается судьбы задатка. Сумма задатка достается потерпевшей стороне.
Какой срок действия медицинской справки для водителей, читайте здесь.
Порядок раздела имущества при разводе супругов, смотрите здесь.
Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры позволяет документально закрепить оговоренные условия.
Но нужно понимать, что если уверенности в заключении основного договора нет, то и предварительный договор составлять не нужно.
Смысл заключения предварительного ДКП как раз и заключается в том, что в случае отказа от сделки одна из сторон несет убытки.
