Особенности продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2024 году

При продаже квартиры срок владения имеет значение. От этого зависит порядок налогообложения и нюансы документального оформления.

Каковы особенности продажи квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, в 2024 году? Длительность владения квартирой играет важную роль при налогообложении полученного дохода.

Но существуют и иные нюансы, вследствие которых дата получения права собственности обретает актуальность. Как в 2024 году осуществляется продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет?

Общие моменты

Продажа квартиры предполагает уплату налога на доходы физических лиц. Несколько снизить налоговую нагрузку позволяет использование имущественного вычета.

Но избежать налога полностью возможно только при определенном сроке владения квартирой.

По налоговому законодательству от уплаты налога при продаже собственник квартиры освобождается, если право собственности получено более пяти лет назад.

Такой минимальный период владения установлен для недвижимости, приобретенной после 1.01.2016. квартиры, приобретенные в собственность до указанной даты должны находиться в собственности не менее трех лет.

Поправки в законодательстве предусматривают случаи, когда минимальный трехлетний срок владения сохраняется и для объектов, приобретенных с наступлением 2016 года.

Это объекты, полученные:

• в порядке наследования;
• в дар;
• по договору ренты с иждивением;
• по программе приватизации.

Основания освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры указаны достаточно четко. Но не всегда понятно, что именно считать трехлетним сроком владения.

Что нужно знать

Три года владения квартирой с налоговой точки зрения это не календарный период. Отсчет срока может начинаться с любого момента в течение года.

Речь идет о точном временном периоде. То есть три года в данном случае это шестьдесят месяцев непрерывного владения.

Нюанс в том, что подразумевается не фактический срок владения. Отсчет начинается с даты, когда было получено право собственности на квартиру.

В случае с покупкой квартиры это дата, указанная в правоподтверждающем документе как дата внесения записи в ЕГРН.

Вместе с тем при определении срока владения есть и исключения. Так при наследовании квартиры считается, что право собственности возникает одновременно со смертью наследодателя, в день открытия наследства.

Право собственности на кооперативное жилье появляется на дату подписания акта приема-передачи помещения после полной уплаты пая.

Для продавца жилой недвижимости срок владения имеет значимость только в вопросах расчета НДФЛ. Сделка купли-продажи осуществляется в стандартном порядке.

Стороны соглашения

В сделке купли-продажи квартир участвуют две стороны – продавец и покупатель. Но это только общие определения.

Если покупателем может стать любое физическое или юридическое лицо, то с продавцом не все так однозначно. Прежде всего, правом на продажу квартиры обладает лишь собственник жилья.

Это лицо, указанное в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Однако собственников может быть и несколько.

Если квартира находится в совместной собственности, в сделке должны участвовать все владельцы.

Они вправе делегировать полномочия одному лицу и тогда один из собственников может действовать от имени всех владельцев.

Основанием становится соответствующее разрешение, оформленное у нотариуса. Если сделка свершится без согласия совладельцев, то она может быть оспорена и признана недействительной.

Когда имеет место долевая собственность, для продажи также потребуется согласие совладельцев. Хотя порядок оформления несколько отличается.

Собственник доли вправе распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе продать свою часть квартиры. При этом закон обязует его соблюсти норму о праве преимущественного выкупа.

Сначала выкуп доли предлагается прочим собственникам. Только после официального отказа можно продать часть квартиры в долевой собственности постороннему лицу.

Собственником квартиры может являться несовершеннолетний ребенок. Его интересы представляет законный представитель, родитель или опекун.

Причем до четырнадцатилетнего возраста ребенка решение принимается представителем, который ставит свою подпись в ДКП.

С четырнадцати лет ребенок вправе сам принимать решение и подписывать документы, но только с письменного согласия законного представителя.

Нужно упомянуть и об обязательном участии органов опеки в сделках с собственностью несовершеннолетних лиц.

Продать квартиру можно только с разрешения опеки, доказав, что интересы ребенка нарушены не будут.

Интересы и продавца, и покупателя могут представляться третьими лицами. Обязательным условием является наличие нотариальной доверенности с указаниями полномочий представителя.

Правовое регулирование

В ст.220 НК РФ регламентирован порядок продажи квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет.

В частности обязанностью продавца становится уплата подоходного налога в размере 13% от суммы полученного дохода.

Налогооблагаемая база определяется как сумма, прописанная в ДКП за минусом имущественного вычета в 1 000 000 рублей.

Именно возможность получения вычета ведет к занижению стоимости квартиры в договоре. Нередко за 1 000 000 рублей продается квартира, стоящая намного больше.

Разница стоимости доплачивается «из рук в руки». Здесь следует учитывать, что уклонение от выплаты налогов признается серьезным правонарушением.

Выявление фальсификации чревато взысканием штрафа и доначислением налога. Факт уклонения от налога в особо крупных размерах становится основанием для привлечения к уголовной ответственности.

Есть у налоговых органов и иные меры, препятствующие занижению налоговых сборов.

Когда сумма, указанная в ДКП, превышает кадастровую стоимость квартиры, то расчет налога осуществляется от указанной суммы.

Если сумма по договору меньше 70% стоимости кадастровой, то налогооблагаемой базой признается кадастровая цена, умноженная на 0,7 (70%).

Как продать квартиру в собственности менее трех лет

Продажа квартиры, находящейся в непрерывном владении меньше трехлетнего периода, не отличается от стандартной процедуры купли-продажи.

Точно также заключается договор, а затем в Росреестре регистрируется переход права собственности. Особенность заключается в обязанности подачи налоговой декларации в строго установленный срок.

Налоговая декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры подается до тридцатого апреля года, следующего за годом свершения сделки.

Подать декларацию можно:

• лично, посетив налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации продавца;
• заказным или ценным письмом через почтовую службу;
• через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности;
• посредством обращения в МФЦ;
• используя каналы связи ТКС.

Наиболее предпочтительным считается личное обращение в ФНС, поскольку при наличии ошибок декларация не принимается. Нарушение сроков подачи декларации грозит начислением штрафа и пени.

По результатам проверки поданной декларации выдается квитанция с указанием суммы налога к выплате и реквизитов соответствующего отделения ФНС. Оплатить налог нужно до пятнадцатого июня того же года.

Необходимые документы

Для обращения в налоговые органы потребуются такие документы:

• заполненная декларация 3-НДФЛ;
• паспорт заявителя;
• документ о праве собственности на проданную квартиру (выписка из ЕГРН, полученная до
• регистрации перехода права собственности);
• договор купли-продажи квартиры;
• акт о приеме-передаче объекта сделки;
• документы, подтверждающие получение оплаты (для физлиц достаточно указания в приемопередаточном акте фразы «денежные средства получены в полном объеме», юрлицам и ИП необходимо представить соответствующие чеки и квитанции).

Непосредственно при заключении сделки и для оформления договора купли-продажи понадобятся:

• паспорт продавца для подтверждения личности;
• правоустанавливающая и правоподтверждающая документация на квартиру;
• выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
• согласия заинтересованных лиц (совладельцев);
• технические документы, удостоверяющие отсутствие незаконной перепланировки;
• документ о наличии/отсутствии обременений и ограничений (в 2024 году указывается в выписке из ЕГРН).

Составление соглашения

Договор купли-продажи квартиры в 2024 году не подлежит регистрации. Росреестр регистрирует только переход права собственности.

В случае продажи доли квартиры или имущества несовершеннолетнего собственника обязательно нотариальное заверение сделки.

Что по поводу содержания договора, то в нем указываются стандартные сведения:

• название договора, дата и место его составления;
• сведения об участниках сделки (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
• предмет договора (описание квартиры, ее точный адрес и прочие идентифицирующие характеристики);
• информация об обременениях и ограничениях;
• полная стоимость объекта;
• порядок передачи квартиры и сроки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• подписи участников.

По своему желанию участники сделки могут дополнить договор иными условиями, которые считают важными.

В случае с продажей квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, желательно прописать ответственность продавца в случае возникновения прав требования у третьих лиц.

Возникающие нюансы

Продавцу срок владения квартирой интересен только с позиции налогообложения. Для покупателя данный период имеет гораздо большее значение. Продажа недавно приобретенной недвижимости всегда настораживает.

Потому в первую очередь надлежит с особой тщательностью проверить правоустанавливающие документы на предмет основания обретения права собственности.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• дарственная;
• договор приватизации.

Представленные документы покупателю надлежит изучить на предмет нарушения прав третьих лиц. Для этого потребуется расширенная выписка из ЕГРН, где указаны все сделки, касающиеся данной квартиры.

Также понадобится архивная выписка из домовой книги с указанием всех граждан, когда-либо прописанных в квартире.

В процессе проверки может выясниться, что предыдущие сделки были совершены с нарушениями. Кто-то из собственников мог быть незаконно лишен своего права, что повышает риск оспаривания сделки.

От того, на каком основании продавец получил право собственности, во многом зависит порядок оформления сделки.

Полученной по наследству менее 3 лет назад

Срок владения унаследованной квартирой начинается с момента открытия наследства. Если наследник пожелает продать квартиру раньше завершения трехлетнего пребывания в роли собственника, то он обязан уплатить налог.

По закону налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму имущественного вычета, которым можно воспользоваться раз в год, или на сумму расходов, понесенных при покупке.

Поскольку квартира передана в наследство, то расходы на покупку отсутствуют и использовать можно лишь вычет в 1 000 000 рублей.

По поводу вычета следует знать, что воспользоваться им может любой налогоплательщик при продаже квартиры, но не чаще одного раза в год.

Если продается квартира, принадлежащая нескольким владельцам по праву совместной собственности, то вычет делится пропорционально меж всеми собственниками.

Аналогичная норма применяется при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, если сделка оформляется одним договором.

Но если каждый собственник продаст свою долю по отдельному договору, вычет в 1 000 000 рублей полагается каждому собственнику.

Для покупателя нюансы приобретения квартиры, унаследованной меньше трех лет назад, заключается в возможности оспаривания завещания иными лицами.

Срок исковой давности по ничтожным завещаниям равен трем годам. Оспариваемое завещание, признанное судом недействительным, можно оспорить в течение года.

Вместе с тем срок исковой давности начинается с момента, когда потенциальный наследник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Следовательно, возможно оспаривание завещание и по истечении срока давности.

Это обстоятельство требует особо тщательной проверки вероятности права требования со стороны третьих лиц. В ДКП желательно прописать ответственность продавца в подобной ситуации.

Если подаренной

Продажа квартиры, полученной в дар, в собственности менее 3 лет, также сопровождается уплатой налога.

Как и в случае с унаследованной квартирой при расчете налога можно использовать имущественный вычет. Для покупателя срок владения меньше трех лет указывает на возможность отмены дарственной.

Даритель вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Передать квартиру в дар можно абсолютно любому человек.

При этом родственники и потенциальные наследники могут не согласиться с дарением. В течение года с момента передачи дара родственники могут признать сделку недействительной, если будет доказано, что на момент заключения договора дарения даритель был недееспособен.

Видео: налог с продажи квартиры 2020! Какие налоги надо платить при продаже квартиры

Сам даритель может отменить дарственную в течение трех лет. Основанием становится свершение одаряемым действий, угрожающих здоровью или жизни дарителя и членов его семьи.

В некоторых случаях прошедший срок исковой давности может восстанавливаться.

Соответственно, в договоре купли-продажи следует прописать ответственность продавца на случай оспаривания сделки дарения.

Приватизированной

Трехлетний период владения приватизированной квартирой начинается с момента регистрации и полученного права собственности в Росреестре.

Продажа такой квартиры до истечения трех лет сопровождается уплатой налога в стандартном порядке с возможностью применения имущественного вычета.

Единственный риск для покупателя в этом случае заключается в том, что отдельные лица могут претендовать на право проживания в квартире.

Речь идет о гражданах, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, но от участия в приватизации отказались.

За такими жильцами сохраняется право бессрочного проживания в квартире. Выписать их принудительно нельзя даже при смене собственника.

Если недвижимость в ипотеке

Ипотечная квартира становится собственностью заемщика с момента регистрации ипотечного договора. Если квартира продается до завершения трехлетнего периода владения, то владелец уплачивает налог.

При этом налогооблагаемая база может уменьшаться на сумму имущественного вычета или на величину понесенных расходов.

Соответственно, расчет налога осуществляется с учетом выплаченных заемщиком средств. Заемные средства считаются средствами заемщика.

Разница между суммой в договоре и ценой продажи подлежит налогообложению. Эту сумму можно уменьшить за счет вычета или на сумму выплаченных процентов, подтвердив уплату справкой из банка.

Но для продажи ипотечной квартиры требуется согласие кредитора, являющегося залогодержателем.

Сделка, заключенная без разрешения банка, не позволит зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

В 2020 году к особенностям продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, относится необходимость уплаты продавцом НДФЛ. В остальном же сделка ничем не отличается от обычной купли-продажи.