Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Данные кадастровой базы используются в большинстве операций с земельными ресурсами. Но чересчур завышенная оценка приумножает траты владельца.

Как опротестовать в 2024 году кадастровые сведения об участке земли? К важнейшим параметрам земли как объекта недвижимости относится кадастровая стоимость.

От зафиксированного значения зависят суммы налогов и иные расходы собственника.

Если оценка оказалась завышенной, по мнению владельца, то в его интересах ее уменьшить поскорее. Как кадастровая стоимость участка земли оспаривается в 2024 году?

Общие моменты

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости учреждается в результате государственной оценки. Сумма по кадастру примерно соответствует рыночной цене объекта, но иногда показатель оказывается завышенным или заниженным.

Такая разница обусловлена тем, что применяется метод массовой оценки. А вот специфические характеристики конкретного вида имущества особо не учитываются.

Значение кадастровой стоимости для собственника важно потому, что от этой суммы зависит величина выплачиваемого налога.

На основании этой оценки высчитывается арендная ставка, величина госпошлины при оформлении сделок с землей и т.д.

Несогласные с кадастровым расчетом собственники могут оспорить его через обращение в Росреестр или судебные органы.

Вопрос оспаривания стоимости земли по кадастру стал особо актуальным после вступления в силу ФЗ № 237.

Обсуждение нового норматива в СМИ и Интернете сводилось к мораторию на переоценку стоимости земель. Так возможно ли оспаривать кадастровую стоимость земель в 2024 году и как это сделать?

Что нужно знать

Кадастровой стоимостью объекта называется его цена в публичном эквиваленте. Фактически это усредненная цена, по которой можно продать имущество на рынке.

Расчет значения кадастровой стоимости в отношении земли осуществляется на основании удельного показателя стоимости и точной площади участка, посредством перемножения составляющих.

До 2020 года действовал порядок кадастровой оценки, предполагающий привлечение независимых специалистов (ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»).

Изначально утверждалось местными органами власти решение касательно проведения оценки. Затем при взаимодействии с Росреестром организовывались публичные торги.

В них участвовали организации, обладающие лицензией на исполнение оценочной деятельности. С победителем торгов подписывался договор о массовой оценке участков.

При исчислении стоимостного показателя учитывались (и учитываются сейчас) такие параметры, как:

• категория земель;
• средняя стоимость на схожие участки по рынку;
• месторасположение;
• уровень благоустроенности земли.

Рассчитанные значения кадастровой стоимости утверждались и вносились в базу кадастрового учета. Установленное значение цены не менялось до проведения следующей оценки.

Назначение процедуры

Определение правильной кадастровой стоимости, прежде всего, необходимо в целях справедливого налогообложения.

Расчет земельного налога осуществляется исходя из цены конкретного участка. Поэтому государством утвержден пятилетний период переоценки земель.

Это позволяет актуализировать цену земли, поскольку заниженная стоимость ведет к недополучение налоговых платежей.

Также без знания кадастровой стоимости не обойтись при аренде или выкупе земли у государства. В подобных ситуациях размер арендной платы или выкупной цены исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

Но нужно ли собственнику участка оспаривать уже утвержденную оценку участка? Безусловно, поскольку именно собственник оплачивает все расходы, связанные с пользованием землей и ее содержанием.

Преувеличенная кадастровая стоимость вряд ли будет оспариваться госорганами, поскольку убытков она не несет, а переоценка потребует дополнительных затрат.

А вот собственнику при завышенной цене участка по кадастру придется платить больше налогов.

Когда земля арендуется или планируется ее выкуп, завышенная оценка может значительно увеличить расходы потенциального владельца. И все же желания самого собственника крайне мало для изменения оценки.

Вполне понятно, что уменьшение стоимости несет выгоду владельцу земли. Для оспаривания цены по кадастру потребуются веские основания и убедительные доказательства.

Нормативное регулирование

С 1.01.2017 порядок расчета кадастровой оценки регламентирует ФЗ от 3.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».

Этот нормативное положение ратифицирует монополию на осуществление кадастровых работ специально сформированными учреждениями (ГБУ). Периодичность оценки — минимум один раз в пять лет и максимум раз в три года.

Изменениями законодательства установлено, что в период до 2020 года осуществлять кадастровую оценку можно как по старому порядку, так и по вновь утвержденному.

Причем ст.19 ФЗ № 360 от 3.07.2016 гласит, что до начала 2020 года может применяться стоимость, учрежденная до 1.01.2014. Но если после этого была установлена более низкая цена, то применять надлежит именно ее.

Чуть позднее ст.10 ФЗ № 401 от 30.11.2016 определила право субъектов РФ на возможность принятия независимого решения по поводу применения наименьшей оценки или проведения новой оценки согласно измененному порядку.

Оспаривание кадастровой стоимости с начала 2020 года регулируется как новым законодательством, так и действовавшими ранее положениями гл.3.1 ФЗ № 135 от 29.07.1998 и гл.25 КАС РФ.

Из нововведений нужно отметить то, что отменено обязательное досудебное урегулирование для юрлиц (ФЗ № 225 от 21.07.2014).

Кроме того существенно упрощен и сам порядок оспаривания. Так уменьшен пакет обязательных документов для обращения в комиссию.

Минусом можно назвать то, что оценка земель и рассмотрению возможности изменения цены отнесены к компетенции одних и тех же структур в лице ГБУ.

То есть говорить о независимости оценки достаточно сложно, что требует более тщательного внимания к процедуре со стороны собственника.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Заинтересованные физические лица и организации располагают правом на оспаривание данных кадастра согласно закону.

Внесудебное урегулирование предполагает обращение в специальную комиссию, организованную при Росреестре. Также допускается опротестовать оценку в суде.

Для пересмотра сведений кадастра основаниями выступают:

• применение в процессе оценки неполной или неверной информации;
• выявление в документах погрешностей, содействующих увеличению цены;
• изменение существенных характеристик объекта.

Если требуется пересмотреть стоимость в связи с изменениями параметров участка, то подается соответствующее заявление в Росреестр с приложением подтверждающих документов.

Выявленные ошибки выправляются как в административном порядке, так и в судебном. Заявитель самостоятельно выбирает вариант оспаривания.

Какие могут понадобиться документы

Инициируя процесс изменения кадастровой стоимости, надобно правильно аргументировать обращение и обосновать причины, по которым сумма подлежит снижению.

Соответственно от заявителя потребуются определенные документы:

• кадастровая справка о текущей стоимости участка;
• документы, указывающие на недостоверность сведений, использованных при оценке;
• отчет независимого эксперта о рыночной цене участка;
• документы, указывающие на кадастровую или техническую ошибку.

При обращении в судебные органы дополнительно потребуется представить уведомление, подтверждающее передачу копий иска всем заинтересованным лицам.

Заявитель должен подтвердить и свою правомочность на оспаривание сведений кадастра. Для этого он предъявляет:

• паспорт;
• документы о праве собственности на землю или о праве пользования участком;
• нотариальную доверенность на представление интересов (если действует представитель).

Как написать заявление

Обязанность доказывания ошибочности кадастровых данных лежит на обратившемся заявителе. Оспаривание стоимости участка по кадастру потребует тщательной подготовки документов.

Далее начинается процедура составления искового требования. В нем указываются следующие данные:

• информация об участке (кадастровый номер, точный адрес, площадь и т.д.);
• сведения о стоимости по кадастру (точная сумма, дата занесения в кадастр);
• итоги рыночной оценки на дату определения стоимости по кадастру;
• суть требования и вид нарушенного права (переоценка по причине высокого налога, арендной платы и т.д. вследствие завышенной стоимости по кадастру);
• перечень приложенной документации;
• дата и подпись.

Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка скачать здесь.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом сопровождается уплатой пошлины в 300 рублей. Сумма в 2 000 рублей предусмотрена для юрлиц.

Проведение оценки

Направленное в комиссию при Росреестре заявление рассматривается в продолжение месяца с момента получения.

После приема заявки в семидневный срок заявитель извещается о дате рассмотрения дела. В качестве заинтересованного лица привлекаются и органы местного управления.

В назначенный день осуществляется заседание комиссии, которое является легитимным при участии половины и более постоянно действующих участников.

О принятом решении заинтересованные лица уведомляются в пятидневный срок. Заявителю направляется соответствующий отчет, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка всецело зависимо от итогов рассмотрения обстоятельств дела.

Комиссия может отказать в изменении стоимости, назначить проведение новой оценки. Если решение комиссии не устраивает заявителя, он может обратиться в суд.

Ответчиком по подобным делам выступает Росреестр и орган местного управления, утверждавший проведенную оценку.

Важно! В иске заявляется только одно требование, касающееся изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Если заявитель пожелает вернуть переплаченные налоги или имеет иное требование, то заявлять об этом нужно в другом требовании после изменения цены по кадастру.

В какие сроки нужно вложиться

Срок для оспаривания стоимости по кадастру ограничен пятилетним периодом, с момента занесения оспариваемого значения в кадастровую базу.

Но если на дату обращения стоимость уже изменилась, то оспорить предыдущую оценку нельзя.

Продолжительность рассмотрения дел об изменении кадастровой стоимости обычно составляет два месяца, но сложность конкретного дела может увеличить этот срок еще на месяц.

Видео: оспаривание кадастровой стоимости

В исковом заявлении обычно указывается просьба об установлении рыночной стоимости взамен кадастровой.

При этом рыночная стоимость должна быть определена на дату установления стоимости по итогам кадастровых работ.

Важно знать, что последствия видоизменения стоимости по кадастру действуют с первого января года, когда было подано заявление в суд.

Судебная практика

Если говорить о судебной практике в сфере оспаривания кадастровой стоимости, то обратить внимание нужно на то, что длительное время правомочность обращения лиц, желающих выкупить участок, была сомнительна.

Аргументировалось это отсутствием права собственности или владения в отношении земли. Решило ситуацию Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу А82-9984/2013 от 19.06.2014.

Судом было установлено, что право собственности никак не зависит от оценки, если есть достаточное основание для оспаривания.

Целесообразность оспаривания подтвердило Определение ВС РФ № 48-АПГ 15-52 от 19.08.2015.

В результате разбирательства кадастровая стоимость была понижена до 2 002 177 рублей против прежней цены в 5 211 044 рублей.

Определение Верховного Суда РФ № 18-АПГ15-6 от 24.06.2015 указывает на то, что право на обжалование кадастровой стоимости отсутствует у лица, чьи интересы еще не затронуты.

Каковы плюсы и минусы процедуры

Несомненными плюсами оспаривания кадастровой стоимости становятся возможности снижения налогов, уменьшения арендных платежей и выкупной цены участка.

В некоторых случаях затраты снижаются в разы. Кроме того собственник вправе обратиться в суд, с требованием о возврате переплаченных налогов за период от даты последней оценки.

Но есть у оспаривания кадастровых данных и минусы. Заявитель может неправильно оценить имеющиеся у него доказательства и аргументы.

В итоге вместо ожидаемого снижения цены произойдет повышение, что еще более увеличит расходы на содержание имущества.

Кроме того понижение кадастровой стоимости снижает ценность объекта в случае его продажи или аренды.

В любом случае начинать процедуру оспаривания заинтересованному лицу следует не с составления иска.

Сначала необходимо убедиться в том, что кадастровая стоимость действительно завышена. Необходимо определить реальную рыночную стоимость участка.

Но нужно знать, что разница в 1-10% не является существенной и подобное отклонение не может стать основанием для оспаривания кадастровых данных.