Покупая квартиру, нужно тщательно проверить ее юридическую чистоту. И один из важнейших моментов это проверка права собственности на недвижимость.
Как в 2024 году можно узнать, кто является собственником жилья? Проверять на юридическую чистоту вторичную недвижимость сложно и долго.
Необходимо проверить подлинность документации, осуществить оценку правового статуса квартиры и предусмотреть возможные риски сделки.
Но прежде всего, необходимо убедиться в правомочности действий продавца. Как в 2024 году узнать собственника квартиры в многоквартирном доме?
Важные моменты
При купле-продаже риски для покупателя всегда более высоки, чем для продавца. Последний получит деньги и на этом сделка для него завершена.
Даже при возникновении претензий у покупателя возвратить уплаченные средства довольно сложно.
Можно конечно обратиться в суд, но и при удовлетворении иска гарантии, что деньги будут возвращены нет. Сюрпризы для покупателя возникают после приобретения.
Хорошо если это будут только некоторые недостатки самой квартиры — шумные соседи, косметические дефекты, близость к шумному производству.
Большая часть подобных минусов выявляется при тщательном подборе квартиры. Более опасны недостатки юридические.
Судебная практика знает немало случаев, когда новоиспеченные покупатели утрачивают право собственности.
Причина может крыться в исках от внезапно объявившихся собственников или наследников. Продавец может оказаться недобросовестным и умолчать о наличии иных совладельцев.
Случается, что продавцом и вовсе выступает лицо, не являющееся собственником. Например, мошенник использует фальшивую доверенность с правом продажи объекта недвижимости.
Ситуации бывают разными. Но практически любые неприятности можно предотвратить, проверив юридическую чистоту жилья и в частности, самого собственника.
Основные понятия
Собственник объекта недвижимости это лицо, которое в отношении конкретного имущества имеет право полноценного распоряжения.
Он вправе совершать со своей собственностью любые сделки — дарить, продавать, передавать в наследство и т.д.
Но право собственности может быть общим, когда имеется сразу несколько собственников одного объекта. В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется согласие всех совладельцев.
Непосредственно с установлением круга собственников часто упоминается такое понятие, как «юридическая чистота недвижимости».
Этот термин появился сравнительно недавно и поначалу использовался в риэлтерской среде.
Зачастую люди обращаются к специалистам и просят проверить юридическую чистоту, не совсем понимая суть такой проверки.
В идеале юридическая чистота квартиры означает, что никто не сможет в будущем истребовать имущество у покупателя.
То есть любые законные основания для оспаривания купли-продажи отсутствуют. Но идеальные ситуации крайне редки. Потому проводится тщательная и всесторонняя проверка.
Обратить особое внимание при покупке квартиры нужно на следующие моменты, касающиеся права собственности:
| Сделки, проводимые с квартирой ранее | Если при сделке используются не первичные документы, то желательно узнать, кто владел объектом прежде, и как квартира попала к нынешнему владельцу. Возможно, заключенная сделка была свершена с нарушением закона и в будущем может быть оспорена. |
| Продавец недвижимости | Нужно проверить личность собственника, его полномочия и дееспособность. Если окажется, что продавец не имел права на продажу или на момент продажи имел помутнения рассудка, то купля-продажа будет недействительной. Тщательно проверять нужно и лицо, действующее по доверенности. Нужно убедиться, что собственник действительно уполномочил представлять свои интересы и осознавал свои действия |
| Правоустанавливающие документы | Таковые тоже могут быть поддельными. Нужно проверить документы-основания и желательно убедиться в наличии соответствующих сведений в госреестре |
Еще один важный момент касается проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов. Например, среди прописанных граждан есть несовершеннолетнее лицо, являющееся собственником.
Без надлежащего оформления в будущем такой владелец может оспорить законность продажи и потребовать свою долю.
Зачем это нужно
Проверка собственника это основополагающий момент в любых сделках с недвижимостью. Если продавец не обладает правом собственности, то и продажа им квартиры законной не считается.
Как только объявится законный владелец, покупатель может лишиться приобретенного жилья. И это в лучшем случае. В худшем – его могут обвинить в преступном сговоре.
И в том и в другом случае квартира будет изъята. О возврате уплаченных средств можно забыть. Даже если афериста найдут, это не гарантирует наличия у него денег для возмещения.
Но допустим, собственник действительно тот за кого себя выдает. Это еще не повод успокоиться. Необходимо проверить его на дееспособность и адекватность действий.
В противном случае спустя некоторое время его родственники или наследники могут оспорить сделку по причине того, что продавец не отдавал отчет своим поступкам.
Ну, вот собственник установлен, и дееспособность его подтверждена. Теперь надлежит проверить наличие иных собственников.
В том числе проверяется наличие супруга, обладающего правом на общее имущество и несовершеннолетних детей, имеющих свою долю в квартире.
Когда от имени собственника действует представитель, то проверяется доверенность. При этом также важно установить личность собственника и выяснить причину, по какой он сам не занимается продажей.
Здесь, опять же, может иметь место подлог или сокрытие недееспособности законного владельца.
То есть при покупке квартиры покупатель, прежде всего, должен узнать, кто является законным собственником объекта.
И только убедившись в действительности правомочий, можно приступать к проверке остальных значимых факторов и непосредственно к заключению сделки.
Правовое регулирование
В 2020 году право собственности на квартиру оформляется согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступившим в силу со 2.01.2017.
В ст.1 этого закона сказано, единственным подтверждением существования зарегистрированного права собственности выступает государственная регистрация этого права в государственном реестре недвижимости.
Никакие свидетельства, выдаваемые ранее, более не действуют. Право собственности, зарегистрированное в ЕГРН, может быть оспорено исключительно в судебном порядке.
Госрегистрации подлежит:
- возникновение права собственности;
- переход права собственности;
- прекращение права собственности на недвижимость.
С 2020 года право собственности регистрируется в электронной базе ЕГРН, объединившей ЕГРП и Кадастр недвижимости.
ФЗ № 122 от 21.07.1997 в ст.7 регламентирует, что выписку из ЕГРП может получить любой гражданин и согласия собственника для этого не нужно.
Получение электронной выписки из Росреестра регламентирует Приказ Минэкономразвития № 491 от 13.08.2014.
Таким образом, основной способ, как узнать является ли человек собственником квартиры, сводится к получению выписки из ЕГРН. В ней указывается точное количество собственников и их фамилии с инициалами.
Как узнать, кто является собственником квартиры
Узнать о законном владельце квартиры не сложно, если знать, куда обратиться. Но сразу нужно отметить, что по Ф.И.О. проверить собственника не получится.
Как оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя смотрите в статье: можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя.
Про прописку в квартире собственника, читайте здесь.
Подобные сведения являются закрытыми. И получать их могут только судебные или правоохранительные органы. Ну и сам собственник, конечно.
Если рассматривать проверку по открытым данным, то узнать, кто обладает законным правом собственности, можно на основании:
- адреса объекта недвижимости;
- кадастрового номера;
- условного номера;
- номера регистрации права или ограничения.
Чаще всего проверка проводится по кадастровому номеру или по адресу, поскольку данная информация более доступна.
Какие могут понадобиться документы
Если говорить о поиске собственника квартиры по адресным данным или кадастровому номеру, то соответственно нужны указанные сведения.
Но при этом надо учитывать, что узнать собственника квартиры по адресу более сложно, поскольку одинаковый адрес могут иметь сразу несколько объектов.
Удобнее всего вести поиск по кадастровому номеру, который индивидуален для каждого объекта недвижимости.
Как по кадастровому номеру узнать собственника квартиры? Найти этот номер можно в имеющихся на квартиру документах.
Логично, что потенциальный покупатель просит у продавца посмотреть документы на квартиру.
Найдя кадастровый номер, можно проверить личность собственника через получение сведений из ЕГРН. От заявителя потребуется только указание личных паспортных данных.
Но если проверка собственника проверяется не посредством Росреестра, то могут понадобиться определенные документы.
Например, некоторые инстанции выдают информацию о праве собственности только непосредственному владельцу.
Следовательно, потребуется предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость. Иные органы могут предоставлять сведения на основании запроса суда или правоохранительных структур.
Видео: как узнать собственника квартиры — выписка из ЕГРН Онлайн!
Покупатель может получить сведения только предоставив веские основания. Например, предварительный договор о купле-продаже.
Где можно посмотреть
Существует несколько способов посмотреть информацию о собственниках квартиры:
| ЖЭК | Здесь сохраняются сведения, как о собственниках квартир, так и обо всех прописанных лицах. Но жилищно-эксплуатационные конторы выдавать данные сведения сторонним лицам не обязаны. Потому потребуется предоставить веские аргументы, чтобы узнать, сколько собственников у квартиры. Но даже полученный документ юридической силы не имеет, и использоваться может лишь для ознакомления |
| Нотариус | Свершая процессуальные действия, нотариус вправе отправлять запросы для уточнения данных. Но получение информации о собственниках возможно лишь в рамках проведения сделки. Например, сделка купли-продажи оформляется нотариусом |
| Налоговая инспекция | Собственники квартир оплачивают налог на недвижимость. Следовательно, получить бесплатно необходимую информацию можно и в ФНС. Но понадобится подтвердить основание обращения |
| Росреестр | Основная база данных касательно зарегистрированных прав. И именно здесь сохраняются сведения обо всех собственниках и обременениях недвижимости |
Обратиться в Росреестр вправе любой гражданин. Здесь можно не только узнать о собственнике, но и получить официальный документ – выписку из ЕГРН.
Получить сведения из Росреестра можно:
| При личном обращении с получением бумажной выписки | Госпошлина 200 рублей |
| Через организации-посредники | Заказав выписку онлайн и получив ее курьерской доставкой (200 рублей + оплата посредничества + оплата услуг курьера) |
| На официальном сайте Росреестра в электронном виде | Госпошлина 150 рублей |
Последний вариант наиболее удобный и выгодный. Для получения выписки из ЕГРН в Росреестре через
Интернет нужно:
| Зайти на сайт Росреестра и найти раздел «Подать запрос о предоставлении сведений из ЕГРП» | В «Электронных услугах» |
| Заполнить онлайн-форму обращения и избрать вариант выписки | Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости |
| Указать сведения о недвижимости | — |
| Выбрать способ получения | Электронная форма на е-майл, бумажный документ с получением почтой или в Росреестре |
| Указать сведения о заявителе | — |
| «Отправить запрос» | — |
| На указанный адрес электронной почты поступит код платежа, по нему нужно уплатить госпошлину | Электронные деньги, терминал, банковская карта |
| Получить выписку | — |
Важно! Электронная выписка носит характер информационный, а бумажный вариант может использоваться как официальный документ.
Выписка ЕГРН
Стандартная выписка из ЕГРН включает в себя такие сведения:
- кадастровый/условный номер объекта;
- наименование объекта;
- назначение;
- площадь;
- этаж и номер на поэтажном плане;
- адрес объекта;
- правообладатель (Ф.И.О.);
- вид зарегистрированного права (собственность единоличная, общая, долевая);
- дата регистрации права;
- ограничения/обременения/правопритязания;
- данные лица, обратившегося за выпиской.
К сведению! Выписку из ЕГРН в целях безопасности может заказать и владелец недвижимости, чтобы уверено ответить себе на вопрос, являюсь ли я собственником.
Другие способы
Если по какой-то причине в Росреестре отсутствуют нужные сведения, то это еще не означает, что собственника нет.
Можно попытаться найти владельца через местную администрацию или БТИ. До 1998 года все сделки с недвижимостью регистрировались в БТИ, поскольку Росреестра еще не существовало.
Большинство архивов было передано Росреестру, но далеко не все. Как узнать количество владельцев квартиры в БТИ?
Для получения сведений из БТИ потребуется обратиться в надлежащую структуру лично или через представителя. При обращении предоставляется паспорт заявителя и заполняется заявление на выдачу
Справки об отсутствии (наличии) регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Услуга платная (около 800 рублей, но зависит от региона).
Заявка и квитанция об оплате сдается в БТИ и спустя 5-7 дней выдается запрошенная справка. При отсутствии зарегистрированного права данная справка будет пустой.
Какие могут возникнуть сложности
При запросе выписки из ЕГРН заявитель может получить отказ. Не стоит сразу подозревать продавца в мошеннических действиях. Причины отказа могут быть разными.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире узнайте из статьи: что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры.
Каковы нормы строительства на дачном участке, читайте здесь.
Стоит ли сейчас покупать квартиру, смотрите здесь.
Самая частая причина это отсутствие запрашиваемых данных. То есть речь идет об объектах, право собственности на какие было зарегистрировано до 1998 года. То есть искать информацию нужно в БТИ.
Другими основаниями отказа могут выступать:
| Отсутствие оплаты и уплата неполной суммы | В 2020 году прилагать к запросу в госорганы квитанцию об оплате госпошлины не обязательно, поскольку все сведения проверяют сами ведомства. Но во избежание спорных ситуациях квитанцию желательно сохранить и предъявить при необходимости |
| Невозможность идентификации объекта | Например, заявитель не может точно указать адрес объекта или его кадастровый номер. Понятно, что выписку подготовить попросту не получится |
Но какой бы не была причина, отказ должен быть мотивирован. Если заявитель считает действия госоргана неправомерными, то он вправе обжаловать решение в суде.
Целесообразнее всего покупателю просить продавца представить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в праве собственности.
Но если документ не предоставляется, то узнать, кто является собственником квартиры вполне можно и самостоятельно.