Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в РФ в 2024 году

Далеко не каждый знает, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, особенно, если столкнуться с этим впервые.

Рассмотрим, какие моменты стоит помнить – какие справки собрать, куда и когда обращаться за разрешением, в какой ситуации его не обязательно получать.

Для этого стоит пересмотреть нормы, что действуют в 2024 году в Российской Федерации. Вы желаете улучшить свои условия проживания?  Один из вариантов в таком случае – сделать перепланировку в квартире.

Но нужно знать, какие работы могут проводиться без разрешения, и когда изменения должны согласовываться с представителем уполномоченного государственного органа.

Важные моменты

Рассмотрим, что такое перепланировка и какие законодательные положения стоит изучить.

Что это такое

Перепланировкой квартир называют процесс, при котором имеет место переустройство помещения.

Подразумевается, что будут устанавливать, заменять, переносить инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое, иное оборудование.

А все такие изменения должны вноситься в техпаспорт помещения. Предполагается также произведение работ по перепланировке конфигурации.

При перепланировке сносят или устанавливают стены, перегородки, заделывают проемы, остекляют балконы, объединяют помещения.

При переустройстве переустанавливают сантехнические приборы, нагревательные приборы. Обычно переустройство и перепланировка проводятся одновременно.

Цель порядка переустройства и перепланировки жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме – облегчить процесс согласования проведения такого рода работ.

Хотя перепланировка и направлена на увеличение комфорта, улучшение условий проживания, это не значит, что она должна осуществляться с нарушениями правил безопасности.

Нельзя влиять на конструкцию здания, чтобы не возникло угрозы для жизни и здоровья граждан.

Нормативная база

При проведении перепланировки стоит ориентироваться на нормы ЖК (ст. 25—29).

Как можно узаконить перепланировку квартиры

Перепланировка должна проводиться при наличии разрешения. Такое требование установлено ст. 26 ЖК России.

Если будет выявлено, что работы проведены без согласия на это уполномоченного органа, владельцу помещения придется заплатить штраф в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП.

Кроме того, хозяина квартиры обяжут привести помещение в тот вид, который был до проведения работ.

При систематическом уклонении от устранения последствия переоборудования человека обяжут продать объект по судебному решению. Продажа осуществляется с публичных торгов.

Куда нужно обращаться

Чтобы получить разрешение на перепланировку помещения, стоит идти в районный отдел администрации по месту проживания.

Этапы процедуры будут такими:

1. Подаете документы в уполномоченный орган.
2. Получаете разрешение на проведения работ. Но стоит помнить, что можно выполнять только ту работы, которые предусмотрены разрешением.
3. Когда перепланировка буде завершена, идите в отделение БТИ, чтобы сотрудник госоргана засвидетельствовал обмеры документально.
4. Через 10 дней после того, как акт будет подписан, получите документацию.
5. Отправляйтесь в БТИ для получения распорядительного документа, где говорится о перепланировке квартиры.
6. Оформите новый кадастровый паспорт в Кадастровой палате.
7. Затем нужно явиться в Управление службы госрегистрации кадастра и типографии, чтобы получить свидетельство, подтверждающее право собственника.

Процедура длительная и хлопотная, так что если вы решились провести перепланировку, будьте к этому готовы.

Откажут в выдаче разрешения на перепланировку, если:

• вы представили не все справки;
• подано документы, что не дают полномочия для проведения работ;
• проект не соответствует нормам, прописанным на законодательном уровне.

И еще один момент – после того, как все работы будут завершены, следует пригласить приемочную комиссию.

Пакет документов

Для смены планировки нужно подготовить такие документы:

Техпаспорт	(выдается сотрудником территориального бюро технической инвентаризации), для нежилого помещения – поэтажные планы, экспликации к таким планам, выписку из техпаспорта здания, документ о состоянии помещения
Проект, который можно заказать в любых проектных фирмах	Имеющих соответствующую лицензию
Заявление по форме	Утвержденной Постановлением властей России № 266 от 28 апреля 2005 года
Правоустанавливающую документацию на объект	—
Письменное согласие	От всех владельцев или членов семьи собственника, которые проживают в квартире

Если недвижимость относится к объектам культурного наследия (ст. 44 ФЗ № 73 от 25 июня 2002), тогда подается проект приспособления для современной эксплуатации.

Если в отделении есть возможность взаимодействовать с иными инстанциями, то техпаспорт и правоустанавливающую документацию не обязательно представлять.

Если планируются работы, которые связаны с передачей в использование части общих имущественных объектов, заявителю нужно подать несколько дополнительных справок:

• план строения, что составлялся по результату обследования и содержит данные о составе имущества;
• решение, принятое на общем собрании владельцев, в соответствии с которым передается часть имущества, что используется при перепланировке;
• договор о передаче части объекта;
• документы, что подтвердят права собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт.

Что можно производить без разрешения

Согласовывать необходимо работы такого плана:

• переоборудование ванной и туалета;
• перенос стены сантехнического помещения, увеличение площади;
• перенос дверного проема, создание нового;
• замена радиатора централизованной отопительной системы.

Никто не даст вам добро в таком случае:

• вы решили изменить конфигурацию вентиляционной шахты;
• нарушаете прочность здания – создаете проем в несущей стене, сносите часть такой конструкции;
• оборудуете дополнительный санузел в комнате;
• монтируете дверной проем, который соединит комнату и кухню с газовой плитой;
• устанавливаете радиатор на балконе, подключая его к центральному отоплению.

Это не полный перечень, поскольку в законодательных положениях есть только ряд общих требований.

Детальные сведения содержит Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 № 170.

Есть и ряд дополнительных рисков при незаконной перепланировке:

• в нотариальной конторе откажутся заняться процедурой оформления наследства, если данные в документах не будут соответствовать фактическому состоянию помещения;
• могут возникнуть сложности при оформлении сделки купли-продажи;
• есть риск того, что ухудшится потребительское качество помещения возникнет сырость, разрушится перекрытие).

Особого порядка для согласования перепланировки, что уже выполнена, в законодательстве не содержится. В любом случае стоит представлять проекты для согласования в уполномоченную инстанцию.

Когда же разрешение не обязательно получать? Если проводятся работы, которые не запрещаются законом. Это:

• расширение кухонной площади за счет нежилого помещения (кладовых, коридоров и т. п.);
• расширение санузла в рамках нежилого помещения;
• изменение текущей конфигурации перегородки, что разделяет комнаты;
• проведение демонтажа блоков подоконников монолитном доме, оборудуя окна между балконами и внутренними помещениями;
• демонтаж блоков подоконников в кирпичном доме, если плита держится не при помощи защемления, что находится с наружной стороны, или если такого защемления достаточно;
• демонтаж подоконника в панельном доме, что был возведен до 2007 года;
• обустройство проемов в стене кирпичного или монолитного дома;
• обустройство проема в стене панельных домов, что построены до 2007 года;
• демонтаж порожков и фрагментов наружной стены в монолитных домах, если есть хоть 1 простенок противопожарного действия;
• видоизменение конструкции полов;
• переустановка сантехники;
• объединение кухонных комнат с электроплитами с жилой комнатой;
• перенос радиаторной батареи на иную стену;
• установка электроплит вместо аналога, что использует газ, если достаточная мощность;
• объединение соседних квартир, если оба помещения являются собственностью одного гражданина;
• устройство лоджий в квартире на первом этаже.

Это не полный перечень работ, которые могут проводиться без разрешения. Главное, чтобы вы не ухудшали своими действиями условия проживания, а также не нарушали прав и интересы иных граждан.

Часто задаваемые вопросы

Часто граждане сначала сделают перепланировку помещения, и тогда интересуются, можно ли наследовать такую квартиру, продать и т. д.

Видео: перепланировка квартиры — что можно а что нельзя

Неясна для многих также картина действия в том случае, если недвижимость приобретается в ипотеку, или не приватизирована. Рассмотрим такие ситуации.

Как быть с неприватизированной

Порядок проведения перепланировки в муниципальных квартирах такой же, как и в стандартных случаях.

Небольшие отличия только в справках, которые будут представляться жильцом в уполномоченный орган для согласования работ. Можно ли приватизировать помещение с изменениями?

Если вы сделаете нелегальную перепланировку, в дальнейшем возникнут сложности при приватизации помещения.

Ведь у вас потребуют техпаспорт, который получают в БТИ. А специалист увидит, что в квартире есть изменения, и сделает пометки в документе красным цветом.

Такой документ нужно будет привести в порядок. Варианта 2:

• легализовать проведенные работы;
• вернут помещение в первоначальный вид.

Если недвижимость в ипотеке

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Рассмотрим, что говорит по этому поводу закон.

Помещение, приобретенное в ипотеку, является залоговым до того момента, пока не будет возвращен долг кредитной фирме.

Поэтому есть ограничения на проведение юридических действий с жильем. Любое действие необходимо согласовывать с банковским учреждением. Как же быть с перепланировкой.

Она может проводиться без ограничений, даже если после работ поменяется стоимость квартиры. Главное – согласовать действия с кредиторами и не нарушать закон.

При продаже переустроенной нелегально квартиры можно столкнуться с рядом проблем. Кроме того, будет снижена рыночная стоимость объекта, а это не в интересах банка.

Иногда покупают квартиру с самовольной перепланировкой, но с условием, что будет возвращено помещение в первоначальный вид на момент оформления кредита.

Устанавливается также обязательство узаконить все произведенные изменения. Бывает, что перепланировку не получается узаконить.

Если гражданин и банк на этот момент не обратили внимания, тогда не избежать лишних расходов на восстановление помещения в первичный вид.

Если запрета на проведение перепланировки банк не устанавливал договором, это не значит, что вы сможете вносить изменения в конфигурацию объекта без его ведома.

Стоит знать свои права, а также права кредитора. Банк может установить обязательство выполнения переустройства в определенные сроки.

Точно так же оговариваются сроки оформления документов и получения свидетельства о праве собственности.

Срок будет установлен с учетом таких моментов – самого банка, состояния квартиры, сложности проектов. Обычно это 3-6 месяцев.

Если вы не уверены, что вложитесь в такие сроки, то обратитесь к посреднической фирме, которая займется оформлением справок.

Еще работы стоит согласовывать со страховой фирмой. Придется переоформить соглашение страхования.

Ответственность в случае нарушения положений законодательства может быть:

Уголовной, административной, если проведена самовольная перепланировка, и последствие	Гибель, нанесение вреда здоровью человека
Перед банковским учреждением	Если не соответствуют сроки
За нарушение прав иного жильца дома	—

Можно ли продать жилье с неузаконенной перепланировкой

Если перед проведением работ вы получили разрешение, то при продаже объекта не возникнет никаких проблем.

Но вот в случае проведения самовольных изменений возникает такая ситуация – в документах значится одно помещение, а фактический план иной.

Продажа в таком случае будет невозможной. Даже если покупатель не сразу поймет, что есть проблемы с документами, он вправе и позднее расторгнуть сделку.

Судья не откажет в удовлетворении искового заявления. Как же продать недвижимость?

Оговорите с покупателем при подготовке соглашения, что изменения будут оформлены уже после перехода права собственности.

Покупатель возьмет на себя все обязательства по оформлению проведенных работ. Но только в данном случае не получится продать квартиру дороже, чем за 80% от ее рыночной цены.

Вы задумались о том, можно ли не узаконивать перепланировку квартиры? – Дело в том, что если у вас добрые соседи, которые не будут жаловаться на изменения, проведенные в вашей недвижимости, то вы можете долго жить спокойно.

Но вот как только вы решитесь на осуществление каких-либо действий (решите подарить помещение, продать и т. д.), вот тут-то и начнется неприятная волокита.

Готовы ли вы к этому? Если нет, тогда еще на этапе планирования проведения работ придерживайтесь буквы закона.