Наши сограждане довольно часто проводят перепланировку квартиры. Во многом это связано с тем, что большая часть жилого фонда была выстроена еще в советское время по типовым проектам.
Перепланировка необходима в том случае, когда граждане решают трансформировать помещение под собственные нужды. Но многие из них не знают, что данные действия подлежат узакониванию.
Несмотря на то, что квартира находится в собственности гражданина, он должен пройти обязательную процедуру. Порядок ее реализации прописан в действующих нормативно-правовых актах.
Обычно необходимость узаконивания перепланировки возникает не до момента ее проведения, а уже после того, как все действия реализованы.
Например, когда владелец принимает решение продать квартиру или приватизировать ее. Любые действия с собственностью, которые регистрируются в ЕГРП, влекут за собой необходимость пройти законную процедуру.
Общие моменты
Перепланировка может быть совершена при наличии определённых оснований. Прежде чем приступать к ней, необходимо знать о правилах ее проведения, которые закреплены в законах.
Итак, процедура перепланировки выглядит следующим образом:
| Оформление документа, который позволяет собственнику проводить перепланировку | Данный акт выдается в городской администрации. Он будет представлен после передачи технического проекта и эскиза будущих изменений |
| Внесение данных | О проведенной перепланировке в документацию |
Распространенной является ситуация, когда перепланировку надо узаконить уже после того, как изменений внесены. В таком случае необходимо выполнять иные действия.
Обратите внимание на то, что действуют определённые ограничения на проведение перепланировки:
| Нельзя менять вид здания | — |
| Нельзя проводить перепланировку | Если свое согласие на ее осуществление не представили все собственники помещения |
| Нельзя осуществлять перепланировку | Если это повлечет ограничение доступа к коммуникациям |
Соблюдение данных запретов позволит избежать проблем в процессе проведения процедуры.
Основные термины
В ст.25 ЖК РФ приведены два определения:
| Перепланировка | Изменение конфигурации помещения, при котором возникает потребность внести изменения в технический паспорт |
| Переустройство | Действия с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или иным оборудованием, которые влекут за собой необходимость внести изменения в технический паспорт |
Необходимо понимать, что нелюбое преобразование будет признаваться переустройством или перепланировкой. Основной критерий, который определяет законодатель – необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Например, переустройством будет признан установка электроплиты взамен газовой, переоборудование ванных комнат и пр. Что касается перепланировки – это перенос перегородок, оборудование подсобных помещений и др.
Какова его роль
Согласование перепланировки требуется в целях обезопасить жизнь и здоровье людей, а также сохранить их имущество в целостности. Незаконные действия могут не соответствовать требованиям или предписаниям законодателя.
Они могут быть опасны для соседей и самих хозяев квартиры. К сожалению, контролировать данный процесс практически невозможно. Инспекторы не в состоянии проверять все жилые помещения.
В связи с этим увеличивается риск того, что такие граждане своими действиями создают угрозу для жизни и здоровья соседей.
Например, если к работам будет привлечен неквалифицированный ремонтник, то он способен случайно причинить вред несущей конструкции.
В результате этого по дому пойдут трещины. Бывали ситуации, когда такая перепланировка приводила к обрушению дома. Обычно, такие случаи широко освещаются в СМИ.
Существуют и иные причины для узаконивания перепланировки:
- при выявлении самовольной перепланировки на владельца помещения будет наложен штраф (п. 7.21 КоАП РФ);
- невозможность провести приватизацию квартиры;
- невозможность осуществить продажу жилой недвижимости.
Данные причины являются вполне вескими для владельцев квартиры.
Правовая база
Основной нормативно-правовой акт, который регулирует процесс узаконивания перепланировки – ЖК РФ. В данном кодифицированном акте приведены понятия «перепланировка» и «переустройство» (ст.25).
Также в ЖК РФ определены основания для их проведения (ст.26) и возможные причины для отказа надзорной инспекции (ст. 27).
Тех граждан, которые уже совершили перепланировку или только собираются сделать это без оформления по закону, заинтересует ст. 29 ЖК РФ, где представлены возможные последствия данных действий.
В этом кодифицированном акте представлены основные моменты, касающиеся процедуры. В нем не предусмотрены все возможные ограничения на проведение перепланировки, а также требования законодательства по самим действиям.
Более подробно эти вопросы раскрыты в следующих нормативных актах:
- СНиП 2.08.01-89;
- СНиП 31-01-2003;
- СНиП 31-02-2001;
- СанПиН 2.1.2.2645-10.
Что такое перепланировка квартиры
С понятием «перепланировка» мы разобрались ранее. Что включает в себя данный термин:
- перенос и демонтаж перегородок;
- перенос и создание новых дверных проемов;
- создание дополнительных кухонь и санузлов;
- увеличение жилой площади, например, за счет устранения темных кухонь и входов в кухни;
- создание или переоборудование существующих тамбуров.
Проще говоря, если хозяева квартиры хотят внести в свое помещения изменения, которые повлекут преобразование конфигурации, то надо узаконивать подобные действия.
Лучше всего проконсультироваться со специалистами, чтобы получить точную информацию о том, надо ли легализовать те или иные работы.
Преобразование конфигурации предусматривает какие-либо изменения, которые отображаются на поэтажном плане БТИ.
Составление договора оказания услуг на переустройство
Самостоятельно проводить перепланировку бывает довольно непросто. В законе есть масса нюансов, которые должны быть учтены.
Именно поэтому хозяева квартиры обращаются в специальные компании, которые оказывают услуги по согласованию перепланировки или переустройства.
Некоторые фирмы выполняют данную работу «под ключ», то есть самостоятельно формируют документы для получения разрешения и передают их в инспекцию.
Другие компании занимаются исключительно подготовкой актов. В зависимости от объема полномочий будет различаться стоимость их услуг.
Данное соглашение регулируется нормами ГК РФ, которые определяют порядок заключения договора на оказание услуг (ст. 779). За совершение действий по согласованию, с клиентов взыскивается плата.
Исполнитель надлежащим образом выполнить свою работу после того как представит комплект документов или разрешение на перепланировку (в зависимости от предмета соглашения).
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, читайте здесь.
Легализация проекта самостоятельно
Можно провести данные действий по легализации самостоятельно. Для этого необходимо пройти следующие этапы:
| Подготовить чертеж планировки | Заказать проект переустройства квартиры |
| Подготовить полный пакет документов | Для передачи в надзорную инстанцию |
| Дождаться выдачи разрешения | На перепланировку или отказа |
| При положительном вердикте | Провести перепланировку в соответствии с проектом |
| Пригласить приемочную комиссию | Которая составит акт по итогам проведенных работ |
| Если у комиссии не будет замечаний | В документы на жилое помещение вносятся изменения |
Когда хозяева квартиры сначала делают перепланировку, а затем решают узаконить ее, процедура совершается иначе. Главное отличие – необходимость обращаться в суд (п.4 ст. 29 ЖК РФ).
Именно на основании судебного вердикта будут внесены изменения в документацию на недвижимость.
Следует учитывать, что в таком решении будет предусмотрена обязанность собственников оплатить штраф за самовольную перепланировку (п.2 ст. 29 ЖК РФ).
Какие документы нужны
Для получения разрешения на перепланировку квартиры документы в МВК необходимы следующие (ст.26 ЖК РФ):
| Заявление по форме | Которая утверждена на федеральном уровне |
| Документы | Которые свидетельствуют о наличии легальных прав на жилое помещение |
| Подготовленный надлежащим образом проект переустройства | Или перепланировки жилого помещения |
| Технический паспорт жилого помещения | — |
| Согласие | Выраженное в письменном виде, всех собственников жилого помещения |
Некоторые граждане слышали о таком понятие, как «согласование по эскизу». В ЖК РФ данный термин отсутствует. Он указан в Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП.
Упрощенный порядок узаконивания по эскизу действует исключительно в столичном регионе.
Он применяется в отношении определённых видов работ и производится без составления проекта. Эскиз собственник формирует самостоятельно.
Часто задаваемые вопросы
Процесс перепланировки не всегда понятен нашим согражданам. В процесс согласования и до инициирования процедуры у них возникают различные вопросы.
Например, какие последствия наступят, если из-за незаконного переустройства будет причинен материальный вред соседям?
Подобная авария привлечет внимание представителей ЖЭКа, которые при выяснении причин узнают о проводимой перепланировки.
Учитывая незаконный характер подобных действий, на собственника квартиры будет наложен штраф. Также ему придется либо узаконить перепланировку, либо восстановить прежний вид жилого помещения.
Еще один распространённый вопрос — «Нужно ли получать разрешение на перепланировку, если квартира была приватизирована?»
Несмотря на то, что гражданин может распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению, действуют определённые нормы закона, которым он должен подчиняться (п.2 ст. 209 ГК РФ).
Одно из таких ограничений – обязанность получать разрешение на перепланировку. Если данные действия не будут проведены, то владельцу будет выписан штраф.
Что можно и нельзя — незаконные действия
Не все действий можно совершать в процессе перепланировки. Предварительное разрешение необходимо для того, чтобы на начальном этапе предупредить совершение ненадлежащих операций.
Обмануть закон нельзя. Когда владелец квартиры все же проведет перепланировку в нарушении норм права, то будет вынужден заплатить штраф и вернуть прежний вид помещению.
Если его действия спровоцируют возникновение ущерба для соседей, он обязан будет возместить его.
Чего делать нельзя категорически:
| Совершать перепланировку | Способную ухудшить условия проживания жильцов |
| Проводить действия | Которые станут причиной ухудшения или снижения прочности несущих конструкций |
| Реализовывать работы | Ухудшающие внешний вид фасада |
Решение о возможности выдачи разрешения на перепланировку будет приниматься исходя из содержания законодательства РФ, а именно требований, касающихся процесса реализации перепланировки или переустройства.
Если осуществляется без согласования
Законно ли проводить перепланировку без разрешения? Конечно же, нет. Но может ли владелец квартиры выполнить ее без разрешения? Несомненно, ответ положительный.
Отследить данный процесс и выявить нарушения фактически нереально. Инспекторы, как правило, посещают такие квартиры по жалобе соседей либо из-за причинения материального ущерба.
Чаще всего необходимость легализовать перепланировку возникает у самих владельцев жилых помещений. Например, они решили продать квартиру или приватизировать ее.
В таком случае совершить сделку до приведения помещения в надлежащий вид – нереально. Такая легализация обладает серьезным недостатком – потеря времени и денег.
Как определить рыночную стоимость квартиры для суда, читайте здесь.
Судебная практика о том, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, смотрите здесь.
Причем все эти мероприятия будут бесполезные, если проведенные работы выполнены не в соответствии с законодательством РФ.
При выявлении таких обстоятельств владелец получает предписание об устранении нарушений, что обернется дополнительными расходами.
Если владелец не выполнит данные действия в срок, то это спровоцирует более серьезные последствия (п.5 ст. 29 ЖК РФ).
Процедура узаконивания перепланировки утверждена в Жилищном кодексе РФ. Рекомендуем заранее думать о последствиях и соблюдать законы.
Это позволит серьезно сэкономить и время, и деньги. Процедура согласования проводится в два этапа – до проведения перепланировки и после нее.
Документы необходимые для получения разрешения, а также основания для отказа определены в ЖК РФ.