Вы сделали перепланировку в жилом помещении и не узаконили все произведенные изменения в соответствующих органах? Рано или поздно может возникнуть необходимость продать квартиру.
Определим, можно ли совершить сделку купли-продажи недвижимости, если перепланировка не согласована с контролирующей инстанцией.
Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2024 году. Согласно законодательству Российской Федерации перепланировка жилой недвижимости должна быть узаконена.
Инициатором этого может быть сам собственник жилья, инспектор Жилищной инспекции, судебный орган.
Но если пренебречь требованием контролирующих органов, могут ли возникнуть сложности с продажей объекта? Рассмотрим основные нюансы.
Основные моменты
Определим, что понимают под перепланировкой, и как ее не спутать с обычным ремонтом.
Ведь от этого зависит, придется ли понести ответственность за все переделки. И тогда будем разбираться, как быть, если переустройство не узаконено.
Что это такое
Перепланировка квартиры – изменение конфигурации помещений, для которого нужно получить специальное разрешение.
При проведении данных работ все изменения вносятся в техпаспорт недвижимого объекта. Делая перепланировку, владельцы не меняют функциональное назначение помещений.
Обычно она проводится для того, чтобы изменить полезную площадь жилья. Пространство может быть увеличено или уменьшено (если устанавливаются, к примеру, дополнительные санузлы).
Любые подобные работы нужно согласовывать с уполномоченными структурами. Поэтому важно понимать, в чем отличие ремонта от перепланировки.
Ремонт включает отделку покрытий, замену инженерных конструкций, демонтаж мебели, а при этом разрешение получать не требуется.
Если же сносятся несущие стены, тогда можно говорить о перепланировке. Есть определенные виды работ, которые запрещено проводить в соответствии с российскими законодательными нормами.
Если владелец квартиры нарушает установленные правила, то он не сможет узаконить все произведенные изменения в помещении.
Такую квартиру трудно будет продать, приватизировать и провести иную сделку. Виды перепланировки:
| Простая | При которой переносятся и монтируются несущие перегородки, делают проемы, монтируют перегородки, не увеличивая нагрузку на перекрытие, заделывают дверные проемы |
| Сложная | Что проводится по проекту. Предусматривается увеличение жилплощади за счет дополнительного помещения |
Отдельные виды работ при перепланировке также называют реконструкцией и переустройством.
С какой целью она проводится?
Основная цель перепланировки недвижимого имущества – приспособление помещений к новым функциональным назначениям.
Часто такие работы проводятся при переделке нежилого сооружения, которое адаптируется в жилое, или же наоборот.
Собственники квартир при помощи перепланировки пытаются создать более удобное помещение, которое будет удовлетворять потребности хозяина.
Нормативное регулирование
При продаже квартиры, в которой проведено перепланировку, стоит опираться на нормы, что установлены Законом № 2300-1 «О защите потребительских прав».
Помните, что все сделки, проведенные с самовольно переустроенным жильем, могут признаваться незаконными.
При желании узаконить перепланировку нужно смотреть положения ч. 4 ст. 29 ЖК Российской Федерации.
Особенности заключения сделки
Самовольная перепланировка рано или поздно все равно должна быть узаконена. И тогда собственникам квартиры придется нелегко с документальным оформлением.
Ведь продать такое жилье не удастся, так же, как и провести иные юридические сделки – оформить дарственную, передать в наследство и т. д.
Порядок получения разрешения
Собственник квартиры имеет два варианта, по которым можно действовать:
| Осуществить переустройство | В соответствии с законодательными положениями, сначала получив разрешение |
| Узаконить проведенные работы | После их окончания |
В первом случае трудностей возникнет намного меньше. Да и нужно учесть, что проделанные работы не всегда одобрят работники госструктур.
Как рассчитать рыночную стоимость квартиры по аналогам, читайте здесь.
Есть риск получения отказа в оформлении выполненных изменений. Тогда один путь – возвращать жилье в первичный вид, что окажется затратной задачей.
Чтобы получить разрешение на переделку жилья:
| Представьте в райадминистрацию ряд документов | заявление по установленному образцу; документы, что подтвердят право собственности на жилой объект; проект перепланировки; техпаспорт объекта; заключение, полученное в территориальном органе, что отвечает за охрану исторических, архитектурных, культурных памятников |
| Получите разрешение или отказ | Ответ будет готов в течение полутора месяца после представления пакета документов |
| После того, как все работы будут окончены | Обратитесь в БТИ, чтобы провести внеплановую инвентаризацию помещения. Новая документация представителями уполномоченного органа будет подготовлена в течение 10 дней |
| Получить в уполномоченной инстанции распоряжение | О том, что квартира будет сохранена в переделанном виде |
| Занесите все изменения | В технические документы |
| Займитесь оформлением | Нового кадастрового паспорта на квартиру |
| Обратитесь в Управление службы госрегистрации | Где вам выдадут свидетельство о правах собственности |
Если перепланировка проведена самовольно, действия по узакониванию будут такими:
- Обратитесь в БТИ с собранными документами.
- Закажите образец технического проекта.
- Далее с документами нужно обратиться к представителю райадминистрации или судебного органа с заявлением.
- После получения разрешения опять идите в БТИ.
Дальнейшие действия аналогичны тем, что и при законной перепланировке.
Не получится узаконить изменения такого плана:
- если разобрано и перепланировано межквартирные перегородки;
- если оборудовано полы, что имеют подогрев от общедомовой сети;
- если перенесено радиатор и батареи в застекленную лоджию;
- если перенесено стояк водоснабжения или иных коммуникаций;
- если в результате переустройства комната имеет площадь менее 9 м2;
- если в результате переделок ухудшены условия проживания других граждан или затруднено свободный доступ к инженерной сети и т. д.
Ответственность при нарушениях
Задумались о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и риски вам не знакомы? Выясним, чем чревата несанкционированная переделка жилья.
Если перепланировка была произведена, но владелец не соизволил ее узаконить, то придется понести ответственность за правонарушение административного характера.
В данном случае речь идет о штрафе в размере 2-2,5 тыс. рублей для граждан. Должностное же лицо платит сумму от 4 до 5 тыс. рублей, а компания – 40-50 тыс.
Если нанесено ущерб имущественным интересам или здоровью третьего лица, тогда размеры штрафов будут несколько иными:
| Для физлица | 5 тыс. |
| Для должностного лица | 50 тыс. |
| Для организации | 300 тыс. |
Кроме того, собственника жилья обяжут привести квартиру в прежний вид, который был до проведения работ по переустройству.
Но можно также попробовать согласовать те работы, которые уже проведены.
В том случае, когда в квартире перепланировка сделана давно, и не причинено никакого вреда конструкции дома или соседу, то штрафы платить не придется.
В случае же серьезного причинения ущерба (если пострадавший докажет это в судебной инстанции), виновнику придется платить не только штраф, но и компенсации морального и материального вреда в полной мере. Возможно также возбуждение уголовного дела.
Когда же владелец объекта получает предписание Жилинспекции о переделке в первичное состояние в течение полугода, и ничего из данных обязательств не выполнено, то недвижимость может быть продана с публичных торгов.
Как продать квартиру с перепланировкой неузаконенной
Если изменения в квартире никому не мешают, то продажа вполне возможна. В том случае, если представители БТИ о перепланировке знает, то сделка проводится в обычном порядке.
Фото: платежное поручение
Покупатели, которых переустройство помещения устраивает, возьмет на себя риск, что связан с незаконно проведенными работами. То есть, осуществляется покупка помещения с обременениями.
Видео: как узаконить перепланировку
Обратите внимание, что продажа квартиры с перепланировкой, что была узаконена, осуществляется по стоимости, что выше на 10% от рыночной.
Если же такая перепланировка не узаконена, то цена, наоборот, снижается на 10%.
Законодательством не запрещается заключать сделки с объектом подобного типа. Но контролирующий орган вправе признать сделку недействительной.
Как действовать продавцу:
- Зарегистрируйте переустройство.
- Запросите в БТИ выписку из кадастровых документов.
- Далее следует получение ксерокопии кадастрового плана, справки с техническими характеристиками.
- Затем документация передается для согласования в административные органы, СЭС, ЖЭУ.
- Заплатите штраф и отправьтесь в БТИ для получения новых кадастровых документов.
Если все эти этапы пройдены, сделка купли-продажи будет проведена в обычном порядке.
Необходимые документы при продаже квартиры:
- документации на помещение;
- удостоверение личности собственника и покупателя;
- платежка, что подтвердит уплату государственного сбора;
- акт о приеме-передаче недвижимости и др.
Если жилье приобретено по ипотеке, собственник не вправе проводить работы, связанные с перепланировкой, пока не будут в полной мере исполнены обязательства по кредиту перед банковским учреждением.
Ведь до этого момента владельцем квартиры будет считаться кредитор. А все изменения могут осуществляться только при согласии банка.
Чтобы получить согласие:
- следует подготовка грамотного проекта;
- проект передается для согласования в банк;
- готовится заявление на перепланировку
Продавец должен в обязательном порядке уведомить покупателя о том, что проведены незаконно изменения в помещении.
Можно ли купить такую недвижимость в ипотеку?
Вся ответственность за проведенную незаконно перепланировку ложится на плечи собственника, который является таковым на данный момент.
Где проверить свидетельство о государственной регистрации права, читайте здесь.
Как бороться с курящими соседями на балконе, смотрите здесь.
Если вы желаете купить перепланированную квартиру по ипотеке, стоит помнить, что все характеристики объекта должны совпасть со сведениями, что отражены в правоустанавливающей и инвентаризационной документации.
Есть банковские учреждения, которые не желают давать кредиты на жилье, где проведена несанкционированная переделка.
Ведь всегда остается риск того, что не получится согласовать проведенные изменения с уполномоченными службами.
Заемщик также может не исполнить свои обязательства из-за возникновения дополнительной нагрузки финансового плана.
Еще один фактор – страховщик увеличит взнос на страхование, которое является обязательным при ипотечном кредите.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, если ипотека еще не выплачена – это вряд ли.
Ведь не только покупатели, но и банки заинтересованы в том, чтобы была совершена не рискованная сделка, так как убытки, понесенные при такой покупке, крайне не желательны.
Другое дело – если покупатель заранее уведомлен о проделанных работах и готов взять на себя бремя по оформлению переустройства.
Тогда нужно одно – время на подготовку всех документов и терпение, так как могут возникнуть с этим сложности.