Пошаговая инструкция, как можно самостоятельно узаконить перепланировку квартиры в 2020 г. Ответственность за самовольную перепланировку и рекомендации по ее согласованию.
Удовольствие от переделанной по вкусу хозяина, уютной квартиры после перепланировки может подпортить необходимость законодательного оформления всех бумаг.
Чтобы этого не произошло, рекомендуется еще до строительных работ утрясти все бюрократические проволочки.
Заранее это сделать проще, быстрее и дешевле, нежели потом доказывать свое право на модернизацию жилплощади в суде.
Многие компании предлагают свои услуги по оформлению разрешения на перепланировку.
В их пользу говорят отлаженный до автоматизма процесс, знание законов и тонкостей, связи с контролирующими органами, консультации клиента на всех этапах согласования.
Но оформление всех документов без посредников вполне реально и сэкономит владельцу жилья крупную сумму. Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры по эскизу или проекту?
Общие моменты
Количество инстанций, которые должен будет пройти владелец квартиры, напрямую зависит от планируемых изменений.
Минимальные в большинстве случаев не требуют согласования с контролирующими органами, а основательные без разрешения не допускаются.
Чтобы еще до начала работ оценить сложность процесса, нужно разобраться в основных понятиях и законодательном регулировании.
Основные понятия
Перепланировка — это переделка конфигурации жилого помещения. К ней относятся изменение положения стен, расширение пространства за счет переноса окон или вспомогательных площадей, перестройка кухни, ванной комнаты, туалета и т. д.
Такое определение содержится в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. и ЖК РФ.
Зачем это нужно?
Перепланировка, особенно с изменением несущих конструкций, часто затрагивает права и интересы жильцов.
Неправильно выполненные строительные работы приводят к загрязнению окружающей среды или аварийным ситуациям.
Поэтому модернизация первоначального расположения комнат и стен должна согласовываться с компетентными органами (СЭС, МЧС, Роспотребнадзором и т. д.).
Что не требует согласования:
- возведение или удаление временных ненесущих перегородок;
- создание арок и проемов в ненесущих стенах;
- проведение сантехники в ванной;
- изменение прихожей без влияния на ее размер (выделение места под шкафы и т. д.).
Тем не менее даже об этих изменениях квартиры нужно уведомить госорганы.
Правовое регулирование
Законодательная база, регулирующая перепланировку жилья, составляют ЖК РФ (гл. 4), Градостроительный кодекс и иные федеральные и региональные нормативные акты.
К ним относятся, например:
- Постановление Правительства г. Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.;
- Постановление Правительства г. Москвы № 883-ПП от 15.11.2005 г.;
- Приказ Минстроя России № 937 от 25.12.2015 г. и т. д.
Административная ответственность за своевольное переустройство предусматривает ст. 7.21 КоАП РФ.
Пошаговая инструкция
Перед началом процедуры узаконивания перепланировки необходимо подготовить эскиз или проект будущих изменений.
Компания, которая будет выполнять эти работы, потребует технический паспорт помещения, поэтажный план, экспликацию жилплощади, формы 1-А и 5 из БТИ.
| Эскиз | Проект |
Готовят в следующих случаях:
|
Готовят в следующих случаях:
|
| Особенное оформление и подписи специальных служб не требуются | Разрабатывается организацией, имеющей лицензию и входящей в СРО. План необходимо согласовать с СЭС, МЧС, домоуправляющей компании, архитектором проектировщика здания |
Затраты зависят от сложности строительных работ и от того, какие стены будут затронуты. В Москве стоимость проекта составляет 30–150 тыс. руб. и более. Цены на эскиз начинаются от 3 тыс. руб.
Как заполнить бланк журнала регистрации приказов по личному составу смотрите в статье: журнал регистрации приказов по личному составу.
Как получить ипотеку на вторичное жилье в Москве, читайте здесь.
Проект нужно согласовывать с контролирующими органами (СЭС, коммунальными службами, МЧС, Роспотребнадзором и т. д.).
Видео: узаконить перепланировку квартиры самостоятельно
Полный список необходимых санкций зависит от сложности работ; его можно уточнить в жилищной инспекции (администрации).
Собираем необходимые документы
Для согласования переустройства жилплощади нужно собрать пакет документов, который включает:
- заявление на перепланировку;
- технический паспорт из БТИ;
- договор с проектной компанией о проведении и техническом контроле строительных работ;
- техническое заключение о возможности сделать перепланировку. Его готовит организация, составлявшая проект или эскиз;
- выписку из домовой книги о собственниках и жильцах, справку о финансовом счете квартиры. Берется в паспортном столе ГУВМ МВД;
- письменное согласие совершеннолетних владельцев и жильцов на изменения, заверенное в ТСЖ.
Где узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Документы сдаются в отдел архитектуры администрации муниципального образования или жилищную инспекцию лично или через МФЦ.
Рассмотрение заявки длится до 45 дней. Столичные жители традиционно обращаются в районный отдел Мосжилинспекции.
Сотрудники не только принимают документы, но и консультируют граждан о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве.
Строительные работы нужно вести согласно проекту или эскизу. Отремонтированную квартиру необходимо показать инспекции из жилищной комиссии или администрации, которая установит факт соответствия изменений первоначальному плану.
Экспертам нужно предоставить акты выполненных работ (в т. ч. скрытых) и осмотра от домоуправляющей компании.
Проверяющий выдаст владельцу подписанный «Акт о введении в эксплуатацию квартиры после планировки».
Его дополнительно заверяют в проектной организации и домоуправляющей компании.
Полностью оформленный акт нужно принести в БТИ и заказать новый технический паспорт (процедура на этом этапе занимает до 2 недель).
Последним шагом станет обращение в Росреестр для внесения изменений в Единый госреестр сведений о недвижимости (ЕГРН).
Если она уже сделана
Проводить перепланировку квартиры без оформления разрешения чревато. Госслужбы будут проверять соответствие новой конструкции всем санитарным и техническим нормам за счет собственника жилья.
Если выявятся проблемы, приводить жилплощадь в исходное состояние будет владелец также за свой счет.
Но бывает так, что в перепланировку незаметно выливается простой ремонт.
Что делать, если строительные работы уже проведены:
| Уведомить БТИ о проведенных изменениях | Получить документы, необходимые для подготовки проекта или эскиза, заказать выезд сотрудника на дом. Эксперт после проверки выдает владельцу список организаций и разрешений, которые нужно собрать для обращения в суд |
| Обратиться в СЭС, Роспотребнадзор, МЧС, коммунальные службы и в другие органы | Необходимо подтвердить, что модернизированная квартира соответствует техническим и санитарным нормам, а перепланировка не ущемляет имущественные права соседей |
| Обратиться в лицензированную организацию | Которая состоит в проектном СРО, для составления технического проекта или эскиза |
| Уведомить отдел архитектуры администрации или жилищную инспекцию об изменениях | Чиновник составит акт и выдаст владельцу квитанцию на оплату штрафа согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Ее необходимо погасить и приложить к общему пакету документов |
| Подать иск в суд с требованием оставить планировку в текущем виде | К нему необходимо приложить старый технический паспорт, свидетельство о праве собственности на жилплощадь, справки из СЭС и других проверяющих органов, проект |
| Постановление суда, разрешающее перепланировку | Нужно предоставить в БТИ. На этом основании Бюро выдаст новый технический паспорт на квартиру |
| Обратиться в Росреестр | Для внесения изменений в ЕГРН |
Истец должен доказать, что в ходе строительных работ и после их окончания не пострадала безопасность здания, жильцов и окружающей среды, были соблюдены нормы СНиП.
Для этого могут потребоваться экспертные работы. Кроме того, на проведении независимых проверок вправе настаивать сам владелец квартиры.
Владельцу жилья откажут в узаконивании перепланировки в случаях, если он:
- урезал площадь комнат и расширил таким образом ванную, туалет, балкон или иные второстепенные помещения более чем на 25 %;
- убрал стену полностью или сделал проем между комнатой и кухней, если в ней установлена газовая плита;
- переделал общедомовые коммуникации;
- перенес ванну, туалет или кухню над (под) жилыми комнатами смежных соседей;
- запитал подогрев пола от общедомовой системы отопления.
Отказ можно обжаловать в соответствии со ст. 27 ЖК РФ.
Сколько это стоит?
Перепланировка и ее узаконивание — недешевый процесс даже без учета стоимости ремонтных работ и материалов.
Из чего складывается конечная сумма:
| Подготовки проектной/эскизной документации | В зависимости от сложности 3–150 тыс. руб. |
| Получения документации из БТИ | Копии от 500 руб. |
| Выезда в квартиру эксперта Бюро | 600 руб. |
| Подготовки нового технического паспорта на квартиру | До 2500 руб. |
| Получения актов проведения скрытых работ | От 1500 руб. |
| Консультации и услуги юриста | Доверенности на него |
| Согласования в домуправляющей компании | МЧС, СЭС, Роспотребнадзоре (согласно прайсу) и другие расходы |
В случае узаконивания самовольной перепланировки в список трат необходимо добавить расходы на суд и представителя, а также на проведение экспертиз.
Наказание за своевольное переустройство жилья
Незаконная перепланировка грозит владельцам квартиры административной ответственностью по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штрафом в размере 2-2,5 тыс. руб.
Его придется заплатить в любом случае, даже если после этого собственник узаконил модернизацию жилплощади через суд.
Квитанцию и постановление выдает жилищная инспекция или архитектурный отдел администрации при первом обращении гражданина.
Как выглядит образец договора ренты с пожизненным содержанием с иждивением его особенности узнайте из статьи: образец договора ренты пожизненного содержания с иждивением.
Где получить полис обязательного медицинского страхования, читайте здесь.
Какова цена оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке, смотрите здесь.
Хозяина могут обязать вернуть жилью прежний вид в установленный срок. Если этого не случится, инспекция (или администрация) будет вправе обратиться в суд.
Это грозит владельцу квартиры принудительным выселением и продажей недвижимости с публичных торгов (ст. 29 ЖК РФ).
Нелегально модернизированная жилплощадь не будет соответствовать информации, внесенной в ЕГРН.
Это значит, что перепланировка сделает невозможными любые гражданские сделки по квартире или приватизацию.
Таким образом, все серьезные изменения в конструкции жилплощади нуждаются в согласовании.
Орган, который уполномочен давать разрешения на перепланировку, — жилищная инспекция или архитектурный отдел администрации по месту нахождения объекта недвижимости. Узаконивание самовольных изменений проходит через суд.