Одиноким людям часто приходится сталкиваться с финансовыми трудностями. И порой решить их пытаются через заключение ренты.
Вариант — выгодный, но есть и нюансы. Каковы в 2024 году особенности договора пожизненной ренты на квартиру?
Отсутствие родственников и маленькая пенсия нередко заставляет пенсионеров искать источники дополнительного дохода. Многие разрешают проблему посредством оформления пожизненной ренты.
Но при этом важно учесть особенности такой сделки. Как в 2024 году заключается договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием?
Общие моменты
Понятие ренты недостаточно известно среднестатистическим гражданам. По этой причине заключение такой сделки без привлечения юристов часто становится причиной различных проблем, вызванных недопониманием сущности операции.
Основная суть пожизненной ренты в том, что собственник жилья передает свою недвижимость иному лицу, а взамен получает содержание, которое предоставляется пожизненно.
Таким образом, у рентополучателя появляется возможность обеспечить себе достойную и безбедную старость.
Очевидна и выгода для рентодателя. Он приобретает квартиру в свою собственность. При этом не нужно оформлять ипотеку или копить деньги.
Достаточно ежемесячно выплачивать энную сумму владельцу жилья. Причем размер суммы законом точно не определен.
Главное чтобы он был не менее установленного минимума в два прожиточных минимума. Потому все зависит только от запросов хозяина жилья.
Но зачастую стороны оценивают только преимущества и мало задумываются о недостатках.
Основное заблуждение в том, что многие считают, что подписание договора ренты с собственником квартиры позволяет полноправно распоряжаться жильем.
Это абсолютно не так и владелец остается хозяином своего жилья до самой смерти. Новый статус отображается только в обременении недвижимости рентой.
Еще один момент таков, что некоторые субъекты полагают, что расторгать договор ренты нельзя. То есть главное заключить сделку, а там и не обязательно исполнять данные обязательства в полном объеме.
Но оформление ренты это сделка, как любую сделку ее можно расторгнуть. Подобных нюансов еще достаточно и знать о них лучше до подписания договора пожизненной ренты.
Что это такое
Хотя сам термин «рента» не совсем привычен для большинства граждан, но суть действий, стоящих за ним, достаточно понятна.
Пожизненная рента это соглашение сторон касательно передачи имущества в собственность от одного лица к другому.
При этом соблюдению подлежит такое условие – тот, кто получает имущество, обязан до конца жизни лица, передавшего имущество, выплачивать ему ежемесячное (периодическое) содержание.
Закон определяет только общее понятие пожизненной ренты и основные ее условия. В сущности, рента – капитал, квартира по договору пожизненного содержания – товар.
Товар меняется на капитал. Подробные условия устанавливаются по соглашению сторон. По этой причине договор требует нотариального заверения и государственной регистрации.
В договоре прописываются не только основные обязательства сторон. Важно предусмотреть все возможные нюансы.
Например, особого внимания заслуживают такие нюансы, как:
| Подтверждение права собственности на квартиру у получателя ренты | Важно проверить отсутствие других владельцев или третьих лиц, претендующих на получение квартиры после смерти ее хозяина |
| Запрет для рентополучателя на свершение каких-либо действий | Связанных с отчуждением недвижимости. Также важно прописать пункт, запрещающий прописку иных лиц в квартире после заключения договора или иные действия, нарушающие права рентодателя |
| Точная идентификация объекта договора ренты | С приведением подробных его характеристик |
Каково назначение документа
Назначение договора пожизненной ренты, как и любого иного договора, в том, чтобы детально определить все условия сделки. Потому значение имеют даже мелочи.
Прежде всего, важно точно идентифицировать участвующие сделки объект, относительно какого и заключается договор.
Никому наверно не будет приятно после смерти хозяина получить совсем не ту квартиру, за какую оплачивалась рента. Важно четко прописать стоимость ренты и важно это не только для получателя.
На стадии подготовки к сделке стороны оговаривают сумму платежа, его периодичность и выражение (в денежном или натуральном эквиваленте).
Но по мере взаимодействия получатель может начать требовать больше денег или оказания дополнительных услуг.
Либо плательщик уменьшит сумма платежа, будет осуществлять выплаты нерегулярно и подобное. Вот для таких случаев объем ренты строго оговорен договором.
Есть и иные условия достойные внимания, но особо отметить стоит пункт о расторжении. Естественно, что в случае несоблюдения договора можно его расторгнуть.
Но значение имеет, как это сделать. Получатель ренты при этом может запросить возврата прав на свое имущество либо в качестве альтернативы предложить выкуп объекта.
В законе сказано, что выкуп объекта ренты осуществляется по цене годового содержания собственника, если в договоре не прописана иная цена.
Во избежание неприятных ситуаций важно прописывать в договоре стоимость квартиры в соответствии со средними рыночными ценами.
Правовое регулирование
О ренте говорится в ст.583 ГК РФ. Здесь описано три варианта ренты:
- пожизненная;
- постоянная;
- с иждивением (пожизненным содержанием).
Сущность любой ренты едина – законное право покупатель обретает только после смерти продавца.
Пожизненная рента это наиболее простой вариант и самый популярный среди покупателей. В этом случае продавец получает ежемесячные (иной периодичности) платежи.
В отличие от ренты с пожизненным содержанием (иждивением) рента пожизненная не предполагает оказания каких-либо дополнительных услуг.
Как начать строительство дома на участке и необходимые документы, читайте здесь.
Потому и разногласия меж сторонами возникают не часто. Важно! Законодательство РФ позволяет участникам сделки ренты самостоятельно определять ее условия.
Но при этом точно установлен минимальный размер ренты, вне зависимости от ее вида.
Совокупный объем пожизненного содержания и иждивения не должен быть меньше двух МРОТ. Форма договора ренты определяется ст.584 ГК РФ.
Непременно готовый документ заверяется нотариусом и подлежит госрегистрации. Положения о ренте детально расписаны в гл.33 ГК РФ.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Стороны соглашения
Стороны сделки пожизненной ренты — плательщик и получатель. В качестве получателя выступает лицо физическое, он же владелец квартиры.
Его возраст или состояние здоровья роли не играют. Важно чтобы он единолично владел жильем.
Если имеется несколько собственников, то требуется заключать договор со всеми или же необходимо выделить долю в праве общей собственности и заключить ренту на долю в квартире.
Плательщиком ренты может выступать любое лицо, с которым владелец квартиры захочет заключить сделку.
Это может быть как физлицо, обладающее российским гражданством, так и юрлицо, зарегистрированное на территории РФ.
Видео: что такое договор пожизненной ренты
Единственное требование это наличие экономической возможности выплачивать ренту. Следовательно, заключить договор пожизненной ренты можно и с муниципалитетом.
Порядок заключения сделки
При заключении договора пожизненной ренты желательно придерживаться такого алгоритма:
| Получить в БТИ или МФЦ поэтажный план и экспликацию квартиры | Для этого собственнику нужно представить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Изготавливаются документы в течение десяти дней |
| В МФЦ получить |
Для получения указанных бумаг предоставляется паспорт, и документы выдаются в день обращения |
| Получить из ЕГРН выписки о кадастровой стоимости | И об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру |
| Получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства | (для получателя ренты). При отсутствии этих справок перед заключением договора желательно чтобы получатель прошел обследование у психиатра |
| Обратиться к нотариусу и представить подготовленные документы |
А также:
При необходимости нотариус может запросить дополнительные документы. Готовый договор заверяется в день обращения нотариусом, ведущего деятельность на территории расположения объекта недвижимости, передаваемого по договору. За нотариальные действия выплачивается пошлина, равная 0,5% от стоимости квартиры, но не больше двадцати тысяч рублей |
| Подготовить пакет документов для регистрации права собственности |
Для этого потребуются:
|
| Зарегистрировать право собственности в Росреестре | Документы можно подать в Росреестр или МФЦ, а также онлайн – через сайт Росреестра или портал Госуслуг. Обратиться за регистрацией может и нотариус по просьбе заявителя. В зависимости от варианта обращения регистрация осуществляется в срок от одного до пяти дней. Заявителю выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права и договор ренты с отметкой о регистрации |
Образец заполнения
Договор пожизненной ренты включает в себя следующие пункты:
| Данные сторон | Ф.И.О., паспортные данные, адрес места жительства |
| Предмет договора | Объект сделки, характеристики, данные правоподтверждающей документации, стоимость объекта |
| Порядок предоставления пожизненной ренты | Сумма к оплате, периодичность выплат |
| Права и обязанности сторон | Важно прописать все нюансы, поскольку устные договоренности силы не имеют |
| Порядок выкупа пожизненного содержания | Условия выкупа и цена объекта при выкупе |
| Ответственность сторон при невыполнении условий | Расторжение, штрафные санкции и т.д. |
| Дополнительные условия | Распределение расходов на оформление, иные важные моменты |
| Подписи сторон | — |
ГК РФ не устанавливает унифицированной формы такого документа. Однако основные нормы должны быть соблюдены.
Если из содержания документа не понятно, о каком объекте идет речь или какая назначена сумма ренты, то договор нельзя признать заключенным.
В качестве примера договор пожизненной ренты можно скачать здесь.
Часто задаваемые вопросы
Кто может потребовать расторжения сделки пожизненной ренты? В большинстве случаев сделки расторгаются по инициативе одной из сторон.
Но в случае с рентой требовать расторжения вправе лишь получатель. Расторжение договора ренты рассмотрено в ст.599 ГК РФ.
Здесь в качестве основания приводится нарушение существенных условий договора.
Существенным нарушением признается нанесение ущерба получателю по причине того, что он не получает того на что рассчитывал при заключении сделки.
При невозможности расторжения договора в мирном порядке споры разрешаются через суд.
По статистике расторгается около половины договоров ренты. Нередки ситуации, когда получатели после получения платежей на протяжении нескольких лет расторгают сделку по причине отсутствия выплат.
При этом плательщик не может доказать, что все выплачивал исправно. Потому каждый платеж нужно подтверждать распиской, квитанцией, фото, видео.
Возможна ли продажа квартиры в таком случае
Часто вопросы о пожизненной ренте касаются права распоряжения имущества. У плательщика после регистрации договора возникает законное право собственности.
То есть теоретически он вправе продать недвижимость. На практике при ренте никто не вправе выселить собственника из его квартиры.
Плательщик является владельцем, но квартира обременена рентой. Если все же нужно продать квартиру, то собственнику (получателю) должно быть предоставлено альтернативное жилье.
Оно должно быть не хуже предыдущего. При этом на новое жилье налагается обременение, снятое с первоначального объекта.
Процедура такая довольно запутанная и рискованная, потому на практике встречается редко. Возможен иной вариант, когда квартира продается вместе с получателем ренты и обременением.
В этом случае новый собственник принимает на себя обязательства по регулярной выплате положенных платежей получателю ренты.
Если новый владелец нарушает условия договора, то вместе с ним несет субсидиарную ответственность и предыдущий хозяин.
Преимущества и недостатки
Любая сделка с отчуждением недвижимого имущества обладает своими плюсами и минусами. Верно это и для сделки пожизненной ренты.
Если говорить о преимуществах для получателя ренты, то это возможность обеспечения стабильного дополнительного дохода.
За счет этого может значительно улучшиться качество жизни. При этом собственник квартиры уверен в своем обеспечении до самой смерти.
Фактически он продает квартиру в рассрочку по неопределенной цене и при этом сохраняет право пользования жилплощадью.
Для плательщика ренты такая сделка хороша тем, что можно получить собственное жилье здесь и сейчас.
Причем если отношения с получателем сложатся хорошие и квадратные метры позволяют, можно сразу въехать в новую квартиру.
Важно и то, что договор ренты крайне редко оспаривается после смерти получателя.
При наличии документальных подтверждений оспорить сделку почти не реально. Из минусов нужно отметить необходимость нотариального заверения договора.
Про ранее учтенный земельный участок, читайте здесь.
Сколько соток земли в 1 гектаре, смотрите в таблице.
Кроме того малейшее неисполнение условий договора может становиться причиной его расторжения и уже понесенные затраты плательщику не возмещаются.
Более того получатель вправе потребовать возмещения убытков. Недостаток и в том, чтобы для получения квартиры в собственность и полноценное распоряжение может потребоваться ждать очень долго.
И затраты могут значительно превысить реальную стоимость квартиры.
В целом, можно привести еще много различных плюсов/минусов. Но точно также можно найти недостатки в любой сделке отчуждения недвижимости.
По сути своей договор пожизненной ренты достаточно выгодный вариант улучшения условий жизни для получателя и оптимальный способ получения жилья для плательщика.
Что по поводу негативных моментов, то при грамотном составлении договора большинство их можно предусмотреть и предотвратить.