Порядок оформления переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2024 году подробно описан в Гражданском Кодексе России. В частности нужно знать особенности заключения сделки.
Переуступка недвижимости в новостройке осуществляется на базе сделки, согласно которой приобретатель обладает правом получить квартиру в персональную собственность.
Такой вид приобретения недвижимости может нести за собой различного рода соглашения. Рассмотрим процедуру переуступки прав подробней.
Общие моменты
Переуступка в новостройке несет под собой немало нюансов, о которых крайне важно знать, чтобы исключить вероятность признания сделки ничтожной.
В частности нужно знать базовые теоретические сведения и российское законодательство.
Что это такое
В случае переуступки прав на недвижимость лицо получает безусловное право требования. Если формируется иной вид договора, о переуступки быть не может.
Переуступка может быть оформлена с любыми категориями дольщиками, которые способны подтвердить право на будущую недвижимость.
По этой причине перед подписанием соглашения цессии нужно поверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.
Если же недвижимость оплачена не в полном объеме, то в соглашении нужно указать, что долговые обязательства подлежат передаче покупателю.
После формирования соглашения, цессионарий заменить покупателя. Законодательством РФ предусмотрено такие виды договоров, как:
- уступка по долевому участию;
- предварительное соглашение относительно покупки.
Договор формируют до того момента, пока не оформлены права собственности на недвижимость и не уплачены взносы непосредственными инвесторами до периода проставления персональных подписей.
Исходя из этого, переуступка прав – продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, в противном случае речь уже будет идти о договоре купли-продажи.
Важно помнить — обязательство по уплате налога лежит на дольщике, застройщики и цессионарии не обладают таковыми обязанностями.
Налог обязательно должен быть начислен и уплачен в следующем году, который следует после подписания сделки до конца апреля.
Граждане заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ, указывая доход, который был получен в период действия договора. Дальше ее передают в территориальное представительство налогового органа.
С какой целью проводится
Основная суть переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке заключается в реализации прав требований квартиры от непосредственного застройщика через договор цессии.
Он может быть подписан на любом этапе строительства, но только до периода сдачи квартиры в эксплуатацию.
Цессия возможна по соглашению, как предварительной купли-продажи, так и непосредственного долевого участия в строительстве.
Первый метод несет под собой немало рисков для покупателя, в то время как второй – наиболее оптимален.
В зависимости от основного договора переуступка несет за собой простую письменную форму либо же нотариальную, причем государственная регистрация является обязательной.
Нормативное регулирование
Договор цессии регулируется ст. 388-390 Гражданского Кодекса России. В указанных нормах конкретизированы права и обязанности сторон, а также:
- условия уступки;
- период формирования обязательств.
В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями, как:
ст. 388 | Отображает условия соглашения |
ст. 388.1 | Подробно разъяснены Положения об уступке |
ст. 389 | Устанавливает форму соглашения |
ст. 389.1 | Определяет требования на недвижимость, а также процедуру подписания соглашения |
ст. 390 | Подробно указывает на ответственность цедента |
Если говорить об особенностях рассматриваемой сделки, то об этом подробно указано в Федеральном законе № 214.
Пошаговая инструкция
Изначально необходимо обращать внимание на то, что соглашение цессии подлежит оформлению исключительно при участии 3 сторон:
- цедента;
- цессионария;
- застройщика.
В обязательном порядке сделка подлежит регистрации в нотариальном органе. Перед подписанием соглашения крайне важно поверить надежность цедента.
Про единовременную выплату из накопительной части пенсии, читайте здесь.
Иными словами фактического реализатора и застройщика, который после начала переуступки станет носителем долга цессионария и вынужден предоставить ему положенную недвижимость на основании договора долевого участия.
Проверка наличия необходимых документов
С целью заключения рассматриваемой разновидности сделки необходимо иметь в наличии:
- письменное согласие самого застройщика;
- договор переуступки;
- внутренние паспорта РФ;
- документ, который подтверждает долевое участие, беря во внимание факт передачи прав;
- акт передачи цессионарию вышеуказанной документации.
Дополнительно может быть потребовано и согласие финансового учреждения, если объект недвижимости был куплен в ипотеку. Образец договора переуступки можно скачать по ссылке здесь.
Порядок действий
Порядок действия для продавца и покупателя различается между собой. По этой причине рассмотрим механизм действий для каждого по отдельности.
Продавца
Перед началом продажи по переуступке реализатор придерживается такого механизма действий:
Изначально нужно уведомить застройщика о продаже прав требований | Для этих целей нужно обратиться в офис лично либо же уведомить о своих намерениях в письменном виде. В случае игнорирования данного требования законодательства РФ, сделка через суд может быть признана ничтожной |
На следующем этапе нужно получить письменное разрешение | От непосредственного застройщика на продажу недвижимости. За согласием можно обратиться в один из офисов застройщика, но нужно помнить, что в большинстве случаев требуется заплатить порядка 5% за процедуру переуступки. Одновременно с этим нужно помнить, что процент начисляется исключительно с суммы сделки, поскольку часто продажа осуществляется по более высокой цене |
На следующем этапе нужно оформить у застройщика справку об отсутствии задолженности перед ним | В ней в обаятельном порядке указывается на то, что расчеты согласно соглашению осуществлены в полном объеме и обязанность исполнена полностью. Справку от строительной компании можно оформить исключительно при погашении всех имеющихся долговых обязательств и во время подписания соглашения о переводе оставшихся долгов на покупателя. В таком документе третьим лицом фигурирует непосредственно сам застройщик |
Оформить нотариально заверенное согласие | Одного из супругов на продажу недвижимости по переуступке прав долевого участия – в случае приобретения во время официального брака |
Оформить письменное разрешение у финансового учреждения на уступку прав требования | Если недвижимость выступает залоговым имуществом на основании подписанного договора об ипотечном кредитовании. Его можно взять только после оплаты всей задолженности |
Оформить выписку из ЕГРН на недвижимость | Имеется ввиду бывшего ЕГРП |
В таком документе должен быть указан продавец, который выступает в роли правообладателя, только в том случае, если в ДДУ либо соглашение инвестирования был зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе.
Важно помнить — выписка должна быть оформлена в бумажном виде.
Покупателя
Перед непосредственным приобретением недвижимости по переуступке прав требования покупателю в 2024 году нужно:
Оформить разрешение одного из супругов на приобретение жилой площади | Причем обязательно с нотариальным заверением – если сделка заключается одним из супругов во время официальных отношений. В случае участия в сделке обоих супругов либо же при подписании брачного контракта относительно раздельного имущества, то в разрешении нет необходимости |
Нужно заключить и составить соглашение и закладную | В случае покупки недвижимости по ипотечному кредитованию |
Каких-либо иных действий предпринимать не стоит.
Заключение договора
Итак, какие нормы предусмотрены в данной ситуации? Согласно российскому законодательству к основным требованиям по рассматриваемому типу договора принято относить:
- обязательно письменная форма;
- подробное указание персональных сведений сторон, которые принимают участие в конкретной сделке;
- одним из участников является непосредственный застройщик, из-за чего он должен указать на свое согласие в проведении процедуры;
- нужно подробно охарактеризовать объект недвижимости с целью легкой идентификации при первой необходимости;
- отображение размера;
- регистрация в нотариальном и регистрирующем органе обязательна.
В случае игнорирования установленных требований договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими юридическими последствиями.
После формирования и заключения договора граждане должны иметь в наличии:
- подлинник и копию соглашения;
- акт о передаче;
- справку с имеющимися расчетами и внесенными денежными средствами.
Нередко многие граждане идут на риск и подписывают сделку задним числом. В таком случае нужно помнить о различных вероятных неприятностях.
В частности есть большая вероятность того, что договор будет официально признан недействительным, из-за чего утрачивается полученное имущество.
Основные разделы, которые должны быть в обязательном порядке указаны в соглашении, имеют вид:
- подробные данные относительно застройщика, а также дольщика, цессионария;
- подробное описание жилья с целью идентификации;
- правила и порядок осуществления расчетов, а также размер;
- дата составления;
- персональные подписи. Рекомендуется их проставлять с расшифровкой.
В случае наличия каких-либо ошибок и опечаток документ признается недействительным. Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что при возможности рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который за относительно небольшую плату окажет всю необходимую помощь в формировании такого договора.
Видео: как купить квартиру по переуступке в новостройке
Благодаря этому можно исключить занесение недостоверных либо ошибочных сведений.
Регистрация соглашения в регистрирующем органе
Регистрация осуществляется по общепринятому механизму, а именно:
- обратиться можно в Регистрационную палату либо в ближайшее МФЦ – на выбор. Туда же нужно будет обращаться по вопросу приватизации;
- в уполномоченном органе при участии должностного лица всеми участниками сделки подписывается соглашение по переуступке прав требования.
В частности регистратору нужно предоставить дополнительно:
Внутренний паспорт каждого участника | + копии всех страниц (заполненных) |
Нотариальную доверенность | Если есть уполномоченные лица |
Согласие одного из супругов | Если сделка осуществляется в официальном браке |
Соглашение ДДУ либо купли-продажи и так далее | В зависимости от того, что именно было подписано изначально с застройщиком |
Справку, которая подтверждает факт отсутствия задолженности перед застройщиком | Либо соглашение о переводе задолженности на покупателя |
Письменно заверенное согласие застройщика | Поскольку он выступает еще собственником |
Закладную либо же кредитное соглашение | При наличии залога |
- на следующем этапе возникает необходимость уплатить государственную пошлину. В данном случае необходимо обращать внимание на то, что для каждого покупателя предусматривается персональная квитанция. Ее можно заплатить в кассе по приему платежей;
- далее должностное лицо составит заявление на базе предоставленной документации. В нем подробно будут указаны — объект жилплощади, технические параметры, данные о каждой стороне. В случае достоверности нужно будет проставить персональные подписи;
- далее уполномоченное лицо формирует расписку о принятии всей документации с целью регистрации сделки.
Необходимо обращать внимание на то, что период регистрации сделки варьируется от 5 до 10 дней. При желании допускается возможность самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с целью уточнения дня получения документации.
Платится ли госпошлина при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке
Согласно российскому законодательству, в частности Налоговому Кодексу РФ, за процедуру регистрации отчуждения объектов недвижимого имущества возникает необходимость в уплате государственной пошлины.
Причем ее размер различается в зависимости от статуса сторон:
Для физических лиц | Сумма составляет 2 тысячи рублей |
Для юридических лиц | 22 тысячи рублей |
Госпошлина подлежит уплате до периода обращения в регистрирующий орган.
Как узнать какое обременение на земельном участке, читайте здесь.
Какие условия оформления ипотеки без подтверждения дохода в Сбербанке, смотрите здесь.
Напоследок хотелось бы сказать о том, что после подробного ознакомления с такой разновидностью сделки, непосредственный покупатель может говорить о получении своего рода страховки от нежелательных юридических последствий подписания соответствующего соглашения.
Имея представление о форме заключения, можно будет в дальнейшем с легкостью ориентироваться в имеющихся особенностях и тем самым исключить вероятность признания сделки ничтожной.