Мало кто задумывался над тем, как выглядит образец предварительного договора купли-продажи квартиры, пока не столкнулся с этим сам.
Разберемся, для чего такое соглашение необходимо и какие пункты должно содержать. Что стоит учитывать в 2024 году?
Предварительные соглашения заключаются часто. В соответствии с условиями документа, стороны обязуются в будущем заключить основное соглашение.
Если будут нарушены условия, предусмотренные документом, пострадавшая сторона вправе обратиться в судебный орган.
Так что важно понимать, как именно составить предварительный договор, какие пункты включить.
Что нужно знать
Собираясь купить квартиру, человек должен быть максимально внимательным, чтобы не попасть на мошенников, не купить квартиру, что не соответствует ожиданиям и т. д.
Желательно учесть, где находится недвижимость, в полной мере ли устраивает ее планировка, подходит ли цена.
Но бывает, что лицо находит жилье, которое ему подходит по всем параметрам, и не всегда может заключить договор сразу купли-продажи из-за ряда факторов.
Возникают препятствия при оформлении права собственности, ипотеки, трудности с подготовкой сделки и т. д.
И если стороны желают осуществить сделку в будущем, то сначала заключают предварительное соглашение, бланк которого можно скачать здесь.
Оно и станет гарантией того, что лица смогли договориться о купле-продаже после разрешения всех проблемных ситуаций, которые есть на данном этапе и препятствуют совершению сделки.
Предварительные договора являются серьезными документами, в которых отражены все существенные моменты.
И их стороны должны соблюдать неукоснительно. Все сведения позднее из предварительного соглашения будут продублированы в основном договоре.
Такие договора имеют ту же юридическую силу, как и основные, только не регистрируются в государственной инстанции.
В них прописывается, когда именно должно быть заключено основное соглашение. Предварительные соглашения бывают трех видов:
| Соглашение, в соответствии с которым застройщик принимает средства от соинвестора строительства | Как платеж за будущую недвижимость |
| Соглашение между продавцами и покупателями при ипотеке | Так как такое требование выдвигает кредитор |
| Соглашение, которое использует агентство | Когда вносится аванс за приобретаемое жилье (альтернатива договорам об авансах) |
Основные определения
Предварительным называют договор, условия которого предусматривают составление основного соглашения о купле-продаже в будущем с соблюдением всех оговоренных условий.
В основном договоре купли-продажи будут прописаны те же условия, и при этом будет обязательство передать помещение новому владельцу.
Предварительный договор не обязательно составлять, но желательно. Так можно защитить себя от недобросовестного покупателя/продавца, который решит изменить условия сделки или откажется от нее вовсе.
Назначение соглашения
Договор заключают, чтобы иметь определенные гарантии совершения сделки. Обычно его составляют при внесении покупателем задатка.
Он необходим в том случае, если стороны не могут сразу заключить основное соглашение по ряду причин.
К примеру, у покупателя нет необходимой суммы для оплаты недвижимости, не готовы какие-то документы, есть обременения, при которых сделка становится не реальной и т. п.
Правовое регулирование
Информация о предварительном договоре содержится в ст. 429 ГК. О праве нотариального заверения говорится в ст. 193 ГК.
Ст. 554 ГК предусматривает, что в будущем стороны обязаны совершить сделку. А в ст. 555 ГК сказано о необходимости отражения полной суммы, что должна передаваться продавцам.
Как составить образец предварительного договора купли продажи квартиры в РФ
Соглашение должно быть письменным и не обязательно заверяется в нотариальной конторе. Да и регистрировать его не придется.
Если соглашение составлено правильно, будут указаны такие данные:
- сведения о каждом участнике сделки;
- описывается предмет соглашения и условия купли-продажи;
- указываются сроки, когда должен заключаться основной договор.
Если в документе есть неточности, он не будет иметь юридической силы. Существенные условия, которые должны присутствовать в договоре:
| ФИО каждой стороны | Сведения вписывают из паспорта. Отражается и место прописки, проживания |
| Описание недвижимости | Адрес, этаж, количество комнат, площадь, сведения из правоустанавливающей документации |
| Пишут сумму | Она окончательна и не может быть изменена, если об этом говорится в документе |
| Порядок расчета | Когда и как должны передаваться деньги, вносится ли аванс |
| Срок действия договора | После его окончания стороны обязаны заключить основное соглашение. Если в договоре не прописали дату, то период действия по закону составит год |
Важно учесть и такие нюансы:
| Каждая из сторон должна реализовать | Условия соглашения в установленные сроки |
| Покупатели должны подтверждать | Что недвижимость удовлетворяет их в полной мере |
| Все изменения и дополнения вносятся в договор | Только при наличии согласия обеих сторон |
| При возникновении определенных обстоятельств | Которые могут поставить под сомнение выполнение условия соглашения, стоит информировать вторую сторону сделки |
Стороны сделки
Стороны сделки – покупатель и продавец. Но стоит помнить, что в документе обязательно вписать всех владельцев недвижимости, ссылаясь на данные свидетельства о собственности.
Если не будут прописаны все лица, то сделка может быть аннулирована. Не слушайте продавца, который убеждает в том, что все владельцы согласились на продажу.
Образец согласия супруга на продажу недвижимости 2020 году смотрите в статье: согласие супруга на продажу недвижимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, читайте здесь.
Если нет письменного подтверждения, такие слова ничего не значат. Один владелец вправе продавать помещение тогда, когда у него есть доверенность на совершение таких действий.
Если идет речь о совместной собственности, должно быть письменное соглашение супруга, заверенное в нотариальной конторе.
Со стороны покупателей также вписывают всех будущих собственников квартиры. Желательно указывать такие сведения:
- ФИО;
- место жительства и регистрации;
- контакты.
При наличии такой информации вы сможете быстро связаться с участником сделки.
Порядок составления
Составлять предварительный договор следует тогда, когда покупателем проверен все справки на помещение.
Стоит убедиться, что не проводились незаконно перепланировки, а также проверить, действительно ли продает квартиру собственник.
Затем уже можно и приступить к подготовке документа:
- Нужно будет отразить, где и когда договор составляется.
- Записывают данные участников сделки.
- Проверяют, нет ли дополнительных обременений на квартиру.
- Описывают предмет и объект сделки.
- Расписывают порядок и сроки оплаты.
- Ставят подписи.
Чтобы оформление предварительного договора было проведено, стоит иметь такие документы:
- выписку из Росреестра;
- выписку из домовой книги;
- квитанции, что подтвердят отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- техпаспорт;
- согласие совладельца;
- согласие для опеки при наличии прописанных в помещении детей.
При ипотеке
Предварительные договора купли-продажи по ипотеке – необязательные, но рекомендованные справки. Третья сторона при этом – банк.
И не важно, в новостройке покупается жилье, или на вторичном рынке, при ипотеке такой бланк должен заполняться с учетом требований законодательства. Рассмотрим особенности.
Ипотекой называют приобретение недвижимости с привлечением заемных средств, когда в залог передается иное имущество. Оно будет служить гарантией.
Залоговый предмет на время действия соглашения останется в собственности заемщиков, а после погашения долга с него снимутся обременения.
Предварительные соглашения являются промежуточными между договором купли-продажи и оформлением сделки заемщика и кредитора.
Сначала ищут оптимальный вариант для покупки, чтобы у банка-кредитора не возникало вопросов. Далее ищут самого кредитора, который выдаст кредит под залог имущества.
На данном этапе согласовывают все условия кредитного соглашения. Только затем можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.
В данном случае он станет гарантией для банковского учреждения в том, что средства будут потрачены по назначению.
Если же сделка не будет совершена, то можно будет претендовать на денежные компенсации (штрафы).
Но есть и слабые места предварительных договоров – не учитываются дополнительные обязательства к основным соглашениям.
А получение кредитной суммы и считают дополнительным условием. Да и залоговым может быть только объект, на который лицо имеет права собственности.
Приходится предоставлять кредиторам иной объект, на который есть право собственника (часть 5 ст. 10 Закона об ипотеке).
Так, если приобретается квартира в строящемся доме, до момента оформления прав собственности лицо не сможет представить ее в качестве залогового имущества.
Предварительный договор должен быть одобрен банком. Только после этого объект страхуют и оформляют ипотечное соглашение.
Видео: предварительный договор
В документе должны быть стандартные пункты. Но также указывают порядок разрешения спорных вопросов.
Если образец предварительного договора купли-продажи квартиры для Сбербанка или иного кредитора составлен правильно, то претензий не возникнет, и сделка будет совершена в короткие сроки.
Укажем, что при наличии обременений на квартиру, клиенты должны передавать продавцам задолженность как задаток.
Это оговаривается в предварительном договоре. Зачастую это возможно после того, как банк даст положительный ответ на оформление ипотечного кредита.
В соглашении должны быть такие дополнительные сведения:
- когда передается аванс;
- когда платятся средства финансовым учреждениям.
Все пункты должны согласовываться с кредитором. Во избежание неприятностей, в банке нужно проконсультироваться, как правильно составить предсоглашение.
Обычно менеджеры требуют такие данные:
- оценочную стоимость, озвученную экспертами;
- данные о гражданах, что вправе на долю квартиры, и которые прописаны в помещении;
- что помещение не является залоговым под иное кредитное обязательство.
С задатком (с авансом)
Так как передача средств – не обязательное условие по данному виду соглашения, то суд может установить, что право собственности принадлежит лицу, что заплатило. Поэтому лучше не проводить никакие расчеты.
Если стороны все же решают, что аванс должен быть уплачен, целесообразно заключение авансового договора.
Подтверждением намерения приобрести объект является задаток. Если определенная сумма передана продавцу, об этом нужно указать в предварительном соглашении.
Это будет значить, что собственник не сможет продать недвижимость иному лицу. Размер аванса обычно составляет 10 процентов. Хотя стороны могут установить и иную его величину.
Когда владелец получает средства, он пишет расписку об их принятии с указанием суммы (в том числе и в процентном выражении).
Если покупатель откажется заключать основной договор, задаток ему не возвращают. Если отказывается продавец, то возвращает двойную сумму.
Но судебная практика двойственная. Одни судьи уверены, что последствия, описанные выше, вполне могут быть.
Иные считают, что не должна идти речь о задатке вовсе, и поэтому не взыскивают двойной размер задатка. Важно прописывать в документе, когда должны уплачиваться остальные деньги.
По доверенности
Стороны опасаются, когда продает или покупает квартиру доверенное лицо. Действия по доверенности должны осуществляться с учетом норм гл. 10 Гражданского кодекса.
В ст. 15 Федерального закона о госрегистрации недвижимости доверенность должна удостоверяться нотариусами.
Доверенность будет действительна с моменты подготовки (ст. 186 ГК). Причины того, что квартира продается доверенным лицом, различны.
К примеру, собственник живет далеко и не может присутствовать при совершении сделки. Важно просмотреть, какие права есть у такого представителя.
И кстати, при подписании договора доверенность должна быть еще действительной. Иначе соглашение будет аннулировано.
Заполненный пример
Можете взять готовый бланк в интернете, или же составьте индивидуальный договор. Представим образец предварительного договора:
Порядок расторжения соглашения
Стороны могут расторгнуть договор. Но при этом стоит соблюсти определенные правила, чтобы не возникало впоследствии неприятностей.
Если в документе нет условия о перечислении части суммы, то расторжение осуществляется по согласию сторон. Только такое согласие оформляется письменно.
Если одна из сторон отказалась расторгать соглашение, можно обратиться в суд. Затраты на судебное разбирательство не будут возвращены, если об этом не говорится в договоре.
Если документ расторгают из-за того, что не соблюдены сроки, инициатор расторжения взыскивает неустойку с виновника.
Суд может также принуждать к совершению сделки по существующим договоренностям. Чтобы можно было отстаивать свои интересы, прописывайте в договоре такие моменты:
- Как действовать, если договор расторгается в одностороннем порядке.
- Когда последняя дата для составления основного соглашения.
- Когда договоренности могут утратить силу.
- Как выплачиваются средства, что были получены продавцом в качестве аванса.
- Какой размер неустойки, если нарушены условия сторонами.
Предварительный договор дает определенные гарантии сторонам. Но ест и риски, особенно в том случае, если помещение приобретается в новостройке.
Все о возврате подоходного налога за покупку квартиры пенсионеру узнайте из статьи: возврат подоходного налога при покупке квартиры пенсионером.
Какие нужны документы при покупке квартиры-вторички, читайте здесь.
Что такое земли сельхозназначения, смотрите здесь.
Лицо не может быть уверено в том, что получит квартиру, так как такое обязательство не прописывается в документе. Его также могут посчитать недействительным.
Есть и риск того, что будет совершена двойная продажа, и будут потеряны деньги, что вкладывались в покупку, если застройщик будет признан банкротом.
Если квартира покупается на вторичном рынке, такие риски не страшны. При правильном оформлении соглашения, выполнении всех требований законодательства, у вас появится гарантия того, что сделка будет совершена с соблюдением всех условий.
Так что не поленитесь перечитать внимательно документ, просмотреть образцы. Посоветуйтесь также с юристом, который подскажет, какие моменты еще не оговорены в договоре.