Покупка жилой недвижимости процесс ответственный. Недостаточное внимание к документальному сопровождению зачастую становится причиной судебных тяжб, а порой и потери жилья.
Какие в 2024 году нужны документы для покупки квартиры? Большинство тех, кто впервые покупает квартиру, полагаются на наличие договора.
Мол, документы о праве собственности представлены, договор подписан, чего бояться. В действительности, причин для оспаривания покупки жилья достаточно много.
Это и арест недвижимости, и притязания третьих лиц, да и много иных оснований. Какие документы необходимы в 2024 году для покупки квартиры? Что должен проверить покупатель?
Основные моменты
Каждый покупатель жилой недвижимости должен знать, что именно на него возлагаются все риски сделки. Если купля-продажа будет оспорена, то именно покупателю придется доказывать свои права в суде.
И единственным доказательством станет договор о заключенной сделке. В типовом договоре предусмотрены такие пункты, как:
- данные продавца и покупателя;
- сведения об объекте сделки;
- стоимость договора;
- порядок расчетов.
Но правильно составленный договор учитывает любые мелочи. Например, непременно следует указать наличие или отсутствие обременений и любых ограничений.
Важно упомянуть и об отсутствии возможных притязаний от третьих лиц. И, конечно, не стоит слепо доверять продавцу.
Может, у него и нет намерения, обмануть покупателя. Но продавец и сам может упустить из вида значимые условия.
Потому каким бы искренним не казался собственник, пусть даже он знакомый или родственник, главное значение имеют документы.
Что нужно знать
Перед покупкой квартиры покупателю желательно ознакомиться с основными рисками в сделках купли-продажи. Это:
| Расторжение сделки по причине отсутствия согласия | Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора) |
| Признание недействительности ДКП | Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности |
| Риск истребования приобретенного имущества | Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись |
| Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц | В результате квартира может быть изъята в судебном порядке |
Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это:
| Бывший собственник | Лишенный своего права незаконным путем против воли |
| Супруг (-а) продавца | Не давший согласия на отчуждение общей недвижимости |
| Наследник | Который вступил в права наследования с опоздание |
Обременение может выражаться и в наличии арендаторов, которые имею право на проживание в квартире до окончания срока аренды.
Заявить о своем праве на жилплощадь могут лица, выписанные по определенным обстоятельствам, но сохранившие право на пользование квартирой (солдаты-срочники, заключенные, несовершеннолетние дети, отказавшиеся от приватизации лица).
Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.
Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:
- отказ продавца в передаче имущества;
- оспаривание продавцом факта оплаты;
- наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.
Порядок заключения сделки
Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:
- Оформление предварительного договора.
- Проверка всех необходимых документов.
- Подписание договора купли-продажи.
- Госрегистрация перехода права собственности.
- Передача квартиры покупателю.
При первичных переговорах у продавца должны иметься:
- технические документы на квартиру;
- сведения о зарегистрированных лицах;
- правоустанавливающие документы;
- документ, подтверждающий личность продавца.
После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.
Намерение приобрести квартиру покупатель может подтверждать внесением задатка, о чем обязательно должно быть упомянуто в предварительном ДКП.
После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.
Только после подтверждения «юридической чистоты» квартиры можно подписывать основной договор купли-продажи, который можо скачать здесь.
Законодательная база
Ст.550 ГК РФ гласит, что договор о продаже недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Подписывают его продавец и покупатель.
Перед подписанием важно внимательно прочитать условия сделки, поскольку подпись означает полное согласие сторон.
При составлении договора важно указать все существенные условия, иначе заключение сделки не признается.
В частности должны присутствовать такие пункты:
| Предмет договора | Описание должно способствовать точной идентификации передаваемого имущества (ст.554 ГК РФ). Нужные сведения содержатся в правоподтверждающих документах |
| Стоимость недвижимости | п.1 ст.555 ГК |
| Перечень зарегистрированных лиц и/или сохраняющих право на пользование жильем | (п.1 ст.558 ГК). Здесь пригодится выписка из домовой книги, а также архивная выписка обо всех когда-либо прописанных гражданах |
| Условия, требующие обоюдного согласия | ст.432 ГК |
Кроме договора стороны составляют и подписывают акт приема-передачи квартиры (на момент действительной передачи имущества).
После подписания договора обязательно регистрируется переход права собственности (п.1 ст.551 ГК).
Пока запись в госреестре не изменена, собственником остается продавец. Договор регистрировать не нужно (ст.558 ГК), но по желанию сторон можно заверить его нотариально.
Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре покупатель становится законным собственником квартиры.
И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.
Перечень документов для покупки квартиры
При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.
Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.
Как рассчитать стоимость квартиры для продажи в Москве, читайте здесь.
Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.
Какие документы получает покупатель при покупке квартиры? После сделки у покупателя на руках должны остаться:
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи квартиры;
- кадастровый паспорт объекта;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая госрегистрацию права собственности;
- расписка на сумму договора.
Общий список
К стандартному пакету документов, необходимых при купле-продаже квартиры, относятся:
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
- нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
- согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).
Список документов может несколько отличаться в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобреталась квартира.
При вторичке
Покупая квартиру на вторичном рынке, дополнительно к основному пакету документов покупателю надлежит запросить и иные бумаги. Прежде всего, проверяются правоустанавливающие документы.
Если в них в качестве собственника указано иное лицо, а не продавец, необходимо выяснить причину и проверить действительность полномочий (нотариальная доверенность).
Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, дабы исключить возможность появления претендентов на жилплощадь в будущем.
Необходимой является справка о переходе прав на недвижимость. Сопоставив сведения из справки и выписки, можно выяснить, не нарушались ли права третьих лиц.
Желательно запросить справку, свидетельствующую об отсутствии долгов по ЖКХ. Исключение, если покупатель добровольно соглашается оплатить имеющиеся задолженности.
Проверяя паспорт продавца, нужно обратить внимание на штамп о регистрации брака. При наличии такового нужно требовать согласия на продажу от супруга.
Если штамп отсутствует, то в целях безопасности лучше все же потребовать справку об отсутствии зарегистрированного брака.
При новостройке от застройщика
Какие документы выдают при покупке квартиры в новостройке потенциальному покупателю?
При приобретении квартиры в новостройке обязательным является предоставление застройщиком следующих документов:
| Инвестконтракт | В нем прописаны условия строительства, обязательства компании и сроки их исполнения |
| Проектная декларация | Таковая предоставляется по требованию покупателя. В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика |
| Проектная документация | Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика |
| Разрешение на строительство | Конкретного объекта |
| Правоподтверждающий документ на землю | Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД |
| Договор со страховой компанией | С 2015 года это документ обязательный. Страховка нужна на случай банкротства застройщика |
| Выписка из ЕГРН | Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь |
| Учредительные и регистрационные документы | Нужно сверить данные юрлица в налоговой. Разрешение на строительство и документ на землю должны быть оформлены на застройщика |
| Баланс за три года | Это нужно для сравнения дебиторской и кредиторской задолженности. Большое количество убытков может указывать, что у застройщика не хватит средств на завершение строительства |
| Форма договора | Важно проверить условия, на которых заключается сделка. Предпочтительнее договор долевого участия, иные схемы не так надежны |
| Допуск СРО с действительным сроком действия | Отсутствие допуска чревато привлечением застройщика к административной ответственности |
| Заключение проектной документации | В нем фиксируется факт проведения госэкспертизы, соответствие проекта основным требованиям |
Нужно ли проверять достоверность
Специалисты по продаже недвижимости советуют покупателям не просто проверять документы на квартиру, а требовать предоставления подлинников.
Причем с каждого документа нужно снять копию. Задачей покупателя является свести к минимуму все возможные риски.
При проверке оригиналов документа обращать внимание нужно не только на их содержание. Иногда правильные с виду документы могут оказаться поддельными.
При отсутствии должного опыта желательно оформлять договор у нотариуса. В этом случае представленные документы будут проверены на подлинность.
Кроме того, если договор составляет нотариус, он поможет правильно сформулировать условия и подскажет какие дополнительные пункты желательно включить в соглашение.
Видео: документы при покупке квартиры
Если продавец действует по доверенности, то нужно проверить, не отозван ли документ. В доверенности должно быть указано, что именно может осуществлять доверенное лицо, каковы его полномочия.
При оформлении сделки по материнскому капиталу
Для того чтобы купить квартиру на средства материнского капитала, потребуется получить согласие ПФР на выделение средств.
Для этого должны быть выполнены следующие условия:
- приобретается отдельное жилье;
- квартира находится на территории РФ;
- форма сделки не противоречит закону;
- квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи.
Для оформления сделки с участием МК, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
Этот документ вместе с соответствующим заявлением предоставляется в ПФР для получения согласия.
В договоре обязательно прописывается условие о том, что в течение шести месяцев после перечисления средств маткапитала квартира оформляется в совместную собственность родителей и детей.
Нюансы при составлении договора
Составляя договор купли-продажи, нужно учесть некоторые важные детали, которые помогут предотвратить негативные последствия. Нужно убедиться в дееспособности продавца.
Даже если человек выглядит адекватным, не лишним будет запросить у него справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
При невозможности получения такой справки, нужно настоять на получении заключения судебного эксперта-психиатра.
Сделка, заключенная с недееспособным или ограничено дееспособным человеком признается недействительной.
Если продаваемая квартира получена по наследству, то есть риск появления иных наследников. В договоре следует это предусмотреть.
Прописывается условие, что при появлении наследников, продавец сам должен удовлетворить их материальные притязания.
Важно детально прописать порядок расчета и передачи имущества. Нужно уточнить сроки, в какие передаются деньги и квартира.
Закон оговаривает передачу в «разумные сроки», но на практике получение жилья может затянуться на довольно длительный период.
Как составить типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения, читайте здесь.
О прописке без права на жилплощадь, смотрите здесь.
Не стоит забывать и об условиях расторжения сделки. Если продавец не исполняет своих обязательств, то договор можно расторгнуть.
Необходимо уточнить, что при расторжении сделки стороны обязаны вернуть все исполненное по договору. В противном случае можно передать деньги, а квартиру не получить.
По закону все исполненное по договору до прекращения его действия возврату не подлежит. И возвращать деньги придется через суд, доказывая неосновательное обогащение продавца.
Покупка квартиры одна из наиболее популярных сделок в сфере недвижимости. Но, несмотря на это, судебная практика постоянно пополняется делами, связанными с куплей-продажей жилья и претензиями сторон.
И чтобы не пополнить ряды обманутых покупателей, важно с особым вниманием отнестись к проверке документов при покупке квартиры.