Возможности использования земель зависят от присвоенной им категории. Не везде можно строить дом или выращивать с/х культуры.
Часто вопросы касаются земель для сельского хозяйства. Что такое в 2020 земли сельхозназначения?
Земельный Кодекс РФ разделяет все земельные ресурсы по целевому назначению на разные категории. Первой упоминается земельная категория сельскохозяйственного назначения.
Напрямую от категории зависит вид позволенного использования участков и нюансы их оборота. Что в 2024 году понимается под землями сельхозназначения?
Общие аспекты
В России земли сельхозназначения по своему объему уступают только территориям лесного фонда, которые занимают больше половины земельных ресурсов страны.
И хотя Россия по площади пашни один из мировых лидеров, распахано только около 8% общей территории. При этом сельхозугодия не всегда расположены внутри категории земель сельхозназначения.
Такие угодья могут входить в земли промышленности, лесного фонда и т.д. Да и земли сельхозназначения использоваться могут не только при ведении с/х производства.
По этой причине часто и возникают вопросы о том, что следует относить к землям сельхозназначения и как можно их использовать?
Необходимые термины
Землями сельскохозяйственного назначения именуются территории, расположенные вне населенных пунктов.
Они определены для потребностей сельского хозяйства. В частности допускается использование:
- для ведения сельхозпроизводства;
- для иных схожих целей.
Общий правовой режим данной категории земель сводится к передаче их именно под сельскохозяйственные цели. Но нужно отличать земли сельхозназначения от земель с/х использования.
Последние могут причисляться и к иным категориям. Например, может использоваться для сельского хозяйства земля лесного фонда, данная гражданам или юрлицам во временное пользование.
Земля сельхозназначения это территория, предназначенная для обслуживания цикла выращивания сельхозпродукции.
Значит, на ней могут размещаться склады для хранения выращенной продукции, административные строения, дороги и прочие элементы инфраструктуры.
Закон предусматривает защиту земель сельхозназначения от необоснованного изъятия из с/х оборота. Потому такие земли, годные для сельского хозяйства, даются в основном для сельскохозяйственных целей.
Для иных целей предоставляются участки несельскохозяйственного предназначения или наделы сельхозназначения плохого качества.
Кроме того не все с/х земли можно использовать в сельхоз целях. К примеру, имеются ограничения, касающиеся использования территорий заповедных зон.
Каково их назначение
Для земель сельхозназначения учреждено шесть групп. Для каждой существуют свои разрешенные виды использования.
Различают с/х земли:
| Годные под пастбища, сенокосы, с/х угодья | Занятые долголетними насаждениями, внутренними дорогами, коммуникациями, отданные для личного подсобного хозяйства (всего одиннадцать видов разрешенного использования) |
| Неподходящие для пашни | Но с возможным применением для взращивания некоторых культур |
| Занятые постройками сельхозназначения | Всего семнадцать видов разрешенного использования |
| Занятые водными объектами | И предоставляемые для ведения предпринимательской деятельности |
| Занятые лесами | — |
| Иные земли | Не используемые в градостроительной деятельности |
Для отдельного участка применяются виды разрешенного использования:
- основные;
- условно-разрешенные;
- вспомогательные, как дополнительные к вышеуказанным видам.
Правовое регулирование
Землям сельхозназначения посвящена гл.14 Земельного Кодекса РФ. О понятии и составе земель сельскохозяйственного назначения говорится в ст.77 гл.14 ЗК РФ.
Здесь сказано, что землями сельхозназначения признаются территории за границами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Причем уточняется, что под нуждами понимается не только размещение сельскохозяйственных угодий, но и размещение сопутствующих с/х производству объектов.
Детальное регулирование оборота с/х земель регламентирует Закон «Об обороте земель сельхозназначения», последняя редакция от 24.07.2002 (ФЗ № 101).
Норматив регламентирует отношения, касающиеся распоряжения и пользования с/х землями.
Этим же законом устанавливаются ограничения и правила по обороту с/х земель, порядок предоставления земель из госфонда или изъятия в государственную собственность.
Но ФЗ № 101 не распространяется на земли, предоставленные гражданам под ИЖС или гаражное строительство, для ЛПХ, огородничества, садоводства, животноводства.
Оборот таких земель основан на нормах ЗК РФ и федерального законодательства.
Возникающие нюансы
Кто может пользоваться землями сельхозназначения и в дальнейшем и в последующем претендовать на их выкуп?
Земельное законодательство приводит подробный перечень лиц. Главное требование это резиденство РФ и использование по назначению.
Существуют и субъекты, которым право на использование земель сельхозназначения предоставляется с некоторым ограничением.
В частности иностранные граждане и компании использовать такие земли могут только на правах аренды у частного лица.
Земля сельхозназначения, принадлежащая государству или муниципалитету, может передаваться в аренду только резидентам РФ.
В некоторых случаях использование земель сельхозназначения невозможно без изменения категории земли.
Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал, читайте здесь.
Как правило, обусловлено это обеспечением активизации оборота земель и ростом спроса на загородное строительство.
Как перевести в другую категорию
Чаще всего с/х земли переводятся в категорию ИЖС. Это дает право владельцу участка построить жилой дом и зарегистрироваться в нем, получив предварительно адрес.
Также участок ИЖС позволяет организовать электро-, газо- и водообеспечение.
Законодательство предусматривает два способа перевода с/х земли в ИЖС:
| На основании земельного законодательства посредством перевода земли в земли населенных пунктов | Но при этом владельцу участка придется возместить государству убыток, поскольку стоимость с/х надела намного выше цены земли иной категории |
| На основании градостроительного законодательства через расширение населенного пункта | Перевод возможен согласно планам государства относительно распределения земель по зонам. В отличие от первого варианта в этом случае категория не меняется. Осуществляется лишь изменение вида разрешенного использования |
Для изменения категории земли соответствующее ходатайство подается в муниципалитет. К заявлению прилагается выписка из Кадастрового реестра и правоподтверждающий документ на участок.
В течение двух месяцев обращение рассматривается. При положительном решении выдается документ, свидетельствующий об изменении категории. Документы на землю переоформлять не нужно.
Важно! Чем дальше расположен с/х участок от населенного пункта, тем меньше шансов на изменение его категории. Желание собственника может не совпадать с планами по зонированию территории.
Существует и более постой метод, предполагающий юридическое закрепление земли под ИЖС. При этом должны соблюдаться такие условия:
| В собственности находится участок под садоводчество | И имеется разрешение на строительство дома. Закрепление участка под ИЖС можно осуществить через присвоение дома адреса и последующей регистрации по этому адресу |
| Участок предназначен под дачное строительство | Порядок закрепления аналогичен – строительство дома и регистрация в нем |
| Перевод земли сельхозназначения в соответствующие виды использования | Садоводство, дачное строительство |
Для осуществления перевода собственник участка подает в местную администрацию заявление, где указывается:
- кадастровый номер участка;
- настоящая категория земли и предполагаемая;
- обоснование для изменения категории.
Иногда может потребоваться проведение экологической госэкспертизы на предмет допустимости перевода.
Спустя два месяца принимается решение о переводе или отказе. В двухнедельный срок заявителю направляется акт о принятом решении.
Купля-продажа участка
Купля-продажа участка сельскохозяйственного назначения относится к обороту земель сельхозназначения.
В целом покупка и продажа земельных участков определяется следующими факторами:
- форма собственности;
- субъектный состав участников сделки;
- вид разрешенного использования и т.д.
Особенность продажи с/х участков в том, что законом закреплено преимущественное право на покупку земли в отношении государственных или муниципальных органов власти.
Как продать с/х участок? Собственник земли сельхозназначения, планируя ее продажу, обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти.
Видео: как купить земли сельхозназначения
В уведомлении обязательно прописывается стоимость участка и прочие существенные условия, необходимые для согласования условий договора.
Только при отказе госоргана от покупки можно продать участок физическому или юридическому лицу.
Возможно ли взять в аренду
Аренда земель с/х назначения оптимальный вариант для тех, кто хочет заниматься сельским хозяйством, но своего участка не имеет. Поэтому вопрос, сколько стоит аренда такой земли, неизменно актуален.
Важно, что арендовать с/х землю можно в любом количестве. Максимальный срок аренды составляет 49 лет.
Кроме того аренда земель сельхозназначения позволяет выкупить землю, но только если такая возможность предусмотрена договором.
В договоре аренды указывается стоимость пользования, сроки и способы внесения платежей, возможность выкупа.
С собственником участка достаточно просто заключить договор. При аренде земель у государства ситуация усложняется.
Предусматривается такой порядок:
- Подается заявление в местную администрацию.
- На основании обращения в прессе публикуется объявление о предполагаемой сдаче участка в аренду.
- Если в течение месяца претендентов на аренду больше не появится, то заключается договор аренды. При наличии нескольких кандидатов проводится конкурс.
В сущности, государство предусматривает три варианта аренды земли – бесплатно, по итогам торгов, без торгов. Безвозмездно получить участок в использование могут лица, относящиеся к льготным категориям.
В основном это специалисты, привлекаемые для работы в село. Земля передается им в аренду на 5-6 лет без взимания арендной платы.
Построив дом, можно обратиться за предоставлением земли в собственность перед завершением аренды.
Схема торгов применяется в основном, когда планируется нецелевое использование. Например, получить земли сельхозназначения и оформить их под ИЖС.
В аукционе выигрывает тот, кто предложит большую арендную плату. С победителем в течение двадцати дней заключается договор аренды.
Важно, инициатор торгов должен за свой счет провести межевание участка и постановку его на кадастровый учет.
Если победил иной претендент, то он обязан возместить инициатору расходы. Согласно ст.22 ЗК РФ арендатор земли может передавать участок в субаренду.
Если земля арендована у государства на срок более пяти лет, то допускается оформление субаренды в пределах длительности аренды без согласия собственника (если иное не предусмотрено ФЗ), но с его уведомлением.
Условия аренды и субаренды аналогичны. Как пример договор субаренды можно скачать здесь.
Для получения земли без торгов нужно чтобы отсутствовали иные кандидаты, а цели арендатора соответствовали планам государства. Например:
| Аренда с/х земли | Для организации фермерского хозяйства или сельского поселения |
| Аренда под ИЖС или строительство многоэтажного дома | С правом последующего выкупа земли |
| Аренда под застройку социальной значимости | Это может быть возведение детского сада или частной школы |
Что касается стоимости аренды земли сельхозназначения, то назвать точную сумму за 1 га невозможно.
Связано это с тем, что такая земля в разных регионах стоит по-разному и разброс может быть довольно значимым. Точная стоимость уточняется в местной администрации.
Вместе с тем государством регламентировано определение величины арендной платы. Она определяется такими критериями, как:
- кадастровая оценка;
- размер аренды на аналогичный участок по итогам торгов;
- сумма земельного налога;
- рыночная стоимость.
При получении аренды через торги начальная стоимость равна определенному участку от кадастровой оценки (около 1,5%). При определении стоимости аренды учитывается целевое предназначение.
Получение участка под строительство дома обойдется дороже, чем использование земли для ведения сельского хозяйства.
Арендовать землю у муниципалитета можно на льготных условиях. Порядок льготного предоставления устанавливают местные власти.
Как взять кредит под залог пая
Земля сельхозназначения может использоваться сельхозпредприятием, но принадлежать гражданам, которые работали в сфере с/х хозяйства конкретного населенного пункта в начале девяностых годов.
За счет передела земли были распределены. Кто-то из граждан начал использовать участок самостоятельно, другие стали дольщиками в определенном землевладении, состоящем из паев.
Земельные паи причисляются к землям особой категории, но они являются частной собственностью. Следовательно, можно взять кредит под залог пая.
Банков, предлагающих подобное кредитование, не так уж много. И решение банка зависит от ценности участка. Интерес обычно представляют крупные сельскохозяйственные угодья вблизи населенных пунктов.
Небольшие участки, используемые под дачное строительство, кредитные организации вряд ли заинтересуют.
Для оформления кредита и подачи заявки потребуются такие документы:
- паспорт;
- справка о доходах;
- правоподтверждающий документ на землю;
- кадастровый паспорт участка;
- справка из Земельного комитета об отсутствии обременений.
Заемщик может продолжать пользоваться землей, предоставленной в залог. Но для возведения любой постройки потребуется получить согласие банка.
Про налогообложение по безвозмездному договору аренды нежилого помещения узнайте из статьи: договор безвозмездной аренды нежилого помещения.
Как оформляется прописка в Москве без права на жилплощадь, читайте здесь.
Как отказаться от доли в приватизированной квартире, смотрите здесь.
Кредит под залог земельного пая можно оформить в «Россельхозбанке». Срок кредитования равен пяти годам, а процентная ставка составляет от 25% годовых.
Можно найти и другие кредитные организации, выдающие подобные кредиты, и изучить их условия.
Но стоит учитывать, что при кредитовании под залог земли, каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.
Использование земель сельхозназначения в 2024 году, как и прежде, требует знания особенностей данных территорий.
Нецелевое использование с/х земли в некоторых случаях может стать причиной ее изъятия в госфонд.