Статья раскроет основные вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости.
Можно ли получить рассрочку на осуществление процедуры, что для этого требуется, как оформить соглашение – далее.
Продавцы недвижимости иногда сталкиваются с такой ситуацией, что покупатель не имеет возможности отдать за купленную квартиру все деньги сразу.
В таком случае выход есть – составление договора с рассрочкой платежа. Как не допустить ошибок и оформить все правильно?
Общие аспекты
Продажа недвижимости в рассрочку – лучший вариант для продавца быстро продать жилье, а для покупателя – купить его, не беря кредит или ипотеку.
Но даже эта процедура имеет особенности и риски. Владельцы недвижимости соглашаются продать недвижимость в рассрочку в 3 случаях.
Первый – квартиру сложно продать и поиски покупателя затянулись, продавцу срочно требуются финансы или продавец – компания-застройщик, которая хочет привлечь к себе внимание.
Рассрочку предоставляют на разных условиях. Единственное сходство – заключение соглашения на небольшой срок.
Виды рассрочки:
| Задаток с выплатой остатка | В этом случае не предусмотрены проценты. Предоставляется с условием внесения 50-80% всей суммы сразу, затем с выплатой оставшейся суммы в течение полугода |
| Задаток и ежемесячная оплата процентов | Срок – от 1 года. Первый взнос – до 80%. С увеличением сроков погашения долга начисляется 1% в месяц. Предусмотрен и штраф за просрочку |
| Ежемесячный платеж без задатка | Такой вариант встречается редко. Договор заключается на несколько лет. Продавец требует залог и устанавливает большие проценты |
Выбор типа рассрочки согласовывается сторонами в момент заключения соглашения.
Чтобы оформить договор, необходимо подготовить документы.
Для начала необходимо посетить БТИ и оформить технический паспорт на квартиру. Также потребуется выписка из домовой книги – взять ее можно в ЖКХ по месту жительства.
В расчетно-информационном центре необходимо взять выписку о том, что долги за квартиру отсутствуют. Если долги есть, то продать жилье будет проблематичней.
Потребуются и дополнительные бумаги:
- заявление от обеих сторон о государственной регистрации;
- ксерокопия документа, подтверждающего уплату сбора державе;
- копии паспорта сторон соглашения;
- если недвижимость продается по доверенности, требуется копия заверенной справки о представительстве;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- договор купли и продажи жилья.
Документы должны быть действительными. Существуют обстоятельства, на которые следует обратить особое внимание.
В противном случае сделку признают недействительной:
| Брак | Если продавец или покупатель состоят в официальном браке, продать (купить) квартиру они смогут лишь с согласия супруга (супруги) |
| Наличие совладельцев | Если продается часть квартиры, и имеются другие владельцы, то они имеют право на покупку этой доли. Прежде чем заключать договор, необходимо взять у них письменный отказ. Если совладельцы продают недвижимость полностью, то они оба выступают продавцами. Об этом указывается в соглашении |
| Ребенок | Если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то продажа жилья возможна только с согласия органов опеки |
Рассрочка бывает кратковременной и долговременной. Важный пункт в случае рассрочки – внесение платы.
Деньги можно перевести на карту продавца, отдать лично в руки, перевести на расчетный счет или использовать ячейку в банке.
Рассрочку предоставляют следующим гражданам:
- которые состоятельны в финансовом плане;
- не имеют судимости;
- работают официально не менее полугода;
- совершеннолетним.
Предпочтение отдается семейным людям старше 25 лет. Предметом договора является квартира. Она может быть собственностью как физического лица, так и частного предпринимателя.
По одному договору может реализовываться несколько объектов недвижимости. В таком случае даются характеристики каждого из них.
Договор купли-продажи можно расторгнуть, то делать это в одностороннем порядке нельзя по закону. Стороны должны обоюдно решить это сделать.
Если у сторон возникнут претензии, озвучить их необходимо до заключения соглашения. После того, как новый владелец вступит в права на квартиру, расторгнуть договор будет почти невозможно.
Суд может признать договор недействительным. Сделка аннулируется в таких случаях:
- одна из сторон признается недееспособной;
- при составлении договора были нарушены законодательные нормы;
- сторона при подписании была неадекватной – пьяной, под воздействием наркотиков;
- к стороне применялось насилие.
Для аннулирования соглашения одна из сторон должна подать в суд исковое заявление.
Сделка купли-продажи должна учитывать требования закона:
- квартира должна числиться на учете в Кадастре;
- оформление договора только в письменном виде;
- передача жилья должна сопровождаться актом приема-передачи;
- переход прав регистрируется державой;
- покупателю должна выдаваться выписка из Реестра о том, что его права зарегистрированы.
После рождения 2 ребенка граждане имеют право получить материнский капитал. Законодательство разрешает тратить эту сумму на покупку жилья.
Порядок распоряжения капиталом следующий:
- трата всей суммы;
- покупка квартиры на всю сумму с добавлением собственных денег;
- покупка на всю сумму и денег из ипотеки;
- покупка на часть суммы и собственные средства.
Как показывает практика, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа до материнского капитала заключается редко.
Не каждый согласится ждать, пока покупатель получит капитал. Выход есть – оплата по соглашению за счет средств займа.
Как узнать собственника квартиры по адресу смотрите в статье: как узнать собственника квартиры.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру дарителем, читайте здесь.
То есть, продавец получает всю сумму, а после получения капитала он перечисляется кредитору.
Главная проблема заключается в том, что Пенсионный фонд не выплатит материнский капитал до тех пор, пока не будет предоставлено регистрационное свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость.
Как вариант – оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом. Покупатель вносит залог, а продавец оставляет квартиру до получения всей суммы.
Необходимые термины
| Рассрочка | Выплата стоимости покупки частями, в «долг». Например, изначально выплачивается 50% стоимости, затем остальная сумма, согласно установленному графику платежей |
| Задаток | Первый платеж при покупке недвижимости |
| Передаточный акт | Документ, служащий доказательством того, что недвижимость передана покупателю |
| Договор купли-продажи | Соглашение, согласно которому одна сторона передает другой недвижимость за определенную плату |
| Порядок платежа | График погашения долга, который образуется в результате заключения соглашения купли-продажи жилья в рассрочку |
| Покупатель и продавец | Стороны договора |
Правовая база
Любая юридическая операция, связанная с недвижимостью, регулируется Гражданским кодексом.
Если дело доходит до судебных разбирательств, то суд руководствуется статьями 454, 488 ГК и Семейным кодексом (статьи 34, 35).
Согласно 314 статье Гражданского кодекса, покупатель обязан выплачивать деньги вовремя.
В соответствии с 556 статьей Гражданского кодекса, при передаче квартиры необходимо составить передаточный акт.
В статье 218 Гражданского кодекса перечислены основания для приобретения прав собственности.
Рассрочка при покупке регулируется статьей 489 Гражданского кодекса. Эта же статья устанавливает основные моменты, касающиеся предоставления отсрочки.
Порядок формирования соглашения
Составляя соглашение, можно использовать образец, который легко найти в интернете. В содержание условий договора необходимо вникать, следить, чтобы они не перечили закону.
Обязательны следующие пункты:
- данные о сторонах;
- время и место заключения сделки;
- предмет соглашения;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- реквизиты сторон;
- сумма сделки;
- порядок оплаты;
- график платежей.
Чтобы гарантировать выплату всей суммы, в соглашении допускается указание санкций в случае нарушения условий.
Как заполнить бланк
Чтобы права собственности перешли к новому владельцу без проблем, важно правильно заполнить бланк соглашения.
В нем прописывают следующее:
| Какая квартира подлежит продаже | Адрес, площадь, количество комнат и прочие важные сведения |
| Документацию, подтверждающую принадлежность жилья владельцу | Например, регистрационный номер |
| Сумму, на которую эксперты оценили недвижимость | Пишется цифрами, а в скобках буквами |
| Каков порядок передачи | Денег владельцу |
| Кто из бывших владельцев | Вправе пользоваться квартирой |
| Есть ли обременения на жилье | Находится ли оно под залогом, в ипотеке |
| Когда продавец должен освободить квартиру | — |
| Каким образом будут регулироваться спорные моменты | — |
| Обе стороны подписывают соглашение | И забирают свой экземпляр |
Стороны соглашения
Соглашение купли и продажи с рассрочкой платежа может заключаться как между физическими, так и между юридическими лицами. При этом им не обязательно являться гражданами Российской Федерации.
Факт продажи вправе реализовывать следующие лица:
- владелец недвижимости;
- судебный пристав-исполнитель;
- представитель.
Согласно законодательным нормам, продавать недвижимость имеют лишь владельцы.
Между физическими лицами
Реализация жилья допускается с помощью обычного письменного договора. Продавец самостоятельно предлагает покупателю купить квартиру в рассрочку без процентов или соглашается на предложение покупателя о таком способе расчета.
Видео: как оформить сделку купли-продажи квартиры
Прежде чем соглашаться на сделку, покупатель должен проверить, чистое ли жилье с юридической стороны.
Необходимо уточнить, кто прописан в квартире, нет ли на ней обременений и задолженности по коммунальным платежам.
Если предварительный договор
После подписания предварительного договора квартира не переходит в собственность новому владельцу. Он лишь является гарантией того, что квартира перейдет к конкретному лицу и не будет передана другому.
Предварительным соглашением предусматривается внесение задатка.
Какие есть подводные камни
В процессе заключения соглашения купли-продажи квартиры можно столкнуться с трудностями, так называемыми подводными камнями.
Чтобы осложнений не возникло, следует учитывать следующее:
| При заключении сделки покупатель не обязан подтверждать свою платежеспособность | Продавец может быть обманут, поэтому лучше обратиться к юристу |
| Если покупатель вносит задаток | Для этой суммы необходимо оформлять расписку |
Необходимо отличать задаток от аванса. Если покупатель передумает приобретать квартиру в течение 3 месяцев, то продавец обязан вернуть всю сумму аванса. Задаток не возвращается.
Обязательна ли регистрация договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Согласно законодательству, договор купли-продажи регистрировать не обязательно. Возможны 2 варианта – самостоятельное оформление соглашения и с помощью юриста.
В обоих случаях сделка осуществляется одинаково. Юрист лишь отвечает за правильно составление документа.
Для регистрации соглашения необходимо подготовить следующий пакет документации:
- паспорт или другой документ, удостоверяющий особу (для обеих сторон);
- справка из органов попечительства (если продавец несовершеннолетний);
- кадастровый паспорт;
- документы о праве собственности;
- заявление о регистрации;
- квитанцию об уплате сбора.
После проверки документов сторонам выдается расписка об их получении регистрационным органом.
Оформить сделку можно и в конторе нотариуса, но регистрацией занимается лишь регистрационная палата.
Начиная с 2013 года, регистрация договора о купле и продаже недвижимости не обязательна.
Плюсы и минусы
При покупке (продаже) недвижимости в рассрочку риски имеются у обеих сторон. Покупатель дает обещание выплачивать всю сумму частями. Продавец при этом является кредитором.
Главный плюс для покупателя – нет необходимости доказывать свою платежеспособность или искать поручителей. Также отсутствуют проценты за просрочку платежа.
В момент выплаты у него есть право проживать в этой квартире, но с условием, что он не продаст ее третьему лицу, пока не выплатит всю сумму.
Моменты, являющиеся положительными для покупателя, являются отрицательными для продавца.
Главный минус – он не защищен с правовой стороны. Однако, если покупатель перестанет вносить средства, продавец вправе подать на него в суд.
Рассрочку можно быстро оформить. К документам не такие требования, как в случае кредита или ипотеки.
Прочие положительные моменты:
- заявление на рассрочку рассматривается в течение суток;
- уровень дохода покупателя не важен;
- отсутствует лимит для размера суммы рассрочки;
- страховка не нужна.
Купить недвижимость в рассрочку смогут даже те, у кого отрицательная история по кредитам. Для покупателя рассрочка выгодна тем, что покупка жилья обойдется дешевле, чем в случае с ипотекой.
Если покупатель в состоянии внести первый взнос за недвижимость, и он уверен, что в дальнейшем сможет ежемесячно платить, то покупка квартиры в рассрочку – лучший для него вариант.
Что дает прописка в квартире собственника узнайте из статьи: прописка в квартире собственника.
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя, читайте здесь.
Про земельный участок под дачное строительство, смотрите здесь.
Проценты при этом минимальны. Продажа жилья в рассрочку позволяет продавцам быстрее найти покупателя и заключить соглашение.
Главный минус рассрочки – жилье не станет собственностью покупателя, пока он не внесет последний платеж.
Ежемесячно придется платить немалую сумму. Такой вариант не понравится тем продавцам, которые хотят получить за продажу всю сумму сразу.
Таким образом, продавая квартиру, необходимо оформить договор купли-продажи. К его составлению следует подойти ответственно.
Чтобы избежать рисков, необходимо заверять документ у нотариуса. Это действие не обязательно, по желанию сторон.
Прежде чем приобретать жилье, необходимо удостовериться в его «чистоте». Задолженность по договору разрешено выплачивать из материнского капитала.
Процесс оформления жилья в рассрочку в собственность не отличается от стандартной схемы оформления купленной квартиры, когда вся сумма выплачивается сразу.