В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2024 году представляют собой апартаменты?
Понятие апартаменты на российском рынке недвижимости применяется сравнительно недавно. У большинства людей данный тип недвижимости ассоциируется с просторной роскошной квартирой.
В действительности это не совсем жилье, а скорее коммерческая недвижимость. Что такое апартаменты в 2024 году?
Основные аспекты
Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.
В 2020 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.
С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.
К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.
Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.
Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.
По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.
Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в аренду.
Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.
Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.
Застройщик легко может получить разрешение на строительство апартаментов в бывших промышленных зонах, в которых не всегда можно строить жилые объекты.
Но каковы преимущества приобретения апартаментов для обычных граждан, которые не инвестируют лишние средства, а покупают именно жилье для постоянного проживания?
Что нужно знать покупателям о юридических нюансах использования апартаментов? Что значит апартаменты, а не квартира?
Что это такое
Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Располагаются они в новостройках или перестроенных зданиях, для которых застройщик не смог или не захотел оформить разрешение на жилое строительство.
Обычно подобное здание оформляется как нежилое, имеющее гостиничное, офисное или иное подобное назначение.
В благоустройстве территории или инфраструктуре апартаменты не уступают жилым домам, а порой и превосходят. Однако нужно обращать внимание на расположение помещения.
Если помимо апартаментов в здании будут располагаться офисы и торговые площади, вряд ли такой объект можно назвать комфортным для проживания.
Иногда апартаменты располагаются в доме, где остальными помещения выступают только жилые квартиры.
Но кроме месторасположения нужно учитывать тот факт, что юридический статус помещения накладывает некоторые ограничения.
Под апартаментами обычно понимается отдельное помещение с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее из двух и более комнат, с наличием кухни и санузла.
Практически – это полноценное жилье, но фактически – оно жилым не признается. На мировом рынке апартаменты в основном используются как:
- номера для аренды на небольшой срок;
- арендное жилье на продолжительный срок;
- помещения гостиничного типа;
- самостоятельное жилье для постоянного проживания.
В России апартаменты относятся скорее к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду или использовать в качестве жилого помещения без возможности постоянной регистрации.
Но поскольку спрос на такие помещения есть, значит, имеют апартаменты и некоторые достоинства как объект недвижимости.
В чем преимущества
Основными преимуществами приобретения апартаментов можно назвать такие критерии:
| Удобное расположение | Чаще всего в центре города, в месте с максимально развитой инфраструктурой |
| Доступная стоимость | Если сравнивать квартиру и апартаменты по одинаковым параметрам, то последние будут дешевле на 20 % |
| Отсутствие ограничений на перепланировку | Можно по своему желанию изменить внутреннюю планировку помещения (если это не нанесет вреда всему зданию), тогда как перепланировку жилого помещения придется долго согласовывать с контролирующими инстанциями |
| Не нужно тратиться на ремонт и отделку | Обычно апартаменты продаются уже в чистовой отделке «под ключ» и можно сразу после покупки заселяться |
Подобный вариант идеален для деловых людей, занятых работой и не имеющих детей. Расположение помещения в центре города упрощает коммуникации в бизнесе.
Кроме того, проживание в апартаментах неким образом подчеркивает статусность владельца. Однако для семей с детьми, пенсионеров и рядовых граждан, такое жилье часто оказывается невыгодным.
И если планируется приобрести апартаменты, то нужно тщательно ознакомиться в их отличии от обычной квартиры.
Законодательная база
С точки зрения закона апартаменты – это квартиры по типу гостиничных номеров с возможностью использования для длительного проживания.
Согласно определению, приведенному в Приказе Минспорттуризма № 35 от 25.01.2001, апартаментами именуется помещение из двух и более комнат, общей площадью от 40 кв.м., предназначенное для транзитного проживания и оснащенное всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания и сервисного обслуживания.
На практике, апартаменты по площади редко превышают 15-25 кв. м. Однако это отличие все же не позволяет признать апартаменты жилым помещением.
Отметить нужно и такой момент, как отношение властей к апартаментам. Застройщикам, безусловно, такой тип строительства более выгоден.
Не нужно тратить время на получения специального разрешения на строительство жилого объекта, строить можно и в нежилых зонах, продать легче из-за более низкой стоимости.
Но увеличение числа апартаментов в общей массе строящейся недвижимости ведет к тому, что сокращается строительство жилья.
Так Постановлением города Москвы апартаменты были признаны «номером высшей категории в гостинице или ином подобном здании, являющимся нежилым помещением».
Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой, читайте здесь.
При этом Правительство Москвы запретило строительство новых апарт-отелей, которые, по сути, станут жилыми домами.
Предполагается, что апартаменты постепенно превратятся в коммерческую недвижимость для аренды, гостиниц, хостелов.
Для нынешних владельцев апартаментов такая ситуация грозит тем, что если данный тип помещения признают абсолютно нежилым на законодательном уровне, то продать его в качестве жилья станет невозможно. Особенно проблематичной ситуация станет для владельцев апартаментов в жилых домах.
Возникающие нюансы
Существенное отличие между апартаментами и квартирой – это стоимость. Преимущество апартаментам на рынке недвижимости дает то, что цена их на 10-20 %, а то и более, ниже стоимости квартир.
Но данный факт не обусловлен тем, что какой-то из объектов лучше или хуже. Причина кроется в отсутствии социальной ответственности и соответствующих обязательств застройщика при возведении апартаментов.
Фактически разница цен объясняется более низкой себестоимостью. Можно построить апартаменты и в месте, не предназначенном для жилого строительств, то есть приобрести более дешевый участок земли.
Нет необходимости в точно соблюдении норм жилого строительства. Если в закон будут внесены поправки, ужесточающие требования к выдаче разрешения на строительство апартаментов, то разница в стоимости исчезнет.
Но если купить апартаменты сейчас можно дешевле, чем квартиру, то эксплуатация объекта в качестве жилья обойдется намного дороже.
Поскольку относятся апартаменты к нежилым помещениям, то все тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для коммерческих помещений. Получается, что платить за услуги ЖКХ придется на 18-20 % больше.
Кроме прочего на владельцев апартаментов не распространяются льготы и субсидии, предусмотренные государством для собственников квартир.
Например, гражданин принадлежит к льготной категории граждан, что позволяет ему получить около 30 % скидки на комуслуги.
Но если этот человек живет в апартаментах, то воспользоваться положенными видами льгот он не сможет. В жилищном законодательстве владельцы апартаментов в принципе не относится к собственникам жилой недвижимости.
К сведению! Недостаточно урегулированный правовой статус апартаментов ведет к тому, что банки очень редко выдают ипотеку на их приобретение.
Немногочисленные предложения обычно отличаются повышенными ставками. Если закон в 2024 году регламентирует статус апартаментов более подробно на предмет точной принадлежности к жилому или коммерческому фонду, то ситуация может измениться.
В чем разница с квартирой
Чем отличаются апартаменты и квартира? Основополагающее различие – статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, и располагаться могут в обычном жилом доме, офисном здании, торговом центре.
Квартира признается частью жилого фонда, находиться она может только в жилом здании, соответствующем установленным нормативам.
Единственно, что объединяет эти объекты недвижимости – они предназначены для проживания. Определение квартиры в законе четко регламентировано.
Предусмотрены строительные СНИПы, которые должны быть соблюдены для признания помещения жилым.
Утверждены пожарные и санитарные нормы, соответствие которым позволяет признать жилье пригодным для проживания. А вот понятие апартаментов практически отсутствует.
Существующая в законе формулировка, что фактически под определение апартаментов можно подвести любое помещение со схожими характеристиками.
Основные отличия апартаментов и квартиры можно рассмотреть более наглядно на примере сравнительной таблицы. Сравнение апартаментов и жилой квартиры как объектов недвижимости:
| Апартаменты | Квартира |
| Нежилой фонд | Жилой фонд |
| Площадь от 40 кв.м. (соблюдается норма не всегда) | Минимальная площадь не определена |
| Минимум две жилых комнаты | Минимум одна жилая комната |
| Разрешена временная регистрация | Разрешается временная и постоянная регистрация |
| Высокий налог на имущество (коммерческая недвижимость) | Стандартный налог на имущество (жилое помещение) |
| Роскошный интерьер, зачастую оборудование современной техникой | Обычный ремонт по желанию покупателя (в новостройках может продаваться с черновой отделкой) |
| Развитая инфраструктура (обычно место для стройки выбирается по этому критерию) | Инфраструктура определяется статусом дома (может вообще отсутствовать) |
| Уборка помещения зачастую проводится обслуживающим персоналом | Уборку выполняют владелец и члены его семьи |
То есть апартаменты – это что-то вроде гостиничного люкс-номера. Нередко в апарт-отелях предлагается сервис, почти не уступающий гостиничному обслуживанию.
Видео: апартаменты — все что нужно знать перед покупкой
Но все-таки при всех удобствах это отнюдь не жилье для постоянного проживания. Но поскольку апартаменты строят и покупают, должны быть какие-то достоинства такого объекта.
Плюсы и минусы покупки недвижимости
Как правило, те, кто покупают апартаменты, заранее ориентируются на плюсы такого объекта:
| Инфраструктура | В преддверии строительства апартаментов застройщик, прежде всего, учитывает расположение объекта. Обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от бизнес-офисов, объектом сферы обслуживания. Учитывается хорошая транспортная доступность. Для квартиры инфраструктура может учитываться в долгосрочной перспективе, когда жилые здания строятся в развивающемся районе (не факт, что развитие пойдет по плану) |
| Ремонт | Обычно апартаменты строятся по дизайнерскому проекту со свободной планировкой, современной техникой. При выполнении отделки учитываются последние тенденции. Зачастую по уровню роскоши апартаменты похожи на премиум-номера гостиниц |
| Возможность сдачи апартаментов в аренду | Владелец такого помещения может использовать его как гостиничный номер, сдавая посуточно или на небольшой срок. При этом сервис для жильцов может обеспечиваться собственником здания. То есть владение апартаментами и сдача их в найм может стать видом бизнеса |
Если говорить о минусах, то основные таковы:
| Налоговая нагрузка | Величина налога рассчитывается от кадастровой стоимости здания, в котором расположены апартаменты. А если апартаменты размещены в офисном здании, то налог еще более увеличивается (для коммерческой недвижимости стоимость по кадастру достаточно высока) |
| Высокая оплата за комуслуги | Плата начисляется как в отношении коммерческого помещения по более высоким тарифам. Потому большое значение имеет площадь помещения |
Можно ли прописаться
Но отличия апартаментов и квартир зачастую отходят на второй план для покупателей, которые желают приобрести жилье для постоянного проживания.
Главным вопросом для них становится возможность прописки. Теоретически, если в апартаментах можно жить, то, наверное, можно и зарегистрироваться. Но как на самом деле?
Прежде всего, нужно знать, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, ни при какой ситуации.
Однако допускается оформление временной прописки по месту проживания. Но и здесь есть нюансы. Почему в апартаментах нельзя прописаться на постоянно?
Зависит возможность прописки от типа здания, где расположены апартаменты. Если это жилой дом или гостиничный комплекс, то особых проблем не возникнет.
По закону временно регистрироваться можно в любом помещении, предназначенном для проживания. Пример – гостиницы, общежития, санатории и пансионаты.
Оформляют временную прописку максимум на 5 лет, после чего она автоматически аннулируется. Конечно, можно оформить прописку снова на такой же срок и так неограниченное количество раз.
Для владельца жильца единственным неудобством становится необходимость каждые 5 лет обращаться в уполномоченные органы для продления регистрации.
Что касается возможностей при временной и постоянной прописке, то они почти не отличаются (за исключением льгот).
Можно прикрепляться к поликлинике по месту жительства, устраивать детей в школу по месту прописки и т. д.
Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.
Порядок перевода в жилое помещение
Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.
Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются долевой собственностью.
Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.
Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.
На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.
Общий порядок перевода в 2024 году предполагает действие по следующей схеме:
| Получение нотариального согласия всех собственников здания на перевод | Отсутствие согласия хотя бы одного собственника ведет к судебным разбирательствам, а порой обуславливает невозможность перевода |
| Обращение в Департамент жилищной политики и жилищного фонда | По месту проживания (месту расположения апартаментов) и подача соответствующего заявления о переводе |
| Получение выписки из распоряжения | О переводе здания из нежилого фонда в жилой |
| Получение выписки из протокола заседания | Межведомственной комиссии по использованию жилфонда |
| Предоставление акта о завершении переустройства или перепланировки | Апартаменты должны соответствовать нормативам для жилых помещений |
| Обращение в БТИ | Для изготовления новой технической документации на объект |
Если Департамент примет положительное решение, то в Росреестр будет направлено уведомление о необходимости внесения изменений в ЕГРН.
Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.
Налог на апартаменты
За обычную квартиру величина налога на имущество составляет 0,1 % кадастровой стоимости. За апартаменты придется платить налог по ставке 0,5 %.
Однако такой размер налога платится, если апартаменты соответствуют следующим условиям:
| Расположены в здании | Жилого или гостиничного типа |
| В правоустанавливающих документах и базе Росреестра | Отсутствует указание на принадлежность здания к коммерческим объектам. То есть здание не предназначено под офисы, торговые площади и т.д. |
| Кадастровая стоимость | Не превышает 300 000 рублей |
Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то ставка возрастает до 2 %. При этом нужно учесть, что если в состав недвижимости включены придомовая территория и места общего использования, то собственнику придется платить налог от общей площади.
Важно! Для владельцев апартаментов не предусмотрена возможность получения налоговых вычетов. Разница между апартаментами и квартирой довольно существенна.
Как снятие обременения по ипотеке в Росреестре и документы в МФЦ, читайте здесь.
Как рассчитать налог на имущество физических лиц, смотрите здесь.
Потому, покупая апартаменты, следует заранее определить, с какой целью они будут использоваться. Желательно заранее просчитать величину налога на имущество.
Самый важный момент – если апартаменты приобретаются для личного проживания и в будущем планируется перевод в квартиру, то здание по правоустанавливающим документам должно значиться гостиничным, а не коммерческим.
Если все преимущества и недостатки, а также цель использования, учтены правильно, то апартаменты могут стать неплохим вложением средств.