Рента позволяет приобрести квартиру, если отсутствуют средства на покупку жилья. Для собственника оформление ренты обеспечивает улучшение качества жизни.
Идея ренты в теории практически не имеет минусов. Обе стороны сделки остаются в выигрыше – одна получает в собственность жилье, другая получает финансовую поддержку или помощь в быту.
Но на практике оформление ренты может обернуться серьезными проблемами. Юристы считают такие сделки особенно сложными среди возможных вариантов отчуждения недвижимости. Каковы особенности пожизненной ренты квартиры в 2024 году?
Общие моменты
Оформление договора пожизненной ренты на квартиру является относительно новым вариантом гражданско-правовых отношений в России.
Теоретическая прозрачность сделки сопровождается скрытыми плюсами и минусами для обеих сторон. Большая часть населения не имеет средств, достаточных для покупки собственного жилья.
В итоге приходится искать различные варианты. Кто-то обращается за оформлением ипотеки и получает жилье, а вместе с ним и обязанность многолетних выплат немалого размера.
То есть гражданин приобретает квартиру, но взамен на долгие годы ограничивает свои расходы до минимума. Некоторые граждане предпочитают копить на свое жилье самостоятельно.
Их участь не лучше, поскольку они также отказывают себе во всем, стремясь к скорейшему накоплению необходимой суммы. Но часть таких накоплений «съедает» инфляция.
К тому же ежегодно цены на недвижимость растут. Спустя несколько лет обнаруживается, что изначально рассчитанной суммы отнюдь недостаточно и нужно подкопить еще, а дальше ситуация повторяется.
Есть и такие люди, кто предпочитает не тратить усилия на покупку своего жилища и довольствуется съемным жильем.
Вариант приемлемый, так как в любое время можно сменить квартиру и выбрать что-то получше. Однако ежемесячно солидную сумму необходимо платить за аренду.
В подобных ситуациях рента выглядит как «луч света в темном царстве». Можно получить квартиру сейчас, платить оговоренную ренту и после смерти рентополучателя стать законным собственником своего собственного жилья.
При этом можно сразу заселиться в жилище, если рентополучателя не возражает. Не нужно занимать деньги, копить нужную сумму или оплачивать аренду без надежды на покупку квартиры.
Неплохим вариантом рента считается и для собственника квартиры. Обычно такие сделки заключаются людьми пожилого возраста, желающими получить помощь или улучшить качество своей жизни.
Можно продолжать жить в своей квартире как обычно, получая дополнительный доход всего лишь за обещание передать жилье в собственность плательщика после смерти. Почему же пожизненная рента считается рискованной?
Что это такое
Пожизненная рента предполагает сделку, в которой предметом правоотношений выступает квартира, а точнее ее передача от собственника к плательщику ренты на определенных условиях.
Договоренность выражается в выплате собственнику оговоренных сумм с установленной периодичностью. Бланк договора ренты можно скачать здесь.
После смерти хозяина квартиры плательщик ренты получает право собственности на жилье. Примечательно, что стороны самостоятельно решают, каким образом должна оплачиваться рента.
Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные или ежегодные платежи. По желанию стороны могут договориться о единоразовой выплате.
Основное требование со стороны закона сводится к тому, что в перерасчете на месяц размер ренты был не менее одного прожиточного минимума.
Со смертью рентополучателя договор ренты считается исполненным и право собственности на квартиру безоговорочно переходит к плательщику ренты. Не имеет значения, имелись ли у собственника родственники или иные наследники.
Плюсы и минусы сделки
При заключении пожизненной ренты выигрывают обе стороны, но и рискуют все участники. Например, мошенником может оказаться плательщик ренты, что выражается в неисполнении достигнутых договоренностей.
Как составить образец заполнения декларации об объекте недвижимого имущества, читайте здесь.
Порой плательщик просто не правильно рассчитывает силы и при всем желании оказывается не способен выполнить условия договора.
Не исключается ситуация, когда получатель ренты проживет дольше плательщика. Иногда получатель расторгает договор спустя некоторое время или родственники оспаривают сделку после смерти собственника.
Анализируя возможность оформления пожизненной ренты, можно выделить такие недостатки, как:
- обязанность периодических выплат;
- малейшая просрочка платежей может стать поводом для расторжения договора;
- при расторжении ренты плательщику не возвращаются уже выплаченные средства.
Но нельзя не отметить и плюсы пожизненной ренты, это:
| Расторжение договора ренты | Осуществляется исключительно в судебном порядке |
| Договор ренты регистрируется Росреестром | Что частично защищает от мошенников и «черных риэлторов» |
| Рента является обоюдовыгодной сделкой | Получатель обретает дополнительный доход, а плательщик при выполнении условий получает жилье в собственность |
Законодательная база
Составление договора ренты регламентировано ст.583—588 ГК РФ и гл.33 ГК РФ.
В соответствии с утвержденными нормативами для пожизненной ренты характерны такие условия:
| Предмет сделки образован двумя составляющими | Отчуждаемым имуществом и непосредственно рентой |
| Сторонами соглашения выступают получатель и плательщик | При этом получателем может выступать группа лиц, а плательщик может быть не только физлицом, но и организацией |
| Срок ренты зависит от момента смерти получателя | При наличии нескольких получателей договор считается исполненным после смерти последнего собственника |
Заключение договора пожизненной ренты не является необратимой сделкой. Ренту можно расторгнуть как при определенных обстоятельствах, так и по взаимному согласию сторон.
Об особенностях пожизненной ренты сказано в ст.597 ГК РФ. Основное положение заключается в том, что квартира переходит в собственность плательщика ренты после смерти получателя ренты.
При этом в течение жизни получателя предусматривается только выплата оговоренных денежных сумм. Никаких дополнительных форм компенсации сделка не предусматривает.
Как оформить пожизненную ренту на квартиру
Оформляя ренту, стоит учитывать некоторые условия. Так досрочное расторжение договора возможно по согласию сторон.
Но оформлять соглашение о расторжении надлежит у нотариуса, поскольку сам договор был заверен нотариусом.
Если плательщик нарушает свои обязательства, то получатель вправе обратиться в суд для расторжения договора.
На время судебных разбирательств плательщик может приостановить исполнение обязанностей. Получатель может инициировать процесс расторжения, просто заявив о неполучении положенных платежей.
Плательщику рекомендуется заранее продумать этот момент и передавать денежные средства под расписку и/или в присутствии свидетелей.
Договор ренты может признаваться недействительным. Обычно такая ситуация складывается, когда пожилых людей обманом вынудили к подписанию договора.
Потому столь важно до заключения сделки убедиться в дееспособности получателя.
Именно для подтверждения дееспособности получателя предусмотрено нотариальное заверение договора. Но желательно получить официальное медицинское подтверждение.
Составление договора
При составлении договора пожизненной ренты в нем прописываются следующие условия:
- сведения об участниках сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
- предмет договора (адрес квартиры, ее подробное описание, площадь и т.д.);
- суть сделки (рента);
- права и обязанности сторон;
- условия расторжения;
- ответственность участников (штрафные санкции, неустойка и прочее);
- порядок разрешения споров;
- подписи сторон.
Для государственной регистрации договора ренты в Росреестр подаются:
- заявление на госрегистрацию договора;
- паспорта участников сделки;
- нотариальные согласия заинтересованных лиц (совладельцев квартиры);
- документы на квартиру, подтверждающие право собственности;
- выписка из домовой книги;
- справка о стоимости квартиры;
- нотариально заверенный договор;
- квитанция по уплате госпошлины.
Условия оформления
Заключая сделку пожизненной ренты на квартиру, нужно понимать, что договор не имеет строго определенной формы. Все нюансы стороны согласуют самостоятельно.
В частности, получатель должен подробно описать свои требования, предъявляемые к плательщику. Не допустима двоякая трактовка отдельных условий.
Для плательщика важно убедиться в правомочности собственника и отсутствии прав требования со стороны третьих лиц.
Обязательным условием считается нотариальное заверение договора ренты. В противном случае согласно ст.165 ГК РФ сделка признается ничтожной.
Нотариусу для проверки подлинности сделки представляются все документы, на основании которых заключен договор.
Завершает оформление пожизненной ренты регистрация договора в Росреестре.
Процедура заключается в регистрации перехода права собственности к плательщику ренты. Факт ренты указывается в качестве обременения объекта.
После смерти рентополучателя собственник должен предоставить в Росреестр справку, подтверждающую смерть получателя ренты. На этом основании обременения снимается.
Можно отсудить долю у наследников
Опасность пожизненной ренты в том, что после смерти получателя сделка может оспариваться наследниками.
Основным аргументом становится недееспособность собственника на момент подписания договора или временная невозможность адекватного восприятия реальности вследствие заболевания или приема определенных препаратов.
Факт неадекватности собственника может доказываться посмертно. Основанием становятся медицинские заключения экспертов и свидетельские показания.
Если суд признает, что получатель ренты на момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям, то получатель не сможет получить квартиры в собственность по причине признания сделки недействительной.
Причем расходы плательщика никто возмещать не обязан. Вместе с тем плательщик ренты должен понимать, что договор ренты не имеет ничего общего с завещанием.
То есть нормы о наследниках по закону и обязательном наследовании в данном случае не применимы. Единственно значимый факт это действительность или недействительность сделки.
Если дееспособность получателя официально подтверждена, имеются доказательства исполнения плательщиком всех условий договора, то ни один наследник не сможет оспорить сделку пожизненной ренты после смерти рентополучателя.
Возможна ли продажа квартиры
После регистрации договора ренты плательщик становится законным собственником квартиры. То есть он получает право распоряжения имуществом, включая его продажу.
Однако право собственности обременено рентой, что не позволяет осуществить продажу квартиры без согласия получателя ренты. Возможна ли покупка квартиры с пожизненной рентой?
Продать квартиру, обремененную пожизненной рентой, можно. Для этого возможны такие варианты:
| Продажа через смену плательщика ренты | Нужно получить нотариальное согласие получателя. Нарушение новым собственником условий ренты порождает субсидиарную ответственность нового и прежнего хозяев |
| Продажа квартиры рентополучателя в обмен на предоставление ему аналогичного жилья | При этом на новое жилье налагается соответствующее обременение |
Нюансы при заключении сделки в Москве
Покупка жилья в Москве связана с большими затратами. Столичное жилье всегда востребовано, а жизнь в столице весьма дорогая.
Потому неудивительно, что одинокие граждане решаются на заключение ренты с целью улучшения качества своей жизни.
Видео: договор ренты
Вместе с тем нередки случаи, когда после подписания договора получатель ренты вскорости умирает.
Заключая сделку ренты в Москве, следует максимально обеспечить защиту от «черных риэлторов» и просто недобросовестных граждан.
Оформление договора желательно доверить независимому юристу. Порядок расчетов нужно прописать особо тщательно, сведя к минимуму личное общение сторон.
Причем принимать полагающуюся оплату желательно в присутствии свидетелей (родственников, знакомых или соседей).
Порядок получения сведений из ЕГРП, читайте здесь.
Как узнать собственника квартиры по адресу через интернет бесплатно, смотрите здесь.
Кроме того, собственники квартир в Москве, возрастом старше 75 лет, могут обратить внимание на такой вариант, как государственная рента квартиры с пожизненным содержанием.
При этом единовременно выплачивается 10% рыночной стоимости. Затем ежемесячно выплачивается рента в размере двух МРОТ.
В этом случае договор ренты заключается с государственными органами, что исключает возможность мошенничества со стороны плательщика.
Пожизненная рента сделка, конечно, рискованная. Но если осуществить оформление правильно и заранее предусмотреть все возможные нюансы, то выиграют от этого обе стороны.