Как можно правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2024 году

Правовая регуляция сделок с недвижимостью периодически меняется. Появляются новые требования к оформлению, отдельные нормы аннулируются. Как в 2024 году оформить правильно куплю-продажу квартиры?

Правовым последствием отчуждения недвижимости становится переход права собственности. Но ненадлежащее оформление может стать причиной признания недействительности или ничтожности сделки.

Кроме того невнимательность покупателя нередко ведет к приобретению имущества с ограничениями и обременениями. Как в 2024 году правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Основные аспекты

В преддверии купли-продажи квартиры нужно ознакомиться с основными правилами проведения таких сделок.

Прежде всего, продаже подлежат только те квартиры, на которые зарегистрировано право собственности.

Если ранее право на квартиру было оформлено в БТИ, то для начала собственник должен зарегистрировать право в Росреестре. Только после этого возможен переход права собственности к покупателю.

В ЕГРН вносится соответствующая запись о смене собственника. На самом договоре проставляется регистрационная надпись.

Регистрационные действия носят заявительный порядок. То есть для их осуществления необходимо поступление заявлений от заинтересованных лиц.

Некоторые сделки продажи жилой недвижимости сопряжены с определенными нюансами. Например, при наличии в числе собственников несовершеннолетнего лица совершение сделки возможно только с согласия органов опеки.

Продажа совместного имущества потребует согласия всех собственников. Отдельно упомянуть нужно про возможные обременения на квартиру и ограничения в праве собственности.

Категорически запрещается отчуждение недвижимости только при наложении ареста. Во всех остальных случаях продажа допустима, но с соблюдением некоторых требований.

В частности, может понадобиться разрешение субъекта, в чью пользу наложено обременение.

Необходимые термины

Основное значение при купле-продаже квартиры отдается документальному сопровождению. Именно от состава документов зависит правильность оформления сделки.

Стандартный пакет документов для оформления включает в себя:

• документы, удостоверяющие личности сторон;
• документы на квартиру, подтверждающие право продажи;
• согласия заинтересованных лиц;
• дополнительные документы.

Но необходимо знать, какие именно бумаги должны наличествовать в конкретной ситуации. Так личность сторон подтверждается паспортом.

Если собственник является несовершеннолетним лицом, потребуется его свидетельство о рождении и паспорт законного представителя, представляющего интересы ребенка (родитель, опекун).

Когда несовершеннолетний собственник старше четырнадцати лет, он самостоятельно участвует в сделке.

Необходимо наличие свидетельства о рождении и паспорта. Но кроме того понадобится письменное согласие на свершение сделки от законного представителя.

Когда квартира является совместно нажитым имуществом супругов, то для продажи необходимо свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга.

Исключением являются ситуации, когда квартира получена в период брака в дар или по наследству.

Предоставляется подтверждение единоличного владения (дарственная, свидетельство о праве на наследство). Правоподтверждающим документом в 2024 году выступает выписка из ЕГРН.

Если продавец предоставляет действовавшее ранее свидетельство о регистрации права собственности, необходимо проверить, зарегистрировано ли право в Росреестре.

Наличие права на квартиру позволяет ее продать, но не лишней для покупателя станет проверка правоустанавливающих документов, на основании каких возникло право.

Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации и т.д.

Если право собственности получено недавно, желательно поверить законность предыдущих сделок отчуждения.

Например, наследование квартиры не исключает в будущем появления иных претендентов на наследство.

Если квартира была приватизирована при отказе от участия отдельных жильцов, то отказавшийся участник может впоследствии заявить о своем праве пользования жилплощадью.

Особое внимание нужно уделить документам, подтверждающим «юридическую чистоту» сделки. Это расширенная выписка из ЕГРН и архивная выписка из домовой книги.

Первый документ позволяет ознакомиться со всей историей сделок с участием квартиры и имеющимися обременениями. Второй документ отображает перечень всех лиц, когда-либо зарегистрированных в квартире.

Нужно помнить, что прописанные лица имеют право жить в квартире, а лица, незаконно выписанные вправе восстановить регистрацию.

К дополнительным документам относятся бумаги, необходимые в силу обстоятельств:

Справка о полной дееспособности	Если продавец является человеком пожилым
Свидетельство о браке или его расторжение	И согласие супруга на продажу для совместного имущества
Свидетельство о смерти супруга	Если продавец состоял в браке и супруг умер
Согласие органов опеки	Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок
Справка об отсутствии задолженности	По коммунальным платежам

Нужны ли услуги посредников

Продавцом квартиры может выступать только ее собственник. От имени несовершеннолетнего собственника выступает законный представитель.

Но возможно представление интересов продавца-собственника иным лицом. В этом случае обязательным считается наличие нотариальной доверенности у представителя на право свершения сделки.

При этом в качестве представителя может выступать абсолютно любое лицо, в том числе риэлтор, юрист, родственник или просто знакомый.

Что касается обязательного участия в сделке купли-продажи различных посредников, то это зависит только от желания сторон.

Можно обратиться в агентство недвижимости и делегировать ему все обязанности по свершению сделки. Для оформления купли-продажи можно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Но в то же время ничего не запрещает продавца и покупателю самостоятельно заключить договор, без привлечения посредников.

Главное это зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Вместе с тем самостоятельное оформление требует более тщательного отношения ко всем нюансам процедуры.

Правовое регулирование

С 1.01.2017 действует ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости». Новый закон отменил выдачу свидетельства о праве на имущество.

Теперь единственным документов, удостоверяющим право собственности, является выписка из ЕГРН.

Следовательно, законным собственником покупатель становится только после того, как в реестр занесена запись о переходе права собственности.

При этом сам договор купли-продажи выступает только правоустанавливающим документом и согласно ФЗ № 302 от 30.12.2012 государственной регистрации не подлежит.

В соответствии со ст.554, ст.555 ГК РФ, ч.1 ст.21 ФЗ № 218 договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие однозначно установить имущество.

В частности обязательному указанию подлежат адрес расположения объекта, вид имущества, его фактическая площадь, назначение и цена.

Нотариального удостоверения договора не требуется, за исключением отчуждения имущества несовершеннолетнего гражданина или отчуждения доли в общей собственности (ч.1 ст.42, ч.2 ст.54 ФЗ № 218).

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры

Весь процесс купли-продажи квартиры можно поделить на три этапа:

Предварительная договоренность	На этом этапе готовятся необходимые документы, оговариваются условия. По желанию сторон может составляться предварительный договор. Его выполнение может обеспечиваться передачей задатка
Заключение договора купли-продажи	Стороны подписывают составленный договор. Затем оформляется акт приема-передачи квартиры и передаются деньги продавцу, что подтверждается распиской в получении
Регистрация перехода права собственности	В Росреестр подается необходимый пакет документов на квартиру с приложением ДКП и заявления на регистрацию. После внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности сделка считается завершенной

Определение договоренностей

Стороны вправе обговорить условия сделки устно, но для гарантии их исполнения целесообразно составить предварительный договор купли-продажи.

Это документ промежуточный, но при наличии подписей сторон он может использоваться для принуждения к заключению сделки.

Условия предварительного ДКП соответствуют основным условиям будущего основного договора и изменению не подлежат.

Кроме того в предварительный договор можно внести условие о задатке, что дополнительно гарантирует осуществление сделки. Для этого оформляется соглашение о задатке.

Отказ покупателя от покупки позволяет продавцу не возвращать задаток. Если от сделки откажется продавец, задаток возвращается в двойном размере.

Обязательно передача денег продавца подтверждается распиской. В предварительном ДКП обязательно указывается:

• цена квартиры;
• порядок расчетов;
• сроки оформления документов;
• сроки передачи квартиры;
• распределение дополнительных расходов по оформлению.

При необходимости изменения принятых условий по обоюдному согласию к предварительному договору составляется дополнительное соглашение.

Видео: как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры

При составлении предварительного договора можно воспользоваться специальным конструктором или руководствоваться готовым образцом предварительного договора купли-продажи квартиры.

Составление договора

Договор становится основным документом в сделке купли-продажи квартиры. От его условий напрямую зависят правовые последствия.

Единой формы договора не предусмотрено. В ст.550 ГК РФ указана только необходимость соблюдения письменной формы.

Вместе с тем обязательно наличие существенных условий, без которых договор считается незаключенным. Это описание объекта (ст.554 ГК) и цена объекта (ст.555 ГК).

Стандартная схема ДКП такова:

• название документа, дата и место заключения;
• сведения об участниках (паспортные данные);
• предмет договора (описание, основные характеристики);
• суть сделки (покупка, продажа);
• стоимость объекта;
• порядок и сроки расчетов;
• дата фактической передачи имущества;
• условия расторжения договора;
• порядок разрешения споров;
• ответственность сторон (неустойка, штрафные санкции);
• дополнительные условия (перечень имущества в квартире, сроки выписки жильцов и т.д.);
• подписи сторон.

Важно! Если договор удостоверяется нотариусом, то текст договора составляет помощник нотариуса, на основании содержания предварительного договора (при наличии) или при согласовании с участниками.

Если одна из сторон по доверенности

Сделка купли-продажи квартиры по доверенности законна, но требует особого внимания. Наиболее рискованна сделка, если представитель выступает на стороне продавца.

Необходимо тщательно проверить доверенность на подлинность и проверить, не отозвана ли она доверителем.

Осуществить проверку можно через Реестр отмененных доверенностей, который ведется Нотариальной палатой.

На сайте Росреестра нужно посмотреть, нет ли запрета на регистрационные действия без личного участия продавца в отношении конкретной квартиры.

Что по поводу полномочий, указанных в доверенности, то должно наличествовать разрешение на:

• подписание предварительного ДКП;
• подписание соглашения о задатке;
• получение задатка;
• подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи;
• представление собственника в Росреестре;
• внесение изменений в ЕГРН;
• исправление технических ошибок;
• оплата госпошлины;
• подписание дополнительных соглашений;
• приостановление и возобновление регистрации;
• получение полного расчета.

Обязательно! Доверенное лицо должно представить оригиналы документов, подтверждающих личность. Никакие дубликаты и нотариальные копии неприемлемы.

Обязательно ли пользоваться услугами нотариуса

Необходимость нотариального удостоверения определяется сторонами самостоятельно. Привлечение нотариуса снижает риски неправильного оформления, поскольку нотариус обязан проверить законность сделки и подлинность представленных документов.

Но за нотариальные услуги придется оплатить дополнительно, что увеличивает расходы участников. Оплата за удостоверение ДКП регламентирована НК РФ.

Сумма составляет 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей. Также заплатить нужно за оформление договора согласно внутренним нотариальным тарифам.

Такие затраты часто заставляют участников сделки игнорировать нотариальное участие. Но при продаже квартиры.

Принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему лица, а также доли квартиры в общем долевом имуществе, нотариальное удостоверение обязательно. При отсутствии такового документы на регистрацию Росреестр не примет.

Возникающие нюансы

Из особенностей оформления договора купли-продажи квартиры, стоит отметить, что совладельцы квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли.

Если продается доля квартиры, продавец обязан представить извещение собственников о продаже или нотариально заверенные отказы.

В противном случае продажа может быть оспорена. Желательно прописать в договоре ответственность продавца, если возникнут претензии со стороны третьих лиц.

Например, появятся иные наследники или родственники заявят о своем праве на пользование квартирой.

В пункт о расторжении договора нужно включить условие, что при расторжении сделки стороны должны возвратить все полученное по договору.

Иначе можно отдать деньги и остаться без квартиры и наоборот. Свою правоту придется отстаивать в суде.

Отметить стоит и нюансы указания стоимости квартиры. Нередко продавец указывает заниженную цену, чтобы сэкономить на НДФЛ.

В таком случае покупатель при получении налогового вычета может руководствоваться только суммой по договору. А при расторжении сделки можно требовать возврата только прописанной по договору суммы.

Между родственниками

Особое значение цена договора обретает в сделках между родственниками. Каких-то льгот в этом случае не предусмотрено, применяются стандартные нормы.

Нередко родственники оформляют передачу недвижимости фиктивными договорами продажи без фактической оплаты.

Это позволяет быстро переоформить право собственности, но оплата налогов не отменяется.

С целью уменьшения налогообложения стороны указывают максимально заниженную стоимость квартиры.

Но если указанная цена значительно отличается от рыночной, то налоговые органы вправе увеличить налогооблагаемую базу до нужной суммы (70% от кадастровой стоимости объекта) и дополнительно начислить пеню за уклонение от оплаты.

Минусом купли-продажи между родственниками является невозможность получения имущественного вычета.

По ст.220 НК РФ налоговый вычет предоставляется, если покупатель не является родственником продавца.

С использованием материнского капитала

Сделки с использованием материнского капитала не сопряжены с особыми рисками для продавца. Единственно, в чем необходимо убедиться, это в размере имеющихся средств. Владелец сертификата может потратить часть средств на иные цели.

У покупателя необходимо запросить выписку с лицевого счета владельца сертификата на материнский капитал.

Использовать МК разрешается, если приобретаемая квартира не имеет статуса аварийного или ветхого жилья. При этом родители обязаны оформить нотариальное обязательство о выделении доли в квартире детям.

Продавец получает средства, как только покупатель подаст в ПФР заявление о перечислении средств на счет продавца после оформления сделки.

Поэтому наибольшие сложности для продавца обусловлены тем, что покупатель затягивает с подачей заявления в Пенсионный Фонд.

В договоре купли-продажи необходимо прописать условие о сроках подачи документов в ПФР и штрафных санкциях за несоблюдение сроков.

К сведению! ПФР не принимает документы с ЭЦП, когда документы на регистрацию подавались в электронном виде.

В целом оформление купли-продажи квартиры в 2024 году не представляет особой сложности.

Но во избежание неприятных последствий нужно внимательно отнестись ко всем нюансам сделки и документальному сопровождению.