Продать квартиру – дело ответственное, требующее определенных знаний. Залогом успеха сделки становится правильное ее оформление. Какие потребуются в 2024 году документы для продажи квартиры?
Для продажи чего угодно на законных основаниях необходимо правильно оформить сделку. Особенно касается это крупных объектов, как например, квартира.
При реализации недвижимого имущества значение имеет малейшая формальность. Какие документы нужны для купли-продажи квартиры в 2024 году?
Общие моменты
С марта 2013 года законодательство относительно купли-продажи недвижимости несколько изменилось. Отпала необходимость в обязательной регистрации договоров отчуждения жилых помещений.
В частности не требуют регистрации договора при таких сделках, как:
Регистрация договора требуется только при:
- ипотеке;
- участии в долевом строительстве.
Необязательность госрегистрации существенно облегчила порядок заключения сделки. Теперь допускается составление договора в простой письменной форме.
Обязательной регистрации подлежит только переход права собственности. Но кроме очевидных плюсов изменений в сфере продажи недвижимости, есть и некоторые минусы.
Если раньше документальная составляющая проверялась при регистрации договора, то теперь эта функции всецело легла на участников сделки.
Продавец и покупатель самостоятельно должны проконтролировать наличие всех необходимых документов.
Отсутствие важных бумаг чревато признанием сделки недействительной ли ничтожной. Как же правильно продать квартиру?
Что это такое
Купля-продажа это двусторонняя сделка, при которой собственник имущества передает оное во владение иному лицу за предварительного оговоренную плату.
Такое определение верно и при продаже квартиры. То есть продавец объекта должен обладать законным правом собственности.
Стоимость жилья и иные значимые условия заранее оговариваются и закрепляются в договоре. После оплаты имущество передается в собственность покупателя.
Однако не все так просто. Продажа квартиры это не просто передача ее в обмен на деньги.
Чтобы в будущем не возникло проблем и путаницы с определением собственника необходимо правильно оформить сделку. И самое важное значение имеет документальное оформление.
Как происходит продажа квартиры поэтапно? Порядок действий, после того как покупатель найден и решение о сделке принято, таков:
- Составление договора. В нем указываются все значимые моменты. Это идентификация сторон и объекта договора, условия продажи, стоимость сделки, права и обязанности каждого участника.
- Передача квартиры и получение оплаты.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Только после этого сделка продажи считается завершенной и право на квартиру всецело переходит к продавцу.
Выглядит просто, но в действительности каждый из этапов требует подготовки определенного пакета документов.
Необходимо подтвердить правомочность владения и исключить вероятные обременения или притязания третьих лиц.
Также важно зафиксировать факт передачи жилья и получения оплаты.
При регистрации права собственности тоже потребуется определенное подтверждение, что сделка состоялась на законных основаниях.
Как найти приличного покупателя
О мошенничестве со стороны продавцов недвижимости сказано и написано много. Но и покупатели бывают разными.
У продавцов, конечно, меньше рисков столкнуться с аферистами, но и такие прецеденты случаются. Как обычно квартиры выставляется на продажу?
Имеют место такие способы поиска покупателя, как:
- объявление в СМИ;
- бумажные объявления в людных местах;
- «сарафанное» радио;
- размещение объявления на транспорте;
- обращение в агентство недвижимости.
Есть и иные, более экзотичные способы, но практически все они не гарантируют, что покупатель окажется приличным.
Некоторые граждане идут на всяческие ухищрения, в том числе и незаконные, чтобы получить недвижимость подешевле, а порой и просто даром.
Так возможен такой вариант, когда продавец заключает сделку с покупателем, оформляет договор, но при этом указывает меньшую стоимость покупки.
Его цель при этом сократить налоговые выплаты в отношении полученного дохода.
Если передача денег назначена на момент после госрегистрации права собственности, то покупатель вполне может заплатить только сумму, указанную в договоре.
Взыскать с него остальные средства не получится никоим образом. Закон руководствуется исключительно договором.
Еще один вариант, когда квартира передается, переход права собственности регистрируется, но оплата так и не поступает.
Теоретически продавец может расторгнуть сделку из-за несоблюдения условий договора. Но это не значит, что возвращается и переданная квартира.
В законодательстве сказано, что при расторжении договора прекращается действие только еще неисполненных обязательств. Возвращать свое имущество придется через суд.
Возможны и иные обманные действия со стороны покупателя. Но в целом, суть одна. Не существует приличного или не приличного покупателя.
Главное это правильное оформление сделки. Если договор составлен верно, и наличествуют все необходимые документы, то не важно, кто купит квартиру.
Действующая нормативная база
Право собственности на квартиру в 2024 году оформляется в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступившим в силу с 2.01.2017.
Основной принцип этого норматива в том, что единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности является госрегистрация этого права в госреестре недвижимости.
Наличие записи в ЕГРН удостоверяется надлежащей выпиской. В 2020 году сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации, кроме отдельно оговоренных случаев.
Договор оформляется в простой письменной форме и считается заключенным с момента подписания. Нотариальная форма сделки обязательна лишь при:
- продаже доли в общем имуществе;
- отчуждении недвижимости на условиях опеки;
- сделках в отношении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным гражданам.
Что касается регламентирования сделки по купле-продаже квартир, то оно основывается на гл.30 ГК РФ. В частности продаже недвижимости посвящен §7.
Здесь дается определение договора о купле-продаже недвижимости, указываются особенности идентификации объекта и определения цены, а также порядок передачи имущества.
Также тут упомянуто об обязательной госрегистрации перехода права собственности. Общие положения относительно купли-продажи содержатся в разделе 4, гл.30, §1 ГК РФ.
Какие документы нужны, чтобы продать квартиру
Существует ряд документов, без которых заключить сделку купли-продажи квартиры попросту не получится. Они требуются для оформления договора и регистрации права собственности.
На данных этих документов и основывается документальное оформление сделки. Речь идет о документах правоподтверждающих и правоустанавливающих.
Кроме того отдельная категория документов является обязательной в строго определенных случаях.
Например, при продаже доли общей недвижимости или при отчуждении имущества несовершеннолетнего лица. Зависят требования к документам и от вида самой сделки.
К примеру, продажа в кредит или за наличный расчет. Какой пакет документов нужен для продажи квартиры в различных ситуациях?
Для оформления купли-продажи
Стандартный пакет документов при продаже квартиры включает в себя:
| Паспорт или иной документ | Удостоверяющий личность продавца |
| Нотариально заверенная доверенность | Если от имени продавца выступает представитель |
| Свидетельство о рождении собственника | Если таковым является лицо до четырнадцати лет |
| Свидетельство о рождении + паспорт собственника | Если владелец это несовершеннолетний гражданин старше четырнадцати лет |
| Правоподтверждающие документы | Выписка из ЕГРН |
| Технический паспорт помещения, полученный в БТИ | Со сроком давности не более пяти лет |
| Выписка из домовой книги | Полученная не ранее, чем за месяц до сделки |
От покупателя потребуется паспорт или иной документ, устанавливающий личность. Кроме перечисленных документов могут потребоваться и дополнительные бумаги.
Например, справки об отсутствии задолженности по налоговым и коммунальным платежам. Некоторые документы требуются в силу особых обстоятельств купли-продажи.
Если два собственника
Квартира может находиться в общей или общей долевой собственности. Первый вариант наиболее характерен для супругов, которые приобрели недвижимость в браке.
По закону такое имущество признается общим, независимо от того, кто указан собственником. Для продажи квартиры потребуется наличие согласия второго супруга.
Причем разрешение дается в нотариальной письменной форме. Согласие супруга требуется и в случае, когда брак расторгнут, но имущество не поделено.
Отсутствие такого согласия может стать причиной оспаривания сделки, если супруг продавца заявит, что о сделке ничего не знал и с продажей не согласен.
Как минимум покупателю при этом потребуется выплатить компенсацию за половину квартиры. Если супруг продавца умер, то должно быть представлено свидетельство о смерти.
Когда продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, то ситуация несколько меняется.
Продаваться может доля квартиры и в этом случае должно быть получено нотариальное согласие всех законных владельцев.
Где получить технический паспорт на квартиру в СПб, читайте здесь.
Если же продается полностью вся квартира, то на стороне продавца выступают все собственники.
Либо продавец должен иметь нотариальную доверенность от остальных собственников на осуществление продажи квартиры.
Новострой или на вторичном рынке
Приобретение новостройки, казалось бы, самый наилучший вариант для покупателя. Отсутствие прежних жильцов гарантирует, что третьи лица заявят о своих правах на квартиру.
Однако и здесь есть нюансы. Квартиры в новостройках чаще приобретаются на этапе строительства.
Продавцом выступает застройщик, агентство недвижимости или муниципальные власти. Реже такая квартира продается ранее ее приобретшим покупателем.
В последнем случае продавец обязан представить покупателю такие документы:
- паспорт;
- договор долевого участия в строительстве или предварительный ДКП;
- документы, подтверждающие полную или частичную оплату за квартиру.
При этом заключается договор о переуступке права требования.
Проще говоря, покупатель покупает не саму квартиру, а только право на ее получение. Оформить жилье в собственность можно только по окончании строительства.
Если продается уже готовая квартира в новостройке, но право собственности еще не оформлено, то от продавца требуются:
- договор купли-продажи;
- приемопередаточный акт квартиры;
- экспликация и поэтажный план из БТИ;
- копия разрешения на ввод в эксплуатацию;
- копия акта о распределении квартир;
- документ, подтверждающий выплату полной стоимости.
При продаже новой квартиры с уже оформленным правом собственности собирается стандартный пакет документов:
| Паспорт собственника | — |
| Правоподтверждающий документ | Выписка из ЕГРН |
| Правоустанавливающий документ | ДКП |
Приобретение вторичного жилья имеет несколько основных рисков. Это «чистота» квартиры на предмет притязаний третьих лиц, не узаконенная перепланировка, наличие скрытых обременений.
Продавцу желательно подготовиться заранее и к стандартному пакету документов приложить документацию, подтверждающую, что:
- продавец является единственным собственником;
- перепланировка не проводилась или отображена в техпаспорте;
- отсутствуют арест, залог и иные обременения.
Если под материнский капитал
При продаже квартиры под материнский капитал сделка осуществляется по общей схеме.
Но основная проблема в том, что продавец получает оплату только после того, как ПФР убедится в действительности купли-продажи.
То есть сначала осуществляется сделка, покупатель регистрирует право собственности и только после этого на счет продавца перечисляются средства материнского капитала.
Исходя из указанной особенности, важно правильно составить договор.
В нем необходимо упомянуть, что в случае отказа ПФР и невыплате полной стоимости по договору покупателем продавец вправе потребовать возврат переданной квартиры.
Но нужно учитывать, что требовать возвращения квартиры при неуплате можно только в том случае, когда уже внесенная оплата не превышает половины стоимости.
Можно только взыскать по суду остаток суммы, что весьма проблематично. При выплате покупателем большей части желательно оформить договор залога на квартиру до полной оплаты.
Условие о залоге указывается в ДКП или в отдельном документе, прилагаемом к основному договору.
Причем нужно точно обозначить сроки, когда оплата должна быть осуществлена в полном объеме.
С долей несовершеннолетнего
Когда один из собственников квартиры представлен лицом несовершеннолетним, то от его имени может выступать родитель или законный представитель.
Но для осуществления продажи необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
По закону до совершеннолетия ребенок не может распоряжаться своим имуществом, но и права его нарушаться не должны.
При обращении в органы опеки потребуется представить доказательство, что ребенок не останется без жилплощади и его интересы будут соблюдены.
Это значит, что должна быть приобретена иная квартира, где ребенку достанется идентичная доля.
Следовательно, в органы опеки предъявляются документы, подтверждающие продажу старой квартиры и приобретение новой. В течение месяца выдается разрешение на продажу или отказ.
Если планируется приобретение квартиры в другом городе, то деньги с продажи квартиры должны быть положены на депозитный счет.
Впоследствии органы опеки могут проверить соблюдение интересов ребенка и обеспечение его жильем. При нарушении прав несовершеннолетнего лица сделка может быть оспорена.
Для составления договора
Для составления договора купли-продажи потребуются:
- документы, удостоверяющие личности сторон;
- документ, подтверждающий право собственности продавца;
- нотариальные согласия прочих собственников (при их наличии).
В договоре непременно указываются такие сведения:
| Данные продавца и покупателя | Ф.И.О., данные паспортов |
| Предмет договора | Название объекта, местоположение, назначение, технические характеристики и т.д. |
| Цена договора и порядок расчетов | Указанная цена считается окончательной, расчет может осуществляться на момент подписания ДКП или после госрегистрации перехода права собственности |
| Перечень лиц, имеющих право пользования жильем после продажи | На такое обременение покупатели соглашаются редко, но уведомить об этом продавец обязан |
| Наличие обременения | Ипотека, залог и т.д. |
На основании данных перечисленных документов заключается сделка. Составляется договор купли-продажи в количестве трех экземпляров.
По одному получает каждый участник сделки, а один передается в регистрационный орган.
В качестве приложения к договору составляется приемопередаточный акт, из которого следует, что покупатель действительно получил квартиру.
Для заполнения декларации 3-НДФЛ
При продаже квартиры продавец получает доход, что обязует его к уплате НДФЛ.
Но если квартира находилась в собственности от пяти лет и более, то подавать декларацию и выплачивать налог не нужно.
Когда квартира продана менее чем за один миллион рублей, то выручку от продажи модно уменьшит на сумму имущественного вычета (один миллион рублей), то есть налоговая база отсутствует и налог не взимается, но декларацию подавать нужно.
Еще один момент касается ситуации, когда сумма расходов на приобретение проданной квартиры составили более одного миллиона рублей.
В таком случае выручка от продажи может быть уменьшена на сумму затрат, подтвержденных документально.
Подтверждением становятся ДКП и платежный документ (расписка продавца, банковская платежка и т.п.).
Важно! При продаже доли величина учитываемых расходов и размер вычета сокращаются пропорционально объему доли.
Из изменений законодательства нужно отметить и тот факт, что когда доход от продажи составляет меньше семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта, то в качестве налогооблагаемой базы принимается семьдесят процентов цены по кадастру.
Для заполнения декларации 3-НДФЛ потребуются такие основные документы:
| Паспорт | Для указания личных данных |
| Договор купли-продажи | Для указания данных покупателя как источника доходы, суммы дохода и некоторых иных сведений |
Декларация 3-НДФЛ подается по истечении года, в котором продана квартира. Срок подачи – до тридцатого апреля последующего года.
Что необходимо подготовить для нотариуса
При обращении к нотариусу для заверения сделки важно знать, что им проверяется только законность удостоверяемой сделки. Правомерность всех предыдущих сделок нотариус не вправе проверять по закону.
Видео: необходимые документы для продажи квартиры
Следовательно, потребуются только документы, подтверждающие право собственности продавца и отсутствие ограничений и обременений.
Пакет необходимых для нотариуса документов может включать в себя:
| Паспорта сторон | — |
| Договор купли-продажи | При необходимости нотариус может составить ДКП самостоятельно |
| Выписку из ЕГРН | Подтверждает право собственности и отображает количество собственников |
| Выписку из домовой книги | Указывает на количество прописанных лиц |
| Согласия иных собственников | Нотариально заверенные |
| Нотариальную доверенность представителя | При наличии такового |
| Разрешение от органов опеки | При участии в сделке несовершеннолетнего |
Возникающие нюансы
При продаже квартиры могут потребоваться и иные документы. Для оформления сделки они могут и не требоваться, но их наличие гарантирует отсутствие неприятных «сюрпризов».
Нужно собрать и представить покупателю:
| Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам | Полученную в управляющей компании |
| Расширенную выписку из домовой книги | Содержащую перечень всех зарегистрированных когда-либо лиц (срок действия справки четырнадцать дней) |
| Документ о лицевом счете квартиры, полученный в МФЦ | Из документа понятно, по каким параметрам начисляются коммунальные платежи |
| Справки из психоневрологического и наркологического диспансера | Подтверждающие адекватность продавца |
| Справку, подтверждающую дееспособность собственника | Если оный является человеком пожилого возраста |
Такие дополнительные документы убедят покупателя, что «случайно» не возникнут лишние расходы по долгам, не появятся претенденты на квартиру или проживание в ней, сделка не будет оспорена или признана недействительной.
Если приобретение в ипотеку
Когда квартира продается в ипотеку, то продавцу предстоит предварительное проведение оценки стоимости.
Чаще всего услуги оценщика оплачивает будущий покупатель, но продавец должен найти подходящего оценщика и обеспечить ему доступ к квартире.
Отчет независимого специалиста предоставляется банку для принятия решения. От продавца потребуется представить в банк для рассмотрения помимо оценки такие документы:
- правоустанавливающую и правоподтверждающую документацию;
- технический паспорт объекта;
- согласие иных собственников;
- документы, удостоверяющие отсутствие ограничений и обременений.
Если банк одобрит сделку, то с продавцом заключается стандартный договор купли-продажи. После подписания договора на счет продавца банком перечисляются средства в полном объеме.
С покупателем банк заключает залоговый договор, но продавец после получения оплаты в этих отношениях уже не участвует.
Для приватизированной квартиры
Приватизированная квартира является собственностью, которой владелец может распоряжаться по своему усмотрению. Продажа такой квартиры осуществляется по обычной схеме.
Нюанс в том, что собственников такой квартиры может быть несколько. Если продается доля приватизированного жилья, то действует право преимущественного выкупа.
То есть продажа стороннему лицу возможна только при отказе от покупки иных владельцев. Продавец должен представить покупателю письменные отказы прочих собственников.
В остальном при продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в иных случаях.
Также требуется согласие супруга при его наличии, разрешение опеки при участии несовершеннолетнего собственника.
Сделка за наличный расчет
Если квартира продается не в ипотеку и не под материнский капитал, то в большинстве случаев имеет место наличный расчет. При этом именно продавцу нужно позаботиться о получении оплаты.
Как составляется договор цессии между юридическим и физическим лицом, читайте здесь.
Можно ли купить дом за материнский капитал у родителей, смотрите здесь.
В ДКП четко прописывается порядок передачи средств – при подписании договора или после госрегистрации права собственности.
Если выбран второй вариант, то можно установить расчет при помощи:
| Банковской ячейки | Доступ к которой продавец получает после госрегистрации права собственности покупателем (например, предъявляет выписку из ЕГРН) |
| Аккредитива | Когда деньги переводятся на счет продавца, но доступ к счету открывается после завершения госрегистрации права |
Для продажи квартиры в 2024 году не требуется каких-то новых документов.
Основное требование заключается в подтверждении права собственности продавца и правомерности продажи недвижимости.
Самому же продавцу основное внимание следует уделить договору купли-продажи, прописав в нем мельчайшие подробности сделки.