Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2024 году, подробно изложено в Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятности признания сделки несостоявшейся.
Возможность продажи доли в недвижимости без получения предварительного согласия от иных собственников требует к себе обязательного соблюдения требований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.
Помимо этого, при некоторых ситуациях возникает необходимость в оформлении отчуждения доли непосредственно в пользу иных собственников недвижимости. Рассмотрим подробней порядок такой разновидности продажи.
Что нужно знать
Прежде чем приступить к вопросу продажи части недвижимости, причем без согласия иных собственников, изначально возникает необходимость в рассмотрении общих теоретических сведений и нормативным регулированием.
Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания и признания сделки ничтожной.
Необходимые термины
Российским законодательством установлено несколько разновидностей общей собственности, а именно:
| Общая | Подразумевает под собой отсутствие долей. Иными словами, жилая площадь находится в праве собственности у одного человека, даже если он находится в официально зарегистрированном браке |
| Долевая | Совместное владение объектом недвижимости на правах собственника. Размер каждой отдельно взятой доли для конкретного собственника подлежит расчету согласно имеющейся документации |
К примеру, супруги вправе подписать брачный контракт, в котором указано на право собственности:
| Одним супругом | 45% |
| Вторым | 55% |
Помимо этого, российским законодательством предусматривается возможность подписания отдельного договора, которые дает право на совместное владение недвижимостью в долях.
Для возможности установить границы отдельной доли, крайне важно выделить ее в натуральном виде.
К примеру, один из членов семьи получает в персональную собственность распоряжение конкретной комнатой от других.
Документы, подтверждающие право собственности
Документация в соответствии с российским законодательством может быть:
- правоустанавливающими;
- либо первичными, способными отобразить причины возникновения прав собственности (невозможно указать исчерпывающий список);
- правоустанавливающими вторичными.
К последним принято относить:
| Свидетельство | Подтверждающее факт государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН |
| Документы, способны указать на технические характеристики недвижимости | (занимаемая площадь, высота потолков, месторасположение комнат, окон, санузла и так далее). К ним можно отнести кадастровый либо же технический паспорт |
В перечень правоподтверждающей документации входят:
| Договор, подтверждающий факт перехода прав собственности | Дарения, мены, купли-продажи либо же пожизненного содержания с иждивенцами |
| Свидетельство относительно прав на получение наследственной массы | Которое может быть предоставлено по истечению 6-месячного периода с даты смерти прошлого собственника |
| Соглашение относительно долевого участия в строительство многоквартирного дома | Либо же справка, подтверждающая факт оплаты пая в строительном кооперативе |
| Договор о приватизации | Подтверждающий факт передачи на безвозмездной основе недвижимости либо же ее части конкретному гражданину |
| Принятое судебное Постановление | Относительно факта признания прав собственности на недвижимость у истца с обязательной пометкой относительно вступления его в юридическую значимость |
Необходимо обращать внимание на то, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса России, все без исключения сделки с объектами недвижимости обретают юридической значимости по завершению процедуры государственной регистрации.
Действующие нормативы
Основным нормативно-правовым документом по праву считается статья 246 гражданского Кодекса России, в котором четко указано — “распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, может быть инициировано по соглашению всех без исключения участников”.
Одновременно с этим, участник долевой собственности оставляет за собой право на свое усмотрение:
- реализовать;
- оформить дарственную;
- передать в качестве залога и так далее.
Иными словами, распоряжаться своей долей в любом направлении, находящемся в рамках правового поля статьи 250 Гражданского Кодекса России.
Из дополнительных нормативных документов выделяют Федеральный закон № 218 от июля 2015 года “О процедуре регистрации объектов недвижимости на территории России”.
Именно в нем обозначены случаи отказа в регистрации прав. ВНК РФ указан порядок уплаты положенных налогов от продаж.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников
Говоря о том, можно ли продать долю в доме без согласия других собственников, то в законодательстве РФ есть определенные противоречия.
В частности, законодательство допускает возможность реализации персональной доли без согласия с иными собственниками, но при этом говорит о том, что именно они обладают первоочередным правом на покупку.
По сути, это говорит о том, что они в любом случае изначально должны быть поставлены в известность.
Часть недвижимости, которая принадлежит ребенку
Как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, принадлежащую ребенку? В таком случае перед реализацией нужно в обязательном порядке подготовить документальное подтверждение наличия у детей иной недвижимости.
Причем она не должна уступать по условиям проживания прошлому жилью и одновременного отсутствия ущемлений прав.
Сделка такой разновидности находится под жестким контролем территориальных органов опеки и попечительства.
Сроки проведения процедуры банкротства юридического лица, читайте здесь.
Без предварительно полученного разрешения от них, сделка не может быть проведена на законных основаниях.
В 2020 году с целью реализации доли ребенка, необходимо придерживаться такого порядка:
| Нужно оформить надлежащим образом разрешение от территориального органа опеки и попечительства | Исключительно в письменной форме |
| Предоставить несовершеннолетнему ребенка недвижимость | Равную проданной доли |
Указанные действия одновременно принимаются и за условия, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание в период заключения сделки.
Необходимо помнить — несовершеннолетний ребенок в обязательном порядке получает право собственности в новом жилплощади. Причем площадь новой доли не может быть меньше прошлой.
При достижении несовершеннолетним ребенком 14-летнего возраста, то по закону он имеет полное юридическое право на самостоятельное принятие решения относительно распоряжения доли в недвижимости.
В данной ситуации, ребенку обязательно нужно обратиться в территориальное представительство органа опеки и попечительства со своими законными представителями в лице:
- родителей;
- опекунов;
- либо усыновителей.
При обращении нужно иметь при себе письменное разрешение на реализацию доли в недвижимости.
Приватизированное или коммунальное жилье
Механизм реализации доли в приватизированной недвижимости практически ничем не отличаются от той, которая предусмотрена для стандартной сделки.
В частности возникает необходимость в прохождении всех стадий, что при обычном заключении сделки.
В российском законодательстве не предусмотрено каких-либо особых нюансов.
К основным принципам реализации коммунальной недвижимости принято относить правила реализации стандартного жилья.
В таком случае возникает необходимость получить письменное согласие от соседей, в противном случае сделка считается таковой, которая противоречить нормам российского законодательства.
Уведомление других владельцев о предстоящей сделке
Установленный режим долевой собственности несет под собой обязанность реализатора доли оповестить о планируемой сделке иных владельцев.
Без прохождения такой стадии законодательство РФ не допускает возможности регистрации соглашения купли-продажи в структурном подразделении Росреестра.
Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников
С юридической стороны последствия, после факта передачи уведомления относительно реализации должно быть сформировано в нескольких вариациях, а именно:
| У непосредственных дольщиков | Которым было направлено уведомление, есть всего 1 календарный месяц с целью реализации, первоочередного права покупки части недвижимости на стандартных условиях |
| Если иные владельцы игнорируют возможность покупки части в конкретной жилой недвижимости | Либо же отказали вовсе, по завершению календарного месяца сделка состоится без каких-либо согласований |
| Если же непосредственные дольщики приняли решение о реализации | Своего первоочередного права на покупки доли в жилье, то они инициируют заключение сделки на заявленных продавцом условиях |
Из этого следует, что от стадии уведомления второго собственника напрямую зависит не сама возможность заключения сделки, а непосредственно состав покупателей. Скачать образец уведомления можно по ссылке здесь.
Нотариальное заверение
Вне зависимости от того, кто именно будет выступать в качестве покупателя доли в недвижимости, такая разновидность сделки должна быть в обязательном порядке удостоверена квалифицированными юристами нотариального органа.
Причем удостоверению документ подлежит до момента регистрации перехода прав собственности.
С целью заверения договора в нотариальном органе, в него должны обязательно обратиться все без исключения стороны сделки.
В частности нужно подготовить такие основные документы, как:
| Внутренние национальные паспорта каждого участника сделки | + копии всех заполненных страниц |
| Сформированный договор купли-продажи | При его отсутствии документ может быть заполнен юристами нотариального органа |
| Выписку из ЕГРН по отношению к объекту недвижимости в общем | А также по отношению к конкретной выделенной доли |
| Оповещение относительно заключения сделки | Которое подлежит передаче иным дольщикам |
| Полученный письменный ответ от дольщиков | В случае его наличия |
По завершению проверки предоставленной документации и одновременного соблюдения установленных норм российского законодательства, нотариальный орган в лице квалифицированного специалиста подтвердит сделку путем занесения сведений в реестр.
Государственная регистрация права собственности
После соблюдения формальностей, установленных российским законодательством в нотариальном органе, необходимо обратится по вопросу государственной регистрации одним из предусмотренных способов, а именно:
| С помощью многофункционального центра | В данной ситуации стоит говорить об увеличении периода заключения сделки из-за того, что учреждение является только государственным посредником |
| Напрямую | Структурное подразделение Росреестра |
Помимо стандартного набора обязательной документации, продавцу и покупатель в обязательном порядке нужно будет повторно подтвердить процедуру оповещения иных владельцев.
Для этих реализации этой цели нужно подготовить подлинники составленных и переданных оповещений и сформированные в письменном виде отказы иных владельцев.
Необходимо обращать внимание на то, что если со стороны покупателя выступают собственники долей, воспользовавшиеся первоочередным правом выкупа, соответствующий бланк оповещения также в обязательном порядке предоставляется уполномоченным сотрудникам территориального представительства Росреестра.
Во многом это связано с необходимостью удостовериться в соблюдении прав иных имеющихся собственников.
По завершению проверки на предмет подлинности предоставленной документации, непосредственные контрагенты должны будут явиться с целью получения таких документов, как:
- зарегистрированного надлежащим образом договора купли-продажи доли;
- кадастрового паспорта;
- выписки из ЕГРН.
С периода внесения в ЕГРН соответствующих сведений относительно заключенной сделки, у непосредственного покупателя возникает юридическое право собственности на долю.
Как работает закон о рыбалке, читайте здесь.
Про федеральный закон об оружии 150-ФЗ в новой редакции, смотрите здесь.
Напоследок хотелось бы отметить — в соответствии с нормами российского законодательства, продать долю в недвижимости, причем не имеет значения, в квартире либо доме, можно путем соблюдения соответствующих требований. О них подробно было рассмотрено в статье.
Для исключения вероятности признания сделки недействительной со всеми вытекающими юридическими последствиями, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам, готовым оказать посреднические услуги.