Вопрос продажи комнаты в коммуналке актуален на сегодняшний день. Рассмотрим, как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году, какая документация понадобится и как действует приоритетное право на покупку у других владельцев комнат.
Основные моменты
Прежде чем намереваться продать комнату в коммуналке, владелец должен знать о двух способах продажи – неприватизированной и приватизированной комнаты.
Могут быть ситуации, когда в жилье все помещения приватизированы, или же процесс приватизации прошли некоторые из них.
Продажей комнаты может заниматься исключительно собственник или лицо, наделенное таким правом. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире и осуществить сделку грамотно.
Определения
| Долевое владение | Если в комнате имеются официальные два и более собственника |
| Коммунальная квартира | Жилье, в комнатах которого проживают отдельные семьи на основании отдельных договоров соцнайма или прав владения |
| Преимущественное право покупки | Приоритетное право на приобретение комнаты имеют соседи – владельцы остальных комнат в коммуналке. Обязательным является уведомление владельцев о продаже комнаты |
| Приватизация | Переход комнаты в коммунальной квартире из муниципальной в частную собственность с целью проведения с ней различных сделок |
| Совместная собственность | Общее право собственности на комнату, например, между супругами |
Подтверждение права собственности
Вопрос подтверждения права собственности на комнату в коммуналке регулируется Гражданским кодексом РФ на аналогичных принципах регулирования доли в общем владении жильем в многоквартирном доме.
Владелец комнаты может пользоваться помещениями общего пользования в коммунальной квартире, то есть коридором, санузлом, кухней.
Бумагой, служащим подтверждением права владения комнатой, выступает правоустанавливающий документ или выписка из ЕГРП.
Площадь доли в общем владении в коммуналке рассчитывается в зависимости от общей квадратуры принадлежащей владельцу комнаты в данной квартире.
Если собственник владеет двумя и более комнатами в коммуналке, тогда это обязательно учитывается при расчете его части в помещениях общего пользования.
Ведь значительным обстоятельством при расчете доли в общих помещениях считается не количество комнат во владении одного человека, а их общая квадратура.
Доли владельцев общей собственности в коммуналке не равны, поэтому в таких случаях применяются требования не долевого, а совместного владения.
Владелец комнаты в коммуналке, кроме права на долю в праве владения общими помещениями в квартире, имеет также право на право владения общими помещениями в многоквартирном доме.
Такая доля рассчитывается, исходя из размера его комнаты и определенного соотношения доли совместного имущества в квартире.
Нормативное регулирование
На законодательном уровне продажа комнаты в коммунальной квартире не слишком отличается от продажи квартиры.
Данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ.
Следует лишь помнить главное правило, что при продаже комнаты необходимо соблюдать первоочередное право других собственников комнат на приобретение продаваемой комнаты.
В соответствии с нормами ГК РФ, владелец комнаты в коммуналке должен сообщить владельцам других комнат о намерении продать свою комнату и предложить условия сделки для них.
Какие документы нужны для продажи частного дома с земельным участком смотрите в статье: какие документы нужны для продажи частного дома.
Как проверить кадастровый номер земельного участка через интернет, читайте здесь.
В случае их отказа владелец вправе реализовать комнату третьим лицам по желаемой стоимости.
Как правильно продать комнату в коммунальной квартире
Рассмотрим, какие справки и бумаги требуются для продажи комнаты, куда нужно обращаться и как проходит оформление сделки.
Рассмотрим, как поступать с соседями, которые препятствуют реализации комнаты и отказываются написать отказ от приоритетного права на покупку.
А также расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире если соседи против, как продать прошедшую приватизацию комнату.
Какие понадобятся документы
После достижения договоренностей об условиях сделки по продаже комнаты в коммуналке, нужно приступить к подготовке документов и составлению сделки купли-продажи.
Обязательными документами являются:
- документ о праве владения комнатой или выписка из единого реестра;
- правоустанавливающие бумаги продавца комнаты – документ о вступлении в наследование, решение суда;
- справка с характеристикой квартиры;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате и квартире гражданах;
- технический и кадастровый паспорта;
- письменное согласие супруга на продажу;
- личные паспорта всех сторон сделки;
- письменное согласие на продажу остальных владельцев комнат в коммуналке.
В случае зарегистрированных в коммунальной квартире несовершеннолетних детей потребуется также разрешение на продажу комнаты от органа попечительства.
Если объект недвижимости пребывал под залогом в банке, то для продажи комнаты в такой квартире потребуется письменное разрешение банковского учреждения.
Порядок действий
Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется в несколько стадий:
- установка условий продажи комнаты;
- уведомление соседей о намерении продать комнату, то есть соблюдение приоритетного права на покупку;
- получение отказа или согласия на покупку от соседей, или же их молчание на протяжении месяца;
- поиск заинтересованного покупателя;
- оформление договора купли-продажи;
- государственная регистрация перехода права собственности;
- передача недвижимости, документов и ключей от нее новому владельцу.
Самостоятельно
Последовательность действий при самостоятельной продаже комнаты в коммуналке представляет собой:
- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
- получение согласия от соседей по квартире;
- поиск покупателя, который заинтересован в покупке;
- подготовка требуемой документации и заключение сделки купли-продажи.
Оценка рыночной стоимости комнаты и установка реальной цены при ее продаже является залогом успешной сделки.
Цена комнаты зависит от таких параметров, как квадратура, количество соседей, инфраструктура и местоположение квартиры, общее состояние дома и квартиры.
Если вы хотите ускорить процесс продажи комнаты, тогда рекомендуется провести косметический ремонт в ней. Особенно выигрышно это будет смотреться, если остальные комнаты выглядят хуже.
Часто проблемой в процессе продажи комнаты в коммуналке могут стать несговорчивые соседи, которые будут препятствовать продаже комнаты.
В любом случае должно быть соблюдено преимущественное право соседей на приобретение вашей комнаты, только так сделка будет признана правомерной.
Перед продажей комнаты необходимо письменно уведомить остальных собственников о намерении продать комнату.
Нужно указать условия сделки – цену, условия рассрочки и другие. Владельцам комнат отводится месяц на принятие решения о покупке комнаты или на написание отказа.
Если владельцы комнат не желают покупать вашу комнату, тогда вы вправе продать ее любому другому лицу, которое заинтересовано в сделке.
В вопросе поиска покупателя нет однозначного ответа, заниматься этим самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлтора.
Все зависит от того, готовы ли вы тратить время на сбор документов, поиск покупателя и обладаете ли необходимыми юридическими знаниями.
Если вы желаете продать комнату самостоятельно, для поиска покупателя вам нужно сделать такие шаги:
- разместить объявления о продаже на сайтах и в базах недвижимости;
- дать объявления о продаже в газеты;
- воспользоваться досками объявлений на порталах в интернете.
Преимуществами самостоятельной продажи комнаты станет практическое отсутствие финансовых затрат и возможность лично вести переговоры с потенциальными покупателями.
Минусом станет необходимость тратить много времени и сил на поиски покупателя и переговоры, а также юридическую сторону сделки вы должны будете контролировать самостоятельно.
Через риэлтора
Если вы не обладаете необходимыми знаниями или не желаете тратить время на поиски покупателя, тогда оптимальным вариантом станет обращение к риэлтору или в агентство недвижимости.
Квалифицированные специалисты помогут в процессе подготовки и сбора справок и бумаг, найдут покупателя и будут вести с ним переговоры.
Плюсами сотрудничества с риэлтором станет значительная экономия сил и времени, а также специалисты защитят от мошеннических схем на рынке недвижимости.
Вы сможете избежать переговоров с соседями по квартире, ведь специалист имеет большой опыт общения с клиентами и сможет легко убедить соседей согласиться на продажу комнаты.
Однако услуги риэлтора стоят недешево, поэтому вам стоит подготовиться к финансовым затратам.
Возможно ли без согласия соседей
Собственники других комнат в коммунальной квартире по закону имеют преимущественное право на приобретение вашей комнаты в случае ее продажи.
Вы должны уведомить владельцев комнат о вашем желании продать вашу жилплощадь.
На раздумья соседям отводится месячный срок, на протяжении которого они должны согласиться купить комнату или написать письменный отказ от своего права и заверить его у нотариуса.
Видео: коммунальная квартира — с чего начать продажу
Возможно ли продать комнату без получения согласия соседей? Если сосед отказывается предоставить письменный отказ о продаже, тогда вы должны направить ему заказное письмо с уведомлением о получении с изложенным предложением.
Рекомендуется отправлять такое извещение через нотариуса, тогда сосед считается проинформированным, если он получил письмо или отказался от его получения.
Если в коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты, тогда в отказе от них нет необходимости.
Если наблюдалось нарушение преимущественного права покупки, тогда соседи по коммунальной квартире на протяжении трех месяцев имеют право в судебном порядке требовать перевода на них прав покупателя и признания сделки продажи третьему лицу недействительной.
Если же один из соседей соглашается приобрести комнату, тогда заключается договор купли-продажи, и регистрируется переход права собственности.
Если же несколько соседей желают приобрести комнату, тогда продавец вправе самостоятельно выбрать, кому он желает продать ее.
Если она приватизирована
На сегодняшний день есть как коммунальные квартиры полностью приватизированные, так и квартиры, где часть комнат приватизирована, а часть находится в социальном найме.
Продажу комнаты в коммуналке вправе осуществлять только собственник или уполномоченное им лицо на основании нотариальной доверенности.
То есть если владелец желает продать комнату, она должна быть приватизирована, или же приобретена, получена в наследование или в дар.
Документы, необходимые для составления завещания на квартиру, узнайте из статьи: какие документы нужны для завещания на квартиру.
Какие документы нужны для выписки из квартиры умершего человека, читайте здесь.
Порядок продажи квартиры с обременением, смотрите здесь.
Реализация неприватизированной комнаты в коммуналке осуществляется лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье.
Обмен представляет собой особую договоренность между нанимателями комнат по договору соцнайма, в соответствии с ЖК РФ.
Несмотря на тот факт, что сделка подписывается нанимателями, особую роль играют наниматели-собственники, то есть местные органы самоуправления, муниципальные органы, управляющие недвижимостью.
Без получения разрешения от наймодателя становится невозможным обмен неприватизированной комнаты в коммунальной квартире на другую неприватизированную жилплощадь.
Коммунальные квартиры становятся исчезающим видом недвижимости, однако все же спрос на комнаты в них еще есть.
Покупатели приобретают комнаты с различными целями, например, для оформления прописки и регистрации, для выгодного расселения, для дальнейшего выкупа других комнат и владения всей квартирой.
Поэтому решив продать комнату в коммуналке, вы однозначно найдете покупателя. Необходимо лишь грамотно и взвешенно подойти к решению данного вопроса и оформлению сделки.