Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2024 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?
Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.
Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2024 году?
Основные аспекты
Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.
Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.
Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».
Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного права собственности только после оформления сделки.
Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.
О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.
Тем не менее, продать обремененную квартиру можно и без обмана покупателей. Порой достаточно разъяснить потенциальному собственнику особенности ограничения и немного уступить в цене.
Что это такое
Под термином «обременение» подразумевается ограничение права собственника в отношении распоряжения имуществом.
В частности под запретом оказываются некоторые виды операций или абсолютно все сделки с объектом. Ограничение права обуславливают права третьих лиц.
В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство.
При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.
В ЕГРН вносятся надлежащие сведения, свидетельствующие об ограничении зарегистрированного права собственности на конкретный объект.
При некоторых видах обременения недвижимости для отчуждения имущества требуется согласие лица, имеющего право требования на квартиру.
В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.
Какие это вызывает неудобства
Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения. К основным минусам можно отнести следующие:
| Нежданное появление собственника | Являющегося совладельцем жилья и не дававшим согласие на его продажу |
| Вселение посторонних лиц | Располагающих правом пользования жильем |
| Выявление прописанных лиц | Которых невозможно выписать помимо их воли даже в судебном порядке |
| Заявление требований на имущество | Со стороны третьего лица на основании оспаривания наследования |
| Изъятие имущества залогодержателем | По причине невыполнения бывшим собственником долговых обязательств |
В зависимости от обстоятельств могут возникать и иные нюансы. Все это вместе и по отдельности зачастую становится причиной предъявления претензий покупателем к продавцу.
Большую часть проблем можно предотвратить, если правильно отнестись к процессу продажи. Безусловно, нужно уведомить клиента о наличии обременения. И не менее важно правильно оформить сделку.
Законодательная база
ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
В пришедшем ему на смену ФЗ № 218, вступившим в силу с 1.01.2017, сказано, что только наличие записи в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.
А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН. При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений.
Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.
В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2024 году выявить обременение недвижимости достаточно просто.
Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи. Это позволяет любому заинтересованному лицу проверить ограниченность права конкретного лица и оценить степень значимости ограничения.
В ФЗ № 122 от 21.07.1997 перечислены основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на возможность распоряжения имущества.
Что значит продажа квартиры с обременением
Квартиры с обременением в большинстве случаев можно продавать. Исключение, когда налагается запрет на продажу, это наложение ареста на имущество со стороны исполнительных и судебных органов власти.
Сделка с арестованной недвижимостью попросту не позволит зарегистрировать переход права собственности. Нельзя продать и жилье в аварийном доме, подлежащем к расселению.
Во всех остальных случаях основное условие продажи заключается в готовности покупателя принять обременение и самостоятельно позаботиться о снятии ограничений.
Продажа обремененной квартиры является абсолютно законной сделкой, если осуществить ее по предусмотренной законодательством схеме.
Особенность подобной сделки в соблюдении дополнительных требований. Продажу потребуется согласовать с третьим лицом, в чью пользу наложено обременений.
Исходя из вида обременения, может потребоваться согласие заинтересованной стороны или оформление дополнительных соглашений.
Обременение может повлиять на стоимость квартиры. Нередко наличие ограничений уменьшает цену почти на 30%.
Величина скидки определяется затратами, которые понесет покупатель при снятии обременения.
Какие бывают виды
Федеральное законодательство, регламентирующее порядок госрегистрации права на недвижимое имущество, определяет возможные виды обременения жилья.
Среди основных вариантов можно отметить такие, как:
- арест имущества;
- ипотека;
- аренда;
- пожизненная рента;
- наличие недееспособных и несовершеннолетних собственников;
- наличие совладельца;
- прописка третьих лиц;
- доверительное управление и т.д.
От вида обременения зависят правовые последствия его наложения. Иногда ограниченность может выражаться только в особом статусе жилья. Например, дом принадлежит к памятникам архитектуры.
Обязанностью собственника становится поддержание надлежащего состояния жилья и предоставление доступа контролирующим органам к проверке квартиры.
Ипотека
Обременение в виде ипотеки налагается в случае приобретения квартиры на заемные средства, полученные от банка.
Согласно заключенному с кредитором договору квартира становится залоговым обеспечением. Это значит, что в случае невозврата долга квартира реализуется в счет погашения долговых обязательств.
До полной выплаты кредита собственник не вправе распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя.
Обременение налагается на основании договора залога или закладной, преимущественно оформляемой в «Сбербанке».
При продаже ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора. Сделка, по сути, представляет собой смену должника.
Как выглядит кадастровый паспорт на дом смотрите в статье: кадастровый паспорт на дом.
Что нужно сделать, чтобы выписаться из квартиры, читайте здесь.
Новый собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно редко.
Покупатель должен подтвердить, что его материальное состояние позволяет выплатить долг. Гораздо чаще ипотечное жилье продается через погашение долга.
Здесь возможны два варианта. В первом случае должник погашает долг досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.
Второй вариант предполагает, что задолженность погашает покупатель. Только после этого оформляется купля-продажа и передача права собственности.
Подобная сделка считается особенно рискованной для покупателя. Желательно документально подтвердить передачу продавцу денежных средств в размере погашаемого долга.
Прописан человек
Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской. Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.
Против их воли осуществить выписку можно только через суд. Но отдельные категории граждан выписать не получится даже по суду.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то выписать его можно лишь при условии предоставления жилплощади с аналогичными или лучшими условиями проживания.
В противном случае выписка ребенка невозможна. Ситуация еще более осложняется, когда прописанный несовершеннолетний является собственником.
Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.
Для этого подается заявление в органы опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры.
Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.
Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.
Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:
- граждане, проходящие срочную воинскую службу;
- лица, отбывающие уголовное наказание;
- люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.
Недвижимость в залоге
Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.
До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.
Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.
Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в залог родителям (часто по их настоянию).
Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.
Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.
Другие
Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование материнского капитала при покупке квартиры.
Ребенок в такой ситуации является законным собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется согласие органов опеки.
В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.
Собственник квартиры, обычно пожилой человек, заключает договор ренты, по которому передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.
Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.
Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.
Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.
Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.
Одностороннее досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой неустойки. Отнести к обременения нужно и наличие совладельцев.
По закону запрещено отчуждение совместного имущества супругов без обоюдного согласия. Необходимо получить нотариальное согласие второго супруга, разрешающее продажу квартиры.
Не имеет значения, на кого оформлена недвижимость, если куплена она в браке. Супруг, не участвовавший в сделке, может оспорить продажу или потребовать возмещения своей доли.
Согласие не нужно только при получении квартиры одним из супругов до брака или в дар.
Согласие на продажу потребуется получить и при наличии других совладельцев квартиры, если продается доля квартиры.
При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.
Составление соответствующего договора
Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.
Точно также в договор включаются все необходимые пункты:
- данные сторон;
- предмет договора и его характеристики;
- стоимость квартиры;
- порядок расчетов и передачи имущества;
- ответственность сторон при неисполнении условий.
Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.
Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.
Необходимость предварительного соглашения
Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.
В данном случае это обременение. Можно составить предварительный ДКП, включив в него условия, на которых будет заключена сделка.
Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.
Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется купля-продажа.
Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.
Видео: квартира с обременением — это страшно?
Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.
При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму задатка.
Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.
Некоторые суды считают, что задаток не применим к предварительным соглашениям.
Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.
Можно ли оформить в рассрочку
Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.
Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.
В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.
Обязательно договор продажи в рассрочку содержит порядок оплаты. Устанавливаются суммы платежей и их периодичность.
Если покупатель задержит очередной платеж, то продавец вправе потребовать возврата имущества. Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости.
Вместо рассрочки можно оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.
В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости. Квартира становится залогом.
Что это значит участок ИЖС узнайте из статьи: участки под ИЖС.
Какова минимальная площадь земельного участка под ЛПХ, читайте здесь.
Где можно получить кадастровый паспорт на квартиру, смотрите здесь.
Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя.
В 2020 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.
Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен. Главное учитывать особенности снятия того или иного обременения.