Что нужно знать о квартире в залог в Сбербанке в 2024 году

Получить кредит в «Сбербанке» несложно, если имеется достаточное по объему обеспечение. В качестве такового может выступать недвижимость.

О каких нюансах следует знать, оформляя квартиру в залог в «Сбербанке» в 2024 году? Быстро получить займ под невысокий процент в «Сбербанке» можно под залог недвижимости.

При этом предложенная банком сумма будет выше, чем по обычным потребительским кредитам. Какими особенностями в 2024 году отличается оформление залога квартиры в пользу «Сбербанка»?

Общие моменты

Обеспечение займа недвижимостью на данное время присутствует практически во всех ипотечных продуктах «Сбербанка».

Как правило, речь идет о приобретаемых объектах, оформляемых в качестве залога.

Если заемщик не может рассчитаться по кредиту, то недвижимость, приобретенная на заемные средства, продается для погашения долга или конфискуется банком.

Но в «Сбербанке» недвижимость может выступать обеспечением и в случае, когда деньги нужны на иные цели. Причем заемщик не обязан отчитываться о целевом предназначении кредита.

Такой потребительский займ предоставляется на срок до семи лет. Процентная ставка по нему невысока, в сравнении с обычными потребительскими кредитами.

Объем кредита, выдаваемого «Сбербанком» под залог недвижимости, достаточно велик – до десяти миллионов рублей.

Но окончательная сумма зависит исключительно от стоимости объекта, выступающего обеспечением. Как правило, допустимый максимум составляет 70-88% рыночной стоимости недвижимости.

Стандартные условия кредита под залог недвижимости в «Сбербанке» таковы:

Процентная ставка	от 12,5%
Сумма займа	от 1 000 000 до 10 000 000 рублей (или эквивалент в долларах США/евро)
Срок кредитования	от 3 месяцев до 7 лет

Но кредитные параметры это еще не самое главное. Заемщику надлежит знать об особенностях оформления квартиры в качестве залога.

Необходимые термины

В гражданском праве под залогом понимается способ обеспечения обязательств в виде имущества или иных объектов гражданских прав за исключением денег, принадлежащих залогодателю по праву собственности и гарантирующих исполнение обязательств.

Право залога может возникать в результате фактической передачи заклада залогодержателю (посессорный залог) или в результате заключения соглашения, устанавливающего право залога (непосессорный залог).

В отношении недвижимости применяется в основном второй вариант. То есть залогодатель продолжает пользоваться своей недвижимостью, но распоряжаться оной он вправе только с согласия залогодержателя.

С юридической точки зрения понятие залога недвижимости аналогично понятию ипотеки.

Но ипотека подразумевает целевое использование средств. А значит, банк вправе требовать отчета о том, на что потрачены средства.

В случае нецелевого использования кредитор вправе настаивать на досрочном возврате выданного займа в полном объеме.

В противном случае долг может возмещаться за счет залога. Вместе с тем «Сбербанк» предлагает клиентам и потребительские займы под залог недвижимости на любые цели.

В этом случае речь идет о виде кредитов, именуемых в банковской терминологии «ломбардными». Банку не важно, куда заемщик потратит средства, главное, чтобы вовремя поступали положенные платежи.

Отличием нецелевого займа под залог недвижимости от целевого является несколько повышенная ставка по процентам.

Но все равно она ниже ставки потребительского кредитования без обеспечения. Доля «ломбардных» займов в общем объеме кредитования составляет примерно 30%.

Возникновение необходимости

Оформление кредита под залог квартиры является достаточно рискованным для заемщика. В случае изменения обстоятельств и финансовой несостоятельности можно лишиться недвижимости.

Право собственности на квартиру перейдет к банку или объект будет продан на торгах, а вырученная сумма пойдет на погашение долга.

Но, несмотря на риски, подобный займ достаточно востребован. Это наиболее выгодный продукт для заемщиков:

• с плохой кредитной историей;
• не располагающих официальным трудоустройством;
• имеющих судимость.

Перечисленные категории клиентов не могут рассчитывать на получение обычного потребительского кредита. Ни один банк не рискнет выдать займ сомнительному клиенту.

А наличие ликвидного залога гарантирует кредитору отсутствие убытков по причине неплатежеспособности клиента.

Необходимость в залоге квартиры может возникать и когда требуется крупная сумма денег. Максимальная сумма потребительского займа рассчитывается исходя из подтвержденного дохода клиента.

Понятно, что на слишком большую сумму можно не рассчитывать. Величина залогового кредита в большинстве случае ограничена только стоимостью предмета залога и его ликвидностью.

Нормативная база

Понятие залога рассматривается в ч.1 ГК РФ в ФЗ № 51 от 30.11.1994 (в редакции от 28.03.2017. а именно в ст.334 ГК РФ (в редакции ФЗ № 367 от 21.12.2013).

В силу залога кредитор получает право получить удовлетворение обязательства за счет стоимости залогового имущества при неисполнении должником этого обязательства.

При этом залогодержатель имеет преимущественное право перед прочими кредиторами.

В случаях, предусмотренных законом, требование залогодержателя удовлетворяется за счет передачи ему предмета залога.

При недостаточности суммы, вырученной от реализации залогового имущества, кредитор вправе удовлетворять свое требование за счет иного имущества должника, пользуясь преимуществом, обусловленным залогом.

При превышении вырученной суммы над размером долга, разница возвращается залогодателю. С 1998 года в РФ залог недвижимого имущества регламентирован Законом об ипотеке.

Если данный закон не может достаточно четко регулировать отдельную ситуации, то применяются общие нормы ГК РФ о залоге. Залоговые отношения базируются на соответствующем договоре.

Но залог может предусматриваться и в силу закона. По п.1.ст.77 Закона об ипотеке квартира, приобретенная на кредитные средства, признается залогом по закону.

При этом ст.339 ГК РФ требует обязательного нотариального удостоверения ипотечного договора (договора залога) по месту нахождения предмета залога.

Нотариально удостоверенный договор залога подлежит госрегистрации, во избежание многократного установления залога на одну и ту же недвижимость.

Регистрация ипотеки/залога регулируется Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Особенности внесения

Решив получить кредит в «Сбербанке» под залог квартиры, нужно знать о некоторых особенностях такого кредитования. В частности вряд ли получится оформить займ под залог единственной квартиры.

В числе основных требований к залоговой недвижимости присутствует пункт о том, что квартира не должна быть единственным жильем залогодателя.

По российскому законодательству нельзя изъять у гражданина его единственное жилье.

Следовательно, такая квартира не может быть обеспечительной гарантией по кредиту (ст.24 ФЗ № 51 от 30.11.1994).

Упоминается о невозможности обращения взыскания на единственное жилье при исполнительном производстве и в ст.446 ГПК РФ.

Таким образом, залог единственного жилья противоречит нормам законодательства. Еще один момент это наличие в квартире прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Такая норма обусловлена тем, что для заклада квартиры и свершения с ней любых иных действий, в том числе и реализации за долги, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Опека даст согласие только в том случае, когда имеется иное жилье, куда можно выписать данных лиц. Иначе все опять же сводится к правилам о единственном жилище.

Условия залога квартиры в «Сбербанке»

При выдаче кредита под залог недвижимости «Сбербанк» требует подписания закладной на недвижимость. Часто путаются понятия «договора залога» и «закладной».

По договору на имущество налагается обременение, регистрируемое в реестре. Оное ограничивает собственника в праве распоряжения.

До полного погашения долга залогодержатель не меняется. Закладная же сама по себе является ценной бумагой и может выступать обеспечением.

Так «Сбербанк» вправе передать закладную в залог иному финансовому учреждению для обеспечения взятых финансовых ресурсов.

О передаче закладной закладодатель уведомляется удобным способом, но в целом для него ничего особо не меняется. Изменяется только получатель платежей и соответственно реквизиты для уплаты.

Если при передаче закладной заемщик прекращает исполнение обязательств по выплатам, то предмет залога отходит не к первоначальному кредитору, а к держателю закладной.

Закладная оформляется в единственном экземпляре и после регистрации в Росреестре хранится у залогодержателя.

После погашения займа закладная возвращается залогодателю и на этом основании снимается обременение с квартиры.

Что касается условий, при которых «Сбербанк» одобрит кредит, то помимо самого объекта недвижимости, должны быть соблюдены требования к заемщику:

Возраст	От 21 года до 75 лет (на момент полного погашения)
Трудоустройство	От 6 месяцев на последнем месте работы с общим стажем не меньше 1 года в течение 5 лет
При отсутствии трудоустройства	Подтверждение регулярного дохода

Для получения кредита потенциальный заемщик предоставляет:

• паспорт;
• документы, подтверждающие доход;
• документы по залогу.

В случае одобрения заявки подписывается кредитный договор и одновременно закладная. Кредитные средства выдаются в течение 45 дней.

Каким требованиям должна отвечать недвижимость

Основным требованием к залоговой недвижимости выступает ее ликвидность. То есть квартира должна обладать спросом.

По этой причине не принимается в залог квартира:

• в старом доме или «хрущевке»;
• в доме под снос;
• в здании, признанном аварийным или подлежащим реконструкции;
• неудачно расположенная;
• с плохой транспортной доступностью;
• с малометражной площадью;
• на первом или последнем этаже;
• приобретенные несколько месяцев назад.

Из особых требований «Сбербанка» нужно отметить «абсолютную чистоту». Заемщик должен быть единственным собственником и желательно, чтобы в квартире он был прописан один.

Планировка и площадь квартиры должны соответствовать техническому паспорту. Документы по предмету залога включают в себя:

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• справку из Росреестра об отсутствии обременений;
• выписку из домовой книги о составе прописанных лиц;
• техническая документация;
• отчет независимых экспертов о стоимости объекта.

Есть ли возможность замены

В ст.345 ГК РФ сказано, что предмет залога может изменяться только по согласию залогодержателя. То есть в теории достаточно получить разрешение банка и никаких трудностей.

Но на практике добиться смены залога сложнее. Заемщик должен обладать хорошей репутацией, но другая квартира должна отвечать банковским требованиям.

Для смены залога необходимо написать заявление в банк с соответствующей просьбой. Кроме того предоставляются документы на квартиру, выступающую заменой.

Также потребуется проведение экспертной оценки стоимости. Если банк решит, что квартиры соответствует требованиям ликвидности и объему обеспечения, то составляется закладная на новую квартиру.

При этом с прежнего объекта залога обременение снимается. Но нужно учесть, что замена залога чревата для заемщика дополнительными тратами. Он сам оплачивает услуги оценщика и нотариуса.

Потому перед инициацией такого процесса стоит подумать о его целесообразности. В некоторых случаях более предпочтительна продажа залоговой квартиры.

Как осуществить продажу

Большинство залогодателей уверены в невозможности продажи залогового имущества, поскольку право распоряжения ограничено банком.

Но квартира, заложенная в «Сбербанке» может продаваться при соблюдении нескольких условий.

Самый простой способ это получение разрешения банка. Необходимо обратиться в банк и указать причину продажи, обосновав ее необходимость.

Если банк удостоверится, что без продажи квартиры кредит станет проблемным, то свое согласие он даст.

При этом банк будет следить за проведением сделки и, скорее всего, попросит предоставить предварительный договор купли-продажи.

Покупатель квартиры погашает долг, а взамен банк снимает обременение. Продажу квартиры можно доверить и банку. В этом случае заемщику вообще не придется предпринимать никаких действий.

Банк найдет покупателя и сам займется переоформлением документов. В итоге долг будет погашен, а разница стоимости возращена заемщику.

Нюанс — доверяя продажу банка можно не переживать о правильности оформления сделки, но рассчитывать на выгодную продажу можно вряд ли.

Банк заинтересован только в возврате собственных средств, выгода заемщика в этом случае второстепенна. Залоговая квартира включается в список квартир в залоге у «Сбербанка».

При продаже банком она выставляется на специализированной биржевой площадка банка «Сбербанк-АСТ» (автоматизированная система торгов), которая позволяет реализовать бывшее имущество заемщиков любым заинтересованным лицам.

Полное погашение

Этот способ требует наличия у продавца достаточной суммы для погашения задолженности по кредиту. Он погашает долг перед банком, после этого с квартиры снимается обременение.

С этого момента владелец квартиры вновь получает право полного распоряжения. То есть он может продать квартиру кому угодно.

Видео: под залог какой квартиры брать кредит

Проблема в том, что не всегда есть нужная сумма денег. Для погашения займа, можно оформить обычный потребительский кредит без обеспечения.

Конечно, если уровень дохода позволяет получить нужную сумму. За счет полученных средств погашается залоговый кредит.

Заключение сделки купли-продажи

Такой способ для продавца наиболее предпочтителен. Да и документальное его оформление не представляет сложности. Минус в высоком риске для продавца.

Суть подобной продажи в том, что залогодатель находит покупателя на залоговую квартиру. Условия продажи оговариваются устно, назначается цена продажи.

В день подписания договора купли-продажи покупатель погашает остаток долга по кредиту.

Взамен банк выдает документы для снятия обременения (закладная, справка об отсутствии задолженности, нотариальное разрешение).

Только после этого заключается договор купли-продажи, продавец получает оставшуюся сумму оговоренной стоимости и к покупателю переходит право собственности на квартиру.

Риск покупки возникает, если ДКП заключается не одновременно с погашением кредита.

Покупателю в этом случае целесообразно получить расписку от продавца в получении денежной суммы в качестве долга. При подписании ДКП расписка возвращается продавцу/залогодателю.

Смена кредитора

Когда заемщик не может больше выплачивать кредит, но при этом не желает продавать квартиру по заниженной стоимости, то можно попробовать осуществить смену кредитора.

Сделка вполне реальна, поскольку и банк не особо заинтересован в проблемном кредите.

Нужно только привести доказательства того, что свершать платежи своевременно не представляется возможным. Например, представить справки о снижении уровня дохода или утрате трудоспособности.

Для осуществления такой схему находится покупатель. Как правило, это человек, желающий приобрести квартиру, но на данный момент не располагающий полной суммой на покупку.

Покупая залоговую квартиру, он платит только часть стоимости, а оставшуюся сумму он будет выплачивать уже в виде платежей по кредиту.

Смена кредитора возможна только с одобрения банка. При этом покупатель, он же новый заемщик/залогодатель, проверяется на полное соответствие банковским требованиям.

В случае одобрения с разрешения банка право собственности переоформляется на покупателя и с ним заключается новый кредитный договор.

Обязательства прежнего заемщика при этом признаются полностью погашенными.

Оформить кредит под залог квартиры в «Сбербанке» в 2024 году достаточно просто, если недвижимость соответствует банковским требованиям.

Особенности оформления только в обязательной выдаче закладной. Но добросовестному заемщику, по сути, нет особой разницы между закладной и договором залога.