Как правильно продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году, подробно изложено в действующем законодательстве РФ.

Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания со всеми вытекающими юридическими последствиями.

С каждым годом число коммуналок уменьшается. Во многом это связано с тем, что большая часть таких жилых домов находится в аварийном состоянии и подлежат сносу.

Несмотря на это, еще остается немалое число коммунальных квартир на территории России. Многие собственник комнат в коммуналках по различным на то причинам пытаются их продать. Рассмотрим подробней порядок продажи комнаты в коммуналке.

Основные моменты

Изначально необходимо обращать внимание на некоторые особенности, которые напрямую связаны с приобретение комнаты в коммуналке до подписания соответствующего договора:

Продавец в обязательном порядке должен подготовить уведомление иным владельцам комнат	Необходимо обращать внимание на то, что если владельцем выступает муниципалитет, то его также нужно оповещать о своих намерениях
При получении согласия одного из соседей	Невозможно оформить сделку, поскольку это будет противоречить норма российского законодательства
В период получения юридических прав на комнату после ее приобретения	Новоиспеченный владелец в обязательном порядке должен получить квадратные метры от суммарной площади жилого помещения в квартире (в частности, от ванной комнаты, кухни, санузла). Размер предварительно можно узнать, обратившись к документации, предоставленной от реализатора

Необходимо помнить о том, что реализация комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке существенно усложняется наличие преимущественного права, владельцами которого обладают остальные жильцы.

Основная суть преимущественного права заключается в том, что, в первую очередь, прежде чем приступить к процедуре отчуждения собственности третьим лицам, в обязательном порядке необходимо сделать предложение по покупки соседям.

Крайне важно помнить о наличии аналогичных условий продаж. Предложение такого рода может быть составлено в произвольной форме.

Специалисты рекомендуют отсылать его по почте России благодаря использованию заказного письма с описью.

На основании полученного письма непосредственные соседи должны:

• предоставить отказ в письменной форме;
• принять решение о покупке предложенного объекта недвижимости;
• проигнорировать дачу ответа в течении 30 дней.

В случае игнорирования ответа, это позволяет говорить о возможности заключить сделку с третьими лицами.

Чем можно подтвердить право собственности

Для возможности инициировать сделку по передаче прав собственности на объект недвижимости иному лицу, крайне важно иметь в наличии соответствующие права.

На территории России, в соответствии с нормами законодательства, документом, способным подтвердить право собственности на объект жилой недвижимости, принято считать свидетельство.

Начиная с января 2017 года, владельцам выдается выписка из ЕГРП, которая выступает юридическим основанием на получение свидетельства о праве собственности.

Перечень документов, которые следует подготовить

Процедура заключения сделки по купли-продажи недвижимости влечет за собой необходимость в сборе обязательного пакета документов.

В соответствии с нормами российского законодательства, в число документов входят:

Национальные паспорта каждой стороны	Продавца и самого покупателя
Кадастровая документация	На интересующийся объект недвижимости
Документ, способные выступить в качестве основания получения прав на распоряжение конкретным объектом	Им может выступать дарственный договор, свидетельство о праве на наследственную массу, судебное Постановление
Технические документы	Которые подлежат оформлению в структурном представительстве БТИ
Справка, способная подтвердить отсутствие задолженностей	По коммунальным услугам
Оповещение иных владельцев	О намерениях заключить сделку

В зависимости от конкретной ситуации, перечень обязательной документации может быть расширен.

Действующая нормативная база

В случае реализации комнаты в коммунальной квартире, рекомендуется ссылаться на такие основные нормативно-правовые акты, как:

Гражданский Кодекс России	Подробно описывает ключевые аспекты в вопросе преимущественного права приобретения, а также фиксируется критерии к тексту договора о продаже недвижимости
Жилищный Кодекс России	Подробно описывает обязательства владельцы, а также оповещать иных соседей относительно возникших намерений реализовать комнату, с целью преимущественного права выкупа жилого объекта недвижимости

Именно на это нормативно-правовые документы необходимо ссылаться для исключения вероятности возникновения различного недопонимания.

Порядок действий для заключения сделки

Для возможности инициировать заключение сделки по купли-продажи объекта недвижимости, необходимо в 2024 году придерживаться стандартной очередности действий, а именно:

Изначально необходимо установить условия заключения сделки	В данном случае речь идет о назначении цены за недвижимость
На следующем этапе необходимо отправить оповещение относительно намерений	Передать прав на жилье соседям
В случае получения письменного отказа	Можно инициировать процесс поиска покупателей
После этого начинается этап подготовки обязательной документации	Без наличия которой невозможно заключить юридически значимую сделку
На следующем этапе	Подписывается договор

После подписания соответствующего соглашения необходимо обратиться в территориальное представительство Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности на комнату.

Именно в этом и заключается ответ на вопрос, — как быстро продать комнату в коммунальной квартире. Договор купли продажи образец можно скачать здесь.

Самостоятельно

В случае самостоятельной попытки реализовать комнату в коммуналке, в 2024 году необходимо придерживаться такого механизма действий:

1. Изначально проводится оценка стоимости жилья.
2. После этого необходимо оформить письменное согласие от соседей по жилплощади.
3. Далее инициируется процесс поиска покупателей, которые выразили свою заинтересованность в заключении сделки.
4. После этого необходимо скомпоновать пакет обязательной документации и заключить договор купли-продажи.

Процедура оценки рыночной себестоимости жилплощади и определение реальной стоимости при ее дальнейшем продаже по праву считается залогом успешности сделки.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от таких основных параметров, как:

• занимаемая площадь;
• число соседей, проживающих рядом;
• уровень развития инфраструктуры;
• территориальная принадлежность;
• общее текущее состояние многоквартирного дома и квартиры в частности.

При наличии желания заключить сделку в максимально сжатые сроки, рекомендуется перед продажей произвести косметический ремонт. Особенно положительно это скажется, если комнаты соседей будут иметь хуже вид.

В большинстве случаев в период реализации объекта жилой недвижимости могут формироваться сложности, напрямую связанные с несговорчивостью соседей.

В любой ситуации необходимо в обязательном порядке соблюдать преимущественное право соседей на покупку жилья. Именно в этом случае сделка по закону является правомерной.

Прежде чем приступить к процедуре продажи комнаты, возникает необходимость в передаче письменного уведомления иных владельцев относительно имеющегося намерения реализовать жилье.

Крайне важно указывать условия заключения сделки, в частности:

• полную стоимость;
• условия предоставления рассрочки и так далее.

Собственникам недвижимости предоставляется ровно месяц с целью принятия соответствующего решения относительно возможности приобрести жилье либо же ответить отказом.

В случае отсутствия желания собственников комнат приобрести жилье продавца, то в соответствии с нормами российского законодательства можно приступить к продаже посторонним лицам, которые выразили персональную заинтересованность.

В случае с поиском покупателей, то в данном вопросе отсутствует единый ответ. Можно найти клиентов:

• самостоятельно;
• либо с помощью риэлторов.

В данной ситуации все зависит от того, готов ли сам продавец тратить свое персональное время на компоновку необходимой документации и есть ли хотя бы базовые знания юридической стороны сделки.

В случае попытки самостоятельного поиска клиентов, рекомендуется предпринять такие шаги, как:

• разместить соответствующее объявление на многочисленных сайтах и в базе недвижимости в частности;
• подать объявление в газеты и иные подобные журналы.

Основными преимуществами самостоятельной продажи комнаты принято считать отсутствие дополнительных финансовых затрат и наличие возможности персонально вести переговоры с непосредственными покупателями.

Отрицательной стороной является необходимость в затратах персонального времени, поскольку все нужно делать самостоятельно.

Через риэлтора

При отсутствии желания продавца тратить свое время на поиски потенциальных покупателей либо же отсутствуют хотя бы базовые знания юридической стороны, наиболее оптимальным вариантом принято считать обращение к профессиональному риэлтору.

Такие специалисты обладают достаточными навыками работы с недвижимостью, из-за чего могут в максимально сжатые сроки:

• скомпоновать пакет документов, без которого сделка невозможна;
• провести переговоры с покупателями;
• отыскать клиентов — наличие клиентской базы для агентства недвижимости это не составит труда.

Основными преимуществами использования риэлторских услуг принято считать возможность экономии личного времени, а также предоставление гарантированной защиты от возможных мошенников, которые выдают из себя покупателей.

Кроме того, есть возможность избежать поведения персональных переговоров — если продавцы, к примеру, не знают, как вести себя в данной ситуации.

Из недостатков выделяют необходимость в уплате за предоставление посреднических услуг. Продать комнату в коммунальной квартире в Москве таким способом — гарантия избежать попадания на мошенников.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Далеко не всегда соседи по коммунальной квартире выражают свое согласие на проведение юридически значимой сделки и последующее вселение незнакомым им гражданам.

Именно по этой причине часто можно услышать отказ. В данной ситуации допускается возможность в соответствии с нормами российского законодательства, использовать несколько способов, без получения предварительного согласия, в частности:

Передать в право собственности комнату иным лицам можно с помощью дарения	В данной ситуации получать согласие соседей нет необходимости. По сути, в этом скрывается метод, как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Подписать дарственное соглашение о передаче прав собственности	На коммунальную квартиру в целом

Необходимо обращать внимание на то, что каждая указанная схема включает в себя персональные особенности.

В первом варианте необходимо подписывать договор с теми гражданами, которые после процедуры дарственной не примут решение об отказе в подписании договоре относительно покупки комнаты, в противном случае жилье так и останется разделенной на нескольких владельцев.

Во второй ситуации, заинтересованный гражданин оставляет за собой право обратиться в суд с целью истребовать признание сделки притворной. В данной ситуации она признается недействительной.

Возникающие нюансы

В период заключения сделки по купли-продажи жилой недвижимости такого плана, могут возникать многочисленные особенности.

Рекомендуется рассмотреть их подробней для исключения вероятности возникновения каких-либо юридических последствий, включая возможность признания сделки несостоявшейся.

Нужен ли нотариус

В 2020 году, в период продажи объекта недвижимости нет необходимости в обязательном заверении в нотариальном органе.

Одновременно с этим, с целью защиты персональных интересов, согласовав предварительно обращение с клиентами, допускается возможность обратиться к нотариусу.

В данном случае сотрудники нотариального органа инициируют проверку подлинности предоставленных сведений в договоре и подтвердят правильность.

Помимо этого, не стоит забывать о возможности обращения в нотариальный орган с целью осуществления расчетов между сторонами сделки.

Облагается ли сделка налогом

Многие граждане не знают, нужно ли платить налог с заключенной сделки либо же нет.

В данном случае необходимо помнить, что по причине того, что в период продажи комнаты владелец получает своего рода доход, в соответствии с нормами налогового законодательства, с полученной прибыли нужно будет заплатить налог в размере 13%.

Видео: как продать комнату

Освобождение от налогообложения предусматривается с продажи жилой недвижимости только в том случае, если право собственности было получено 3 и больше лет назад.

Как быть, если комната приватизирована

Коммунальная квартира может быть не только полностью приватизированной, но и частью, а оставшаяся при этом доля находиться в пользовании на правах договора о социальном найме.

Необходимо помнить о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире возможна исключительно владельцем либо уполномоченным представителем на основании сформированной нотариально заверенной доверенности.

Иными словами, если собственник изъявил желание реализовать комнату, она должна быть в обязательном порядке приватизированной либо же получена по наследству либо же в дар.

Продажа неприватизированной комнаты может быть инициирована исключительно с помощью обмена на подобную недвижимость.

Под определением “обмен” подразумевается особая форма договоренности между непосредственными нанимателями комнат по соглашению о найме в полном соответствии с нормами Жилищного Кодекса России.

Особую роль в данной ситуации играют уполномоченные представители местной исполнительной власти.

Без получения предварительного согласия от непосредственного наймодателя произвести процедуру обмена такой недвижимостью невозможно по законодательству России.

Возможен ли обмен

Как отмечалось ранее, законодательством России допускается возможность обмена комнатами, если граждане изъявили такое желание.

Основным критерием с целью заключения такой разновидности сделки:

• наличие приватизированного жилья;
• либо же наличие прав на ее владение.

Процедура обмена осуществляется одним из нескольких вариантов, а именно:

Равноценный вариант обмена	В данном случае речь идет только в документальном оформлении — доплата не предусматривается
Процесс обмена с необходимостью доплаты	В данном случае речь идет о том, что одна из сторон берет на себя обязательство уплатить установленную договором сумму денежных средств

В большинстве случаев, процесс обмена комнаты в коммунальной квартире подразумевает получение новой комнаты, которая полностью идентична по параметрам и иным характеристикам.

В завершении можно сказать — процесс продажи рассматриваемой недвижимости несет за собой огромное число особенностей, о которых было рассмотрено.

В случае их игнорирования есть вероятность признания сделки ничтожной.