Зная, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке в 2024 году, можно исключить вероятность попадания на недобросовестных продавцов со всеми вытекающими юридическими последствиями.
К вопросу приобретения недвижимости стоит подходить максимально серьезно, из-за чего нужно предварительно подготовиться.
Ключевым этапом перед подписанием договора купли-продажи принято считать проверку квартиры на юридическую чистоту.
Не имеет особого значения. О самостоятельной проверке идет речь либо же путем использования услуг квалифицированных специалистов. Вне зависимости от варианта проверки необходимо подробно знать все имеющиеся нюансы.
Общие аспекты
Терминология юридическая чистота квартиры широко применяется, не беря во внимание тот факт, что оно появилось в сфере предоставления риэлтерских услуг.
Встречаются ситуации, при которых даже обращение в специализированную компанию граждане не могут понять, что от них требуется сделать и предоставить.
Из-за этого крайне важно изначально ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.
Что нужно знать
При наличии у объекта недвижимости юридической чистоты это может означать только то, что ее невозможно будет истребовать у нового собственника.
Благодаря этому можно с уверенностью говорить о том, что право собственности у прошлого владельца было получено на законных основаниях, а также отсутствуют обременения либо иные отрицательные стороны.
С какой целью проводится проверка
Каждому потенциальному покупателю рекомендуется перед приобретением недвижимости осуществить проверку ее на предмет юридической чистоты.
В процессе покупки жилплощади могут возникать многочисленные спорные вопросы и конфликтные ситуации (к примеру, с обжалованием прав на объект недвижимости), из-за чего нужно избегать проблем, документацию на квартиру и ее историю досконально проверяют участники сделки.
Нередко этот вопрос доверяют квалифицированным специалистам – сотрудникам агентств недвижимости.
Основаниями для возникновения спорных ситуаций, принято считать:
| Выявление ранее отсутствующих граждан | Которые ранее были зарегистрированными в недвижимости. К примеру, они числились без вести пропавшими либо отбывали наказание в местах лишения свободы |
| Отмена регистрации несовершеннолетних граждан | Зарегистрированных в недвижимости, без предварительного согласия территориального органа опеки и попечительства |
| Признание судебным органом прошлого собственника недееспособным | К примеру, по причине наркомании, алкоголизма, престарелого возраста и так далее |
| Попытка разделить квартиры | После официального развода между супругами |
| Спорные ситуации | Прошлых правопреемников объекта недвижимости |
| Противозаконная процедура | Приватизации недвижимости |
| Сокрытие данных относительно зарегистрированных жильцов | По конкретному адресу |
Максимальный срок исковой давности относительно признания сделок ничтожными, которые напрямую относятся к объектам недвижимости, составляет по законодательству РФ 3 года.
По завершению данного периода у граждан, которые приобрели квартиру не может возникать опасений по отношению к обретенным правам собственности.
Законодательная база
Во время приобретения объекта жилой недвижимости необходимо ссылать на такие основные нормативно-правовые документы:
Именно в этих указанных законодательных актах указаны все нюансы по данному вопросу.
Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно
Проверка квартиры на чистоту требует изучения таких основных параметров, как:
- качество;
- история недвижимости;
- проверка документации на предмет подлинности и так далее.
Рассмотрим подробней, как самому проверить чистоту квартиры при покупке.
Качество недвижимости
Качество недвижимости – одно из главных, о чем стоит выяснить. Собственник квартиры в обязательном порядке должен иметь в наличии справки из БТИ.
В частности речь идет о кадастровом паспорте, в котором подробно указаны сведения относительно всех без исключения параметрах недвижимости, в том числе и осуществление перепланировки.
Что скрывается под терминологией “качество недвижимости”? Его устанавливают, беря во внимание то, законно ли была проведена перепланировка, есть ли на это соответствующее разрешение от местного органа самоуправления.
Куда платить за капитальный ремонт многоквартирного дома, читайте здесь.
Разрешение должны предоставлять должностные лица исполнительной власти, но ключевым условием считается запрет в нарушении качества жилплощади и повреждения несущих конструкций.
В случае перепланировки квартиры без согласия, в дальнейшем могут возникнуть сложности.
При покупке жилья в новостройке, рекомендуется ознакомиться с Положениями договора относительно качества постройки и приложений к нему.
В частности нужно выяснить:
- из каких материалов велось строительство;
- наличие коммуникаций;
- иные технические параметры;
- предоставление гарантий на выполненные работы и установленное различное оборудование.
В случае подписания с застройщиком договора долевого участия (ДДУ в строительстве), он должен обязательно быть зарегистрированным по правилам российского законодательства.
История жилья
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в данной ситуации? Здесь невозможно обойтись без выписки из ЕГРП.
В таком документе подробно отображены сведения относительно:
- возможного наложения ареста на недвижимость;
- сколько раз была перепродана квартира.
Наиболее чистой считается та недвижимость, о которой практически нет сведений в ЕГРП. В случае наложения ареста либо же обременений, следует в обязательном порядке проверить давность.
Необходимо обращать внимание на то, что выписка из домовой книги предоставляет возможность разъяснить нюансы, как:
| Основная причина снятия с регистрационного учета граждан в конкретной недвижимости | При нахождении прошлых жильцов в местах лишения свободы либо в армии, у них есть законное право вернуться обратно |
| Кто именно был до начала процедуры приватизации квартиры | Нередко встречаются ситуации, при которых родственники могут претендовать на долю наследственной массы в виде квартиры |
Данные относительно зарегистрированных граждан и тех, кто был снят с регистрационного учета, должны быть схожими во всей документации, в противном случае такой факт должен насторожить покупателя.
Расширенную выписку относительно зарегистрированных граждан можно получить после оплаты госпошлины.
Достоверность документов
Наиболее популярными разновидностями мошенничества в процессе покупке жилой недвижимости принято считать реализацию по дубликат документации либо же и вовсе с ворованными.
Для минимизации рисков попадания на мошенников крайне важно осуществить процедуру проверки документации, в частности:
- выписки, которая может быть оформлена в Росреестре на основании Федерального закона № 122, в частности пункта 14;
- кадастрового паспорта;
- правоустанавливающей документации на основании Федерального закона № 122, в частности ст. 17.
Необходимо обращать внимание на то, что свидетельство, которое выдается в ЕГРП относительно регистрации прав собственности на жилье, начиная с 2015 года, может быть оформлено в бумажном виде без какой-либо защиты (к примеру, без нанесения на документ водяного знака) на официально разработанном бланке.
Одновременно с этим не требуется предоставлять свидетельство старого образца. Выписка из территориального представительства Росреестра не должна быть оформлена продолжительное время.
В выписки из территориального представительства Росреестре подробно указаны такие сведения, как:
- наличие имущественных споров, которые напрямую связаны с приобретаемой недвижимостью;
- занимаемой площади жилья;
- полные сведения о собственнике квартиры и так далее.
Перед заключением сделки о приобретении объекта жилой недвижимости необходимо удостовериться в том, что оно на законных правах находится в праве собственности у продавца.
Для этих целей собственник недвижимости в обязательном порядке должен предоставить по первому требованию один из таких договоров, как:
- ренты;
- мены;
- купли-продажи;
- дарения;
- приватизации;
- свидетельства о праве собственности – наиболее оптимальный вариант;
- законного Постановления судебного органа.
При наличии каких-либо исправлений в правоустанавливающей документации должны обладать персональными подписями всех без исключения граждан, которые принимали участие в сделке, в том числе и заверенные печатью нотариального органа с целью подтверждения подлинности.
Крайне важно проверять факт государственной регистрации договоров и дату заключения правоустанавливающей документации.
Если же новый собственник поспешно реализовывает недвижимость, то является ключевым моментом, чтобы заподозрить его в различных видах мошенничества.
Лица, которые зарегистрированы на объекте
Одним из заключительных этапов проверки недвижимости на юридическую чистоту принято считать ознакомление с выпиской из домовой книги.
С помощью этого документа можно узнать подробные сведения относительно зарегистрированных граждан по конкретному адресу, а также о правах, которые у них имеются на квартиру после заключения сделки о продаже.
Наиболее существенным риском является вероятность обжалования третьими лицами.
В частности это может произойти по причине безвестно отсутствующего лица (к примеру, находится в местах лишения свободы либо же отправлен в продолжительную командировку), который может вернуться спустя даже несколько лет.
Помимо этого, немалая опасность заключается при покупке недвижимости с зарегистрированными несовершеннолетними детьми.
В данной ситуации их невозможно снять с регистрационного учета без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Кроме того, важно обращать внимание на права собственности супругов на интересующий объект недвижимость, который был куплен во время брака. В случае с бракоразводным процессом, договор должен включать в себя согласие второго супруга.
Нюансы на вторичном рынке
В случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке необходимо обращать внимание на некоторые немаловажные особенности и нюансы.
В частности перед заключением сделки нужно уделять особе внимание на такие моменты:
- конкретное число собственников;
- каналы, по которым осуществлялось финансирование всех ранее заключенных сделок;
- при наличии нескольких собственников, необходимо обращать внимание на отсутствие среди них граждан, которые официально признаны недееспособными либо несовершеннолетними;
- важно исключить вероятность отсутствия одного либо нескольких собственников;
- нужно ознакомиться с числом зарегистрированных граждан, а также выяснить нюанс со снятием с регистрационным учетом;
- важно обращать внимание на технические параметры объекта недвижимости, которые подробно указаны в техническом паспорте. В частности важно выявить незаконность перепланировки, если таковая имелась;
- если недвижимость была получена в качестве наследственной массы, то нужно ознакомиться с основанием.
По завершению проверки всех необходимых сведений рекомендуется снять с них копии и оставить при себе.
Помимо этого рекомендуется удостовериться в том, что было исключено все неясности и есть гарантия в правильности сделанного выбора.
Необходимо обращать внимание на то, что копии документации, которые были сделаны, смогут при возможных судебных разбирательствах в дальнейшем отстоять свои интересы, и как минимум вернуть свои денежные средства.
Видео: как проверить квартиру перед покупкой — какие документы необходимы при покупке
Иными словами, это своего рода доказательная база. В случае приобретения недвижимости с помощью специализированных учреждений либо же кредитора, то нет необходимости полагать свои надежды на то, что квалифицированные специалисты фирм проведут все необходимые проверки с целью выявления мошенничества.
Крайне важно насторожиться покупателям в случае выявления таких факторов, как:
- наличие факт огромного числа перепродаж конкретной недвижимости;
- поведение продавца вызывает подозрение;
- попытка скрыть персональные сведения;
- продажа осуществляется не самим владельцем квартиры, а уполномоченным лицом по доверенности. В данной ситуации необходимо проверить подлинность полномочий и период
- действия документа – нужно обратиться к нотариусу;
- попытка продать квартиру по цене, которая существенно ниже себестоимости аналогичной недвижимости в том же районе;
- встречная продажа;
- нужно проверять период действия удостоверения личности реализатора;
- внимательно нужно ознакомиться с периодами действия всей документации, в частности о периодах проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Квалифицированные специалисты настоятельно рекомендуют осуществлять визуальный осмотр недвижимости в светлое время суток, для возможности увидеть имеющиеся нюансы.
При желании можно познакомиться с соседями, чтобы выявит недостатки покупки недвижимости в конкретном подъезде.
Нередко встречаются ситуации, когда соседи злоупотребляют алкоголем. В данной ситуации лучше сделать выбор в пользу иной квартиры, поскольку здесь будет очень шумно.
Сколько стоит процедура
Говоря о том, где проверить, то процедура осуществляется практическими всеми без исключения юридическими фирмами за определенную плату лимбо же в комплексе во время сопровождения сделки на всех этапах.
Стоимость услуг напрямую зависит от региона проживания и варьируется в пределах от 5 до 70-тысяч рублей.
Конечная стоимость во многом зависит от объема и сложности проверки необходимых сведений. Не рекомендуется спешить в процессе выбора юридической компании.
Оптимальным вариантом в данной ситуации станет получение консультации в нескольких фирмах.
Порядок расчета аннуитетного платежа, читайте здесь.
Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии, смотрите здесь.
В случае самостоятельной проверки стоимость не превышает 2 тысяч рублей, которые будут израсходоваться на оплату госпошлины при оформлении различной документации.
В завершении можно сказать — юридически чистая квартира является гарантией покупателей в том, что ее невозможно будет обжаловать в дальнейшем.
Для минимизации рисков попадания на мошенников рекомендуется использовать все вышерассмотренные этапы проверок.