Перед покупкой квартиры стоит убедиться в том, что выбранный объект является юридически чистым. Но как можно проверить это? Рассмотрим основные рекомендации, которые актуальны и в 2024 году.
К покупке квартиры гражданину стоит подойти со всей серьезностью. К такой сделке необходимо готовиться. И важная составляющая — проверка юридической чистоты.
При этом не имеет значения, самостоятельно ли вы будете проводить такую проверку, или заручитесь поддержкой специалистов.
В любом случае важно понимать, какие этапы такого процесса, чему уделить особое внимание, ведь вам придется расстаться с большой суммой.
Основные моменты
Понятие юридическая чистота квартиры широко используемое, хотя и появилось в сфере риэлтерских компаний.
Бывает, что даже при обращении в такую фирму граждане сами не понимают, чего именно требуют. Разберемся, о чем идет речь.
Что это такое
Если недвижимость является юридически чистой, то никто не сможет истребовать ее у нового владельца. И чтобы проверить такую «чистоту», стоит внимательно изучать документы.
Так можно получить уверенность в том, что права собственности у прежнего собственника появились законно, нет никаких обременений на жилье и т. д.
Виды обременений
Под обременением понимают ограничения в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Но не все ограничения считаются обременениями. Особенность — оно должно налагаться согласно законодательству.
Формы обременений:
| По воле владельца (на добровольной основе) | При залоге |
| Против воли владельца (в принудительном порядке) | При аресте |
Когда меняется собственник имущества, обременение не будет менять ни характер, ни сроки. А значит, покупателю придется вместе с объектом принять и сопутствующее обременение.
Обременения могут быть в виде:
| Залога | При котором закладывается имущество под обеспечение долга |
| Доверительного управления | Когда имуществом управляет попечитель собственника |
| Ограничения на распоряжение | Объектом при необходимости госоргана |
| Иных обременений | Прописанных в законодательстве |
Правовая база
При покупке квартиры стоит опираться на нормы ФЗ № 214, № 122, что принят 21 июля 1997 года, а также положения Гражданского кодекса.
Как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту самостоятельно бесплатно
Проверяют несколько моментов:
- сколько граждан зарегистрировано в помещении;
- кто ранее проживал и кто живет в текущий момент;
- проведено ли в квартире перепланировку;
- нет ли обременений;
- когда дом введен в эксплуатацию, не относится ли он к аварийным объектам;
- есть ли долги по коммунальным платежам и т. д.
Проверка осуществляется в несколько этапов. Сначала уделяют внимание правам на помещение и документам.
Проверяют:
- свидетельство, что подтвердит прохождение регистрационной процедуры при установлении права собственности;
- справки, на основании которых такие права появились;
- образец кадастрового паспорта и технического плана;
- доверенность, если интересы собственника представляет иное лицо.
Проверяется достоверность документации, легитимность. Устанавливается, если ли у владельца право на совершения сделки купли-продажи, является ли он дееспособным.
Проверка истории
Обязательно проверять историю жилплощади. При выяснении такой информации понадобится выписка из ЕГРП.
Такой документ будет содержать сведения о том:
- было ли наложено на квартиру арест;
- сколько раз оформлялся переход прав собственности за последние 20 лет, то есть, сколько раз перепродавался объект.
Самые «чистые» квартиры те, о которых практически нет информации в ЕГРП. Если помещение было арестовано или налагался запрет, проверяют, как давно это было.
Про налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам, читайте здесь.
Срок давности, в течение которого сделки с квартирой могут быть признаны недействительными, составляет 3 года. Желательно, чтобы за последний трехлетний период не было наложено никакого ограничения.
Выписка из домовой книги разъяснит такие моменты:
| По какой причине выписывались граждане из помещения | Если лицо находится в армии или тюрьме, то оно вправе вернуться в квартиру и заново прописаться |
| Кто убыл до прохождения приватизационной процедуры | Ведь может оказаться что такие граждане вправе претендовать на дою недвижимости |
Сведения о прописанных и выписанных гражданах должны быть одинаковыми во всех справках. Любое несоответствие должно вас насторожить.
Расширенную выписку о прописанных лицах выдают после внесения определенной суммы.
Качество недвижимости
Далее стоит выяснить, какого качества помещение. Владелец должен иметь справки из БТИ. В их перечень входит и кадастровый план, в котором содержатся данные обо всех параметрах квартиры, отражено, проводилась ли перепланировка.
Что подразумевают по качеством квартиры? Его определяют с учетом того, законно ли проведено переустройство, есть ли соответствующее разрешение уполномоченных органов.
Согласие должны давать сотрудники муниципального органа, но обязательное условие — нельзя нарушить качество помещения и повредить несущие конструкции.
Если владелец переоборудовал квартиру без разрешения, могут возникнуть проблемы в будущем у новых собственников.
Если покупается жилплощадь в новостройке, изучают положения договора о качестве строения, приложения к нему.
Обязательно описание:
- материалов, из которых построено дом;
- коммуникаций;
- иных технических характеристик;
- гарантии на произведенные работы и установленное оборудование.
Если застройщики оформляют ДДУ в строительстве, их регистрируют согласно законодательству. Такие условия исключат двойную продажу одной и той же квартиры.
Кто такой продавец
Уделите внимание проверке собственника жилья. Можно зайти на любой электронный сервис и найти интересующую информацию. Такой сервис содержит и ФМС Российской Федерации.
При проверке установите, является ли подлинным паспорт гражданина. Тщательно проверяйте представителей собственника, которые действуют по доверенности.
Видео: как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке
Такой документ обязательно заверяется в нотариальной конторе, и не должен быть отозванным. В доверенности отражаются полномочия человека — вправе ли он ставить свою подпись на договоре, получать средства.
Важно проверить, дееспособен ли продавец на момент совершения сделки. Если для человека сделка значима, он и сам предоставит соответствующие справки.
Если окажется, что ваш контрагент состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не стоит соглашаться на заключение договора. Ведь в последствии такое соглашение будет признано недействительным.
Права третьих лиц
Важно выяснить, нет ли претендентов на помещение. Кто имеет право на долю квартиры, прописан в свидетельстве или справке, на основании которой возникли права собственности.
Это право может быть у родственников (родителей, детей, братьев, сестер), которых выписали из жилья временно из-за возникших обстоятельств.
Это касается лиц:
- что находятся на срочной службе в армии;
- пожилых родителей, что находятся в доме престарелых;
- заключенных в месте лишения свободы;
- что находятся в специальном воспитательном учреждении или в спецшколе;
- что находятся на лечении в стационаре в психоневрологических больницах.
Как узнать о таких гражданах. Попросите предоставить выписку из домовой книги.
Если в свидетельстве о праве собственности сказано, что квартира получена по наследству. Нужно узнать, нет ли иных претендентов на нее.
Стоит обратиться в нотариальную контору, где открывалось наследство. Вам выдадут выписку из нотариальной книги с такой информацией.
Так выясните, отказывались ли иные родственники от наследства. Выписка будет содержать ФИО владельца и сведения из паспорта.
Если собственник помещения менял фамилию, значит есть риск того, что может претендовать на долю недвижимого имущества бывший супруг. Стоит получить согласие в такого лица на совершение сделки.
Претендентами на помещение могут быть:
- лица, что были зарегистрированы в квартире ранее;
- несовершеннолетний член семьи;
- супруг;
- наследник.
Что еще нужно знать
Стоит обратить внимание и на такие нюансы:
| Что прописано в свидетельстве | Какой именно объект покупается — квартира, комната или комната в секции. От этого будет зависеть стоимость. И вы будете понимать, не переплачиваете ли вы за жилплощадь |
| В свидетельстве не всегда есть данные об обременениях | Такие сведения стоит уточнять в МФЦ или офисе Росреестра, получив выписку |
| Уточните, нет ли задолженностей по коммунальным платежам | Справка продавцу может быть выдана в домоуправлении или в бухгалтерии ТСЖ. Но учтите, что сведения по электроэнергии предоставлены не будут (для этого нужен отдельный документ) |
| Желательно в соглашении купли-продажи | Прописать условия передачи квартиры без задолженностей. В противном случае оговорите момент, что продавец должен погасить необходимую сумму |
| Если квартира передана продавцу по наследству | Возьмите у него документ, которым он обязуется в случае возникновения претензий со стороны третьего лица их решать |
| Обратите внимание, сколько стоят аналогичные объекты на рынке | Если вам предлагают жилье по заниженной цене — более тщательно проверяйте документы на юридическую чистоту |
| Желательно проверить по официальной информационной базе арбитражного суда | Не было ли признано продавца банкротом. Ведь может оказаться, что в отношении такого гражданина открыто производство по данному делу |
| Самое главное | Оценить всю полученную информацию про квартиру и собственника. Учтите, если помещение покупалось менее, чем три года назад, то сделка еще может быть оспорена заинтересованными лицами, да и сумма может быть занижена в соглашении с целью снизить размер налога |
Не заключайте сделку, если не пообщались с владельцем. Желательно вообще заключать соглашение не с представителями собственника, а с самим собственником. Ведь по доверенности действует немало мошенников.
Возможности онлайн
Есть множество компаний, которые предлагают проверить квартиру на юридическую чистоту. И для этого не обязательно отправляться в офис такой организации. Можно заказать услугу онлайн.
Примерно за 6 тыс. рублей можно получить необходимые выписки и заключение о возможных рисках при приобретении квартиры.
Заказывая услугу, вам необходимо будет указать адрес объекта, загрузить некоторые документы (выписку из домовой книги, документ-основание получения права собственности).
За отдельную плату можно даже уточнить информацию из психоневрологического диспансера. Как долго ждать результатов? В зависимости от того, насколько полной должна быть информация по недвижимости.
Некоторые сведения предоставят уже через 12 часов, а некоторые придется ждать около 3 дней. Заключение может быть предоставлено заказчику в электронном или бумажном виде.
А проконсультироваться относительно полученного результата можно будет в любое время на бесплатной основе, связавшись по телефону с сотрудником такой компании.
Про ходатайство об изменении категории земельного участка, читайте здесь.
Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры, смотрите здесь.
Некоторые фирмы предлагают также сопровождение при совершении сделки. Отдельные документы можно проверить и самостоятельно, воспользовавшись официальными порталами.
Например, выписку из ЕГРП можно получить на сайте Регистрационного органа России. Такая информация является открытой и доступ к ней есть у любого пользователя.
Все, что от вас потребуется — заполнить соответствующие поля, оплатить услугу. Выписку вам вышлют спустя 5 дней.
Итак, чтобы обезопасить себя, постарайтесь проверить каждый из вышеперечисленных документов.
Вся эта информация позволит вам получить уверенность в честности покупателя и юридической чистоты квартиры.
Но, к сожалению, даже проведенная по всем правилам проверка — это не стопроцентная гарантия того, что не возникнет проблем.
Бывший владелец может в некоторых случаях доказать, что его права при заключении договора были ущемлены. Так что лучше всего заручиться поддержкой специалиста.