Все земли в России поделены на категории. В зависимости от принадлежности отличаются варианты использования земельных территорий. Каков в 2024 году порядок изменения категории участка земли?
Принадлежность земли к определенной категории предполагает некоторые ограничения в сфере ее использования.
Попросту говоря, не на каждом участке можно построить дом или разместить личное подсобное хозяйство.
Выходом может стать смена целевого назначения земли. Как в 2024 году изменяется категория земельного участка?
Основные моменты
Для удобства учета и с целью максимально экономного использования земельных территорий все земли в России делятся на категории в зависимости от своего предназначения.
Все нюансы, касающиеся обращения с той или иной категорией земли, четко прописаны в земельном законодательстве.
Одно из основных условий это использование каждой отдельной категории строго по своему назначению. Если требуется использование участка с иной целью, то требуется изменить целевое назначение земли.
Действия, касающиеся смены категории, регулируются Земельным кодексом РФ и некоторыми иными нормативами.
В целом закон ратифицирует право граждан на изменение категории принадлежащего или используемого земельного участка.
При этом действующие нормы регламентируют порядок обращения, сроки и условия процедуры, запреты для отдельных категорий.
Что это такое
Категория земли это совокупность земельных участков, схожих по своему целевому предназначению, которые выделены в виде особой группы земель исходя из природного и социально-экономического значения.
Каждая категория объединяет земли по юридически значимому признаку, то есть по функциональному назначению. Этот признак отображается в специальной документации и периодически может меняться.
Принцип деления земель на категории дополняется дифференцированной методикой в части присвоения правового режима землям.
Под правовым режимом понимается особый порядок, регулирующий поведение участников земельных отношений.
Это режим, выраженный в сочетании юридических средств, направленных на рациональное использование и охрану земель, а также на создание условий для возникновения, использования и защиты прав на участки земли как на объекты недвижимости.
В некоторых случаях для использования земли достаточно поменять вид разрешенного использования.
Но если среди возможных видов отсутствует нужный вариант, приходится изменять категорию земельного участка.
Допустимые основания
Для смены категории земли потребуется наличие весомых оснований. Причинами изменения может выступать необходимость:
- возведения здания;
- строительства дороги;
- корректировки площади;
- возведения промышленного объекта и т.д.
Все возможные причины можно свести к невозможности использования земли по предполагаемому назначению без изменения категории земельного участка.
Вместе с тем изменить можно не всякую категорию. Для отдельных земель предусматривается строго ограниченный перечень оснований для смены категории.
Правовая база
Деление земель на категории по целевому назначению в пределах РФ определяется Земельным кодексом РФ. В п.1 ст.7 ЗК РФ установлены виды категорий.
Перевод земель из одной категории в другую регламентируется ЗК РФ и ФЗ № 172 от 21.12.2004 «О переводе земель …». Ходатайствовать о переводе земли вправе законно заинтересованное лицо.
Согласно п.3 ст.5 ЗК РФ правообладателями земельных участков признаются не только собственники, но и землевладельцы, землепользователи, арендаторы.
Уполномочены рассматривать ходатайства:
| Правительство РФ | Если речь идет о землях федеральной собственности |
| Органы исполнительной власти субъектов РФ | Когда речь идет о землях, принадлежащих субъектам РФ, муниципалитету или частным лицам |
| Местная администрация | При принятии решения относительно муниципальных и частных земель (кроме с/х земель) |
Особенности изменении категорий земель рассмотрены в гл.14—18 ЗК РФ и в гл.2 Закона о переводе земель.
Как проводится процедура изменения категории земельного участка в 2024 году
Вопросы, касающиеся изменения категории любого муниципального или частного земельного участка, решаются органами местного управления.
Земли сельхозназначения и территории, принадлежащие непосредственно государству или субъектам РФ, находятся в ведении исполнительных органов РФ.
Принимая решения о смене категории, уполномоченные структуры руководствуются Земельным кодексом, Конституцией РФ, градостроительным, лесным и водным законодательствами, отдельными Постановлениями Правительства и некоторыми федеральными законами.
Учитываться будет Постановление об изменении категории земельного участка, утвержденное региональными властями.
Потому до обращения желательно изучить порядок изменения категории земель, действующий в конкретном регионе.
Пошаговый порядок действий при смене категории земли выглядит так:
| Подача заявления в уполномоченный орган | C приложением всех необходимых документов |
| Рассмотрение запроса | Специальной комиссией |
| Уведомление заявителя | О решении комиссии |
| Внесение коррективов в кадастровые документы | И государственный реестр в случае одобрения ходатайства |
| Оспаривание отказа в переводе | Если заявитель считает решение неправомерным |
Ответ комиссии во многом зависит от того, насколько правильно составлено ходатайство и имеются ли достаточные основания для изменения категории, подтвержденные документально.
Какие нужны документы
В соответствии со ст.2 ФЗ № 171 для изменения категории земельного участка заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство в уполномоченные органы.
К ходатайству прилагаются:
- копия паспорта гражданина РФ;
- правоустанавливающие документы на участок;
- выписка из ЕГРН;
- согласие правообладателя на изменение категории земли (нудно согласие всех собственников);
- заключение экологической экспертизы.
Ходатайство рассматривается только при указании в нем весомых оснований и причин для изменения категории с подробным обоснованием.
Пояснение состоит из:
| Документов, подтверждающих, что после смены категории земельный участок | Не будет использоваться вопреки законодательным нормам |
| Планировки будущего строительства | Если таковое предполагается |
| Документов из различных инстанций | Удостоверяющих возможность перевода |
Рассматривая запрос, комиссия может отказать в переводе, если заявитель не имеет права на обращение, имеются законодательные запреты и ограничения, наблюдаются несоответствия фактической и документальной информации, есть выявленные при экологической проверке несоответствия стандартам.
Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев. Затем принимается акт о переводе или выносится решение об отказе в смене категории.
В течение двух недель решение направляется заявителю. В течение пяти дней уведомляется орган кадастрового учета в случае одобрения изменений.
Про дачную амнистию в 2024 году, читайте здесь.
Собственник может обратиться в Росреестр для проверки внесения изменений и если таковые отсутствуют, то ходатайствовать об их внесении на основании полученного решения.
Написание заявления
Составляя заявление на смену категории земли, следует руководствоваться стандартной схемой подробных документов.
Обязательно указываются такие сведения:
| Должность и Ф.И.О. | Того, на чье имя подается ходатайство |
| Данные заявителя | Ф.И.О., домашний адрес |
| Название документа | — |
| Описание имеющегося участка | С указанием места нахождения и подробных характеристик (обязательно указание текущей категории) |
| Просьба о разрешении на изменение категории | С определением настоящего и будущего статусов (с какой на какую категорию меняется) |
| Причины изменения | С приведением весомых аргументов |
| Перечень | Прилагаемой документации |
| Дата, подпись с расшифровкой | — |
Ходатайство об изменении категории земельного участка подается на имя главы администрации населенного пункта.
Возможно подать запрос лично либо переслать почтой. В последнем случае отправляется заказное письмо с уведомлением в получении и описью документов.
Если заявление подается повторно после получения мотивированного отказа, то обязательно в содержании указывается факт повторного обращения и исправления недочетов.
Образец ходатайства о смене категории земельного участка можно скачать здесь.
Какова стоимость процедуры
В случае положительного ответа собственнику земельного участка придется оплатить расходы по внесению необходимых изменений в кадастровую базу и документы.
Прочие затраты, возникающие при смене категории земли, также оплачиваются заявителем. В 2020 году стоимость изменения категории земельного участка варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за одну сотку.
Окончательная сумма становится известна лишь после оценки специалистами уровня сложности планируемых работ.
Кроме основных расходов, касающихся смены категории земли, собственнику придется потратиться на услуги юриста, особенно если опыт в подобных делах отсутствует.
Цена юридического сопровождения зависит от многих факторов. Но желательно получить хотя бы первичную юридическую консультацию, чтобы учитывать тонкости российского законодательства.
Часто задаваемые вопросы
Всегда ли можно изменить категорию земли? В некоторых случаях на возможность перевода земли из одной категории в другую не влияет ни правильное содержание заявления, ни полнота пакета документов.
Категорически запрещена смена категории, если:
| Федеральное законодательство устанавливает прямой запрет | На изменение категории или ограничивает перевод |
| Законодательством установлена необходимость проведения экологической экспертизы | А ее результаты оказались отрицательными |
| Желаемое назначение земельного участка не соответствует | Землеустроительной документации и территориальному планированию |
Интересуют собственников и иные вопросы, возникающие в преддверии и процессе перевода.
Обязательно ли проводить оценку земли
Изменение категории земельного участка влияет на изменение кадастровой стоимости земли. Соответственно меняется налоговая база по земельному налогу.
Но в какой момент времени начинает применяться новая кадастровая стоимость? Ответ содержится в Письме Министерства финансов РФ № 03-05-04-02/22593 от 14.04.2017.
Здесь сказано, что изменение кадастровой стоимости в связи со сменой категории земли учитывается при расчете налога лишь со следующего налогового периода.
При этом кадастровая стоимость может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону. Соответственно изменится и сумма земельного налога к оплате.
В случае изменения категория земли изменяется Росреестром. Однако собственник, не согласный с итогами оценки, вправе оспорить результаты в суде.
Таким образом, при смене категории оценка земли обязательной процедурой не является. Но если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст.7 ФЗ № 172, когда стоимость с/х земли на 50% превышает стоимость аналогичных земель в регионе, то изменить категорию участка не получится.
Если после утверждения генплана
О порядке утверждения генерального плана поселения сказано в Градостроительном кодексе РФ от 29.12.2004.
В соответствии со ст.24 ГСК РФ генплан поселения утверждается местными органами власти. Соответственно и решение о внесении изменений в генплан принимает глава местной администрации.
Проект генплана готовится с учетом нормативов градостроительного проектирования и результатов публичных слушаний. При этом учитываются предложения заинтересованных лиц.
Если правообладатели земельных участков полагают, что их права и интересы нарушаются в результате утверждения генплана, то они вправе оспаривать генплан в судебном порядке.
Когда владелец земельного участка желает изменить категорию своей земли, он вправе обратиться к органам местной власти с предложением внесения изменений в генплан.
Видео: категории земель их виды разрешенного использования
На практике изменить статус земель, включенных в состав населенного пункта, можно лишь при перемещении границ территории.
Сменить категорию участка почти невозможно, поскольку потребуется изменение утвержденного генплана на федеральном уровне.
Более целесообразным становится изменение вида разрешенного использования в отношении отдельного участка или его части.
Можно ли без согласия собственника
В Законе о переводе земель говорится, что обратиться с ходатайством о смене категории земли вправе заинтересованное лицо, которое сможет подтвердить свои права на землю.
При этом речь идет не только о собственниках, но об арендаторах, пользователях и т.д. Когда земля находится в частной собственности, будет запрошено согласие непосредственного правообладателя.
Если же переводится в иную категорию муниципальная или государственная земля, то принимающий решение уполномоченный орган действует от имени владельца объекта.
То есть согласие собственника на изменение категории земли обязательно во всех случаях.
Но закон предусматривает ситуации, когда категория земли может меняться по решению исполнительных органов госвласти. Это:
| Перевод с целью создания особо охраняемых природных территорий | Без изъятия участков у собственников |
| Установление или изменение черты поселения | При этом перевод осуществляется автоматически при принятии соответствующего решения об изменении границ поселения |
Собственники в указанных случаях не могут опротестовать сам перевод. Но вместе с тем они могут на основании ст.57 ЗК РФ требовать возмещения убытков, причиненных изменением целевого назначения земельного участка без их согласия.
Как узаконить пристройку к дому на собственной земле, читайте здесь.
Сроки выплаты налогового вычета при покупке квартиры, смотрите здесь.
Однако порядок возмещения в подобных ситуациях не определен и судебная практика по таким вопросам еще не сложилась.
Изменить категорию земельного участка в 2024 году можно, если на то нет запретов и ограничений. Но рассчитывать на оперативное изменение не стоит.
Закон устанавливает сроки перевода. В действительности может потребоваться в 2-3 раза больше времени.
Потому, собираясь менять категорию земли, следует подготовиться особо тщательно.
Важно собрать все необходимые доказательства объективности перевода и заранее аргументировать возможные сомнения в необходимости изменения категории земельного участка.