Собственники частных домов нередко пристраивать помещения к своему жилью. Но об оформлении дополнительной площади мало кто задумывается. Как в 2024 году узаконить пристройку к дому?
Если владелец дома не оформил разрешительные документы на строительство пристройки, то возведенный объект считается незаконным строением.
Достаточно жалобы от соседей, чтобы явились судебные приставы с требованием вернуть дому первоначальное состояние. Возраст пристройки значения не имеет.
Кроме того собственнику придется уплатить штраф. Как оформить пристройку к дому в 2024 году и нужно ли узаконивать самострой?
Основные моменты
Бытует мнение, наличие права собственности на дом позволяет по собственному желанию изменять конструкцию объекта. То есть хозяин сам может решать, что и как пристраивать к дому.
В действительности суждение это ошибочно и любая пристройка должна иметь юридическое обоснование.
Это не прихоть законодательства, а насущная необходимость, обусловленная требованиями безопасности и соблюдением интересов третьих лиц.
Закон предусматривает несколько моментов, ограничивающих самостоятельность владельца дома. В частности:
| Градостроительное законодательство | Регламентирует порядок размещения построек на участке, поскольку должны соблюдаться интересы владельцев смежных участков |
| Пристройка к дому меняет проект всего здания | Изменяет площадь дома и размер долей при наличии нескольких собственников |
| Изменение конструкции дома | Без учета строительных и противопожарных норм создает угрозу безопасности жильцов |
| Внесение изменений в изначальный проект здания | Без юридического оформления превращает дом в новый объект недвижимости, незарегистрированный надлежащим образом. Соответственно, с такой недвижимостью не получится совершать никаких сделок |
Но самое главное это то, что рано или поздно неузаконенную пристройку потребуют оформить в законном порядке либо снести, дополнительно наложив солидный штраф на владельца объекта.
Определения
Пристройкой именуется реконструкция уже существующего сооружения. Проведение ее предполагает дополнение к дому, не предусмотренное прежним проектом.
По внешнему виду пристройка это строение второстепенного характера, примыкающее к дому и имеющее хотя бы одну общую стену с основным зданием.
Пристройка может быть любого размера, этажности, конфигурации. В любом случае для ее возведения требуется разрешение на строительство.
Всякий дом возводится по заранее разработанному проекту. При этом учитываются строительные, санитарные, противопожарные и иные нормативы.
После окончания строительства здание проверяется специальной комиссией на предмет соответствия проекту.
Только после этого дом может быть введен в эксплуатацию, что позволяет зарегистрировать право собственности на здание.
Если к дому пристраивается пристройка без согласования с уполномоченными структурами, то образуется совершенно новый объект, не соответствующий прежнему проекту и незарегистрированный в подобающем порядке.
Следовательно, владение пристройкой является незаконным. Узаконивание пристройки предполагает два варианта.
В первом случае необходимо до начала строительства согласовать предстоящие работы с ответственными структурами и получить разрешение на строительство.
Тогда после окончания работ можно без проблем внести изменения в техническую документацию дома. Когда пристройка возведена без разрешения процесс оформления усложняется.
Владельцу придется доказывать, что все положенные нормы соблюдены, и ничьи интересы не нарушены. Малейшее несоответствие становится поводом для сноса пристройки.
Вместе с тем, не всякую пристройку нужно узаконивать в обязательном порядке. Речь идет только об объектах капитального строительства.
Что к ним относится
Пристройки к дому могут быть вспомогательными, не требующими дополнительной земли. Это:
- веранды;
- балконы;
- террасы;
- иные подобные сооружения.
С некапитальными пристройками не возникает регистрационных проблем, поскольку процесс оформления сводится к внесению изменений в план дома и технический паспорт.
Для таких объектов не нужно получать разрешение на строительство. Достаточно обратиться в БТИ и оформить новый технический паспорт.
Когда для возведения пристройки требуется дополнительная площадь и помещение предназначается для проживания/увеличения жилплощади, то такая конструкция считается капитальной.
Для узаконивания ее потребуется изменение первоначального проекта дома, согласование изменений, получение разрешения на строительство, прием готовой пристройки специальной комиссией.
Правовое регулирование
Возведенная без получения необходимых согласований пристройка к дому признается самовольной постройкой в соответствии со ст.222 ГК РФ.
Узаконивается постройка, возведенная без разрешения, в судебном порядке. Такая процедура необходима, поскольку отсутствие разрешительной документации на строительство не позволяет оформить право собственности на дом с пристройкой.
Как это аренда домов с последующим выкупом, читайте здесь.
Соответственно владелец такого дома утрачивает право на распоряжение имуществом. Суд вправе как признать право собственности, так и отказать в признании. В последнем случае пристройка сносится за счет лица, которое ее возвело.
Согласно той же ст.222 ГК РФ не может признаваться право собственности на пристройку, если ее наличие нарушает право и интересы иных лиц или создает угрозу здоровью и жизни граждан.
Положительное решение суда позволяет осуществить регистрацию права собственности на измененный объект недвижимости.
Отрицательный вердикт суда влечет серьезные последствия, что выражается в применении штрафных санкций и необходимости приведения строения в первоначальный вид.
Пошаговая инструкция
Некапитальную конструкцию можно узаконить в любое время, даже если пристройка возведена довольно давно.
Порядок оформления не сложен и предполагает следующий порядок действий:
- Собрать документы, подтверждающие право собственности на дом.
- Подготовить заявление на внесение изменений в технические документы.
- Подать пакет документов в БТИ по месту нахождения дома.
- Дождаться посещения объекта приемочной комиссией, которая составит акт о переустройстве дома.
- Получить новую техническую документацию.
- Обратиться в Росреестр для регистрации изменений.
В случае с капитальной пристройкой порядок несколько меняется. Для соблюдения законного порядка необходимо получить разрешение на строительство до начала работ.
Только на этом основании приемная комиссия сможет составить акт о вводе строения в эксплуатацию. На основании акта вносятся изменения в технический паспорт дома.
Когда капитальная пристройка возведена самовольно, то получить разрешение на строительство «задним числом» вряд ли получится. Потребуется обращаться в суд, чтобы узаконить пристройку.
Какие понадобятся документы
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуются следующие документы:
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором расположен дом;
- правоподтверждающие документы на дом;
- технические документы на здание, в том числе план дома и инвентаризационная оценка;
- выписка из домовой книги о составе зарегистрированных лиц;
- согласие всех собственников на возведение пристройки;
- разрешение от ЖКХ, поскольку в большинстве случаев пристройка к дому затрагивает инженерные коммуникации и требуется предварительное согласование работ;
- проект измененного объекта, отображающие предполагаемые изменения;
- разрешение от СЭС, подтверждающее соблюдение санитарных норм, утвержденных для жилых помещений;
- письменное разрешение от владельцев смежных участков, если проводимые работы как-то затронут их интересы;
- фотоснимки дома и земельного участка (при необходимости).
Могут потребоваться согласования строительства с иными службами. Например, с Пожарнадзором, водоканалом, газовой службой и т.д.
Порядок обращения
Оформлением пристройки к дому занимаются уполномоченные органы. Порядок обращения определяется вариантом строения.
Первой инстанцией в процессе узаконивания сооружения становятся местные органы власти.
Как правило, при администрации действует специальный архитектурный отдел, занимающийся подобными вопросами.
Именно сюда первоначально подается заявление на узаконивание капитальной пристройки, как только планируемой, так и уже построенной.
Для принятия решения специальная комиссия посещает место расположения дома с пристройкой.
При наличии разрешения на строительство осуществляется проверка готовой конструкции на предмет соответствия ее имеющемуся проекту. Если отклонений не выявлено составляется акт, удостоверяющий соблюдение всех положенных норм.
Собственник дома с пристройкой на основании полученного акта может поменять техническую документацию и зарегистрировать право собственности на объект.
Когда узаконивание осуществляется уже после завершения строительных работ по возведению пристройки, заявление также сначала подается в уполномоченные органы при местной администрации.
В большинстве случае такое обращение заканчивается отказом в узаконивании, поскольку отсутствует разрешение на строительство и необходимо доказать, что пристройка не нарушает учрежденных норм.
После получения отказа в узаконивании пристройки владелец ее может обратиться в суд. Возможность законного оформления будет зависеть исключительно от решения суда.
При планировании строительства
Самый простой способ узаконить пристройку к дому это соблюсти закон на этапе планирования строительных работ.
В первую очередь необходимо обратиться в архитектурную или строительную организацию для разработки проекта.
Выбранная организация должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью. На основании технических документов изготавливается проект будущей пристройки.
При этом учитываются все существующие нормативы. По мере необходимости изменения согласовываются с различными организациями.
Готовый проект вместе с заявлением и стандартным вышеуказанным пакетом документов подается в местную администрацию либо уполномоченный орган при муниципалитете.
Видео: несанкционированные пристройки к балконам
Обращения рассматривается, проверяется наличие/отсутствие нарушений. В случае одобрения проекта выдается разрешение на строительство. Получив разрешение, можно начинать стройку, строго следуя проекту.
После завершения работ приглашается госкомиссия, составляющая акт приема, подтверждающий соответствие проекту и соблюдение законных требований.
Получив акт, собственник обращается в БТИ для внесения изменений в техдокументацию. Завершается процесс регистрацией права собственности на дом с пристройкой в Росреестре.
Если она уже произведена
Оформить документы на пристройку до начала ее строительства достаточно легко, но все же многие граждане игнорируют данный этап и строятся самовольно.
Узаконивается самовольная пристройка через суд. Как узаконить пристройку к дому через суд? Для этого собирается:
- пакет правоподтверждающих документов на объект;
- техническая документация, полученная до изменений;
- проект или эскиз сделанных изменений конструкции;
- согласования с ресурсопоставляющими организациями, СЭС, пожарной и иными службами;
- согласия соседей на возведение пристройки, если изменения затрагивают их интересы;
- письменные заявления от остальных собственников на осуществление реконструкции;
- исковое заявление.
Дополнительно могут потребоваться:
| Документы, подтверждающие использование сертифицированных стройматериалов | Отвечающих требованиям безопасности |
| Заключения экспертов | Свидетельствующие об отсутствии нарушений архитектурных и строительных норм |
При обращении в суд собственник дома с неузаконенной пристройкой выступает в роли истца. Ответчиком является орган муниципальной власти.
Важно! Через суд можно оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство со стороны органов местной власти.
Это возможно даже, если администрация предоставила аргументированный отказ с подробным перечислением всех несоответствий.
При необходимости суд может назначить проведение независимой экспертизы осуществленного строительства.
Изучив все представленные и полученные в ходе рассмотрения дела документы, суд выносит решение о признании законности пристройки или об отказе в узаконивании конструкции.
Положительное судебное решение становится достаточным основанием для регистрации пристройки.
Если суд откажет в узаконивании, пристрой должен быть снесен за счет собственника. При этом владелец обязан выплатить штраф за самострой.
Отказ в узаконивании может быть обусловлен не только выявленными нарушениями. Причиной может быть отсутствие согласия кого-то из собственников или неполный пакет документов.
Сколько стоит узаконить пристройку к дому
Стоимость узаконивания пристройки зависит непосредственно от момент оформления, «до» или «после».
Когда узаконивается самовольная пристройка, то обойтись без юридического сопровождения достаточно сложно, а иногда и гораздо дороже.
Юридическая консультация по вопросам узаконивания пристройки к дому обойдется примерно в 1 000 рублей, хотя цена зависит от региона и квалификации юриста.
Представительство в суде оценивается исходя из количества заседаний, на которых понадобится присутствовать юристу. Единоразовое появление юриста в суде обойдется примерно в 6 000 рублей.
Когда необходимо комплексное представительство средняя цена услуги варьируется в пределах 30 000 рублей.
К числу прочих расходов нужно отнести следующие платежи:
| Госпошлина при обращении в суд | 200-500 рублей |
| Нотариальная доверенность для представителя | От 2 000 рублей |
| Изменение данных в кадастре недвижимости | 20 000 рублей |
| Судебная экспертиза | От 15 000 рублей |
Это только примерный перечень трат. На практике расходы могут оказаться более значительными.
Для сравнения стоит рассмотреть стоимость узаконивания пристройки до ее возведения.
В этом случае основные затраты на этапе подготовки документов сводятся к оплате разработки проекта.
Разрешение на строительство выдается бесплатно. Также бесплатным будет получение акта приема выполненных работ.
Заплатить при законном оформлении пристройки понадобится только за изготовление нового технического паспорта и регистрацию права собственности на измененный объект.
Кроме того нужно учитывать, что если суд вынесет решение о необходимости сноса пристройки, никто не будет возмещать расходы владельца. Первоначальный вид зданию возвращается за счет собственника.
Возникающие нюансы
Когда могут отказать в узаконивании пристройки через суд. Причина может крыться в найденных нарушениях или несоответствии представленных документов. Гарантированными основаниями для отказа станут такие причины:
| Расположение подземных коммуникаций | Ближе 2,5 метров от жилого строения |
| Работами затронуты несущие конструкции основного объекта | И существует угроза целостности здания |
| При строительстве использованы | Устаревшие технологии |
| Использовались некачественные | Или небезопасные материалы |
Кроме того возможны и иные нюансы отказа. Например, здание признано памятником архитектуры и любые изменения попросту недопустимы без согласования с уполномоченными инстанциями.
К частному дому на собственной земле
Как оформить пристройку к дому, если земля в собственности? Если пристройка прилегает к частному дому, расположенному на собственной земле, то основное значение для узаконивания строения имеют такие моменты, как:
- наличие полноценного права собственности на дом и участок;
- соблюдение строительных, санитарных, пожарных норм;
- согласие всех законных совладельцев дома.
Узаконить пристройку к частному дому будет не сложно, если не нарушены утвержденные нормы. Ситуация осложняется в случае малейших несоответствий и претензий со стороны соседей.
Согласно правилам размещения объектов на участках от пристройки до соседского забора должно соблюдаться расстояние не менее одного метра.
В то же время между основным жилым строением и границей соседского участка расстояние по закону равно трем метрам.
В зависимости от вида пристройки она может признаваться вспомогательным помещением либо продолжением жилой площади дома (пристраивается жилая комната и т.п.).
В последнем случае от пристроенного помещения до соседского забора должно сохраняться расстояние в три метра.
Нарушение положенного расстояния хотя бы на пару десятков сантиметров становится основанием для решения о сносе пристройки. Избежать сноса можно лишь договорившись с соседями об изменении границ участков.
Если дом многоквартирный
Жители первых этажей в МКД порой расширяют жилую площадь за счет пристраивания лоджии или балкона.
Пристройка требует узаконивания через разрешение на строительство или судебное решение, если она изменяет технические характеристики здания.
Если пристройка не имеет фундамента, может быть легко собрана и разобрана, а также выступает от основного здания не более чем на 12 метров, то для ее узаконивания достаточно акта о переустройстве помещения, составленного БТИ.
Для узаконивания капитального сооружения потребуется согласовать изменения с жильцами многоквартирного дома и получить согласие от всех собственников помещений.
Потребуется провести общее собрание жильцов либо получить письменное согласие от каждого собственника помещения в доме.
Аналогично получить согласие всех жильцов дома нужно и при возведении пристройки к жилому зданию барачного типа или если дом на двух хозяев.
Как оформить по дачной амнистии
Если с правом собственности на земельный участок все в порядке, то узаконить пристройку в 2024 году можно, воспользовавшись «дачной амнистией».
Речь идет о ФЗ № 93, позволяющем оформлять право собственности на объекты в упрощенном порядке.
По этому закону оформляются в собственность дачные участки в СНТ, но можно оформить и пристройку к дому.
Как получить налоговые льготы при покупке квартиры для пенсионеров, читайте здесь.
Как получить квартиру матери-одиночке от государства, смотрите здесь.
Для узаконивания пристройки в Росреестр подается пакет документов, состоящий из:
- заявления на регистрацию права собственности на самострой;
- паспорта заявителя;
- правоподтверждающих документов на земельный участок;
- кадастрового паспорта на объект (нужно заказать его изготовление кадастровому инженеру).
До 1.03.2018 оформить пристройку по дачной амнистии можно без разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию. Впоследствии единственной возможностью оформления станет обращение в суд.
В 2020 году узаконить пристройку к дому не будет сложно, если соблюдены все законодательные требования.
В противном случае оформить самовольное строение не удастся до полного устранения нарушений. Потому согласовать строительство желательно до проведения строительных работ.
Если все же предстоит обратиться в суд, то еще до подачи искового заявления нужно позаботиться о соответствии строения действующим нормам.