Долевое строительство квартир в России становится все популярнее. Разберем, что это такое и какие особенности покупки жилья данным способом в 2024 году стоит учитывать дольщикам.
Заключение договора долевого участия в строительстве – серьезный шаг, к которому нужно готовиться, чтобы покупка вас удовлетворила.
Кто же может участвовать в такой сделке, какие документы нужны, какие нюансы стоит знать при оформлении, и как быть с оплатой налогов?
Общие моменты
ДДУ – защита прав покупателя недвижимого объекта. Такое соглашение заключается все чаще, поскольку так строительная компания может привлечь мелких инвесторов-дольщиков, а покупатели могут сократить затраты на покупку жилья.
Что нужно знать
Долевым строительством называют форму инвестиционной деятельности в строительстве, когда предполагается привлечение средств граждан для возведения жилого дома.
Застройщик в лице строительной или инвестиционной компании должен передать объект долевого строительства участникам после того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.
Участниками долевого строительства могут выступать граждане и юрлица. Бланк такого договора можно скачать здесь.
Застройщиком может быть только юрлицо любой организационно-правовой формы, которое является собственником или арендует земельный участок, привлекает средства инвесторов.
Возможно строительство по договорам долевого участия многоквартирного дома или иной недвижимости, кроме объекта, что имеет производственное назначение.
Объектом долевого строительства выступает жилой или нежилой объект, общее имущество в многоквартирных домах или иных помещениях, что должны передаваться участникам после того, как будет получено соответствующее разрешение.
Согласно договору, составленному между сторонами, застройщик обязан в определенные сроки построить дом и передать его инвесторам. Участники долевого строительства должны оплатить сумму, указанную в договоре, а также принять объект.
Подтверждение права собственности
Права собственности на помещение в доме новостройки оформляются проблематично. Большая часть квартир продается еще тогда, когда строительство не завершено, или вовсе не начато.
ДДУ – способ привлечения денег граждан. По завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию возникнет право собственности на помещение.
Соглашение считается заключенным с момента, когда его зарегистрировали. При госрегистрации нужны будут такие справки:
- заявление сторон соглашения;
- само соглашение участия в долевом строительстве вместе с бумагами, что прописаны в нем;
- справка, в которой описывается объект (составляет застройщик);
- квитанция, что подтвердит уплату государственной пошлины согласно п. 1 ст. 333 НК;
- согласие супруга на участие в долевом строительстве с нотариальным заверением.
Регистрировать права собственности участники могут, когда будет подписано передаточный акт с застройщиками.
Необходимые справки:
- заявление;
- квитанция, что подтвердит уплату госпошлины;
- ДДУ и все документы, которые в нем указаны;
- акт приема-передачи квартиры;
- разрешение ввести дом в эксплуатацию;
Пакет документов подается в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Нормативное регулирование
Основной нормативный документ, который стоит рассматривать – Федеральный закон № 214.
Возникающие нюансы
Чтобы сделка была совершена юридически грамотно, стоит учитывать ряд особенностей. Разберем, что важно знать покупателям.
Как приобрести квартиру
Перед тем, как заключить ДДУ, следует пересмотреть немало нормативных документов, а также:
- найти компанию-застройщика с хорошей репутацией;
- изучить проектную декларацию;
- правильно подготовить соглашение, прописав основные условия и ответственность в случае нарушений.
Если вы выбрали компанию, проверьте, регистрируют ли соглашения долевого участия на недвижимость.
Для этого стоит отправиться в Росреестр, где вам выдадут выписку из ЕГРП на землю. Все, что вам нужно знать – кадастровый номер земельного участка.
Если уже начали регистрировать договора на данном участке, в документе будет отражено данные об участниках долевого строительства.
Так можно проверить, не регистрировалась ли квартира, которую он желает приобрести, за иным гражданином.
До какого года можно приватизировать квартиру, читайте здесь.
По запросу застройщик обязан представить:
- учредительскую документацию;
- свидетельство о госрегистрации;
- свидетельство, что подтвердит постановку на учет в налоговой службе;
- годовую отчетность (за 3 года);
- заключение аудитора за год работы.
Условия, которые стоит выполнить застройщику, чтобы привлечь средства долевых участников:
- нужно иметь разрешение на проведение строительных работ;
- стоит опубликовать и разместить на сайте проектную декларацию;
- обязательно регистрируется право собственности или оформляется договор аренды на землю.
Документальное оформление
При составлении ДДУ стоит прописать ряд существенных и дополнительных условий, иначе документ будет недействителен.
Существенные:
| Описание недвижимости | Адрес, номер квартиры, площадь, иные характеристики, которые позволят идентифицировать объект |
| Сроки передачи застройщиками объекта | А также ответственность в случае их нарушения (если застройщик задержит передачу недвижимости более чем на 2 месяца, покупатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, и требовать возмещения уплаченной суммы и неустойки) |
| Стоимость, порядок внесения платы участником | Возможность изменения стоимости |
| Гарантийный период на объект | Не меньше 3 лет |
Дополнительные условия:
- права и обязательства каждой стороны;
- нюансы уступки прав требования по договору;
- порядок, которого должны придерживаться покупатель и застройщик при расторжении соглашения;
- порядок внесения изменений в положения соглашения.
Подписывать договор вправе гендиректор фирмы, которая будет заниматься строительством. Если документ визировал менеджер, значит, у него есть соответствующие полномочия (есть доверенность).
Если квартира продается посредником, обязательно прилагать доверенность. Чтобы появилась возможность регистрации права собственности, застройщик должен:
- составить протокол, в соответствии с которым распределяется жилая и коммерческая недвижимость;
- получить в БТИ техпаспорт на новостройку.
Бывает, что запланированная площадь не совпадает с той, которая есть после завершения строительства.
При рассмотрении данного вопроса важно, чтобы были:
- подписанный передаточный акт, который выдаст департамент архитектуры и градостроительства;
- разрешение на введение объекта в эксплуатацию;
- документ, который подтвердит постановку недвижимости на учет в Кадастровой палате.
Сложности, с которыми покупатель сталкивается, если не зарегистрирует права собственности:
- не получится прописаться по месту проживания;
- нельзя будет совершать сделки с жильем – продавать, менять и т. д.;
- будет увеличен срок выплаты НДФЛ при продаже недвижимости, если не истечет трехлетний период;
- будут недоступны льготы и дотации на оплату услуг ЖКХ;
- не получится использовать материнский капитал.
Как можно внести изменения в площадь недвижимости
В соглашении стоит прописать, когда могут вноситься изменения. К примеру, могут определить стоимость объекта без учета стоимости окон.
Их стоимость может быть определена после составления дополнительного соглашения.
Если в договоре указано, что при изменении площади застройщиком стоит возместить возникшую разницу.
Если площадь увеличили, то дольщик доплатит определенную сумму, если же уменьшено, компания-застройщик должна вернуть часть уплаченных средств.
Видео: долевое строительство
Не имеет значения, на сколько процентов изменено площадь. Перерасчет осуществляется в обязательном порядке. Но все такие нюансы должны описываться в договоре.
Иногда в документе есть условия, которые исключают возможность перерасчета стоимости, если площадь изменена не более, чем на 5%.
Такие условия ущемляют права потребителя и не соответствуют требованиям закона. Все изменения в соглашение могут вноситься в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
Стороны могут изменить условия о площади, перечне работ, стоимости и порядке расчета.
Договор может корректироваться также на основании судебного решения.
В суд одна сторона вправе обратиться, если вторая сторона отказалась от предложения внести правки или не дала ответ в установленные сроки.
Обязанности могут считаться измененными после того, как вступит в силу решение суда.
Оформление налогового вычета при долевом строительстве квартиры
Граждане вправе получать имущественные вычеты при покупке квартиры путем заключения ДДУ.
Чтобы подтвердить право на вычет, нужно предоставить передаточный акт, полученный после сдачи объекта в эксплуатацию.
Основные нормы оформления вычета оговорены в ст. 220 НК. Когда будет определяться величина налоговой базы НДФЛ лицо может получить вычет в сумме понесенных затрат на покупку.
Основные затраты, которые могут учитываться:
- сумма, что уплачена застройщику по договору;
- расходы на покупку материалов для отделки;
- затраты на отделочные работы, при разработке проектных документов на проведение таких работ.
Размер вычета – максимум 2 млн. руб. Не учитываются средства, что направлены на погашение процентов. Максимальная сумма НДФЛ, что может быть возвращена – 260 тыс. (2 млн. * 13%).
Чтобы подтвердить право на использование вычета, гражданин готовит отчетную декларацию и подает:
- заявление;
- соглашение о покупке;
- передаточный акт;
- платежки, чтобы подтвердит внесение средств на счет застройщика.
Не получится использовать вычет на погашение целевого займа.
Преимущества и недостатки
Положительные стороны оформления договора долевого участия для покупателей:
| Снижается риск того, что будет осуществлена двойная продажа недвижимости | Ведь договор регистрируют в государственном органе. Регистратор не сможет дважды зарегистрировать договор на один и тот же объект |
| При долевом участии в строительстве регистрация | Прав собственности осуществляется по упрощенной схеме (оформить права можно сразу после подписания передаточного акта) |
| Готовое здание не будет введено в эксплуатацию | Если будут обнаружены технически нарушения. А значит, исключается риск того, что покупатель получит некачественное помещение |
| Если соглашение будет расторгнуто застройщиком | Или самим дольщиком, уплаченная сумма должна возвращаться участнику в полной мере |
| Застройщик не имеет права изменять проектировку и цену недвижимости | Если будут вноситься изменения в планировку, покупатель вправе требовать снижения стоимости |
| Согласно договору, в некоторых случаях дольщик может требовать компенсацию от застройщика | Если объект передается с опозданием, если приостанавливаются строительные работы, если застройщик меняет назначение нежилых помещений и т. д. |
| Покупатели могут сэкономить до 30% | — |
| Можно согласовать заранее этаж | Коммуникации и расположение окон |
| Деньги вносятся в несколько этапов | Что удобно, если нет всей суммы для приобретения квартиры сразу |
| При долевом строительстве используют нетиповой проект | И покупатель получит комфортное и удобное жилье |
Недостатки:
- Придется долго ждать завершения строительства.
- Не получится предугадать все характеристики помещения.
- Рассрочка предоставляется ненадолго – максимум на 1,5 года.
- В районе может быть не развита инфраструктура.
Про гарантии прав собственников земельных участков при изъятии, читайте здесь.
Как делится имущество при разводе, если квартира в ипотеке, смотрите здесь.
Участвовать в долевом строительстве решается все больше граждан. И это не удивительно, ведь преимуществ приобретения недвижимости таким способом немало.
Но стоит подготовиться к совершению сделки, чтобы перестраховать себя от всевозможных рисков.
Чтобы договор долевого участия в возведении дома был заключен правильно, обратитесь за консультацией к специалисту.