Особенности покупки квартиры с обременением в 2024 году

При наличии обременений на жилье процесс приобретения может значительно затянуться, а многие покупатели в таких случаях отказываются от приобретения.

Рассмотрим особенности покупки квартиры с обременением в 2024 году, как устранить препятствия и ускорить процедуру оформления.

Основные моменты

Рассмотрим основные понятия, кто выступает участниками соглашения, что собой представляет обременение на недвижимости, а также нормативную базу данного вопроса.

Определения

Ипотечное кредитование	Предоставление займа от банковского учреждения на определенный срок под указанный процент с целевым назначением в виде приобретения жилья на первичном или вторичном рынке. При этом жилье остается в залоге у банка до окончательной выплаты кредита
Материнский капитал	Вид государственной поддержки многодетным семьям, подразумевающий выдачу сертификата на денежную сумму, которую можно направить на улучшение жилищных условий или обучение детей
Обременение	Ограничения права владельца жилья касательно распоряжения и проведения сделок с недвижимостью

Стороны соглашения

Сторонами соглашения купли-продажи недвижимости выступают продавец (собственник жилья или его официальный представитель на основании нотариальной доверенности) и покупатель.

В процессе оформления сделки следует учитывать все нюансы и проверять все данные, прежде чем подписывать договор и передавать деньги за жилье.

Наиболее безопасными сделками на рынке недвижимости является покупка квартир непосредственно у компании-застройщика.

Ведь в таком случае риски наличия обременений минимизированы, поскольку с данным имуществом еще не успели совершить какие-либо сделки. На вторичном рынке рыски повышены.

Ведь начиная исследовать историю сделок, часто можно выявить нечистых продавцов и мошенников, которые маскируют сделки по квартирам. А затем выясняется, что на приобретенной квартире числится обременение.

В случае выявления мошеннических действий или обмана со стороны продавца это становится веским основанием для законного расторжения соглашения. Однако в большинстве случаев данный вопрос решается в судебном порядке.

Может быть также другая ситуация, когда добросовестный продавец разъясняет и предупреждает потенциального покупателя о нюансах и обременениях, при этом снижает стоимость.

Покупатель должен быть осведомлен, что при покупке квартиры с обременением он не сможет совершать сделки с жильем.

Такие ограничения подразумевают права третьих лиц на данную жилплощадь. Третьими лицами могут выступать другие граждане, учреждения или государственные органы.

Наличие обременения в обязательном порядке фиксируется в соответствующих органах, ведь оно принадлежит к категории юридически веских оснований.

Данные об ограничениях прав собственности на конкретный объект должны быть внесены в единый госреестр.

При отдельных типах обременения для продажи недвижимости необходимо разрешение третьего лица, которое владеет правом требования на жилье.

В иных случаях реализация жилплощади не запрещена, однако покупатель вместе с правом владения получает и существующие обременения жилья.

Нормативное регулирование

Нормативно-правовая база включает такие законодательные акты:

• Жилищный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Налоговый кодекс РФ;
• Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Федеральный закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С января 2020 года были введены изменения в законодательных актах касательно сделок с жильем.

Законом 218-ФЗ была разработана реорганизация системы ведения государственного учета и регистрации прав собственности на объекты недвижимости.

Был учрежден ЕГРН – единый госреестр недвижимого имущества, в который заносится вся история сделок по каждому объекту, начиная от квартир и заканчивая земельными участками.

Также была изменена система налогообложения дохода, полученного гражданами от реализации любого недвижимого имущества.

Законодательно установлена обязательная государственная регистрация прав собственности на недвижимость.

С 1 января 2020 года только выписка из ЕГРН может использоваться в качестве подтверждения наличия прав на объект недвижимости.

В госреестр также в обязательном порядке должны заноситься все обременения, наложенные на жилплощадь.

Возникающие нюансы

При инициировании процесса приобретения квартиры необходимо провести ее тщательную проверку на наличие обременений (арест, залог и т.д.).

Проверку можно осуществить, получив выписку из ЕГРН, в которой содержатся все сведения о существующих обременениях.

Также в данном документе указано, кто является владельцем квартиры и на каком основании он приобрел права собственности.

Рассмотрим, как быть с квартирой, купленной за материнский капитал, а также с ипотечным обременением.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Федеральными нормами законодательства регламентируется порядок и правила государственной регистрации прав собственности на имущество.

Основными видами обременений являются:

• арест;
• покупка квартиры с обременением банка в виде ипотечного кредитования;
• аренда;
• пожизненная рента;
• зарегистрированные в квартире дееспособные и несовершеннолетние дети, являющиеся собственниками;
• наличие совладельцев;
• зарегистрированные третьи лица;
• доверительное управление.

В зависимости от типа обременения различаются правовые последствия. В некоторых случаях обременение проявляется исключительно в специальном статусе жилплощади, например, если жилой дом относится к памятникам архитектуры.

Рассмотрим два метода проведения проверки наличия обременений на жилье — через портал Росреестра и посредством получения выписки из ЕГРН.

Если вы желаете провести проверку на портале Росреестра, вам нужно в строке поиска указать конкретный адрес квартиры, затем вы получите всю доступную информацию, которая имеется по данному жилью.

Пошаговая инструкция выглядит так:

Ввести адрес квартиры	Затем нажать опцию «Сформировать запрос»
В списке результатов выберите адрес	Если он не отображен, это означает, что в реестр еще не внесены данные о жилье
Опция «Права и ограничения» позволяет увидеть все обременения	Если они наложены на данную квартиру. В случае их отсутствия строка будет пустой

Выписка из ЕГРН содержит законные и актуальные данные обо всех наложенных ограничениях и обременениях. Если квартира чиста, тогда будет указано, что обременения по ней не зарегистрированы.

Недвижимость за материнский капитал

Чаще всего в виде обременений на жилье можно встретить приобретение квартиры за средства материнского капитала.

Несовершеннолетние дети в таких случаях владеют долей в квартире и являются законными совладельцами.

Для продажи квартиры понадобится разрешение органа попечительства, которому нужно предоставить доказательства того, что ребенку будет предоставлено жилье не хуже текущего.

Законодательно запрещена продажа совместно приобретенного недвижимого имущества супругов без получения обоюдного согласия.

Второй супруг должен в обязательном порядке предоставить согласие на продажу квартиры, которое необходимо заверить в нотариальной конторе.

При этом не важно, на кого из супругов была оформлена квартира, если сделка купли-продажи была осуществлена во время брака.

Супруг, который не принимал участие в сделке, вправе оспорить продажу квартиры в судебном порядке или потребовать компенсации размера принадлежащей ему доли.

Согласие супруга не требуется только если жилье было куплено одним из супругов до оформления супружества или получено в дар.

Разрешение на продажу необходимо от всех членов семьи, которые владеют долями в квартире.

Ведь в процессе приобретения жилья за средства материнского капитала обязательным условием является оформление его в долевую собственность, и выделение доли каждому члену семьи.

Если в ипотеке

Обременение в форме ипотеки налагается на жилье, если оно было приобретено за средства, полученные в качестве займа от банковского учреждения.

На основании кредитного договора жилплощадь используется в качестве залогового обеспечения по соглашению.

То есть если заемщик отказывается возвращать заемные средства банку, тогда квартира реализуется, а средства используются на погашение кредита.

При покупке квартиры с обременением ипотекой Сбербанка собственник не наделяется правом полного распоряжения и осуществления сделок с залоговой квартирой без получения разрешения банка.

Обременение накладывается на базе договора залога или закладной, которая в большинстве случаев оформляется в Сбербанке.

В случае реализации квартиры, которая пребывает под ипотечным кредитованием, сделка являет собой изменение должника.

На основании переоформленного договора новый должник вносит оплату долга за жилплощадь, однако фактически такие сделки оформляются нечасто.

Покупатель ипотечной квартиры должен предоставить веские подтверждения и доказательства, что его доход и материальное положение позволят ему в полной мере гасить долг по кредиту.

В большинстве случаев ипотечные квартиры реализуются посредством полного погашения долга перед банком. При этом существует два способа:

Должник вносит сумму досрочно	Снимает обременение и реализует жилье в стандартном порядке
Долг выплачивается покупателем	И только по факту погашения задолженности происходит оформление договора купли-продажи и переход права собственности к новому владельцу. Такая сделка считается рискованной для покупателя, поэтому рекомендуется документально оформлять факт передачи продавцу финансовой суммы в размере закрываемой задолженности

Находящейся в залоге

Случаются ситуации, когда залоговые обязательства оформляются между физическими лицами. Оформление, как и в случае с банком, выполняется на базе соглашения о залоге.

До момента полного погашения долга собственник не имеет права распоряжаться недвижимостью.

Если залогодержатель дает разрешение, тогда может быть проведена продажа квартиры с обременением до момента выплаты долга.

Часто недвижимое имущество предоставляется в качестве залога для того, чтобы сохранить жилье доверенному лицу.

Так, это может случиться, если не достигший совершеннолетия ребенок оформляет жилплощадь в залог родителям (это часто бывает по настоянию родителей).

Видео: расчеты на рынке жилья

Также могут быть ситуации, когда лица пожилого возраста оформляют залог на квартиру в пользу детей или родственников.

Основной задачей залога доверенному лицу является избежание факта утраты недвижимости в собственности.

Например, если мошенники пытаются путем применения обманных схем приобрести квартиру за незначительную сумму.

Без получения письменного согласия залогодержателя такая сделка не считается законной, впоследствии она признается недействительной.

В чем опасность такой сделки (риски)

Недостатки квартиры с обременением определяются конкретными наложенными на жилье ограничениями.

Основными рисками можно считать:

Неожиданное появление другого собственника	Который является законным совладельцем, однако не предоставлял письменное согласие на продажу жилья
Необходимость выселения посторонних граждан	Которые имеют право пользования квартирой
Выявление прописанных в жилье граждан	Которые не подлежат выписке даже в судебном порядке, поскольку относятся к категориям лиц, которых нельзя выписать
Заявление требований на недвижимость	Со стороны третьего лица на базе оспаривания перехода квартиры по наследству
Требование жилья залогодержателем	По факту невыполнения прежним собственником взятых на себя долговых обязательств

Могут возникать также другие нюансы, которые могут стать основанием для предъявления претензий покупателем к прежнему владельцу.

Большинство рисков можно избежать, если тщательно проверить квартиру перед приобретением. Видом обременения, при котором невозможно провести продажу квартиры, является наличие ареста или пребывание ее в аварийном состоянии.

Итак, мы разобрались в нюансах покупки квартиры с различными обременениями, а также в законодательном регулировании вопроса.

Теперь вы знаете, какие обременения допустимы при покупке, и как разобраться с ними после оформления сделки.

Мы вам дали рекомендации и советы, какие обременения не препятствуют законному переходу права собственности к новому владельцу, поэтому вы сможете избежать большинства рисков.