Необходимость изменить статус недвижимости порождает массу вопросов относительно законодательно определенного порядка. Как в 2024 году в России нежилое помещение перевести в жилое и наоборот?
Развитие рыночных отношений в России привело к тому, что немало жилых помещений переоборудовалось в коммерческие объекты.
Со временем ситуация изменилась. Небольшие магазинчики, салоны и офисы в жилых домах утратили свою востребованность.
Все чаще в уполномоченные структуры поступают заявления на перевод нежилых помещений в жилые? Как правильно изменить статус недвижимости в 2024 году?
Основные аспекты
Вопрос перевода нежилых помещений в жилые связан с возможностью увеличения жилого пространства. Конечно, коммерческое помещение можно переоборудовать для постоянного проживания.
Но вот использовать его как обычную квартиру не получится. Прежде всего, прописаться в нежилом помещении нельзя.
Но если регистрация не особо важна, то вспомнить нужно о стоимости обслуживания коммерческих объектов. Тарифы за некоторые коммуслуги для «коммерсантов» почти вдвое выше.
В жилой фонд переводятся коммерческие помещения и постройки различного предназначения, возведенные на землях с категорией ИЖС.
Процедура изменения статуса недвижимости детально прописана в жилищном законодательстве. К основным условиям относятся:
- наличие права собственности на объект;
- отсутствие обременений и права требования со стороны третьих лиц;
- соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым объектам.
Что это такое
По нормам российского законодательства жилым признается помещение, являющееся изолированным и отвечающее пожарно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам, необходимым для нормального проживания людей.
Поэтому достаточное количество жилой площади не единственное требование при переводе нежилого объекта в жилое помещение.
Обязательным требованием считается наличие вспомогательных комнат, которые требуются для удовлетворения бытовых нужд (кухня, санузел).
Нежилое помещение это объект, не предназначенный для проживания людей. Его предназначение это выполнение социальных, административных, производственных, культурных и иных целей.
Подробный перечень технических требований к жилому объекту приведен во втором разделе Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 (в редакции от 28.01.2006).
Нежилое помещение, переводимое в жилое, должно быть свободно от обременений любого характера. Кроме того обязательно неоспоримое право собственности, неограниченное по времени.
Если объект принадлежит гражданину или организации на правах аренды или в рамках ипотеки, то осуществить перевод не представляется возможным.
Кроме прочего, значение имеют и иные условия:
| Помещение должно являться частью объекта | Расположенного на зонированно-жилой территории с оснащением основными инженерно-техническими коммуникациями |
| Несущие конструкции будущего жилого объекта | Не должны иметь признаков деформации или иных дефектов, представляющих угрозу для жизни |
| При необходимости перепланировки | Все необходимые работы должны быть установлены к моменту обращения за изменением статуса объекта |
С какой целью проводится процедура
Основные мотивы перевода нежилого помещения в жилое это:
| Увеличение спроса на жилье в районах | Считающихся престижными |
| Перенасыщение населенных пунктов небольшими магазинчиками | Парикмахерскими, салонами услуг и т.д. |
В основном в жилые помещения переводятся объекты, ранее бывшие квартирами, но переоборудованные под коммерческую деятельность.
Лет 10-15 назад помещения на первых этажах многоквартирных домов часто переоборудовались под магазины шаговой доступности, офисы, мастерские и прочие объекты сферы обслуживания.
В настоящее время такие объекты утратили свою актуальность, стали нерентабельными и значительная их часть пустует.
Переоформленное нежилое помещение с полученным статусом жилого объекта может использоваться для проживания. Его можно сдавать в аренду или просто продать.
Нередко требуется признание жилыми помещений, изначально возведенными как вспомогательные постройки.
Речь идет о садовых и дачных домиках, построенных без разрешения на строительство, но по факту используемых для проживания.
Какова бы не была цель перевода нежилого помещения в жилое, требования закона останутся неизменны. Пока не будет обеспечено соответствие норма, осуществить перевод не получится.
Правовая база
Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые и наоборот четко регламентирован в Жилищном Кодексе РФ.
В ст.9 ЖК РФ сказано, что изменить статус помещения можно лишь при одновременном выполнении следующих условий:
- наличие волеизъявления собственника и согласие совладельцев;
- письменное нотариальное оформление согласий всех заинтересованных лиц;
- положительное решение уполномоченных органов.
При этом уполномоченный орган имеет право отказать в переводе, если технические требования не соответствуют утвержденным нормам или заявитель не имеет достаточных прав на объект.
Необоснованное решение в течение трех месяцев можно обжаловать через суд.
Детальный порядок перевода жилых помещений в нежилые, как и нежилых в жилые, изложен в ст.22—24 ЖК РФ.
Из основных моментов нужно отметить то, что жилое помещение может переводиться в нежилое, если находится на первом этаже или обособленно.
Если помещение расположено на втором этаже и выше, то для перевода его в статус нежилого все находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.
Также к числу обязательных требований относится необремененное право собственности и отсутствие в помещении прописанных лиц.
Что по поводу перевода нежилого объекта в жилой фонд, то главными требованиями выступают соблюдение норм проживания.
Собственник обязан переоборудовать помещение всеми необходимыми коммуникациями, исправить планировку с выделением вспомогательных комнат и только после этого он вправе претендовать на признание помещения жилым.
Требования к жилым и нежилым объектам перечислены в гл.3 Градостроительного Кодекса РФ.
Каким образом осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилой фонд допускается при соблюдении определенных требований. Основное это расположение на первом этаже или для последующих этажей отсутствие жилых помещений снизу.
Изменение жилого статуса на нежилой считается недопустимым, если:
| Доступ к объекту невозможен без использования помещений | Общего пользования для жилых квартир, то есть нежилое помещение в МКД должно иметь отдельный вход |
| Отсутствует техническая возможность оборудовать отдельный вход | Сделать дверной проем во внешней стене не представляется возможным |
| Переводимое помещение является частью жилого помещения | Комната в коммунальной квартире или часть жилой квартиры |
| Право собственности обременено | Правами третьих лиц (рента, аренда) |
Вопросами переоформления статуса помещений занимаются местные органы власти. В некоторых больших городах эта функция осуществляется органом соответствующей специализации.
Например, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства.
Как проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в отчет, читайте здесь.
В Москве подобные обращения рассматривают Департамент проектирования и согласований или Департамент жилищной политики и жилищного фонда.
Официальная процедура перевода начинается с подачи необходимых документов. На их основании принимается решение о возможности изменения статуса объекта.
Какие понадобятся документы
Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое приведен в ст.23 ЖК РФ:
- заявление об изменении статуса помещения, поданное непосредственным собственником объекта;
- правоустанавливающие документы (копии заверяются нотариально);
- технический паспорт объекта;
- поэтажный план здания, где располагается переводимое помещение;
- проект перепланировки.
Иногда дополнительно требуется наличие согласия соседей. Например, когда необходимо оборудовать отдельный вход, что влечет за собой нарушение целостности несущих стен дома и использование для входа территории общего пользования.
Вместе с тем утвержденный перечень закрытым не является. По решению уполномоченных органов список может пополняться.
Примером является Москва, где дополнительно необходимо предоставить:
- заключение Роспотребнадзора;
- техническое заключение о состоянии дома;
- проект по выводу газа;
- проект расчета шума;
- проект электроснабжения;
- проект переустройства помещения;
- заключения МЧС УГПС, АПУ, ОПС, МОСГАЗ;
- ситуационный план;
- проект фасада;
- геоподоснова из Мосгоргеотреста;
- распоряжение Мосжилинспекции;
- разрешение на присоединение мощности;
- согласование с архитектурой;
- заключения и согласования от иных заинтересованных служб.
Таким образом, состав пакета документов зависит от особенностей размещения зданий, населенного пункта и иных факторов. Точный перечень документов следует уточнять в уполномоченных органах.
Рассматривается обращение в течение сорока пяти дней, после чего заявителю отправляется уведомление о положительном решении или мотивированный отказ.
Уполномоченный орган самостоятельно передает необходимые сведения об изменении статуса в Росреестр. Пятнадцать дней отводится на внесение данных в ЕГРН.
После этого в пятидневный срок об изменениях уведомляется собственник посредством отправки на зарегистрированный электронный адрес ссылки на соответствующий документ или через пересылку почтой бумажной выписки из ЕГРН.
Если в надлежащий срок изменения не зарегистрированы собственник может самостоятельно обратиться в Росреестр.
В течение трех дней запрашиваются необходимые документы, и еще пять дней занимает внесение записи в реестр.
С чего лучше начать
Начинать процесс перевода жилого помещения в нежилое нужно с документов. Если требуется реконструкция или перепланировка, необходимо заказать соответствующий проект.
Обратиться лучше к организации, располагающей лицензией на проектную деятельность (если проект будет составлен с нарушениями, в переводе откажут).
Всю процедуру можно поделить на три этапа:
| Подготовка и подача документов и заявления в уполномоченные инстанции | C приложением всех необходимых документов. При необходимости перепланировки одновременно подается проект |
| Изменение плана помещения | Согласно утвержденному проекту и согласование приема с компетентными органами (комиссия, принимающая помещения в эксплуатационное использование) для получения акта ввода в эксплуатацию объекта |
| Оформление права собственности | На помещение с измененным статусом |
Сам процесс включает в себя минимум этапов. Но немалое время может отнять сбор документов.
Поскольку потребуется согласовать возможность перевода с различными службами, то целесообразно заранее ознакомиться с требованиями к помещениям и привести объект в надлежащее состояние до вызова специалистов.
Это избавит от необходимости повторных проверок и сэкономит время. При осуществлении перепланировки нужно в точности следовать проекту.
Малейшее отклонение не позволит получить акт о вводе в эксплуатацию до устранения несоответствий.
Какова стоимость услуг (цена)
Непосредственно перевод жилого помещения в нежилое и наоборот и выдача соответствующего документа об изменении статуса осуществляется бесплатно.
Расходов потребует перепланировка помещения, в частности разработка проекта и проведение ремонтных работ.
Согласно ст.25 ЖК РФ любые перепланировки должны отображаться в техническом паспорте помещения.
Предварительно изменение следует согласовать с комиссией уполномоченного органа. Далее в проектном бюро заказывается проект перепланировки и получается разрешение на проведение ремонтных работ.
Видео: как перевести нежилое помещение в жилое
Сумма затрат целиком зависит от конечного объема работ. Больше всего времени отнимает согласование проекта, поскольку должны быть соблюдены правила эксплуатации здания.
Не допускается изменение конструктивных особенностей объекта, если от этого возникнет опасность разрушения здания.
Для оформления всех необходимых разрешений обслуживающих организаций и согласования проекта в кратчайшие сроки целесообразно воспользоваться помощью юристов. Обойдутся такие услуги примерно в 250 000-350 000 рублей.
Обязательно ли согласие жильцов
Переустройство помещений в МКД зачастую затрагивает соседние квартиры, особенно находящихся по соседству. Имеет значение и тип нового объекта, поскольку собственники могут воспротивиться появлению в доме коммерческого помещения.
Перед началом перевода необходимо согласовать с жильцами проект будущего помещения.
Для согласования необходим протокол общего собрания жильцов с приложением списка участвовавших собственников и принятым решением.
Вместе с тем в ст.23 ЖК РФ, где упомянуты основания для отказа в переводе, отсутствие согласия жильцов не указано достаточной причиной.
В некоторых случаях согласия в принципе не требуется. Но власти часто отказывают в переустройстве именно по причине несогласия жителей дома.
Как правильно перевести в многоквартирном доме
Реконструкция помещения в многоквартирном доме требует созыва общего собрания собственников. Если перепланировка затронет долю общего имущества, то надо получить единогласное решение.
Когда изменения общего имущества не предполагается, вполне достаточно получения большинства голосов.
Для организации общего собрания в управляющую компанию подается заявление с просьбой о проведении голосования по вопросам перевода жилого помещения в нежилое.
Заявителю выдается выписка из решения общего собрания, которое проводится по плановому графику или посредством внеочередного созыва.
Но, даже получив положительное решение, желательно согласовать процесс лично с каждым собственником.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если единоличный противник перевода подаст жалобу в Росреестр.
Что касается земельного участка перед входом в нежилое помещение, то разрешение на использование нужно получить у собственника территории. Таковым могут являться собственники в МКД или муниципалитет.
Судебная практика
Отказ в переводе жилых помещений в нежилые или наоборот может быть обжалован в судебном порядке. Иногда решение изменяется в пользу истца.
Судебная практика сводится к тому, что суд ориентируется на такие факты, как:
- соблюдение требований к помещению;
- отсутствие изменений, влияющих на целостность здания;
- соблюдение интересов заинтересованных третьих лиц;
- наличие необходимых разрешений от уполномоченных органов.
Так интересен случай, когда гражданин Новороссийска пожелал перевести свою квартиру в нежилой фонд.
Он подал в администрацию документы и проект перепланировки, предусматривающий изменения внутри квартиры, которые не затрагивали несущих конструкций.
Вход планировалось оборудовать на месте окна, что требовало использования общей территории.
Жильцы воспротивились переводу помещения и обратились с протестом в суд. После изучения всех обстоятельств суд отказал жильцам в удовлетворении иска.
В Определении ВС РФ № 80-В09-26 от 13.01.2010 сказано, что получать согласие всех жильцов необязательно, поскольку общее имущество не затронуто и изменения не повлияют на конструктивные особенности здания.
Как получить землю под ИЖС, читайте здесь.
Как получить земельный участок молодой семье бесплатно, смотрите здесь.
Что касается территории перед входом, то суд обязал ответчика сформировать участок и поставить его на кадастровый учет. При этом участок становится частью общей долевой собственности.
Аналогичные позиции высказаны в Определениях Высшего арбитражного суда РФ № 6266/10 от 31.05.2010, № 6892/11 от 10.06.2011, № 7494/13 от 18.06.2013.
Необходимость правильного документального оформления изменения статуса помещений вытекает из апелляционного определения № 33А-1672/2017 от 17.05.2017.
Суть рассматриваемого дела в том, что городская администрация отказала в переводе нежилого помещения в жилое. Вердикт суда основан на отсутствии проекта перепланировки помещения.
Перевести нежилое помещение в жилое вполне возможно. Российские законы допускают изменение статуса помещений, но лишь при условии соблюдения всех установленных требований.