Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.
Что в 2024 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.
Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2024 году подразумевается под домом блокированной застройки?
Общие аспекты
В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.
Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.
Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.
Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.
От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?
Определение
В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.
Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.
Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.
Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.
Отличительными признаками блокированной застройки считаются:
- придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
- отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
- общий вход к отдельным блокам отсутствует;
- отсутствуют помещения совместного пользования;
- в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
- имеется выход на территорию коллективного пользования.
Каковы его особенности
Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:
| При постановке на кадастровый учет | Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится |
| В наследство можно передать часть дома | Вместе с прилегающей частью участка |
| Блокированная застройка признается цельным строением | С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным |
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).
Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.
За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.
Нормативное регулирование
Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.
В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.
Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.
Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.
Градостроительный Кодекс
В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.
Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.
Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.
По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.
По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.
Жилищный Кодекс
В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.
В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.
Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.
Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».
На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.
Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:
| Расположение дома на отдельном участке земли | Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком |
| Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество | Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов |
Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.
Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:
| Таунхаус | Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией |
| Виолетта | Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом |
| Лэйнхаус | Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом |
| Дуплекс | Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной |
| Квадрохаус | Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж |
Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.
Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.
Как признать его таковым
Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:
- БТИ;
- органы местного самоуправления;
- судебные инстанции.
Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.
Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.
Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.
Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:
| Не располагает едиными внутридомовыми системами | Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика |
| Обладает общим оборудованием | За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций |
Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.
Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.
Технический план
Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.
Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:
| Информация о здании | Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет |
| Сведения о частях здания | При выполнении кадастровых работ |
| Данные о здании с присвоенным кадастровым номером | Необходимые для внесения записи в ЕГРН |
План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.
В Письме Росреестра № 14-02689-ГЕ/17 от 6.03.2017 сказано, что при вводе в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки каждый его блок ставится на кадастровый учет в виде отдельного здания, обладающего «жилым» назначением.
В том же письме говорится о необходимости подготовки технического плана для каждого отдельного блока блокированной застройки. При этом для каждого блока должен предусматриваться отдельный земельный участок.
Таким образом, основанием учета блоков в доме блокированной застройки выступают разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома и технические планы для каждого блока.
Нюансы при межевании участка под ДБЗ
Согласно определению ДБЗ каждый отдельный блок дома должен располагаться на отдельном земельном участке с выходом на территорию общего пользования.
Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку.
Если объект располагается на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство, должна соблюдаться допустимая площадь под индивидуальную застройку.
То есть площадь участка под отдельным блоком должна быть не менее размера. Установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.
Межевание участка необходимо при постановке его на кадастровый учет. При межевании границей смежных участков признается общая стена блоков и по линии стены осуществляется раздел общего участка.
Выполняют процесс межевания кадастровые инженеры, выдавая по окончании работ межевой план. На его основании участку присваивается уникальный кадастровый номер, и участок ставится на кадастровый учет.
После того как межевание окончено и определены границы участка, собственники дома вправе обратиться в администрацию за передачей земли в собственность или для выкупа участка. Главным условием считается наличие права собственности на дом.
Как получить разрешение на строительство
В основном при получении разрешения на строительство дома блокированной застройки проблем возникать не должно, если проект подробно отображает тип строения и приняты в расчет все строительные нормы.
Видео: большая реконструкция
Но общие правила таковы, что возведение одного дома на нескольких земельных участках неправомерно. Предварительно нужно объединить участки.
Порядок действий для получения разрешения на строительство ДБЗ будет таким:
| Объединить используемые участки | В единый и отобразить процесс в межевом плане |
| Получить разрешение на строительство единого дома | Состоящего из нескольких блоков, с размещением его на едином участке |
| Ввести готовый объект | В эксплуатацию |
| Поделить участок меж собственниками | Посредством подготовки отдельных межевых планов (ДБЗ ставится на кадастровый учет как единый объект из нескольких секций, но право у каждого собственника есть только на свой блок) |
Кадастровая база будет содержать сведения об отдельном блоке вместе с частью прилегающей земли. Аналогично информация будет указываться и в выписке из ЕГРН.
При возведении дома блокированной застройки без разрешения на строительстве узаконить объект и учесть его в Кадастре необходимо через суд.
Судебная практика
В вопросах признания дома объектом блокированной застройки судебная практика такова, что судебные решение нередко оспариваются, иски отправляются на новое рассмотрение.
Апелляционное определение может полностью изменить предыдущее решение. Обусловлено это именно неоднозначностью определений.
Чаще всего случаи обращения в суд по поводу домов блокированной застройки связаны с такими ситуациями, как:
| Признание законности возведения ДБЗ на участке | Предназначенном под ИЖС |
| Признание объекта домом | Блокированной застройки |
| Попытка оформления в частную собственность доли земельного участка под ДБЗ | Такие иски сразу отклоняются, поскольку землю под таким объектом можно оформить только в долевую собственность при коллективном обращении всех собственников |
| Определение лиц | Ответственных за обслуживание здания и капитальный ремонт |
| Порядок использования дома | Блокированной застройки |
Как пример из судебной практики можно рассмотреть Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.2016.
Суть дела в том, что владелец блока в ДБЗ провел реконструкцию своей части (возвел второй этаж).
Собственник другой секции потребовал приведения жилья в прежнее состояние, мотивируя это отсутствием согласия со своей стороны и нарушением своих жилищных прав, поскольку дом имеет единый фундамент и после реконструкции на фасаде образовалась трещина.
Как можно получить земельный участок молодой семье, читайте здесь.
Образец искового заявления о выписке из квартиры, смотрите здесь.
Позицию истца поддержали суды двух инстанций. Но Верховный Суд отправил дело на пересмотр, указав на необходимость определения статуса дома, поскольку именно этот момент выступает основополагающим при разрешении спора.
В 2020 году понятие дома блокированной застройки обрело достаточно четкое определение. Этому способствовали и разъяснения различных органов, и судебная практика.
Однако порядок пользования такими объектами регламентирован не в полной мере. И отдельные ситуации требуют судебного рассмотрения.