Часто у граждан или предпринимателей, которые арендуют земельные участки, возникает необходимость оформления такого надела в собственность. Однако не все люди знают, как правильно и грамотно провести данную процедуру.
Рассмотрим специфику и особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2024 году, какие необходимы для этого документы и в какие инстанции можно обращаться.
Основные моменты
Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.
Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.
Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.
Что нужно знать
Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.
Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.
Изменения в законодательстве, принятые с 2020 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.
Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.
Цена выкупа земли в собственность в 2024 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.
Данное изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, которые переданы в аренду, при соответствии некоторым условиям:
| Земля должны быть передана | По договору аренды на период не менее трех лет |
| Заявка на выкуп земли из аренды | Без торгов должна быть подана до момента окончания срока аренды |
| Не должно быть нарушений пунктов сделки аренды арендатором | Юридическим или физическим лицом |
В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.
У кого есть право
Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.
Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.
В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.
Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:
- если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
- на земле возведено строение арендатора.
Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:
- обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
- сформировать план постройки на основании техпаспорта;
- зарегистрировать строение в госкадастре;
- провести государственную регистрацию права собственности.
После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.
Нормативное регулирование
С 1 января 2020 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.
Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.
В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.
После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.
Порядок проведения процедуры
Процедура купли-продажи земельного участка и для арендатора, и для владельца земли, который передал его в аренду, часто сопровождается определенными трудностями.
Здесь есть множество подводных камней и нюансов, которых можно избежать при знании правил и условий оформления.
Необходимые документы
Алгоритм оформления арендованной земли в собственность предполагает первым делом визит в местный муниципальный орган власти.
Необходимо иметь при себе документы:
- личный паспорт;
- корешок квитанции об оплате госпошлины;
- договор аренды земли.
После полученного согласования необходимо явиться в орган Росреестра со следующими документами:
- договор покупки-продажи земли;
- заявка по стандартной форме с просьбой перевести землю из аренды в собственность;
- документ, подтверждающий оплату стоимости за участок;
- квитанция о внесенной госпошлине;
- решение местной администрации с постановлением о передаче надела вам в собственность;
- документы, которые подтверждают процедуру расчета цены земли (они готовятся специальной оценочной комиссией).
По истечению недельного срока после подачи арендатором в местную администрацию кадастрового плана интересующего надела, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса составляется текст сделки купли-продажи.
Выкуп земли осуществляется на базе данного договора. Этот договор отправляется собственнику по почте или передается лично с получением расписки.
После обсуждения и утверждения всех моментов подписывается сделка. Если же владелец не отвечает на обращение арендатора, он имеет право обратиться в судебную инстанцию и требовать согласия владельца на оформление сделки выкупа.
Про изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором, читайте здесь.
Стоимость участка в таком случае рассчитывается и утверждается в судебном порядке.
Пошаговая инструкция
Чтобы оформить выкуп арендованного участка в личную собственность, необходимо соблюдать алгоритм действий:
| Обращение в местную администрацию с личным паспортом | И кадастровым паспортом участка, также нужно иметь при себе договор аренды и схему надела |
| За получением выписки из госкадастра | Нужно обратиться в федеральный орган картографии и постановки земли на государственный учет. После проведения процедуры межевания и согласования контуров участка, вам будут выданы на руки технические документы на участок |
| Далее нужно получить в местном органе власти решение о передаче вам участка земли | Которое принимается на базе предоставленного пакета документов. В данной бумаге указывается цена, которую вам нужно будет оплатить для перехода прав собственности к вам |
| После оплаты данной суммы нужно написать заявку | На государственную регистрацию сделки, потребуется приложить к заявке решение администрации и копию корешка об оплате государственной пошлины. Также нужно иметь при себе личный паспорт |
| По истечении месяца вы сможете получить документ | О праве собственности |
Также предусмотрена процедура получения арендованного участка земли на бесплатной основе по программе приватизации.
Какова стоимость
Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли.
Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.
Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.
Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства.
Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.
Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.
Москва
В Москве и Московском регионе оформление частной собственности на земельные наделы под постройками считаются редким исключением из правила, поскольку законом от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» касательно таких земель разработано правило приоритета аренды над правом собственности.
В Москве в большинстве случаев земли под строениями и зданиями оформляется по договору аренды.
В Московском регионе выкуп в частное владение арендованной земли под постройками считается более распространенным явлением.
К некоторым категориям участков могут применяться ограничения, в соответствии с Генпланом Москвы и кадастровыми документами на землю.
Отметим, что случаи, когда постройка принадлежит к собственности физического лица, а земля под ней обложена некоторыми ограничениями, происходят редко.
В соответствии со стандартным правилом, если надел зарезервирован для нужд муниципальных или федеральных органов власти, тогда возведение построек на таком участке невозможно.
На практике в Москве в основном заключаются сделки краткосрочной аренды, которые по завершении срока продлеваются.
СПб
Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» устанавливает, что выкуп арендованных земельных участков в собственность проводится по стоимости, которая составляет 25% кадастровой цены участка.
Стоимость варьируется в определенных районах области, и устанавливается местными органами власти.
Видео: аренда или Собственность
Если на участке нет построек и других объектов, выкуп участка можно осуществить по цене 15% от кадастровой стоимости.
Однако должно быть соблюдено условие – земля должна пребывать в бессрочном использовании или праве пожизненного владения. В других ситуациях земли выкупаются по кадастровой цене.
В соответствии с данным законом, приоритет имеют граждане, желающие выкупить участок, который находится под дачным или жилым частным домом.
Такие категории лиц могут воспользоваться льготами, которые предусматривают приоритетное право на выкуп земли под личным объектом строительства.
Выкупаются такие участки на основании корректирующего коэффициента в размере 0,05 от кадастровой цены участка. Если осуществляется выкуп надела под промышленной постройкой, тогда применяется коэффициент 0,25.
При этом должно соблюдаться условие, что под промышленном объектом должно находиться около 70% участка.
Судебная практика по выкупу земельного участка из аренды в собственность
На основании судебной практики можно сделать вывод, что выкуп участка под объектом незавершенного строительства не представляется возможным.
Поскольку участки под постройками могут передаваться в право собственности лишь на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Как заполнить бланк выписка из лицевого счета квартиры, читайте здесь.
Как составить заявление на выписку из квартиры, смотрите здесь.
Это возможно исключительно с уже построенными зданиями и сооружениями. Недостроенные объекты не могут эксплуатироваться по целевому назначению до момента окончания строительства и вода в эксплуатацию.
Поэтому до момента окончания строительства вы не сможете перевести участок в личную собственность.
Исключениями считаются лишь ситуации, перечисленные в законе, которые касаются приватизации незавершенных объектов на основании пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Итак, мы рассмотрели особенности и специфику выкупа земельных участков для физических и юридических лиц. Теперь вы знаете, какие документы вам необходимы будут для проведения данной процедуры.
Также мы рассказали о нюансах оформления выкупа земли в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому вам необходимо учитывать особенности оформления в каждом регионе.