Землю, принадлежащую по праву собственности, может конфисковать государство. Однако для этого нужны веские основания, подтвержденные законодательными нормами.
Как в 2024 году изымается частный земельный участок? Земли могут изыматься государством. Не имеет значения, кто и на каком основании владеет землей.
Но изъятие возможно лишь на основаниях, прописанных в законе. Когда в 2024 году допускается принудительное изъятие земельных участков у собственников? Какова процедура изъятия частных земель?
Общие моменты
Землепользование относится к наиболее ранним формам владения землей как имуществом для производственных целей. Согласно законодательству земля выступает объектом гражданского права.
В ГК РФ сказано о вероятности изъятия земель из гражданского оборота или ограничения в обороте.
Положения Земельного Кодекса РФ предусматривают владение и распоряжение земельными участками по усмотрению собственников.
Вместе с тем закон предусматривает прекращение права собственности в отношении земли по определенным основаниям.
Для каждого случая изъятия земель предусмотрен определенный порядок и перечень допустимых оснований.
В зависимости от причины изъятия финансовый убыток собственника может компенсироваться или оставаться без возмещения.
Что нужно знать
Изъятие частного участка может осуществляться в добровольном и принудительном порядке. Между правообладателем и государственными органами заключается соглашение о выкупе земли.
В цену выкупа включается:
- рыночная стоимость участка;
- стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
- убытки собственника, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд и обустройство на ином месте.
Основная сложность в этом случае заключается в определении цены участка. Госорганы руководствуются рыночной стоимостью, исходя из результатов проведенной оценки.
Если собственник не согласен, он вправе повести независимую оценку и назвать свою цену.
Правообладатель должен быть письменно извещен об изъятии земли в течение семи дней с момента принятия решения.
Также землевладельцу предоставляется проект соглашения о выкупе с указанием цены и условий. На изучение предложения отводится три месяца. Изъятие земли ранее этого срока допускается только с согласия владельца.
Если договориться мирным путем не удается, применяется принудительное изъятие на основании решения суда. Сумма выкупа определяется судебными органами исходя из рыночной стоимости.
Подача иска возможна не ранее трех месяцев после вручения собственнику проекта соглашения об изъятии участка.
Отметить нужно то, что за объекты, размещенные на участке, но не оформленные в собственность, выкуп не выплачивается.
Подобная недвижимость признается самостроем и возмещения за снос не полагается. Конкретизирует закон и объекты, не учитываемые при расчете суммы возмещения.
Нельзя получить выкуп за объект, если размещение его на участке не соответствует разрешенному виду использования земли.
Актуальность данного вопроса
В большинстве случаев изъятие земель происходит за счет того, что в данных территориях нуждается государство.
Основанием становится строительство крупных инфраструктурных объектов и иных значимых сооружений, которые согласно проекту не могут быть размещены в ином месте.
То есть другого способа, кроме изъятия земель, попросту нет. Актуальность подобной ситуации особо проявилась в процессе подготовки олимпийских объектов в Сочи.
Аналогичные обстоятельства складываются при строительстве газо- и нефтепроводов, железнодорожных веток, автотранспортных магистралей, линий электропередач, водопроводов и т.д.
Земельные участки, попадающие под изъятие, выявляются на стадии подготовки проекта строительства.
На этом же этапе проводится исследование относительно прав собственности на земли и определяется сумма предполагаемого финансового возмещения за изъятие участков.
Анализ законодательства в данной сфере выявил некоторые несовершенства, что стало поводом для внесения изменений в ЗК РФ.
В частности был принят ФЗ № 499, утвержденный Госдумой 19.12.2014, одобренный Советом Федерации 25.12.2014 и подписанный Президентом РФ.
В силу новый закон вступил с 1.04.2015, определив новый порядок изъятия земель для госнужд. Теперь в соответствии со ст.279 ГК РФ участок изымается посредство прекращения права собственности.
По новому закону к правообладателям отнесены не только собственники, но также арендаторы и землепользователи.
Все правообладатели имеют право на возмещение. Выкупная цена состоит из рыночной стоимости, понесенных убытков правообладателя и упущенной выгоды.
Правовое регулирование
По закону предусмотрены различные виды изъятия и в каждом случае отличаются основания.
Об основаниях и порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд сказано в ст.279 ГК РФ, ст.49 и ст.56.2—56.11 гл.7 ЗК РФ.
Изыматься может любая земля на основании соглашения или судебного решения при наличии соответствующих оснований. За участок полагается возмещение и избежать изъятия не представляется возможным.
Кроме того земля может изыматься при ненадлежащем использовании согласно ст.284—286 ГК, ст.44—47.54 гл.7 ЗК, ст.6 ФЗ «Об обороте с/х земель».
Подлежит изъятию любая земля, но преимущественно речь идет о землях сельхозназначения.
Предполагается реализация изъятого участка с публичных торгов и выплата вырученной сумы правообладателю за вычетом расходов на проведение торгов.
Изъятие земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования можно предотвратить при своевременном устранении выявленных нарушений.
По ст.242 ГК и ст.51 ЗК могут изыматься земельные участки в порядке реквизиции.
Изъятию подлежит любая земля, принадлежащая собственнику, на основании решения уполномоченного органа в случае чрезвычайных происшествий.
Владельцу возмещается рыночная стоимость земли или предоставляется аналогичный участок.
Изъятие нельзя предотвратить, но если основания исчерпаны, то можно потребовать возврата участка при наличии такой возможности.
Ст.243 ГК, ст.50 ЗК и ст.104.1—104.3 УК РФ предусматривают конфискацию любых земель у собственников за определенные преступления на основании обвинительного судебного приговора.
В данном случае возмещения не предполагается, поскольку стоимость земли компенсирует нанесенный вред или ущерб.
Нужно упомянуть и ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступивший в силу с 1.01.2017. По этому закону участок снимается с кадастрового учета, если с момента внесения данных в Кадастр прошло более пяти лет.
Земля в этом случае отходит муниципалитету. Кроме прочего по ФЗ № 251 если участок не состоял на учете последние пять лет, то он также признается бесхозным и становится муниципальной собственностью.
Следует отметить, что право на изъятие земель может быть предоставлено не только органам исполнительной власти. 16.05.2017 Президент РФ подписал Указ № 213, позволяющий ФСБ изымать участки для госнужд РФ.
Особенности процедуры
Начинается процедура изъятия земли с выявления владельцев. Заинтересованный орган подает запрос в Росреестр. При отсутствии ответа соответствующие запросы посылаются в архивы организаций, где предположительно могут храниться сведения.
Также поиск собственников ведется через размещение оповещений на официальном сайте и иных информационных ресурсах госорганов не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии.
Если же поиски проводились, но владельцы так и не найдены, то инициатор через суд признает право собственности государства или муниципалитета на объекты недвижимости, расположенные на изымаемом участке.
Задуматься о риске потерять свое право стоит гражданам, чьи земельные участки регистрировались до 1998 года.
Если сам собственник не подтвердил свое право посредством подачи в Росреестр, то в государственной базе сведения о правообладателе могут отсутствовать вовсе. Уполномоченные органы в суде могут признать участок публичной собственностью.
Гарантии прав владельцев
Претендовать на возмещение при утрате земли вправе не только собственники. П.3 ст.56.8 ЗК РФ такое право предоставляет и правообладателям, которые владеют землями на основании аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненного владения.
Расчет цены выкупа осуществляется на основании проведенной оценки в соответствии с ФЗ № 135.
Возмещается рыночная стоимость участка вкупе с упущенной выгодой и ценой объектов, расположенных на участке.
Про земельный налог по налоговому кодексу РФ, читайте здесь.
Величина возмещения определяется не позже, чем за два месяца до отправки правообладателю соглашения об изъятии.
По согласию лиц, располагающих правом на изымаемые земли, им может предоставляться аналогичная земля.
В этом случае применяются положения гражданского законодательства о договоре мены. После получения соглашения правообладатель его подписывает и возвращает отправителю.
В случае несогласия с предложенными условиями правообладатель вправе отказаться от подписания или озвучить свои предложения.
Но предложенные условия должны быть документально обоснованны (договор купли-продажи, отчет об оценке и т.д.). Если уполномоченный орган соглашается с доводами правообладателя, подписывается соглашение.
Не подписание соглашения в трехмесячный срок позволяет уполномоченному органу обратиться в суд для принудительного изъятия участка.
Какие для этого допустимы основания
После последней редакции ЗК РФ основания для изъятия земель для госнужд выглядят так:
- выполнение международных договоров РФ;
- строительство или реконструкция объектов государственного значения и иных значимых объектов из установленного перечня;
- прочие основания, утвержденные федеральным законодательством.
Основания для изъятия земель вследствие ненадлежащего использования сводятся к использованию не по целевому назначению, игнорированию обязательных процедур по восстановлению земель и как следствие, к порче почвы и нанесению ущерба окружающей среде.
Видео: на законных основаниях. Изъятие земель
Реквизиция участков осуществляется в случае стихийных бедствий, эпидемий, аварий и иных ситуаций, имеющих чрезвычайный характер.
Конфискация становится следствием применения санкций за свершенные преступления.
Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника
При добровольном изъятии земельного участка у правообладателя предполагается соблюдение следующей схемы действий:
- Подготовка к изъятию и определение порядка прекращения прав владения.
- Принятие решения с обоснованием условий изъятия.
- Информирование правообладателя о предстоящем изъятии.
- Государственная регистрация изъятия.
- Заключение соглашения об изъятии с правообладателем.
При отказе владельца земли от заключения соглашения начинается процедура принудительного изъятия участка. Уполномоченный орган подает иск в суд.
При рассмотрении искового требования о принудительном изъятии земли суд учитывает:
- основания изъятия;
- необходимость в использовании именно этой земли;
- другие причины, по которым участок должен быть изъят.
Бремя доказывания всех значимых обстоятельств возлагается на орган, подавший иск и принявший решение об изъятии.
Если одновременно требуется изъятие объектов, размещенных на участке, то необходимо доказать, что земля не может быть изъята без прекращения права на эти объекты.
Если суд сочтет обстоятельства не подтвержденными, то он вправе отказать в удовлетворении иска.
Положительное решение суда выступает основанием для государственной регистрации перехода прав собственности на изъятую землю.
Возмещение за участок рассчитывается судом исходя из рыночной стоимости земли и с учетом оснований для возмещения.
Для государственных нужд
Для госнужд земли изымаются только в исключительных случаях, указанных в ст.49 ЗК. Выкуп осуществляется Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ.
Принимают решение о необходимости изъятия федеральные или региональные органы исполнительной власти.
Порядок изъятия предполагает, что госорганы договариваются с правообладателем об условиях, сумме и порядке возмещения и прочих значимых нюансах, закрепляя таковые соглашением.
При этом правообладатель вправе получить компенсацию за все утрачиваемое имущество и понесенные убытки.
Изымаемый участок может заменять на недвижимое имущество равнозначной стоимости или может предоставляться участок и/или объекты недвижимости с зачетом в стоимость возмещение.
То есть можно получить меньший участок земли с выплатой разницы возмещения. В случае принудительного взыскания должно обеспечиваться равноценное предварительное возмещение.
Сроки принудительного изъятия, сумма и порядок возмещения определяется судом, на основании представленных по делу материалов.
В связи с неиспользованием
Изыматься предоставленный правообладателю земельный участок может, если предназначен он для сельского хозяйства или индивидуального строительства, но при этом в течение трех и более лет не используется по прямому назначению.
Например, гражданин получил землю под ИЖС, но строительство дома так и не начал или земля, полученная в СНТ, владельцем никак не используется.
Трехлетний срок считается за вычетом времени, необходимого на освоение земли. Не учитывается в этот срок и период, в течение какого землю нельзя было использовать в силу обстоятельств.
Например, из-за стихийных бедствий или иных ситуаций. Участок собственника может быть изъят, если земля используется с нарушением законодательства РФ.
К примеру, использование земель не по целевому назначению ведет к значительному снижению плодородия земли сельхозназначения или причиняется вред окружающей среде.
В преддверии изъятия проводится административное расследование на предмет нарушения закона с целью проверки способов использования участка и состояния земли.
Оформляется изъятие посредством заключения соглашения или на основании судебного решения. В обоих случаях земля реализуется с публичных торгов.
От вырученной вычитаются затраты на организацию торгов и оставшаяся сумма передается правообладателю.
Для муниципальных нужд
Под муниципальными нуждами понимается развитие территории. Изыматься может земля в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии и заключен соответствующий договор с исполнителем.
Решение принимается на основании проектов планирования и межевания территории. В семидневный срок копия этого решения направляется правообладателю.
При отказе от заключения соглашения в положенный срок участок изымается на основании судебного решения. Суд определяет условия изъятия и сумму выкупа.
Возмещение перечисляется на известный счет правообладателя либо сохраняется на депозите нотариуса до востребования. Обжаловать решение суда в данном случае можно только в отношении суммы возмещения.
Как выглядит уведомление
Об изъятии земельного участка правообладатель оповещается за три месяца до предполагаемой даты прекращения права собственности.
Уведомление отправляется в письменной форме посредством заказного письма с уведомление о вручении.
Что касается формы уведомления, то это копия решения, принятого уполномоченным органом. Отправляется такое решение в течение семи дней с момента принятия.
Документ должен содержать в себе:
- основания изъятия со ссылками на соответствующие нормативы;
- указание площади и кадастрового номера изымаемого участка;
- указание правообладателя, выявленного по результатам исследования.
Вместе с уведомлением владельцу участка направляется проект соглашения об изъятии земли. В нем прописывается:
| Площадь участка | Если земля не состоит на кадастровом учете, то уполномоченный орган за свой счет осуществляет определение границ участка и постановку на учет |
| Цена, которую планируется установить в качестве выкупа | Причем для определения рыночной стоимости органы, изымающие участок, за свой счет проводят оценку |
При отсутствии разногласий соглашение подписывается и регистрируется переход права собственности. Несогласный с предложенными условиями правообладатель озвучивает свой вариант соглашения.
При невозможности урегулирования ситуации любая из сторон вправе обратиться в суд для определения условий изъятия и представить необходимые подтверждения/доказательства своей правоты.
Судебная практика
Судебная практика по вопросам изъятия земельных участков показывают, что часто публичные органы лишены права реализации принудительного изъятия земель по причине нарушения установленного порядка.
Как правило, суды отказываются удовлетворять иски об изъятии, если не соблюден законодательный порядок, включающий в себя:
- принятие решения;
- уведомление правообладателя;
- проведение оценки земли;
- заключение соглашения об изъятии;
- возмещение убытков правообладателя;
- фактическое изъятие участка;
- регистрацию перехода права собственности.
Анализ судебной практики показывает, что земли нередко изымаются самовольно посредством строительства объектов без соблюдения порядка и компенсации убытков заинтересованных лиц.
При этом потерпевший не может восстановить нарушенные права по причине расходования колоссальных бюджетных средств на реализацию самозахвата.
Причем выводы из существующей практики свидетельствуют, что органы власти целенаправленно нарушают законодательные нормы, поскольку выгода превышает возможные правовые последствия.
По ст.60—62 ЗК РФ предусмотрены меры защиты прав собственности на землю при ее фактическом изъятии, но реализация их осложняется действительной публичной нуждой и понесенными расходами бюджета.
Восстановление нарушенных прав чревато еще большими затратами и нарушение интересов общества и граждан.
К тому же фактический захват не всегда сопровождается захватом юридическим и на бумаге земля числится за правообладателем, что не позволяет ему требовать возмещения ущерба.
Часто судебные разбирательства не могут быть завершены согласно законодательным норма по причине невозможности воплощения решения суда.
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое, читайте здесь.
Про дома блокированной застройки, смотрите здесь.
Изучение релевантной судебной практики показывает, что положительное решение для истца-правообладателя заключается в том, чтобы обязать уполномоченные органы завершить процесс легального изъятия (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа по делу № А20-4048/2010 от 13.02.2012).
По мнению судов, наиболее целесообразным способом защиты прав для правообладателей является подача иска о возмещении убытков.
Показательной выступает позиция Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по делу № 82-КГ13-5.
В частности суд установил, что нарушение порядка изъятия не означает, что изъятия не произошло и, следовательно, должны быть определены и возмещены убытки правообладателя.
Аналогичные позиции высказаны по делам № А01-602/2010и № А61-2013/2010.
Таким образом, закон требует соблюдения утвержденного порядка изъятия земель. При нарушении законодательных норм правообладатель вправе обжаловать факт изъятия и потребовать наиболее приемлемого решения.
В зависимости от конкретной ситуации, это может быть отмена решения об изъятии и возврат земли, обязание уполномоченного органа соблюсти порядок изъятия и возместить понесенный ущерб.