Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка

Вас интересует, можно ли снизить кадастровую стоимость земельного участка? Рассмотрим, какого порядка стоит придерживаться собственникам недвижимости в 2024 году при обращении в комиссию Росреестра и суд.

Физические и юридические лица вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, если оценщики ее завысят, не имея на то обоснований. Как же снизить такие показатели?

Общие моменты

Чтобы определить, какого порядка стоит придерживаться при снижении кадастровой стоимости недвижимости, необходимо выяснить, что это такое.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимают рыночные показатели стоимости земли. Кадастровые показатели – результат проведения кадастровой оценки.

Что нужно знать

Вся недвижимость должна быть поставлена на учет специализированной инстанцией, чтобы не возникало споров относительно прав собственности на объект.

Важна также стоимость недвижимого имущества. Кадастровая стоимость является финансовой характеристикой, денежным эквивалентом, к которому власти приравнивают объект.

Определяют кадастровую стоимость эксперты-оценщики – специальные оценочные организации, с которыми госорган заключает договор.

Кадастровую стоимость определяют с учетом:

• площади недвижимости;
• места нахождения;
• наличия инфраструктуры;
• показателя дохода местного населения и т. д.

Кадастровые показатели стоимости могут меняться при инфляции и росте цены на недвижимое имущество. Поэтому периодически стоит заказывать новую выписку в отделении Росреестра.

Для чего нужен показатель

Основная цель – обложение налогом. Инвентаризационный показатель учитывает расходы на строительство.

Такая сумма меньше реальной стоимости недвижимости. Поэтому госвласти (чтобы получить больший налог) принимают меры для оценки имущества по большей цене.

Кадастровую стоимость учитывают при:

• уплате налога на имущество;
• произведении платежа по сделке с объектом – при продаже, покупке, дарении и т. д.;
• определении платежа по использованию объекта (если заключается договор социального найма);
• расчете платежа в случае наследования;
• оформлении кредита для приобретения и т. д.

Правовое регулирование

Основные нормативные акты – ФЗ от 29 июля 1998 № 135 с изменениями от 21 июля 2014 (ФЗ № 225).

В ст. 24.12 говорится об обязательстве проведения кадастровой оценки раз в 2-3 года (но не реже раза за 5 лет).

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Ст. 66 Земельного кодекса гласит, что кадастровая стоимость земли определяется, исходя из рыночной цены, а сам процесс оценки схож по методике с рыночной оценки стоимости недвижимости.

Основные положения, на которые стоит ссылаться – гл. 3.1 ФЗ Российской Федерации № 135.

Кадастровую оценку проводят по решению исполнительных властей в субъектах РФ и по решению местного органа самоуправления.

Власти утверждают перечень объектов, которые должны быть оценены, и после проведения процедуры результат утверждается и публикуется в соответствии с требованиями законодательства.

Если результат затронет права граждан или юрлиц, они могут подавать запросы, чтобы получить данные о кадастровой стоимости.

Можно также обжаловать результат переоценки в комиссии. Комиссия может признать жалобу необоснованной, а данные направить в Кадастровую палату Росреестра России.

Оспорить кадастровую стоимость вправе:

• владелец недвижимости;
• арендатор;
• лицо, которое имеет право приватизировать земельный участок.

Такое право есть и у представителей государственной власти в отношении имущества, что является муниципальной или государственной собственностью.

Для оспаривания не обязательно обращаться в комиссию. Можно обратиться и в суд (ст. 24.18 закона об оценочной деятельности).

Основания для обращения в комиссию и суд:

Данные о недвижимости	Что учитывались при определении кадастровой стоимости, являются недостоверными
Определена рыночная цена	На момент, когда определяли кадастровые показатели

Какие могут понадобиться документы

Чтобы оспорить результат оценивания в комиссии, стоит подать заявление и приложить ряд справок:

Образец кадастровой справки о кадастровой цене земли	В которой есть данные об оспариваемом результате
Правоустанавливающие и правоудостоверняющие документы на объект	(ксерокопии, что заверены нотариусом), если заявка подана гражданином, которые владеет участком
Бумаги о недостоверности данных о недвижимом имуществе	Что были использованы при установлении кадастровой стоимости, если заявление предоставляется, основываясь на недостоверные данные
Отчет, в котором отражена рыночная цена (в бумажном или электронном формате)	Если заявление подается при установлении рыночной цены
Положительные заключения экспертов	В бумажном или электронном варианте
Иные справки	—

Если подается иск, дополнительно подают:

• уведомление, подтверждающее вручение (или иные справки) копии иска участникам спора;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• копию доверенности, которая дает полномочия представителю административному истцу;
• справки, что подтвердят попутки досудебного урегулирования споров.

Заявление, которое подается без соответствующих справок, не будет рассматриваться в суде, а комиссия его вовсе не примет.

Как составить заявление

Заявление может составляться в свободной форме.

Но нужно в нем прописать такие данные:

• ФИО заявителя;
• место проживания;
• контакты;
• адрес электронной почты;
• СНИЛС.

Если заявка подается представителем организации, тогда указывают:

• название фирмы;
• ОГРН;
• фактический и юридический адрес;
• контакты, факс;
• ФИО правообладателя.

Далее излагают просьбу о пересмотре кадастровой стоимости, соответствующие основания. Необходимо указание кадастрового номера участка, место его нахождения.

Образец заявления можно скачать здесь. Заявление может подать сам заявитель. Допускается и его отправка по почте заказным письмом с описью вложений.

Порядок пошагового обращения

Досудебное урегулирование спора предполагает обращение в комиссию. Для этого нужно придерживаться следующего порядка:

1. В отделении Росреестра получают справку о результате оценки, которая должна оспариваться. Платить не нужно.
2. Возьмите кадастровый паспорт в Кадастровой палате.
3. Идите к сотруднику нотариальной конторы, чтобы заверить копии справок.
4. Обратитесь к оценщику за отчетом об установлении кадастровой стоимости.
5. Получите заключение о том, что отчет соответствует нормам законодательства.
6. Напишите заявление, чтобы стоимость была пересмотрена.

Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца. В течение недели представитель комиссии направит уведомление о том, когда заявка будет рассматриваться. После принятия решение в течение 5 дней о нем уведомят заявителя.

В составе комиссии:

• сотрудники исполнительных властей субъекта РФ;
• специалисты, что проводят государственную кадастровую оценку;
• работники федерального органа исполнительных властей;
• представитель предпринимательского сообщества, саморегулируемой компании оценщиков.

Решение комиссии может оспариваться в судебном органе. Физлица могут и не обращаться в комиссию, а сразу подать иск.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка в суд составляется в соответствии с требованиями ст. 245-250 ГПК.

Заинтересованными лицами будут:

• УФС госрегистрации, кадастра и картографии;
• правительство субъекта;
• административный орган.

Оспаривание результатов в арбитражных судах осуществляется в течение 3 месяцев после того, как заявитель узнал о нарушении своих прав.

Вместе с заявлением подается отчет оценщиков и заключение СРО. Иначе суд не будет иметь оснований для установления кадастровой стоимости.

Если в отчете будет прописано стоимость, что ниже кадастровой на 30%, будет проводиться судебная экспертиза для определения рыночного показателя.

Может ли быть принято положительное решение суда об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка?

Видео: уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Если судья согласится с вашими доказательствами о завышении кадастровой стоимости, то уменьшенный налог вы будете платить уже за тот налоговый период, когда подавался иск.

Есть смысл в разбирательствах, если сумма составляет примерно 50 млн. рублей, и, по вашему мнению, она завышена вдвое.

Так можно рассчитывать на то, что расходы на суд окупятся за несколько лет экономии налога.

При рассмотрении вопроса относительно уменьшения кадастровой стоимости стоит опираться на положения гл. 25 КАС России.

Можно обжаловать не только результат оценки, но и решение комиссии, если заявитель сначала обратился туда.

Административные истцы могут заявить такие требования:

• установить рыночные стоимостные показатели на недвижимое имущество;
• изменить кадастровую стоимость, так как есть недостоверные данные об объектах оценивания, что были использованы при установлении стоимости;
• оспорить решение или действие (бездействие) комиссии Росреестра.

Иные требования не могут рассматриваться вместе с оспариванием кадастровой стоимости, так как они находятся в компетенции иных судебных органов.

Если собственник земли решил вернуть переплаченный налог, стоит получить решение суда, и только тогда подавать иск о взыскании уплаченной суммы.

Первая инстанция при рассмотрении подобных споров – верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города, автономной области (пункт 15 ст. 20 КАС России).

Ответчики – представители Росреестра и инстанция, что утвердила оспариваемый результат оценки кадастровых стоимостных показателей.

Закон установил временные рамки для обращения в суд – в течение 5 лет после того, как госкадастр внесли оспариваемые результаты.

Хотя если при обращении в суд кадастровая стоимость изменена, то оспаривание предыдущей уже не допускается (пункт 3 ст. 245 КАС России). Заявки рассматриваются в течение 2-3 месяцев.

Если по результату рассмотрения дела судья удовлетворит требования, то в резолютивных частях таких решений должна отражаться кадастровая стоимость земли.

Она будет новым показателем, подлежащим отражению в государственном кадастре. Принятые решения можно обжаловать в апелляционном порядке в течение месяца.

Стоимость услуги

Затраты, которые ожидают вас при снижении кадастровой стоимости:

Размер государственной пошлины при получении документов и кадастровых паспортов	600 рублей
Услуги оценщиков	80 тыс.
Заключение СРО	20 тыс.
Проведение судебной экспертизы обойдется	В 80 тыс.
Услуги юриста	70 тыс.
Размер государственной пошлины при обращении в судебный орган	6 тыс.
Затраты на транспорт	400 рублей и более

Судья может возложить затраты на ответчиков, но все равно такие суммы нужно сначала оплатить вам. Да и не так часто суд готов взыскать затраты на юриста в полной мере.

Судебная практика

Чаще всего споры относительно кадастровой стоимости возникают по земельным участкам.
Неясности возникают при определении стоимости, если судья установит обоснованность требований заявителя.

Бывает, что истец просит устанавливать рыночный показатель на период переоценки (задними числами). На момент обжалования оценщик и устанавливает рыночную стоимость участков.

Позднее это даст основания заинтересованному лицу для пересчета и взыскивания ФНС переплаченных налоговых сумм со дня, когда в ГКН отразили некорректную стоимость.

Такие споры рассматривались по делам № А11-5098/2010 (Постановление президиума ВАС России от 25 июня 2013 года), № А41-41710/12 (согласно Постановлению ФАС Московского округа от 26 сентября 2013) и т. д.

Суды, имеющие общую юрисдикцию, уверены в том, что кадастровую стоимость можно менять, если иск удовлетворяется с момента, когда решение вступит в силу (подробнее в Апелляционном определении суда Москвы от 10 сентября 2013 года по делу № 11-25827/2013).

Дела по вопросам оспаривания кадастровой стоимости довольно перспективны. Суд скорее станет на защиту прав истца, а представители Кадастровой палаты не сильно противятся заявленным требованиям.

Как видите, вы имеете полное право оспорить результаты оценки, если установленная кадастровая стоимость слишком завышена.

Но стоит четко уяснить, куда обратиться, какие документы подготовить и какого порядка придерживаться.

Изучите законодательные положения, и тогда не придется платить необоснованно начисленные суммы налогов на землю. Тем более что у вас есть много шансов выиграть дело.