Как правильно приватизировать квартиру в 2024 году

К 2020 году планировалось завершение бесплатной приватизации жилья в РФ. Но принятые поправки к законодательству отменили ограничение сроков, сделав приватизацию бессрочной.

Как в 2024 году правильно приватизировать квартиру? Правом на приватизацию жилья из госфонда обладает каждый россиянин. Тем не менее, до сих пор немалое количество жилья остается неприватизированным.

И нередко отдельные ситуации обусловлены отсутствием у граждан нужных знаний относительно приватизационного порядка. Как приватизировать квартиру в 2024 году, и до какого года можно это сделать?

Основные моменты

Приватизировать государственное или муниципальное жилье вправе лица, проживающие в нем постоянное на законных основаниях, то есть по договору соцнайма.

Участвовать в приватизации вправе все прописанные жильцы. В зависимости от количества участников квартира предоставляется в общую или единоличную собственность.

Оформить жилье в собственность может не только ответственный квартиросъемщик. Данное право есть у каждого зарегистрированного лица.

Однако все жильцы должны согласиться на приватизацию или официально отказаться от участия, иначе осуществление ее невозможно. Право на приватизацию предоставляется однократно.

Если гражданин уже участвовал в приватизации, то претендовать на бесплатное предоставление государственного жилья в собственность повторно он не вправе.

Исключение делается в случаях расприватизации, когда договор приватизации признается недействительным в судебном порядке.

Что это такое

Приватизацией именуется процесс добровольной и бесплатной передачи жилья, принадлежащего государству или муниципалитету, гражданам или юридическим лицам.

Приватизированное жилье передается в полную собственность, что дает новому владельцу право не только пользоваться имуществом, но и распоряжаться по своему усмотрению.

К желающим приватизировать квартиру предъявляются следующие требования:

• наличие договора социального найма;
• постоянное проживание в квартире;
• отсутствие временной регистрации и проживания по договору поднайма.

Участвовать в приватизации могут несовершеннолетние граждане. Их интересы представляются родителями, попечителями, опекунами. Не обделены правом на приватизации и недееспособные лица.

От их имени действуют законные представители. Приватизировать разрешается отнюдь не всякое жилье. В список исключений попадают:

• общежития и комнаты в них;
• имущество, принадлежащее военному ведомству;
• аварийное и ветхое жилье.

Преимущество приватизации в том, что получение жилья в собственность гражданами происходит на безвозмездной основе.

И все же около 20% россиян не озаботились приватизацией, хотя ранее действовали ограниченные сроки. Возможно, причина в том, что они решали избежать минусов, которые несет с собой право собственности.

Преимущества и недостатки

Несомненными преимуществами приватизации квартиры следует назвать:

Отсутствие платежей по договору соцнайма	Такая разновидность арендной платы вносится в местный бюджет всеми нанимателями государственного жилья. Величина оплаты зависит от местоположения и площади жилья. Цена квадратного метра жилплощади варьируется в пределах 2-3 рубля
Свободное распоряжение недвижимостью	Квартиру можно подарить, продать, сдать в аренду, оставить в наследство, передать в залог и т.д. Распоряжаться социальным жильем граждане не могут
Невозможность выселения владельца	Если собственник не будет оплачивать коммуналку долгие годы, то все равно никто его из квартиры не выселит. Исключение – реализация жилья через суд с целью возмещения убытков
Простой процесс регистрации	Собственник сам решает, кого прописать в своем жилье. Социальный найм позволяет жить в квартире только членам семьи нанимателя, да и то при получении согласия от остальных жильцов

Из существенных минусов приватизационного процесса выделить нужно:

Увеличение суммы коммунальных платежей	Собственник помимо коммуслуг обязан платить взносы на содержание дома, текущий и капитальный ремонт. Содержание социального жилья оплачивает государство
Возникновение расходов в виде налога на имущество	В 2020 году налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости квартиры
Невозможность улучшить жилищные условия за счет государства	При сносе ветхого жилья нанимателям предоставляется новая площадь соответственно санитарным нормам на каждого жильца. Собственник получит площадь, аналогичную прежней, и не более, независимо от количества жильцов

Правовое регулирование

Регулирование процесса бесплатной приватизации основано на положениях Закона РФ № 1541-1 от 4.07.1991 «О приватизации жилфонда в РФ» (в редакции от 16.10.2012).

Норматив определяет порядок и основные принципы приватизации государственного жилья. ФЗ № 19 от 28.02.2016 внес изменения в приватизационный порядок.

Бесплатная приватизация была продлена до 1.03.2017. Планировалось, что в последующем бесплатно приватизировать жилье смогут только отдельные категории граждан и только до 2020 года.

10.02.2017 Госдумой РФ в третьем чтении был принят ФЗ № 77072-7, отменивший некоторые положения закона о приватизации. Исключена была норма об ограничении сроков приватизации.

22.02.2017 новый закон был подписан Президентом РФ, и с этого момента бесплатная приватизация стала бессрочной.

Нужно ли приватизировать квартиру

После принятия закона о приватизации, многие граждане поспешили воспользоваться возможностью получить жилье безвозмездно.

Людей прельщала возможность стать собственниками, что прежде было недоступно.

Но поскольку в советское время жилой фонд в большинстве своем принадлежал государству, то новоявленные собственники мало представляли себе обязанности.

Оказалось, что о приобретенном жилье нужно заботиться, содержать его, поддерживать в надлежащем состоянии. Все эти хлопоты ранее возлагались на государство.

Дополнительным «бонусом» стал налог на имущество. В результате обладать правом собственности оказалось достаточно накладно.

Но в то же время полученное право собственности позволило распоряжаться квартирой по собственному усмотрению.

Сдача жилья в аренду не требовала согласия государства и могла с лихвой возместить затраты на содержание.

Появилась возможность передать свою квартиру в дар любому лицу или оставить в наследство. Кроме прочего стала возможной продажа жилья.

Таким образом, говорить о приватизации только в отрицательном или положительном ключе нельзя.

Каждый человек, задумавшийся о приватизации, должен оценить все вероятные плюсы и минусы именно со своей точки зрения.

Приватизация жилья это не обязанность граждан, а право. Нужно ли приватизировать квартиру или лучше остаться нанимателем по договору соцнайма — это личный выбор гражданина.

Пакет документов, которые могут понадобиться

Федеральное законодательство определяет общий порядок приватизации. Но в каждом субъекте РФ устанавливаются собственные нормы, и утверждается перечень документов.

Потому возможны небольшие отличия, уточнить которые желательно заранее. Типовой список документов таков:

Заявление	Форма может утверждаться муниципальным органом
Паспорт заявителя	—
Паспорт представителя и нотариальная доверенность	При представлении интересов заявителя иным лицом
Паспорта всех прописанных жильцов	Свидетельства о рождении для несовершеннолетних
Нотариальные согласия на представление интересов от участников приватизации	При личном отсутствии
Нотариальные отказы от участия в приватизации	Если кто-то отказался и лично не присутствует
Разрешение органов опеки на отказ от приватизации	Со стороны несовершеннолетнего или недееспособного лица (выдается при наличии очень веских аргументов)
Согласие органа опеки или законного представителя	На участие в приватизации несовершеннолетних лиц, в том числе и оставшихся без родительской опеки
Судебное решение о признании гражданина недееспособным	И установлении опеки со стороны конкретного лица
Свидетельство о смерти лиц	Ранее проживавших в квартире
Документ, выступающий основанием	Ордер, договор соцнайма
Технические документы на жилье	Технический план, кадастровый паспорт
Выписка из ЕГРН	О правообладателе и свершенных сделках
Выписка по форме № 3 на каждого жильца	Об имеющейся недвижимости
Выписка из домовой книги	Обо всех жильцах с момента выдачи ордера или заключения договора соцнайма
Выписка из домовой книги на каждого жильца по прежнему адресу	При проживании в ином месте после 21.07.1991
Справка по лицевому счету	Об отсутствии задолженности по коммуслугам
Справка о неиспользованном праве	На приватизацию для всех участников

Пошаговая инструкция

В общей сложности приватизационный процесс займет до полугода. Зависит это от наличия документов и отношений между проживающими.

Как только решение о приватизации принято, согласия/отказы от всех жильцов получены, можно приступать непосредственно к реализации. План действий выглядит так:

Обращение в БТИ для получения технического паспорта	При отсутствии перепланировок проблем не возникнет. Наличие изменений планировки придется узаконить
Сбор документов	Перечень уточнить в администрации
Подача заявления и документов в жилищный отдел администрации	В присутствии всех участников или при наличии доверенностей от таковых
Ожидание рассмотрения	Около двух месяцев от момента принятия заявки
Получение разрешения и подписание договора	О приватизации при положительном решении
Подача документов в регистрационный орган	Для оформления права собственности
Получение права собственности	В течение тридцати дней от момента обращения в Росреестр

Сколько это стоит

Приватизация жилья из госфонда является бесплатной. Следовательно, гражданину не придется выкупать квартиру или платить за рассмотрение документов. Но совсем обойтись без финансовых затрат не получится.

Гражданин самостоятельно оплачивает услуги всех специалистов и организаций, взаимодействие с которыми потребуется.

Прежде всего, это услуги нотариуса. Согласие или отказ прописанного в квартире лица должен удостоверяться нотариально, если сам человек отсутствует при обращении в госорганы.

Кроме того, придется оплатить нотариальную доверенность, если интересы представляет сторонне лицо.

Когда один человек действует от имени всех жильцов, ему нужны доверенности от всех участников на представление интересов.

Далее идет сбор документов. Для их получения потребуется обращение в БТИ, ЖЭУ, паспортный стол, иногда в архив администрации.

За выдачу отдельных документов потребуется оплатить пошлину. При изготовлении технического паспорта нужно оплатить его изготовление.

И наконец, непосредственно сам процесс регистрации права на квартиру. Физическое лицо за регистрацию платит пошлину в 2 000 рублей.

Если собственник пожелает получить правоподтверждающий документ, то отдельно оплачивается получение выписки из ЕГРН.

Общие расходы ограничиваются 3 000-5 000 рублей, но это только примерная сумма. Она может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Каким облагается налогом

Приватизированная квартира облагается налогом на имущество. По ст.401 НК РФ за недвижимость, находящуюся в частной собственности, платится имущественный сбор.

Расчет налога прост — ставка, действующая в регионе, умножается на стоимость квартиры. Налоговая ставка устанавливается индивидуально для каждого региона.

Но ст.406 НК определяет максимальный размер ставки в 0,1% от стоимости жилья. Нюанс в том, что с 2015 года расчет велся от инвентаризационной стоимости, которая в несколько раз ниже кадастровой.

Потому сумма налога была невелика. В 2020 году в целях налогообложения учитывается кадастровая стоимость объекта, практически равна рыночной цене.

За счет этого произошло ощутимое увеличение налога. Если владелец приватизированной квартиры пожелает ее продать, то он получит доход.

И если от момента получения жилья в собственность прошло меньше трех лет, то придется выплатить НДФЛ в размере 13% от величины полученного дохода.

Часто задаваемые вопросы

Иногда нужно узнать, приватизировалась ли квартира ранее или нет. Например, гражданин прописан в квартире по договору соцнайма, но длительное время отсутствовал.

По возвращении он сомневается, что в его отсутствие не была осуществлена приватизация. Для получения нужной информации нужно обратиться:

В БТИ	Здесь можно получить полные сведения о квартире за период с 1991 по 1998 годы
В Росреестр	Этот орган хранит всю информацию о недвижимости после 1998 года

Сложности при приватизации могут возникнуть за счет перепланировки, которая не узаконена.

Для получения от БТИ разрешения на приватизацию существует два способа:

Восстановить прежний вид помещения	Снести, достроить
Узаконить перепланировку	Подав документы в ЖЭУ и уплатив штраф

Решение о возможности приватизации принимается специалистами БТИ. Без технического паспорта на квартиру заявитель однозначно получит отказ.

Можно ли служебную квартиру

Где приватизировать квартиру можно, а где запрещено? Приватизации подлежит муниципальное жилье, в котором граждане проживают по договору соцнайма или на основании ордера.

Причем нельзя приватизировать ветхое и аварийное жилье. Получение в собственность жилья, принадлежащего работодателю и предоставленному в связи с работой, также не представляется возможным.

Но если изменить статус служебного помещения и перевести его на баланс местных властей, то приватизация вполне вероятна.

Для перевода нужно получить согласие собственника, то есть организации-работодателя. По общим правилам, гражданин обязан покинуть служебное жилье по завершении трудовой деятельности.

Но есть и исключения, когда при выселении должно предоставляться иное жилье:

• работник вышел на пенсию;
• работник служил в силовых структурах и погиб при исполнении служебных обязанностей, а его семья осталась жить в квартире;
• работник по вине работодателя получил 1 или 2 группу инвалидности;
• после смерти работника в квартире проживают дети-сироты.

Если имеется одно из указанных оснований, то собственник вряд ли откажет в переводе квартиры на баланс государства.

Если один из прописанных против

Получение согласия всех прописанных лиц это одно из главных условий приватизации. При нежелании кого-то из жильцов участвовать в приватизации, нужно получить нотариальный отказ.

В этом случае доля отказчика распределится поровну меж остальными участниками. Отсутствие общей позиции делает приватизацию невозможной.

Но что делать, если кто-то из прописанных лиц участвовать не хочет, но и отказ не пишет?

В первую очередь, нужно попытаться убедить человека. Часто нежелание писать отказ связано с тем, что гражданин полагает, что собственники могут его выселить. Это не так.

Отказавшийся от приватизации жилья прописанный человек сохраняет за собой право бессрочного пользования жильем, в том числе и при продаже квартиры. Выселить его нельзя даже через суд.

Если и уговорами согласие получить не удается, нужно проверить, а есть ли право на приватизацию:

• проживающие, но не зарегистрированные лица приватизировать жилье не вправе;
• согласие несовершеннолетних не требуется;
• не участвуют в приватизации лица, уже использовавшие свое право;
• не могут претендовать на жилье граждане, выселенные по решению суда.

В связи с последним пунктом нужно уточнить, что если человек не проживает в квартире длительное время, то можно выписать его через суд.

Как разделить лицевой счет

Разделение лицевого счета становится популярным среди россиян, проживающих в квартирах на основании соцнайма, но не связанных родственными узами.

Посредством раздела изменяется механизм оплаты коммуслуг. В итоге каждый из жильцов получает собственную квитанцию. Осуществить раздел лицевого счета можно и для приватизированной квартиры.

Причем официальный раздел не обязателен, можно просто собирать положенные суммы и оплачивать коммуслуги по одной квитанции.

Если нужен официальный раздел, собственники решают, в каком соотношении нужно поделить платежи за квартиру и подают заявление о разделе оплаты в управляющую компанию.

Если мирно договориться не удается, раздел лицевого счета осуществляется через суд. В этом случае придется предварительно выделить долю каждого жильца.

Только после этого оцениваются иные условия, и определяется доля участия в оплате каждого прописанного жильца.

Нюансы в коммунальной квартире

При проживании в коммунальной муниципальной квартире на каждую отдельную комнату имеется договор социального найма. Фактически это дает право на приватизацию комнаты в коммуналке.

Но Закон № 1541-1 указывает, что в собственность может передаваться только жилье в целом, а не по частям. Эта норма требует приватизации всей квартиры.

И все же приватизировать комнату в коммуналке можно. Для этого нужно:

• выделить помещение из общей доли имущества;
• оборудовать отдельный вход;
• подтвердить пригодность для проживания людей.

Процесс выделения осуществляется БТИ и сопровождается выдачей технического паспорта на комнату.

Получить в собственность можно только комнату, указанную в ордере или договоре соцнайма, с согласия всех прописанных в комнате жильцов.

После приватизации собственник комнаты получает право на долю в общем имуществе соразмерно доле владения в квартире.

Раздел недвижимости при разводе

Если квартира приватизировалась супругами в браке, то при разводе значение имеет только доля каждого из них, а также доли остальных участников.

При передаче квартиры предполагается общая совместная собственность всех участников приватизации. То есть по умолчанию жилье делится на равные доли.

По желанию собственники могут поделить квартиру на неравные доли и зарегистрировать раздел официально.

При разводе каждый из супругов получает право на свою долю. Доли детей переходят в распоряжение того, с кем остаются проживать несовершеннолетние дети.

Совершеннолетние дети также получают свою долю, но только если они участвовали в приватизации.

То есть при участии двух супругов и одного совершеннолетнего ребенка, квартиры делится на троих в равных долях. На имущество родителей дети претендовать не могут, как и родители на имущество детей.

Но нужно учесть и факт, когда один из супругов отказался от участия в приватизации. В этом случае права собственности у него нет, но он может проживать в квартире бессрочно.

Является ли совместно нажитым имуществом

По п.1 ст.33 СК РФ для имущества супругов законным режимом признается режим совместной собственности.  Ст.34 СК устанавливает, что все нажитое в браке имущество является совместным.

Однако по п.1 ст.36 СК к совместному не относится имущество, приобретенное до брака или же полученное в период брака в дар или по безвозмездным сделкам.

Приватизация предполагает безвозмездную передачу имущества. Следовательно, в силу закона квартира, полученная бесплатно, не может считаться общим имуществом.

Видео: бесплатная приватизация квартиры продлена до 2020 года

Собственником признается тот, на чье имя приватизировано жилье. Если квартира была приватизирована на имя мужа, то жена при разводе не может требовать раздела квартиры как совместного имущества.

Вместе с тем признать квартиру совместной собственностью можно через суд.

Для этого потребуется доказать, что за счет общего имущества или средств истца были сделаны солидные вложения в квартиру, значительно увеличившие ее стоимость.

Переселение при сносе дома

Когда дом получает статус ветхого жилья, он подлежит сносу. При этом жильцам должно предоставляться другое жилье.

И в этой ситуации особое значение обретает, какой статус имеет жилец, собственника или нанимателя.

Граждане, проживающие в квартире по договору соцнайма, при сносе дома должны получить жилье, соответствующее учетным нормам площади на человека.

То есть в расчет принимается учрежденная в регионе учетная норма (12-18 кв.м) и количество прописанных жильцов.

За счет этого положения жилищные условия граждан могут существенно улучшиться. Жильцу-собственнику предоставляется взамен жилплощадь, равная по площади прежней квартире.

Не учитываются ни нормы жилья, ни число жильцов. Причем важный факт это соответствие цены старой и новой квартиры. Если новое жилье оценивается дороже, то за него придется доплатить.

Кроме того, за конфискацию квартиры в доме под снос собственнику может предлагаться выкуп.

Сюда включается рыночная стоимость жилья и все расходы собственника на переезд, и поиск новой жилплощади.

Но поскольку цена ветхой квартиры заведомо не может быть высокой, то на достаточный для покупки жилья выкуп рассчитывать не приходится.

При сносе дома наниматели жилья оказываются в более выгодном положении. Собственники оказываются перед выбором – получить выкуп, которого на новую квартиру не хватит или доплатить за предоставляемое жилье.

Порядок приватизации в 2024 году не поменялся. Изменилось только то, что теперь у граждан появилось неограниченное время на принятие решение о получении права собственности.

Нужно тщательно оценить все плюсы и минусы владения жильем и только потом принимать окончательное решение о необходимости приватизации.