В статье пойдет речь о продаже недвижимости по военной ипотеке. Как осуществить процедуру, какие документы подготовить, и рискует ли продавец – далее.
Законодательство идет навстречу военным и предлагает стать им участниками накопительной ипотечной системы.
При участии в программе минимум 3 года, военнослужащим предлагается взять жилье в ипотеку. Кредит будет выплачивать Министерство обороны. Как осуществить сделку?
Общие аспекты
Продажа квартир по военной ипотеке в Москве возможна в любом регионе. Приобрести такое жилье стало возможным, начиная с 2005 года, после принятия соответствующего закона.
Для этого необходимо стать участником специальной программы для военнослужащих. Для принятия участия в накопительной системе необходимо отвечать нескольким условиям:
- быть офицером или прапорщиком по контракту либо выпускником военного учреждения;
- составить рапорт;
- рассчитать максимальный размер займа по ипотеке на основании сумм взносов до 45 лет военнослужащего;
- определиться с банком, который предоставит заем.
Продажа жилья по военной ипотеке имеет как положительные моменты, так и отрицательные. К преимуществам относятся:
| Принимать участие в сделке вправе лишь те банки | Которые прошли аккредитацию |
| Уверенность в том, что сделка чистая | С юридической стороны |
| Небольшие сроки регистрации | До 1 недели |
| Сделка безопасна | Все операции контролирует банк |
Недостатками являются:
- необходимо уплатить налог за прибыль;
- большие сроки получения финансов из-за определенного порядка расчета.
Продавцу следует знать, что деньги он получит только после государственной регистрации сделки – через 5-7 дней. Иногда процесс затягивается до нескольких недель.
Квартиру или дом военнослужащий выбирает самостоятельно. Жилье должно соответствовать банковским требованиям.
Основные из них:
- объект недвижимости должен быть в хорошем состоянии;
- коммуникации и инженерные системы должны быть в норме;
- перепланировок не должно быть;
- наличие правоустанавливающих документов;
- на жилье не должны претендовать третьи лица.
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо выполнить ряд действий:
| Стать участником накопительной системы, подав рапорт | Основное условие – долгосрочная служба, наличие семьи или другой жилой площади значения не имеет |
| Списки направляются в вышестоящие органы | Где сведения об участнике тщательно проверяются |
| Участнику присваивается номер | Открывается счет на его имя и перечисляются деньги |
Всем участникам выдается сертификат, дающий право
Что нужно знать
Чтобы получить свидетельство участника накопительной системы, необходимо участвовать в программе не меньше 3 лет, составить рапорт на имя командира, дождаться одобрения (примерно 3 месяца) и получить готовый документ.
Действует свидетельство полгода. За этот период необходимо выбрать жилье. Покупать недвижимость можно на ту сумму, которая указана в свидетельстве.
По военной ипотеке нельзя покупать квартиру, если:
- в ней кто-либо проживает или зарегистрирован хотя бы 1 человек;
- она находится под залогом;
- на нее претендуют третьи лица.
Продать квартиру не получится, если кредитный комитет не даст согласие. Выдается оно в том банке, в котором военнослужащий планирует брать ипотеку.
Для государства покупка по ипотеке выгодна тем, что затрачивая деньги, государству предоставляются налоговые льготы – вычеты.
Граждане, купившие квартиру и получившие прибыль, вправе вернуть 13% от стоимости. Льгота не предоставляется в таких случаях:
- имущество приобреталось у взаимозависимых граждан;
- оплачивал не собственник, а третье лицо;
- вычет был получен ранее.
Поэтому военнослужащий не имеет право получить данный вычет, поскольку за него уплачивала держава.
НИС может быть добровольной или принудительной.
Чем раньше военнослужащий станет участником программы, тем большая сумма накопится на счету.
В текущем году никаких изменений в программе не произошло. Единственное, изменилась сумма накопительного ипотечного взноса – 260 000 рублей.
После того, как на счету накопится требуемая сумма, можно приступать к поиску банка, который предоставит кредит.
Каждый банк предлагает свои условия и ставки по процентам, но они не будут ниже 10%.
Нюансы при покупке такой недвижимости
Как и любая сделка с недвижимостью, покупка квартиры по военной ипотеке имеет свои нюансы.
При досрочном расторжении контракта военный не сможет в дальнейшем еще раз принять участие в такой программе.
Также придется вернуть все средства, которые были предоставлены для покупки жилья.
Если военнослужащий заканчивает служить раньше срока (по собственному желанию), то остаток денежных средств за приобретенную недвижимость он выплачивает самостоятельно.
В процессе покупки необходимо будет заказать услугу по оценке имущества – расходы за это оплачивает военный.
Согласно военной ипотеке, приобретать можно не только квартиру, но и отдельную комнату, частный дом.
Что относится к недвижимому имуществу для налога на имущество смотрите в статье: что относится к недвижимому имуществу.
Как расприватизировать квартиру в Москве, читайте здесь.
Большинство банков не позволяет покупать жилье у родственников. Обязательное условие – страхование купленной недвижимости.
Если участники – супруги и оба военнослужащие, то разрешено покупать 2 квартиры. Сдавать в аренду такое жилье нельзя.
Законные основания
Накопительно-ипотечная система регулируется Федеральным законом №117 «О НИС военнослужащих», принятым 20 июля 2014 года.
Основной закон, регулирующий процесс покупки квартиры по ипотеке для военнослужащих, — Гражданский кодекс.
Его статьи определяют следующее:
| Статья 454 | Необходимость оформления договора купли-продажи |
| Статья 455 | Устанавливает условия продажи |
| Статья 456 | Раскрываются обязательства продавца |
| Статья 457 | Сроки передачи товара |
Порядок продажи квартиры по военной ипотеке
Законодательством не запрещено продавать жилье, купленное по военной ипотеке.
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, будет сложнее, поскольку многие не хотят связываться с недвижимостью, на которой имеется обременение – военное кредитование.
Чтобы продать такую недвижимость, необходимо получить согласие у державы и у банка. То есть, необходимо снять обременение.
После получения согласия от банка необходимо отправиться в банк, в котором выдавался кредит. При себе иметь документ из Министерства обороны о том, что продажа квартиры разрешена.
Видео: военная ипотека. Купить квартиру по военной ипотеке
В банке необходимо составить заявление, рассматривается оно в течение 1 месяца. Когда обременение будет полностью снято, продажа жилья осуществляется по обычной схеме.
Алгоритм действий таков:
- Составить рапорт на получение разрешения продажи залогового жилья.
- Уточнить в банке сумму, необходимую для того, чтобы полностью закрыть долг.
- Найти покупателя.
- Снять с квартиры обременение, получив после этого выписку из Реестра.
- Продать недвижимость.
Ипотеку можно погасить с помощью другого займа.
Какие документы понадобятся
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо подготовить следующий пакет документов:
| Анкета человека | Который планирует получить займ |
| Ксерокопии паспортных данных | Заверяются при предоставлении оригиналов |
| Свидетельство о браке | Или его расторжении |
| Свидетельство участника программы | Оригинал и копия |
| Нотариально заверенное согласие супруга | Супруги |
После одобрения банком следует приступать к сбору документов для покупки недвижимости. В пакет входит:
- свидетельство о браке или его расторжении, если имеется брачный контракт, предоставить его копию;
- паспорт и свидетельство о рождении бывших владельцев квартиры;
- документы из бюро инвентаризации;
- свидетельство о регистрации прав собственности;
- документы, которые подтверждают передачу прав собственности на объект, например, договор дарения;
- справка из Реестра о том, что на недвижимости нет обременений;
- разрешение на продажу;
- оценка объекта недвижимости;
- справка о количестве граждан, прописанных в квартире;
- согласие супруга (супруги) на продажу;
- документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
Предоставляются и оригиналы, и копии документов.
Пошаговая инструкция
Чтобы сделка прошла успешно, необходимо знать все нюансы процедуры. Важно придерживаться следующего алгоритма действий:
- После получения свидетельства о регистрации военнослужащий должен подписать соглашение с агентством недвижимости или самостоятельно заняться поиском квартиры. Найдя квартиру, необходимо встретиться с ее владельцем.
- Во время переговоров стороны обсуждают и согласовывают условия сделки, утверждают пакет документов и сроки действия сделки.
- Составляется предварительное соглашение, в котором прописываются условия, права и обязанности каждого.
- Продавец предъявляет документы на квартиру, и они передаются на рассмотрение в банк. Иногда банк запрашивает дополнительные документы.
- Далее необходимо выбрать аккредитованный банк, который работает с военной ипотекой. Подается заявление на получение займа по ипотеке, и предъявляются документы.
- Проверив документацию, банк принимает решение – выдать займ или отказать. Рассмотрение заявки осуществляется в течение 1-3 дней.
- Если заявка одобрена, в этом же банке открывается счет. На него будут перечислены средства со счета военнослужащего на уплату первого взноса продавцу и недостающая сумма от банка.
- Когда сделка будет зарегистрирована, деньги направляются продавцу.
- Также документы следует передать в оценочную компанию. Оценщик осматривает квартиру.
- Если квартира соответствует требованиям банка, то с военнослужащим заключается соглашение на получение денег от банка.
- Осуществляется страхование объекта ипотеки.
- После этого документы передаются на подписание в «Росвоенипотеку», деньги перечисляются на счет заемщика.
- Владелец квартиры и военнослужащий подписывают договор купли-продажи.
- Производится регистрация прав собственности и полученная справка передается банку.
- Деньги переводятся на счет продавца.
- Продавец получает средства, снимает себя с учета регистрации и передает квартиру покупателю. Сделка считается оформленной и закрытой.
На процедуру уйдет не более 1 месяца.
Каковы риски продавца
Продавец может пострадать при получении денег у покупателя через ячейку в банке. Он может передать не всю сумму, а ее часть.
Риски увеличиваются, если квартира продается в рассрочку. По договору квартира переходит к покупателю, но он не вправе пользоваться ею до полной выплаты средств.
В случае продажи жилья по военной ипотеке риски для продавца минимальные, поскольку весь процесс контролирует банк.
Образец договора купли-продажи
Сначала заключается предварительный договор. Состоит из таких разделов:
- предмет договора – описание продаваемой недвижимости и данных о ее владельце;
- стоимость;
- права и обязанности сторон;
- период действия;
- условия соглашения.
В договор необходимо внести личные данные сторон соглашения, адрес квартиры и ее характеристики.
Сколько действует выписка из ЕГРП на недвижимое имущество узнайте из статьи: выписка из ЕГРП на недвижимое имущество.
Про налог на дарственную квартиру родственнику, читайте здесь.
Образец выписки из похозяйственной книги на земельный участок, смотрите здесь.
Также необходимо отобразить, как будет вноситься плата, название банка-кредитора, и порядок перечисления денег на счет продавца.
Предварительный договор должны подписать продавец и покупатель, заверить его у нотариуса.
Таким образом, чтобы купить квартиру по военной ипотеке, достаточно быть участником специальной программы для военнослужащих.
Для принятия участия необходимо отвечать требованиям, установленным законодательством. Расплачивается за недвижимость государство.
Если военный увольняется раньше срока, он выплачивает оставшуюся сумму собственными средствами.
Пока долг не будет полностью выплачен военнослужащим, квартира будет в качестве залога у государства.