Проблема обеспечения жильем российских военных актуальности не теряет. Государство с этой целью разработало специальную ипотечную программу на льготных условиях.
Каковы нюансы получения квартиры по военной ипотеке? Поддержка военнослужащих является одним из приоритетных направлений Правительства РФ.
Один из наиболее насущных вопросов касается недостатка жилья. Мало кто из военных при выходе на пенсию может позволить себе приобрести квартиру или дом.
Решить проблему должна накопительно-ипотечная система. В чем отличительные особенности приобретения квартиры в рамках военной ипотеки?
Что нужно знать
Десять лет назад военнослужащие РФ особым выбором при решении жилищного вопроса не располагали. Можно было встать в очередь для получения квартиры от государства, наряду с прочими льготниками.
Но ожидать приходилось десятилетиями. Причем выдаваемое жилье мало соответствовало ожиданиям. Другой вариант предполагал покупку недвижимости за свой счет.
Но и этот способ реализовать было сложно. Копить деньги приходилось долго, а накопления при этом дешевели и накопленных средств все время не хватало на хорошее жилище.
Возможность разом решить сложную ситуацию с жилищными условиями военных появилась в 2005 году. Именно тогда впервые возникло понятие военной ипотеки.
Новый механизм позволял обзавестись собственной квартирой через три года участия в особой федеральной программе. Наименование ее звучало как «Накопительно-ипотечная система» или кратко НИС.
Любой из участников НИС получает право на приобретение жилья посредством военной ипотеки в любом российском регионе.
Определения
Военной ипотекой называется форма применения жилищного целевого займа, какой предлагается участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Целевым предназначением становится:
- внесение первого взноса за приобретаемую квартиру;
- погашение обязательств по ипотеке.
Военная ипотека это неотъемлемая часть НИС. Алгоритм работы данной системы прост:
| Для каждого участника открывается личный счет | И регулярно на него поступает определенная сумма средств (одинаковая для всех с применением ежегодной индексации) |
| Через три года своего участия в программе | Военнослужащий может использовать накопившиеся средства на внесение первого взноса за приобретаемое по ипотеке жилье |
| Ипотечный кредит оформляется при участии банка | На протяжении кредитного периода рассчитывается по ипотеке Министерство обороны, а сам заемщик обретает в собственность полноценное жилье |
Но при отсутствии проблем с жильем военные могут и не спешить с покупкой. Приобрести квартиру или дом можно и после выхода на пенсию в сорок пять лет.
В таком случае оформлять ипотеку может и не придется, накопленных денег вполне хватит для единовременной покупки.
Нюанс в том, что даже при покупке квартиры за полную сумму обращаться придется в банк или иную посредническую организацию.
На руки наличные деньги не выдаются, поскольку сама цель программы позиционируется весьма четко. Это приобретение жилплощади.
Средства перечисляются на счет продавца. Когда объект стоит дороже, чем имеется на счету, военный вправе добавить личные сбережения.
Таким образом, единственным условием является трехлетнее участие в НИС. Распорядиться деньгами можно, когда появится такая необходимость.
Но есть и еще один немаловажный аспект. До погашения ипотеки государство остается залогодержателем приобретенной недвижимости.
При досрочном увольнении из ВС РФ придется самостоятельно погашать остаток долга. Для участия в накопительно-ипотечной системе достаточно подать рапорт на имя руководства.
Правом на участие в НИС обладают:
- военные из офицерского состава;
- военнослужащие-контрактники.
В чем ее преимущества
Военная ипотека это один из видов кредитования. Следовательно, наряду с плюсами есть и минусы. Но все же преимущества в этом случае существенно преобладают.
А именно:
- не имеет значения наличие/отсутствие у военнослужащего собственного жилья;
- выбрать жилье можно в любом российском регионе;
- первый взнос можно дополнить собственными средствами;
- погашает кредит государство;
- можно приобрести свое жилище в самом начале военной карьеры;
купить можно любой тип полноценного жилья.
Осуществляют военно-ипотечное кредитование почти все крупные банки РФ. Общее их количество около восьмидесяти, то есть из чего выбирать.
Максимальная сумма кредита рассчитывается индивидуально. Условия ипотеки в целом могут несколько отличаться, в зависимости от выбранного банка.
Действующие нормативы
В 2005 году в силу вступил ФЗ №117 от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Активно применять его на практике начали лишь в 2009 году. Преамбула этого закона гласит, что норматив определяет правовые, экономические, организационные, социальные основы НИС.
В структуру закона вошли семь глав и тридцать шесть статей. В частности принятый закон регулирует такие моменты, как:
- общие понятия НИС;
- предмет и цель правового регулирования системы;
- организационные основы;
- вопросы участия военнослужащих в НИС;
- вопросы получения и погашения жилищных целевых займов;
- государственный контроль над накоплениями системы.
Помимо ФЗ №117 применение НИС регулируется ФЗ №76 от 27.05.1998 «О статусе военнослужащих», Постановлениями Правительства РФ и иными нормативами.
Порядок покупки квартиры по военной ипотеке
Выбор жилья для приобретения по военной ипотеке военнослужащий, участвующий в НИС, осуществляет самостоятельно.
Как оформить опекунство над недееспособным пожилым человеком 80 лет, читайте здесь.
Но при этом должны учитываться требования банка к ипотечным объектам. При этом разные банки могут выдвигать различные условия.
Основными параметрами становятся условия, определенные и ФЗ №117 в том числе:
- расположение на первичном или вторичном рынке;
- хорошее жилое состояние объекта, то есть неприемлемость статуса ветхого или предназначенного под снос жилья, степень износа жилища не должна превышать допустимой нормы;
- обязательное наличие кухни и санузла;
- наличие всех необходимых инженерных коммуникаций – отопления, водоснабжения, электросетей;
- отсутствие деревянных перекрытий;
- функциональное состояние дверей и окон;
- исправность крыши (для последних этажей);
- год постройки объекта не ранее 1970 года;
- отсутствие требований со стороны третьих лиц и любого обременения (залога, ареста и т.д.);
- наличие у продавца единоличного права собственности;
- хорошая ликвидность объекта.
Какие нужны документы
Подготовка документов для покупки квартиры по военной ипотеке осуществляется в два этапа.
Прежде всего, потенциальный заемщик подает документы на рассмотрение своей кандидатуры в качестве ипотечного заемщика.
Только в случае положительного решения банка можно приступать к сбору документации касательно выбранного жилища.
В качестве первичной заявки подаются следующие документы:
- анкета заявителя, заполненная по форме, утвержденной банком;
- паспорт (копия всех страниц + оригинал для сверки);
- свидетельство о заключении либо расторжении брака (копия при наличии документа);
- копия брачного контракта (когда таковой составлялся);
- свидетельство участника НИС (копия + оригинал);
- нотариально заверенное согласие супруга.
Начинать сбор второй части следует не раньше, чем банк одобрит заявку. При этом предоставляются:
- документы из БТИ;
- свидетельство о регистрации права собственности (оригинал + копия);
- документы, удостоверяющие право собственности (ДКП, договор о дарении и т.д.);
- справка из Госреестра, подтверждающая отсутствие обременений на объект;
- разрешение на продажу жилья со стороны органов опеки (при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей);
- заключение независимой экспертизы об оценочной стоимости объекта;
- справка обо всех прописанных лицах;
- документы владельцев, паспорта и свидетельства о рождении (оригиналы + копии);
- свидетельство продавца о заключении брака или расторжении (оригинал + копия);
- брачный контракт продавца (при наличии подается копия);
- нотариальное согласие супруга продавца;
- документ, удостоверяющий полную оплату коммуслуг.
Пошаговая инструкция
Как купить квартиру по военной ипотеке? Схема действий при приобретении квартиры по военной ипотеке включает в себя несколько последовательных этапов.
| Шаг 1 | Нужно стать участником НИС. После подачи соответствующего рапорта военнослужащий вносится в реестр участников системы и на его имя открывается накопительный счет. Ежемесячно на открытый счет поступают начисления из госбюджета. В 2020 году сумма составляла 20 490 рублей |
| Шаг 2 | Спустя минимум три года военный подает рапорт о выдаче свидетельства участника НИС, которое выдается через несколько месяцев после обращения. При наличии этого документа можно обращаться за получением жилищного займа |
| Шаг 3 | На данном этапе происходит выбор квартиры. При этом необходимо уложиться в определенный срок. Свидетельство участника НИС действительно в течение ограниченного времени. В противном случае процесс придется начинать с самого начала |
| Шаг 4 | Выбор банковского учреждения. При этом следует учесть, что выбранная квартира должна отвечать требованиям как ФГКУ «Росвоенипотека», так и непосредственно банка |
| Шаг 5 | Заключение договора с ФГКУ «Росвоенипотека». При одобрении банком поданной заявки открывается специальный счет. Документы об открытии счета направляются в «Росвоенипотеку», где должно приниматься решение о заключении договора ЦЖЗ. При положительном решении деньги со счета участника НИС перечисляются банку, а военному предоставляется на подписание договор о целевом жилищном займе |
| Шаг 6 | Свершение сделки по купле-продаже. На этой стадии все происходит как при стандартной ипотеке – заключается ипотечный договор с банком, перечисляются деньги на счет продавца, подписывается ДКП. После оформления военнослужащий получает свидетельство о праве собственности на жилье и оформляет страховку на объект |
| Шаг 7 |
Заключительный этап предполагает передачу в банк дополнительной документации. Это необходимо, чтобы «Росвоенипотека» оплачивала ежемесячные взносы по ипотеке. В пятидневный срок с момента регистрации права собственности в банк предоставляются:
|
На этом получение квартиры по военной ипотеке можно считать завершенным.
Оплата ежемесячно вносится со стороны Министерства обороны в продолжение всего срока военной службы или до полного погашения.
Сколько времени это занимает
Количество времени, потраченного на приобретение квартиры по военной ипотеке, во многом зависит от того, насколько быстро заемщик выберет объект и соберет необходимые документы.
В среднем сроки таковы:
| Минимальное время участия в НИС | 3 года |
| Выдача свидетельства участника НМС | От 1 до 4 месяцев |
| Рассмотрение банком поданной заявки | От 2 до 7 дней |
| Выбор квартиры | Максимум 6 месяцев, иначе срок действия свидетельства истекает и требуется получение нового |
| Рассмотрение документов по выбранному объекту недвижимости | От 1 до 3 дней |
| Проведение банком оценки жилья | 3 дня |
| Выбор страховой компании и согласование тарифов по страховке | От 1 до 2 дней |
| Оформление банковских документов по ипотеке | 1 день |
| Рассмотрение документов по ипотеке ФГКУ «Росвоенипотека» | 10 дней |
| Заключение ДКП | 1 день (через 1-2 дня после получения одобрения «Росвоенипотеки» |
| Регистрация сделки по ипотеке | 5 дней |
| Подача в банк дополнительных дней | В течение 5 дней (с момента регистрации ипотечного договора) |
Положен ли налоговый вычет
Многих участников НИС интересует вопрос налогового вычета при покупке недвижимости.
Получить таковой возможно, но лишь в случае использования военнослужащим дополнительно собственных сбережений.
Получить налоговый вычет можно по стандартной схеме, посредством обращения в налоговую службу РФ.
Те участники НИС, какие приобрели жилье исключительно на средства из федерального бюджета, не могут претендовать на получение имущественного вычета.
Государственные деньги подоходным налогом не облагаются.
Возникающие нюансы при процедуре
Среди особенностей военной ипотеки нужно отметить то, что приобрести можно не только квартиру, но и комнату.
Кроме того допускается приобретение коттеджа, таунхауса или частного дома с земельным участком.
Некоторые ограничения касаются приобретения жилья у родственников. Такие сделки проверяются особо тщательно. Более того большинство банков вообще не позволяют такие сделки.
Обязательным условием является страхование приобретенного объекта от риска утраты заемщиком права собственности или от потери самого объекта.
При военной ипотеке банк старается свести все возможные риски к самому минимуму. Разрешается ли купить две квартиры по военной ипотеке?
В целом правительственная компания никак не ограничивает количество приобретаемого жилья.
Если сумма и стоимость жилья позволяет, то можно приобрести и две квартиры. Однако на подобную сделку вряд ли согласятся банки. На практике такого пока не встречалось.
Если участниками НИС являются оба супруга, то купить две квартиры вполне реально. Более того, программой не предусмотрено приобретение одного жилья на двоих, даже в отношении супругов.
Можно ли продать жилье, приобретенное по военной ипотеке? Право полного распоряжения квартирой военный получает только после полного погашения ипотеки.
Когда военнослужащий уволился из армии и самостоятельно оплатил долг, то он также получает квартиру в свою безраздельную собственность с правом полного распоряжения имуществом.
До полного погашения ипотечного долга военный и члены его семьи могут лишь проживать в квартире.
Допускается ли сдача приобретенного по ипотеке жилья в аренду? Чаще всего, военнослужащие являются законопослушными гражданами, строго следующими инструкциям.
И большинство из них считают, что сдавать ипотечную квартиру в аренду нельзя, поскольку это своего рода предпринимательство.
А поскольку квартира до окончания выплат принадлежит государству, то подобная деятельность незаконна. Но это вовсе не так.
Ограничение права собственности не запрещает владельцу свершать операции, не связанные с отчуждением. То есть вполне можно сдавать ипотечное жилье в аренду и получать пассивный доход.
Главное оформить полноценный договор аренды и ежемесячно выплачивать в пользу государства тринадцать процентов от полученной арендной платы.
Еще один важный момент это раздел ипотечной квартиры в случае развода. Как правило, совместно нажитое имущество супругов делится при расторжении брака.
Однако в случае с жильем, приобретенным участником НИС в ипотеку, данная норма не применяется. Вернее не подчиняется такая ситуация гражданскому законодательству.
Дело о разводе участника НИС рассматривается армейскими судебными инстанциями. Решение принимается исходя из частных обстоятельств.
Вместе с тем «Росвоенипотека» рекомендует всем военным, оформившим жилищный займ, составлять брачный контракт.
В Москве
Изначально программа военной ипотеки предполагала только приобретение готового жилья на вторичном рынке.
Позже в программу были внесены поправки, позволяющие приобретать строящееся жилье и квартиры на первичном рынке.
Во многих современных жилых комплексах, возводимых по стране, часть квартир передается для нужд Министерства обороны.
Помимо того возводятся специальные военные городки, где все квартиры предназначены исключительно для военнослужащих.
В Москве на данное время в процессе строительства находится около шестидесяти многоквартирных домов, возводимых в рамках военной ипотеки.
Видео: военная ипотека, схема покупки квартиры по военной ипотеке
Военные могут приобретать жилье уже на этапе строительства. Но при этом есть свои нюансы. В чем различия первичной и вторичной недвижимости?
По закону любое жилье, на которое имеется право собственности, при продаже считается вторичным. Даже если квартира находится в новостройке и лишь недавно передана в эксплуатацию.
До 2011 года программа НИС разрешала приобретать жилье лишь у собственников. Да и сами коммерческие банки неохотно кредитовали «первичку» по причине высоких рисков.
Сегодня часть банков, работающих по стандартам АИЖК, готово оформлять военную ипотеку на основании договора долевого участия в строительстве.
Но приобрести жилье можно только в новостройках, аккредитованных банком или АИЖК. В Москве ипотечное кредитование военных по ДДУ осуществляют:
- «Сбербанк»;
- «Россельхозбанк»;
- «Газпромбанк»;
- «ВТБ 24» и некоторые более мелкие банки.
Как правило, при обращении банк предоставляет перечень строящихся новостроек и жилых комплексов, в каких можно приобрести жилье по военной ипотеке.
Но можно и самостоятельно найти аккредитованного застройщика. Как происходит покупка? Обычно вначале выбирается подходящая квартира.
После ее «бронирования» подается заявка в банк, сотрудничающий с выбранным застройщиком. Аккредитованными АИЖК застройщиками города Москвы являются:
- ООО «Брод-Эстейт»;
- ООО «ТехноСтрой»;
- АО «Межрегионоптторг»;
- ПАО «Группа Компаний ПИК»;
- НИПП Ассоциация «Народное домостроение» (некоммерческая организация);
- ООО «ПрометейСити»;
- ООО «Лэнд Юг» и т.д.
Важно! При выборе застройщика нужно убедиться, что он действительно аккредитован АИЖК. Но и не это самое главное.
Необходимо лично убедиться, что процент реализованного жилья не меньше десяти процентов, а стадия готовности более тридцати процентов.
Срок до ввода в эксплуатацию должен быть четко обозначен и желательно не должен превышать полутора лет. В противном случае ждать свою квартиру можно годами.
В Санкт-Петербурге
В Питере по военной ипотеке можно приобрести, как готовое, так и строящееся жилье. Но выбор заемщика отнюдь не безграничен, по крайней мере, на первичном рынке.
Как восстановить водительское удостоверение при утере в другом городе, читайте здесь.
Как оформить дарственную на долю в квартире, смотрите здесь.
Приобрести квартиру можно лишь в новостройках, имеющих аккредитацию «Росвоенипотеки» и кредитующего банка.
Банки Санкт-Петербурга, оформляющие военную ипотеку в строящихся объектах, это:
- «Газпромбанк»;
- «СвязьБанк»;
- «ВТБ 24»;
- «Открытие»;
- «Сбербанк»;
- «Банк Россия» и другие.
В перечень аккредитованных застройщиков Санкт-Петербурга входят:
- ГК «Арсенал-недвижимость»;
- ГК «ЛСР. Недвижимость»;
- СХ «Ленспецсму»;
- Ленстройтрест и т.д.
С полным перечнем банков, сотрудничающих с АО «АИЖК» по программе военной ипотеки, можно ознакомиться на официальном сайте АИЖК.
Упомянуть нужно и то, что некоторые банки Москвы и Санкт-Петербурга имеют собственные программы ипотечного кредитования военнослужащих.
Такие продукты никак не связаны с государственной системой НИС. Их суть заключается в предоставлении определенных льгот военным при оформлении ипотеки.