Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры в 2024 году

Продажа квартиры, как и любой недвижимости, не обходится без оформления договора купли-продажи. Но иногда составляется предварительный договор.

Что это и в чем необходимость предварительного ДКП в 2024 году? Несведущему человеку предварительный договор купли-продажи может показаться излишней формальностью.

Эксперты в сфере недвижимости считают данный документ отличным инструментом регулирования предстоящей сделки.

Что представляет собой предварительный договор о купле-продаже квартиры в 2024 году?

Важные моменты

Ключевым этапом в процессе продажи недвижимости становится подписание договора купли-продажи. Именно с этого момента появляется доказательство перехода права собственности.

В ст.550 ГК РФ установлена обязанность заключать договор в письменной форме, но единого образца документа не предусмотрено.

Типовой ДКП содержит в себе такие условия:

• название документа, дата и место его заключения;
• идентифицирующие данные участвующих в сделке сторон;
• подробное описание объекта договора;
• суть сделки, а именно осуществление продажи/покупки;
• стоимость объекта.

Кроме того в договор могут включаться дополнительные условия. Например:

• сроки и способы передачи денег в счет оплаты по сделке;
• дата фактической передачи объекта;
• состояние передаваемого имущества;
• штрафные санкции и неустойка при неисполнении обязательств сторонами своевременно;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• основания расторжения договора;
• распределение расходов по оформлению сделки и т.д.

Стороны могут составить договор о купле-продаже самостоятельно или обратиться к юристу. Причем участники сами решают, какие условия необходимо включить в договор.

Но в некоторых обстоятельствах стороны могут договориться обо всех нюансах, но в силу определенных аспектов сделка совершиться на текущий момент не может.

К примеру, у покупателя недостаточно средств или продавец не успевает оформить необходимые документы. В подобной ситуации допускается заключение предварительного ДКП в соответствии со ст.429 ГК.

Основные понятия

Предварительный договор купли-продажи это официальный документ, свидетельствующий о намерениях сторон.

Согласно этому соглашению в ближайшем будущем заключается основной ДКП, причем на тех же условиях, что определены договоренностью.

Следовательно, структура предварительного договора соответствует форме основного. Нарушение этой нормы влечет недействительность договора.

Таким образом, предварительный договор о купле-продаже содержит все те же условия, которые впоследствии будут отображены в основном договоре.

Единственное отличие в указании срока, до какого стороны должны заключить сделку. Бланк предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

По закону предварительный ДКП действителен в течение года от момента подписания, если в нем отсутствует строго установленная крайняя дата.

Заключение предварительного договора не является обязательным. Стороны сами принимают решение о его необходимости.

Но составить такой документ крайне желательно. Это поможет предотвратить существенное изменение достигнутой договоренности на этапе заключения сделки.

Для чего он нужен

Заключение предварительного ДКП необходимо, когда возможно сразу заключить сделку отсутствует, но стороны имеют твердое намерение свершения таковой.

Нередко такой договор заключается в качестве альтернативы договора аванса или задатка. То есть по нему передается некоторая денежная сумма, как подтверждение предстоящей сделки.

В предварительном ДКП наличествует полный объем обязательств и условий, какие позднее будут присутствовать в основном договоре.

В 2020 году это один из наиболее серьезных документов, какие можно оформить до подписания основного договора о купле-продаже.

Правильно подготовленный предварительный договор купли-продажи характеризуется такими условиями:

• указание детальной информации об участниках сделки;
• подробное описание предмета договора и условий купли-продажи;
• отображение срока для заключения основного договора.

Если какие-то моменты в предварительном договоре прописаны не точно, то такой документ не имеет никакой юридической силы.

Верный документ может использоваться в суде, когда из сторон не исполняет обязательств. При этом предварительный договор равнозначен основному.

Цель, с которой заключается предварительное соглашение, это обретение уверенности в том, что в будущем все обязательства будут выполнены сторонами.

Указанная в договоре цена не подлежит изменению, ни в большую, ни в меньшую сторону.

Важно! Заключение предварительного ДКП не требует обязательного внесения задатки. Стороны сами решают, нужна ли дополнительная гарантия обеспечения обязательств.

Нормативная база

По законодательству РФ в предварительном договоре должны в непременном порядке присутствовать условия о предмете предстоящей сделки, условиях, дате сделки и прочих значимых моментах.

Точная формулировка приведена в ст.429 ГК РФ. Здесь же сказано, что основной договор стороны заключают на условиях, оговоренных предварительным соглашением.

В ст.163 ГК говорится, что письменный предварительный ДКП по желанию сторон может заверяться нотариусом. Перечень условий данного договора приведен в п.3 ст.429 ГК.

В ст.554 ГК определено, что из предварительного договора должно быть однозначно понятно намерение сторон заключить сделку в будущем.

Согласно ст.555 ГК необходимо прописывать полную сумму, какую покупатель должен передать продавцу.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Когда выгодно составить предварительный договор и кому это нужно? Ответ может быть разным, но однозначно, что для использования такого инструмента следует знать основные нюансы.

Например, продавец заключил предварительный ДКП. Впоследствии нашелся другой покупатель, готовый заплатить большую цену.

Если собственник откажется заключать договор с первым покупателем, то последний вправе подать иск в суд.

Судебным решением могут обязать к заключению сделки купли-продажи по предварительному соглашению.

Или, например, человек решил приобрести квартиру и вроде договорился о подходящей цене, но нужная сумма на данный момент отсутствует. Есть риск, что продавец изменит цену.

Вот в этом случае и пригодится предварительный договор. Аналогично выгоден договор и продавцу, который не хочет спорить в будущем о снижении цены.

Заполнение бланка

Можно скачать образец бланка предварительного соглашения и «откорректировать» его под ситуацию. Но важно учесть, что юридическую силу сей документ обретает только при верном составлении.

Из существенных условий нужно указать:

Ф.И.О. сторон	Данные паспортов, адрес регистрации и место проживания
Описание объекта	Включая адрес дома, этажность, количество комнат, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов
Стоимость сделки	Она же будет окончательной ценой объекта, но лучше прописать в договоре, что изменения цены не допустимы
Условие о деньгах	А именно порядок и срок передачи, судьба аванса или задатка
Срок заключенного документа	По его истечении должен быть подписан основной договор

Срок договора может быть неопределенным и в этом случае действует законодательно установленный период действия, равный одному году.

Условия о денежных расчетах тоже может быть недостаточно определены и тогда действуют общепринятые нормы.

Но если недостаточно точно прописаны остальные моменты, то договор не может считаться действительным.

Если соглашение с задатком

Нередко стороны используют задаток как подтверждение намерений покупки. Когда покупатель выплачивает задаток, то об этом непременно упоминается в предварительном соглашении.

И это значит, что продавец больше никому не станет предлагать квартиру. Величина задатка устанавливается по договоренности сторон, но обычно не превышает десяти процентов от стоимости сделки.

При получении денег продавец должен дать расписку о получении. При этом расписка должна быть написана от руки, а сумма указываться не только в числовом выражении, но и в процентном.

В случае с задатком нужно понимать его отличие от аванса. Когда стороны договариваются об авансе, то оный возвращается при несостоявшейся сделке.

Задаток остается продавцу, когда от сделки отказывается покупатель. В противном случае сумма задатка возвращается продавцом в двойном размере.

При продаже только доли

Продаваться может не только объект недвижимости целиком, но и его часть. Например, владелец доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, решает ее продать.

Принцип сделки не отличается от стандартного, в предварительном договоре и в основном указываются те же существенные условия.

Отличие в том, что при продаже доли или совместной собственности должно иметься согласие всех остальных собственников.

Когда составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, долевая собственность обязательно указывается в нем. В соглашении, как и в договоре, прописываются данные всех собственников.

От каждого владельца необходимо получить нотариальное согласие на продажу. Продаваемая доля должна идентифицироваться максимально точно.

Образец документа

Составить предварительное соглашение о купле-продаже можно, используя за основу типовой бланк предварительного ДКП.

Во избежание ошибок желательно ознакомиться с образцом правильно оформленного документа. Как пример, заполненный образец предварительного договора купли-продажи:

Часто задаваемые вопросы

Применение предварительной договоренности при купле-продаже вошло в широкое применение относительно недавно.

И основная масса продавцов/покупателей чрезвычайно мало осведомлены о его сущности и возможных правовых последствиях.

Чаще всего документ недооценивается и считается совсем не значимым. И все же, односторонний отказ от предварительного соглашения ведет к вполне реальным штрафным санкциям.

Распространенная ситуация, когда застройщик потенциальному покупателю предлагает составить предварительный ДКП по отношению к не оконченному объекту строительства.

В целом оформление подобного договора не признается правомерным, поскольку указываемый в документе объект еще не существует.

Судебной практикой не исключается заключение подобного соглашения, но вопрос о юридической силе документа остается открытым.

Еще одна ситуация, когда стороны указывают в предварительном соглашении только некоторые важные условия.

При оформлении основного договора одна из сторон может потребовать внесения в содержание дополнительных условий. И вот здесь и возникают противоречия.

Если в предварительном договоре отсутствует часть существенных аспектов, то документ в принципе недействителен.

Когда все основные условия предварительно оговорены, то любые дополнения в основном документе возможны исключительно по обоюдному согласию сторон.

Нужно ли регистрировать

Спорным моментом остается необходимость регистрации предварительного ДКП. С недавнего время законодательно отменена норма о регистрации договора по купле-продаже.

Обязательной регистрации подлежит переход права собственности. Предварительный договор это прототип основного документа и на него распространяются общепринятые нормы.

Значит, регистрировать его не нужно. Здесь же нужно упомянуть необходимость нотариального заверения.

Действующее законодательство не требует участия нотариуса при оформлении сделки купли-продажи. Разрешается подготовить документ в простой письменной форме.

Подтверждением становятся подписи сторон. Точно также и предварительное соглашение заверять у нотариуса не обязательно, хотя во избежание разногласий в будущем лучше это сделать.

Видео: предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Важно! Если основной ДКП планируется заверять у нотариуса, то предварительное подлежит обязательному нотариальному заверению.

Помимо прочего нотариального заверения требуют документы по сделкам купли-продажи недвижимости, когда продается доля имущества или в числе собственников имеется несовершеннолетнее лицо.

При составлении по ипотеке «Сбербанка»

«Сбербанк» при оформлении ипотеки требует обязательного составления предварительного договора о купле-продаже.

Только после того как банк одобрит предварительное соглашение, с заемщиком будет заключен ипотечный договор.

Для чего заключается предварительный договор при ипотеке? Этот документ предоставляется банку в преддверии заключения ипотечного соглашения.

Он свидетельствует о действительности намерений продавца и покупателя заключить сделку. При этом кредитор получает возможность ознакомиться с условиями купли-продажи.

При ипотеке «Сбербанка» форма предварительного договора купли-продажи квартиры содержит такие сведения:

• данные, идентифицирующие стороны сделки;
• описание процесса перехода права собственности на объект недвижимости;
• точное описание передаваемого по договору объекта;
• перечень имеющихся у продавца правоустанавливающих документов;
• цена объекта и способ расчета;
• срок и порядок передачи недвижимости.

К важным аспектам при ипотеке «Сбербанка» нужно отнести следующие:

Спорные пункты	Лучше заранее обсудить с юристом
Подробное описание объекта	И иные термины лучше выносить в отдельный раздел, дабы не перегружать основное содержание

Если ипотека оформляется с материнским капиталом в качестве первого взноса, то и это прописывается в предварительном соглашении.

От того, насколько правильно составлен предварительный ДКП, во многом зависит одобрение «Сбербанком» ипотеки.

Как правильно расторгнуть

Расторжение предварительного договора в принципе возможно. Но делать это нужно правильно и не всегда можно избежать негативных последствий. Потому предусмотреть нужно все заранее.

Когда предварительное соглашение не содержало условия о выплате определенной части стоимости, то расторгнуть его можно по согласию сторон.

Причем оформить такое согласие нужно письменно. Когда один из участников отказывается от расторжения, следует обратиться в суд.

Судебные и иные расходы, возникшие при расторжении предварительного договора, возврату не подлежат. Исключение, когда подобная ситуация оговорена в соглашении.

При расторжении договора вследствие несоблюдения сроков сторона, инициировавшая расторжение, может взыскать неустойку с виновной стороны.

Кроме того можно через суд принудить к заключению сделки на условиях существующей договоренности.

Учитывая вероятность расторжения в предварительном соглашении по купле-продаже желательно подробно расписать:

Последовательность действий	При одностороннем расторжении
Точный период заключения основного договора	В том числе окончательную дату
Обстоятельства	При наступлении которых договоренность утрачивает силу
Порядок действий	При оформлении основного договора
Условия возврата средств	Выплаченных в качестве аванса
Размер неустойки	При несоблюдении обязательств одной из сторон

Соблюдая все необходимые условия, можно при необходимости расторгнуть предварительный договор купли-продажи можно с наименьшими рисками.

При наличии малейших сомнений в правильности оформления документа желательно обратиться за помощью квалифицированного юриста.

Предварительное соглашение о купле-продаже это значимый и полноценный документ, даже при написании его от руки и отсутствии нотариального заверения.

Подписывать такой документ следует лишь при принятии окончательного решения и согласии со всеми указанными условиями.