Статья раскроет основные моменты, связанные со сделкой купли-продажи квартиры. Можно ли составить ее самому, как оформить договор, и какие подготовить документы – далее.
Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, собственник имеет возможность контролировать каждый этап.
В то же время – это сложный процесс, требующий внимания и определенных навыков. Что необходимо знать о том, как самому оформить сделку купли-продажи квартиры?
Что нужно знать
Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, но выполнимая. Главное – быть подготовленным и разбираться во всех вопросах, связанных со сделкой купли-продажи.
Важную роль играет оценка стоимости недвижимости. На ее размер влияет:
- месторасположение дома;
- состояние квартиры;
- близлежащая инфраструктура и прочее.
Чтобы определить реальную стоимость, необходимо узнать текущие цены на подобные квартиры. Если жилье необходимо продать срочно, то цену можно установить ниже, если не срочно – выше.
Современный рынок бывает первичным и вторичным. Чтобы не жалеть о приобретенном жилье, важно знать, как самостоятельно оформить покупку квартиры на вторичном рынке.
При выборе жилья необходимо обращать внимание на ее состояние, отдаленность от важных объектов. Обо всех моментах необходимо договариваться с продавцом, уточнять у него все нюансы.
Первичный рынок предлагает квартиры в домах, которые только строятся. Вторичный – в домах, которые были построены давно.
Разницы между продажей квартиры между родственниками или третьим лицам нет. Этапы процедуры и пакет документов одинаковые.
Необходимые термины
| Обременение на квартиру | Наличие юридических условий, которые ограничивают действие владельца объекта |
| Рента | Ежегодный доход, получаемый с недвижимости |
| Договор купли и продажи | Соглашение, на основании которого одна сторона обязана передать второй объект недвижимости за определенную плату |
В чем преимущества и недостатки
Самостоятельная продажа квартиры дает возможность контролировать каждый этап сделки. Однако, это затяжной процесс, требующий немало времени.
Работая без посредников, владелец жилья значительно сэкономит. Все деньги, полученные от продажи жилья, останутся у продавца. Но в этом есть и недостаток – можно попасть на мошенников.
Поскольку граждане не часто продают жилье, то они могут недооценить или переоценить стоимость жилья. Без помощи риэлторов быстро найти покупателя не удастся.
Правовое регулирование
В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса, договор купли и продажи квартиры оформляется в письменном варианте.
Согласно 555 статье (пункт 1), в договоре должна быть указана цена имущества.
Если владелец продаваемой недвижимости – несовершеннолетнее лицо, то от его имени должны действовать опекуны или родители – об этом гласит статья 28 ГК.
В соответствии с 429 статьей Гражданского кодекса, предварительное соглашение возлагает на стороны обязательства.
Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно
Чтобы продать жилье самому, необходимо придерживаться такого алгоритма:
- Подготовка жилья и документации.
- Выбор покупателя.
- Составление подготовительного соглашения.
- Расчет.
- Заключение соглашения и регистрация прав на нового хозяина.
- Передача недвижимости и получение финансов.
Сбор документации для продажи недвижимости – самый сложный процесс, отнимающий немало времени.
Владелец жилья, у которого документация будет при себе, сможет оформить сделку купли-продажи в максимально быстрые сроки.
От того, насколько правильно и полно подготовлены документы, зависит не только скорость продажи, но и законность сделки. Не каждый покупатель будет ожидать, пока продавец соберет нужные документы.
Пакет документации включает в себя:
| Свидетельство о регистрации прав на квартиру | Или другой документ, подтверждающий права на жилье |
| Паспорт каждого владельца квартиры | Если имеются несовершеннолетние дети, — свидетельство об их рождении |
| Свидетельство о браке и согласие мужа (жены) | На продажу квартиры. Если жилье – не совместная собственность, то такая справка не нужна |
| Если владелец | Несовершеннолетний, потребуется разрешение опекунского органа |
| Выписка из домовой книги | Обо всех прописанных гражданах |
К приходу потенциальных покупателей необходимо не только подготовить квартиру, но и выписать из нее обитателей.
На этапе поиска покупателя владельцу необходимо оценить свое жилье – ознакомиться с рынком недвижимости.
Предварительное соглашение является гарантией того, что покупатель не изменит свое решение, а продавец не продаст жилье кому-либо другому.
Покупатель дает задаток или аванс за жилье, этот факт необходимо зафиксировать в документе.
Эти термины имеют отличие, поэтому в соглашении необходимо правильно указать это. Если продажа отменится, то аванс вернут покупателю.
Если был внесен задаток, то при одностороннем нарушении договора виновная сторона выплатит штраф. Если от продажи отказывается продавец, то он возвращает задаток в двукратном размере.
Если сделка не осуществилась по вине покупателя, то задаток не возвращается. Форма предварительного соглашения – произвольная.
В договоре указать данные из паспорта сторон, адрес проживания, адрес продаваемого жилья, сроки обязательства и размер аванса (задатка).
Расчеты разрешено производить в момент заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилья. Расчет возможен наличный и безналичный.
Лучший вариант при самостоятельной продаже – произвести расчет через ячейку в банке. Покупатель под контролем работника банка вносит финансы в ячейку.
Продавец в специальной комнате проверяет и пересчитывает деньги. После этого их заворачивают в пакет и заклеивают. Ставятся подписи обеих сторон.
Какие документы нужны для покупки квартиры в 2024 году смотрите в статье: какие документы нужны для покупки квартиры.
Как восстановить паспорт при утере в другом городе, читайте здесь.
Как только сделка будет оформлена, продавец получит деньги в банке. Договор составляется в простом, письменном виде, заверяется нотариусом.
В договоре указать:
- цену квартиры;
- описание жилья – должно совпадать с данными в кадастровом паспорте;
- сроки передачи денег продавцу;
- как распределяются расходы на оформление сделки;
- сроки, в которые продавец обязан освободить жилье;
- сроки подписания акта приема-передачи квартиры.
Как только соглашение подпишут обе стороны, необходимо посетить регистрационный орган по месту нахождения жилья и зарегистрировать его на нового владельца.
Последний этап – передача квартиры новому собственнику. Передачу сопроводить актом приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах. После этого продавец получает деньги из ячейки.
Проверка собственника и продавца
Прежде чем заключить договор, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. Проверяется история жилого помещения и его владелец.
Во время проверки владельцев квартиры учитывается:
| В каком психическом и физическом состоянии находится хозяин | Если у него имеются отклонения, то родственники смогут оспорить такую сделку в суде. Дело будет выиграно, сделка признана ничтожной |
| Имеются ли документы, показывающие, сколько времени прошло со дня смерти бывшего владельца | На каких основаниях квартира перешла к новому владельцу |
| Имеются ли другие владельцы | И нет ли между ними конфликта. Если имеется долевая собственность, то сделку смогут обжаловать |
| Есть ли договор дарения | Если имеется, а квартира уже куплена, то при оспаривании она будет потеряна – деньги за ее покупку никто не вернет |
| Имеются ли у продавца | Несовершеннолетние дети |
| Нет ли судимости у продавца | Не разыскивается ли он |
Проверка квартиры включает:
- проводились ли ремонтные работы – когда последний раз и будут ли в скором будущем;
- проверку подлинности документов – зарегистрирована ли квартира;
- не находится ли жилье в залоге в банке.
Достоверность необходимых документов
Когда квартира найдена, покупатель должен выяснить, на основании какой документации возникло право собственности на жилье.
Документы необходимо проверить лично – подержать в руках, проверить их на наличие исправлений, подписей. Если на документах были исправления, то они должны быть заверены нотариусом.
Достоверность данных можно проверить лишь наличием всех документов, включая те, что были выданы до приватизации квартиры.
Проанализировать документы можно самостоятельно:
- изначально изучить бумаги, которые предоставит продавец. Изучаются оригиналы документов, а себе делаются их копии;
- предварительная проверка осуществляется по выписке из реестра прав на недвижимость;
- оплата коммунальных услуг и прочие задолженности проверяются по выписке из ЖЭКа;
- данные о лицах, прописанных в квартире, — по выписке из домовой книги.
Отсутствие обременений недвижимости
Если на квартиру имеется обременение, то владелец не имеет права ее продать, не заручившись согласием у третьего лица. Если же такое жилье продается, то обременение переходит к новому собственнику.
Выделяют такие типы:
| Ипотека | Если владелец квартиры не выплатил полностью ипотеку, то продать жилье он сможет только с согласия банка. Новому владельцу банк вправе выдвигать любые условия |
| Рента | Если в квартире проживает получатель ренты, то продажа квартиры возможна с его согласия |
| Арест | Налагается на жилье, если имеется большая задолженность за коммунальные услуги. Распоряжаться квартирой владелец сможет только после выплаты долгов |
| Наем | Квартиранты не имеют прав на недвижимость до тех пор, пока не закончится договор найма. Если владелец продаст квартиру, то новый хозяин не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора |
| Зарегистрированные лица | Они должны самостоятельно выписаться из квартиры перед ее продажей. В случае отказа проблема решается через суд |
| Аварийность | Если дом находится в плохом состоянии, то продавать жилье нельзя |
Продать квартиру с обременением намного сложнее. Оно будет снято лишь после устранения причины.
Чтобы снять обременение, необходимо обратиться в Регистрационную палату с такими документами:
- заявление;
- свидетельство о правах на недвижимость;
- документы из банка, например, о погашении долга;
- закладная.
Иск подает владелец жилья и банк-залогодержатель. При продаже квартиры с обременением важно знать следующее:
| Скрыть от покупателя факт наличия обременения можно | Дать взятку многим должностным особам, но такой шаг противоречит закону. По Уголовному кодексу – это мошенничество |
| Прежде чем искать покупателя, необходимо выяснить у банка | Разрешит ли он продавать жилье |
Перед покупателем возникают трудности – купив квартиру с обременением, он не сможет полностью ею распоряжаться.
Видео: составляем договор купли-продажи квартиры
Прежде чем купить жилье, необходимо проверить – нет ли обременения. Доказательством служат документы – справки из банка, Реестра.
Составление договора (образец)
Форма договора – письменная, заверение у нотариуса не обязательно. В документе прописать условия – это послужит гарантией исполнения обеими сторонами.
В договоре указать:
- место и дату подписания;
- личные данные продавца и покупателя;
- предмет соглашения;
- ссылку на нормативные акты;
- цену объекта и способ расчета;
- права обеих сторон, их обязанности;
- подписи и печать (если одна из сторон – юридическая сторона).
В соответствии с Жилищным кодексом, продавец обязан прописать всех, кто может проживать в этой квартире. После подписания договора он вступает в силу.
Также в соглашении должен быть пункт о том, что в момент заключения договора квартира не продана другому лицу и не подарена, не находится под арестом, третьи лица не будут на нее претендовать. Важное условие – цена квартиры и порядок расчета.
Фактическая передача имущества
Когда переход прав на квартиру зарегистрирован, осуществляется фактическая передача квартиры. Оформляется она актом приема-передачи.
Документ играет следующую роль:
- подтверждает отсутствие претензий между сторонами договора;
- подтверждает фактическую передачу жилья;
- прекращает обязательства по договору купли-продажи.
В назначенный день стороны соглашения встречаются на квартире. К этому моменту все жильцы должны оттуда выписаться.
Как рассчитаться с продавцом
Во время покупки жилья расчет возможен 2 вариантами – банковские услуги, наличный расчет.
Банки предлагают несколько услуг:
| Аккредитив | Покупатель переводит деньги на блокированный счет, после заключения сделки продавец получает к ним доступ |
| Индивидуальная ячейка | Аренда банковского сейфа |
| Безналичный перевод | Деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца |
Расчет с помощью банка снижает риски. Расчет наличными является традиционным методом, но к нему покупатели прибегают реже.
Как перевести жилое помещение в нежилое и цена узнайте из статьи: как жилое помещение перевести в нежилое.
Какие документы нужны для вступления в наследство после смерти, читайте здесь.
Как правильно написать характеристику с места работы, смотрите здесь.
Он не дает такой гарантии, как через банк. Основное преимущество – полная конфиденциальность.
Таким образом, самостоятельная продажа квартиры возможна. Главное – собрать необходимую документацию, она должна быть в порядке.
Зная тонкости процесса и приложив максимум усилий, можно самому быстро продать квартиру без помощи посредников.