Какие документы нужны для покупки квартиры в России в 2024 году

Не каждый день обычные граждане покупают недвижимость. Потому подход к такому мероприятию ответственный. Нужно учесть все тонкости и нюансы.

Какие документы нужны в 2024 году для покупки квартиры в России? Приобретение квартиры может показаться делом несложным.

Чего уж проще – подписал договор о купле-продаже, отдал деньги и получил недвижимость. На деле все значительно сложнее.

Неправильное оформление может стать причиной многих проблем, вплоть до признания сделки недействительной. Какие документы необходимы при покупке квартиры в России в 2024 году?

Общие моменты

Покупая квартиру, первое, что стоит сделать, это проверить самого продавца и правомочность его действий. Кто имеет право на продажу?

Правом на заключение любой сделки касаемо отчуждения недвижимого имущества обладает только фактический собственник. Это лицо, которое указано во всех документах на квартиру.

Иногда сам собственник не может или не хочет заниматься продажей квартиры, доверяя проведение сделки представителю.

В этом случае обязательно наличие соответствующей доверенности с нотариальным заверением.

В документе должно четко прописываться право на осуществление продажи. Собственников может быть несколько. В таком случае нельзя заключить сделку только с одним владельцем.

Либо все законные собственники участвуют в купле-продаже, либо имеются нотариальные согласия на продажу недвижимости.

Еще один нюанс касается несовершеннолетних жильцов и собственников. Когда к квартире прописан ребенок, то продажа жилья может осуществляться исключительно с согласия органов опеки.

Если ребенок является еще и собственником помещения, то от его лица могут действовать только законные представители (родители, опекуны).

С четырнадцати лет ребенок вправе сам заключать сделку, но при наличии согласия своих представителей.

Основные понятия

Что такое сделка купли-продажи по закону? Это процесс, в результате которого продавец передает свое личное имущество покупателю за определенную плату.

Сделка считается завершенной после того как покупатель получит предмет договора, а продавец — оговоренную денежную сумму.

Но в случае с покупкой квартиры следует различать такие понятия как право владения и право собственности.

Заключение договора купли-продажи квартиры означает, что помещение перешло в фактическое владение покупателя.

Он получает право на защиту своей недвижимости как законный владелец, но вот полноценно распоряжаться имуществом не может.

Право собственности на квартиру непременно должно регистрироваться в едином государственном реестре.

Заключенный договор действителен и до регистрации, но только после внесения надлежащей записи в реестр покупатель становится законным собственником.

Процесс регистрации права на собственность в отношении квартиры выглядит так:

1. После оформления ДКП собрать необходимый пакет документов.
2. Оплатить госпошлину за регистрацию.
3. Подать документы в регистрационный орган.
4. При получении извещения об отсутствии важных документов представить дополнительные бумаги.
5. В назначенное время получить свидетельство о праве собственности (в 2024 году это выписка из ЕГРН).

То есть сам процесс регистрации прост. Сложность заключается в подготовке документов. Отсутствие всего одной лишь важной бумаги может стать причиной для отказа.

А, не зная, какие нужны документы, можно бесчисленное количество раз обращаться за регистрацией права собственности.

Какие документы стоит проверить

Еще до принятия решения о покупке квартиры и соответственно до составления ДКП, нужно проверить некоторые важные аспекты. Речь идет о документах, подтверждающих юридическую чистоту сделки.

В качестве таковых выступают:

• расширенная выписка из ЕГРП (ЕГРН);
• выписка из домовой книги.

На основании первого документа можно проследить историю квартиры и все проведенные в ее отношении сделки.

Второй документ отображает перечень лиц, проживающих на конкретной жилплощади в данное время или зарегистрированных в квартире.

Здесь же отображаются возможные обременения и ограничения. Два упомянутых документа позволяют максимально полно отразить «чистоту» жилья.

Если в течение последних нескольких лет квартира многократно продавалась, то высока вероятность неправомерности предыдущих сделок.

И есть риск, что при оспаривании прежней сделке добросовестный покупатель лишится приобретенной квартиры.

Что касается проживающих и зарегистрированных жильцов, то такая ситуация тоже не особо приятна.

Постоянно прописанные в квартире лица вправе претендовать на проживание по месту прописки. Вряд ли кого порадует перспектива купить квартиру с несколькими «постоянными» жильцами.

Какие документы нужны при покупке квартиры от продавца дополнительно? Обратить внимание нужно на такие документы:

Когда продавцом и фактическим собственником выступает человек пожилой	То желательно получить от него справку из психоневрологического диспансера по месту жительства о полной дееспособности. Так никто не сможет оспорить сделку по причине психического состояния владельца
При участии несовершеннолетнего лица обязательной является справка из органов опеки	Что свидетельствует о соблюдении интересов ребенка. Сделку не признают недействительной по причине нарушения прав несовершеннолетнего
Если продавец состоит или состоял в законном браке	То потребуется нотариальное согласие супруга. При отсутствии такового заключение сделки купли-продажи неправомерно

Помимо перечисленных документов желательно запросить справки об отсутствии задолженностей по комуслугам.

Иначе вместе с квартирой можно приобрести немалые долги, которые придется оплачивать самостоятельно.

Правовое регулирование

В 2020 году право собственности на квартиру оформляется в соответствии с новым законом, который вступил в силу с 2.01.2017 — ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости».

Прежний принцип сохранился и в новой интерпретации законодательства.

Госрегистрация права в едином реестре недвижимости выступает единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности (ст.1 ФЗ № 218).

Зарегистрированное право собственности оспорено может быть только в судебном порядке. Необходимость оформления квартиры в собственность существует в России с 1998 года.

ФЗ № 218 только более четко регламентировал эту процедуру, хотя, надо признать, появилось немало новшеств.

Например, проведение регистрационной процедуры теперь возможно полностью в электронном виде, когда заявители не предоставляют никаких бумажных документов.

Как и ранее в 2024 году госрегистрации подлежат:

• возникновение права собственности;
• переход права собственности;
• прекращение прав собственности.

В 2020 году права собственности на квартиру регистрируются в новой электронной системе – ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Данная база объединила в себе действовавшие ранее по отдельности ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Теперь владельцам недвижимости не выдаются свидетельства о праве собственности. Единственный документ, подтверждающий законность владения, это выписка из ЕГРН.

Какие документы нужны для оформления покупки квартиры

Купив квартиру, гражданин должен зарегистрировать возникшее право собственности на нее. Для этого обратиться нужно в МФЦ или Росреестр и подать необходимый пакет документов.

Заявителем выступает покупатель, но если сделка проводилась нотариально, то подать документы может нотариус.

ФЗ № 218 определяет четкие сроки регистрации права:

При обращении в Росреестр	Семь рабочих дней
При подаче документов в МФЦ	Девять рабочих дней
В Росреестре по нотариально заверенной сделке	Три рабочих дня
В МФЦ по нотариальной сделке	Пять рабочих дней

Обязательным условием является оплата госпошлины за регистрацию. Величина таковой установлена п.22 ч.1 ст.333.3 НК РФ.

Физлица оплачивают две тысячи рублей, юрлица – двадцать две тысячи рублей. С начала 2020 года не требуется обязательного представления квитанции об оплате госпошлины.

Но все же желательно иметь при себе оригинал и копию этого платежного документа. Могут ли отказать в госрегистрации?

Да, закон предусматривает такую вероятность при:

• неправильном оформлении заявления;
• наличии ошибок и исправлений в заявлении;
• неуплате госпошлины (в течение пяти дней сведения об оплате отображаются в базе данных);
• наличии запретов и ограничений на регистрационные действия в ЕГРН (обременения, запрет собственника на регистрацию без его согласия).

Также заявитель получит отказ в регистрации права при отсутствии всех необходимых документов. Поводом может стать даже одна отсутствующая бумага.

Необходимый перечень

В ФЗ № 218 подробно прописан список документов, нужных для оформления собственности на квартиру. Поэтому покупателю еще на этапе заключения сделки следует позаботиться обо всех требуемых бумагах.

Для госрегистрации права собственности потребуются:

Паспорта участников сделки	Или же паспорт и нотариальная доверенность для представителя
Заявление на госрегистрацию права собственности	Составленное в одном экземпляре
Договор купли-продажи в двух экземплярах	Один возвращается собственнику, второй остается в регистрационном деле объекта. При простой письменной форме сделки дополнительно представляются документы, отображающие суть сделки (сам договор, правоустанавливающие документы и т.д.)
Нотариально оформленные согласия третьих лиц	При необходимости
Согласие кредитора	Если сделка касается залогового объекта

Это основной перечень документов. В зависимости от типа приобретаемой квартиры могут потребоваться некоторые дополнения.

На вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке особое значение обретают возможные права иных лиц.

При регистрации сделки сотрудник Росреестра или МФЦ потребует в обязательном порядке:

Паспорта всех собственников	Когда один из собственников несовершеннолетний, то предоставляется его свидетельство о рождении и паспорт законного представителя
Договор купли-продажи	Желательно подавать сей документ в количестве экземпляров по числу сторон плюс один экземпляр для регистратора. Еще один нюанс в том, что простой письменный договор лучше подписывать непосредственно при подаче документов на регистрацию
Разрешение попечительских органов	Когда частичным или единоличным собственником выступает несовершеннолетнее лицо
Нотариальное согласие супруга	Если недвижимость приобретена в период брака. Согласие нужно даже в случае развода. Исключением становится получение квартиры в наследство или в дар. Если супруг умер, ТОО представляется свидетельство о смерти

Другие документы для регистрации квартиры не потребуются, но это не значит, что покупатель не вправе требовать для ознакомления выписку из ЕГРН или правоустанавливающую документацию.

Иногда покупается не квартира, а только часть ее. Например, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире?

В такой ситуации потребуется документ, подтверждающий, что продавец является единоличным собственником комнаты.

Видео: какие документы нужны на покупку квартиры

Если же доли в коммуналке не выделены, то для покупки придется получать согласия остальных собственников квартиры.

По материнскому капиталу

Когда материнского капитала достаточно для приобретения квартиры, то основная сложность это убедить продавца подождать с оплатой, поскольку сразу ПФР деньги не выдаст.

Если продавец не возражает, то заключается договор купли-продажи.

Право собственности покупателя регистрируется в Росреестре, но при этом продавец остается залогодержателем квартиры до тех пор, пока ему не будут переведены средства материнского капитала.

Далее покупатель обращается в ПФР, предоставляя при этом пакет документов, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007:

• заявление о распоряжении материнским капиталом;
• паспорт владельца сертификата;
• свидетельство о браке и паспорт супруга, если таковой непосредственно участвует в сделке.

Дополнительно в ПФР подается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Также указываются реквизиты продавца для перечисления средств в счет оплаты.

Важно! Недвижимость, приобретаемая за счет материнского капитала, должна оформляться в общую долевую собственность детей и родителей.

Если таковая не оформлена, то потребуется предоставить в ПФР нотариально заверенное обязательство оформить квартиру в долевую собственность в течение полугода после перечисления средств продавцу.

Если в ипотеку

При оформлении покупки квартиры в ипотеку потребуется подготовить два пакета документов — один для банка, второй для Росреестра.

В банке документы потребуются для получения согласия на кредитование.

Перечень необходимых бумаг зависит от конкретной кредитной организации и, как правило, он довольно объемный.

Это правоустанавливающая и правоподтверждающая документация, различные справки касательно состояния жилья, оценочной стоимости и прочее.

Если банк одобряет ипотеку, то с клиентом заключается ипотечный договор и оформляется закладная на квартиру.  В Росреестре регистрируется именно договор ипотеки.

При этом новоявленному собственнику выдается не свидетельство о зарегистрированном праве, а экземпляр договора ипотеки с наличием штампа о проведении регистрации и печатью регистратора.

До полного погашения ипотеки квартира будет числиться в Росреестре как объект с наличием обременения в виде залога. Распорядиться такой квартирой можно только по согласию банка.

В новострое

При покупке квартиры в новостройке имеется две вариации – квартира уже готова и дом передан в эксплуатацию или предполагается участие в долевом строительстве.

В первом варианте у объекта уже есть собственник, это застройщик. Покупка оформляется, как и при покупке жилья на вторичном рынке.

А вот при долевом строительстве предстоит два этапа оформления – регистрация ДДУ и оформление права собственности на квартиру.

Для регистрации в Росреестре договора долевого участия потребуются такие документы:

• заявление на регистрацию ДДУ;
• договор долевого участия в трех экземплярах (желательно нотариально заверить);
• разрешение на строительство, полученное застройщиком от муниципалитета;
• описание квартиры за подписью обеих сторон, подтверждающее расположение приобретаемой квартиры;
• договор страхования, оформленный застройщиком;
• паспорт покупателя;
• учредительные документы застройщика.

Покупатель предоставляет заявление, паспорт и квитанцию по оплате госпошлины. Все прочие документы подает застройщик.

Для регистрации права собственности на готовую квартиру потребуется:

• заявление от покупателя;
• зарегистрированный ДДУ;
• акт приема-передачи квартиры;
• справка о выплате стоимости полностью (выдает застройщик);
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый паспорт на квартиру (оформляет застройщик).

При оформлении за наличные

Оформление права собственности на квартиру при расчете наличными ничем не отличается в сущности от регистрации любой недвижимости на вторичном рынке.

Потребуется стандартный пакет документов. На что следует обратить внимание покупателю, так это способ передачи денег.

Желательно в договоре купли-продажи прописать, каким образом продавец получит свои средства. При передаче денег можно использовать расписку в оплате полной стоимости квартиры.

Также может использоваться расчет посредством банковской ячейки. В этом случае в договоре оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке при предъявлении зарегистрированного ДКП.

При любом способе покупки квартиры важно помнить, что право собственности требует обязательной регистрации. Только после внесения записи в ЕГРН покупатель становится законным собственником.