Сегодня застройщики обязаны соблюдать сроки возведения недвижимости — в которое осуществил вклад конкретный гражданин.
Существует множество различных нюансов касательно заключения договоров долевого строительство. Нужно внимательно со всеми ними разобраться. Это позволит избежать всевозможных сложностей.
При нарушении застройщиком своих обязательств по соглашению о строительстве к нему в соответствии с законодательными нормами применяются определенные санкции.
Одной из таковых является оплата неустойки соответствующей величины. Алгоритм взыскания таковой опять же определяется законодательно.
Предварительное рассмотрение законодательных норм позволит самостоятельно защитить свои права, а также проконтролировать их соблюдение.
Общие моменты
На сегодняшний день долевое строительство становится все более популярным. Особенно среди ипотечных заемщиков — так как таким образом удается сэкономить достаточно существенную сумму денег.
Но важно помнить, что в силу различных специфических обстоятельств, связанных с долями в строительстве и самими процессом возведения, могут возникнуть задержки в строительстве.
Именно поэтому, с целью защиты интересов простых вкладчиков в строительство, был сформирован специальный нормативный документ.
В рамках него осуществляется защита граждан, являющихся участниками долевого строительства.
Если застройщик по какой-то причине не выполняет свои обязательства по договору, то к нему в полностью законном порядке будут применяться различного рода санкции.
Сам процесс использования права на получение неустойки регулируется НПД.
К основным вопросам, рассмотреть которые нужно будет обязательно заблаговременно, прежде чем приступить к обращению в суд и иным действиям, стоит отнести следующее:
- что это такое?
- действие договора;
- действующие нормативы.
Что это такое
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию до сдачи дома подразумевается при невыполнении своих обязательств по заключенному ранее договору.
Под самим термином «неустойка» подразумевается некоторая денежная сумма, которая по назначается к уплате в судебном порядке.
Она имеет место при нарушении каких-либо условий составленного ранее договора.
Причем величина такой неустойки именно в случае долевого строительства не может быть менее, чем установлена в законодательстве.
Подробное определение неустойки применительно именно к этому случаю дается в специальных нормативных документах — ч.2 ст.№6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Размер такой неустойки является фиксированным, он не может составлять менее, чем 1/300 от ставки рефинансирования.
Причем назначается такая сумма за каждый день просрочки (календарный, не рабочий). Причем для частных и юридических лиц величина такой неустойки различается достаточно существенно.
В первом случае величина выплаты будет увеличена в 2 раза. В отношении юридических лиц действуют иные законодательные нормы.
Таковые также могут являться в соответствии с нормативами законодательства участниками долевого строительства.
Назначается неустойка лишь в случае, если имела место задержка по причине, не зависящей от воли самого застройщика.
Но сам факт наличия таковых причин необходимо будет обязательно подтверждать документально. В противном случае неустойка будет начислена в соответствии с обозначенными выше «расценками».
Иск о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию необходимо будет подавать непосредственно по месту регистрации застройщика.
Действие договора
Договор по долевому строительству должен заключать в стандартной форме. Причем формат его не закреплен законодательно.
Но при этом существует ряд требований к данному документу. Соблюдение их строго обязательно.
В противном случае договор данного типа попросту будет признан недействительным или же частично недействительным.
Самому заемщику следует в обязательном порядке внимательно прочитать все положения, отраженные в составленном соглашении.
Обычно всевозможные сложности и затруднения появляются именно по причине незнания самими долевым вкладчиком условий соглашения.
Как встать на очередь в детский сад без прописки, читайте здесь.
При этом все пункты должны отвечать требованиям действующего на территории РФ специального законодательства.
Сам факт оплаты неустойки при пропуске сроков строительства может и не обозначаться в соглашении. Но это не является поводом для неоплаты таковой.
Достаточно лишь самого факта наличия договора и внесения соответствующих сумм на счет застройщика.
Существует множество различных нюансов, особенностей, связанных именно с типом составленного соглашения.
Именно поэтому оптимальным решением будет заключение соглашения только лишь с компанией, которая хорошо себя зарекомендовала.
Действующие нормативы
Основным документом, регулирующим как неустойку, так и остальные моменты, связанные с долевым строительством, является Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.04 г. в последней редакции.
Включает он в себя более двух десятков различных статей, которые подробно раскрывают вопрос составления соглашения этого вида.
Ст.№3 устанавливает необходимость регистрации застройщика соответствующим образом.
Далеко не все строительные компании обладают правом на привлечение денежных средств от дольщиков для осуществления долевого строительства.
Именно поэтому в соответствии со ст.№3.1 данного федерального закона все застройщики обязаны раскрывать подробную информацию о себе.
Отдельного внимания заслуживает статья, которая регулирует вопрос заключения договора долевого строительства.
В обозначенном выше нормативном акте она маркируется под номером 4.
Стоимость самого договора, исходя из которой и производится расчет величины неустойки, определяется ст.№5.
Важным разделом, затрагивающим вопрос расчета неустойки, является ст.№6. Она определяет срок передачи объекта строительства новому собственнику.
Помимо обозначенных выше присутствует также большое количество различных иных разделов. Ознакомление с ними не обязательно, но желательно.
Обмануть или же нарушить права юридически грамотного дольщика на порядок сложнее, чем простого обывателя.
При возникновении каких-либо вопросов, подозрений лучше всего будет обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию (цена)
Оформление договора может быть осуществлено без предоплаты или же с таковой. Каким-либо образом на стоимость недвижимости это не влияет.
Но при этом существует ряд нюансов, разобраться с которыми нужно предварительно. Все они отражены в законодательстве.
Наиболее существенные вопросы:
- обязанности сторон;
- сроки передачи объекта;
- причины возникновения;
- формула расчета;
- судебная практика.
Обязанности сторон
Все обязательства по договору обозначаются в нем самом. Конкретной точной законодательно установленной формулировки по этому поводу не существует.
Но при этом все обязательства, по умолчанию ложащиеся на плечи самого застройщика, отражаются в ст.№6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.04 г.
Данная статья включает в себя всего 3 пункта:
| Застройщик обязан предоставить объект долевого строительства до срока | Обозначенного в соответствующем образом составленном соглашении — причем дата сдачи должна быть единой для всех участников долевого строительства без каких-либо исключений |
| При пропуске срока по ставке рефинансирования ЦБ РФ | Застройщику необходимо будет оплатить неустойку |
| Если по какой-то причине объект долевого строительства не может быть закончен до срока | Обозначенного в договоре — не позднее чем за 2 месяца об этом в письменной форме потребуется уведомить дольщика |
В свою очередь вторая сторона договора в лице долевого участника строительства также обязана выполнять свои обязательства по соглашению.
Основным таковым обязательством на данный момент времени является именно своевременная оплата долевого взноса.
Регламент платежей, график их осуществления в обязательном порядке прилагается к договору, подписываемому в двустороннем порядке.
В свою очередь неисполнение участников долевого строительства своих обязательств по договору не означает допустимость пропуска сроков строительства объекта.
Этот момент обозначается опять же в соответствующих законодательных нормах.
Сроки передачи объекта
Решающим фактором при осуществлении вычисления размера неустойки является именно срок сдачи строительства.
Так как именно исхода из количества дней просрочки насчитывается полная величина неустойки, штрафной санкции.
В свою очередь сама дата сдачи недвижимости устанавливается единым образом для всех дольщиков.
Но при этом уже на усмотрение самого застройщика — исходя из его возможностей, текущей стадии строительства и иных моментов.
Видео: расчет неустойки по ДДУ
Но уже после установления официально сроков сдачи конкретного объекта недвижимости застройщик в одностороннем порядке изменить таковые не может.
Потому в случае пропуска срока начисление неустойки будет осуществляться в обязательном порядке.
Основная цель назначения неустойки — принудить застройщиков при осуществлении долевого строительства к выполнению своих обязательств по договорам.
На протяжении длительного времени долевой строительство практически подразумевало пропуск сроков ведения строительства. Многие объекты попросту превращались с долгострои.
Въехать в свои законные жилища многие граждане не могли по нескольку лет. Формирование и установление данного закона позволило избежать множества проблем, защитить права простых дольщиков.
Причины возникновения
На данный момент причины невозможности сдачи вовремя объекта строительства могут быть самые разные.
Наиболее распространенными являются:
- отсутствие достаточного количества средств;
- нарушение сроков поставки строительных материалов или же техники от подрядчиков;
- погодные условия, стихийные бедствия;
- банкротство застройщика и выкуп его обязательств другой компанией;
- иное.
При этом все основания для задержки сроков сдачи можно разделить на две основные категории — по вине самого застройщика или же при отсутствии таковой.
Если компании удастся доказать через суд, что задержка имела место именно по независящим от неё причинам, то начисление неустойки осуществляться не будет. Потому получение средств таким образом достаточно затруднено.
Формула расчета
Процесс расчета количества средств, начисляемых в форме неустойки гражданам — участникам долевого строительства, достаточно прост.
Он осуществляется по следующей формуле:
При этом срок пропуска начинается следующим календарным днем по прошествии установленного в договоре срока.
Также возможно воспользоваться специальными онлайн калькуляторами для осуществления вычислений. Формула проста, какие-либо сложности при использовании таковой обычно попросту не возникают.
Судебная практика
Существует устоявшаяся судебная практика по поводу начисления неустойки в случае пропуска срока застройщиком при долевом строительстве.
Про наследство по закону и очередность наследования жены и детей, читайте здесь.
Можно ли продать квартиру в ипотеке, смотрите здесь.
Она достаточно обширна и однозначна. Даже при пропуске всего в 1 день компания застройщик обязан будет выплатить соответствующей величины неустойку.
В то же время если застройщику удастся доказать, что его вины в пропуске сока нет — соответствующее начисление осуществлено не будет.
Существует множество самых разных нюансов, связанных как с начислением неустойки, так и с её расчетом.
Разобраться со всеми ними лучше всего заранее, до момента возникновения различных сложностей, проблем.
Все нюансы отражаются непосредственно в специальном законодательном документе, именно на него и судебную практику следует опираться в случае принятия решение о подаче иска.