Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке в 2024 году

Оформление ипотеки сопряжено со многими рисками. Финансовое положение заемщика может измениться или в силу иных обстоятельств потребуется продажа приобретенного жилья.

Как в 2024 году продать ипотечную квартиру? Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым обеспечением. Логически продать ее до полной выплаты кредита нельзя.

Но для некоторых владельцев ипотечной недвижимости это единственный способ поправить материальное положение.

У других заемщиков просто поменялись планы. Можно ли в 2024 году продать квартиру, если она в ипотеке?

Что нужно знать

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

• ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
• потребность в приобретении жилья большей площади;
• желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Основные понятия

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Действие договора жилищного займа

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

• предмет ипотеки;
• оценка объекта;
• суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

В договоре четко прописывается предмет залога	И все нюансы его использования
Стороны вправе предусмотреть условие о возможности взыскания имущества	Во внесудебном порядке или способах реализации залога при взыскании по решению суда
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой	Указывается в договоре с указанием суммы, основания возникновения и сроках исполнения
Обременение имущества ипотекой	Возникает с момента госрегистрации ипотеки
Права залогодержателя на имущество	Возникают с момента занесения записи об ипотеке в ЕГРН
Права залогодержателя в отношении залога	Прекращаются после полной выплаты указанной стоимости по договору

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

• можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
• продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
• наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
• невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
• возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

• необходимость первого взноса;
• большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
• сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
• наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

Нормативная база

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору.  Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Как правильно продать квартиру в ипотеку (пошаговая инструкция)

Наличие ипотеки отнюдь не становится препятствием для продажи залоговой квартиры. Осуществить продажу ипотечного жилья можно вполне законно, если знать, как это сделать.

Всего существует четыре способа реализации квартиры в ипотеке:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Самостоятельная продажа.
3. Реализация банком.
4. Продажа долговых обязательств.

В зависимости от выбранного способа будет отличаться порядок действий и уровень участия банка. Итогом становится смена собственника объекта, то есть продажа квартиры.

Но не во всех случаях снимается обременение, квартира может оставаться в ипотеке. Но при этом с продавца снимаются обязательства по выплате ипотечного займа.

Досрочное погашение

Вариант досрочного погашения наиболее прост, если заемщик располагает необходимой суммой средств для полной выплаты долга.

После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение и можно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

К тому же при досрочном возврате заемных средств уменьшается сумма переплаты.

Но описанный вариант это скорее исключение, поскольку само по себе оформление кредита подразумевает отсутствие достаточной суммы средств.

Потому для досрочного погашения используются деньги покупателя, желающего приобрести квартиру.

Порядок действий таков:

1. Найти покупателя, желающего купить квартиру с обременением и способного дать деньги на досрочное погашение ипотеки.
2. Установить сумму задолженности по кредиту.
3. Составить соглашение меж покупателем и заемщиком, заверив его у нотариуса.
4. Осуществить выписку заемщика и членов его семьи с ипотечной жилплощади.
5. Получить задаток от продавца в сумме, необходимой для погашения ипотеки.
6. Закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры.
7. Зарегистрировать переход права собственности.

Основная сложность заключается в поиске покупателя. Наличие обременения становится отпугивающим фактором. Подобная схема чаще всего используется при продаже строящегося жилья.

Квартира в новостройках с хорошей планировкой от добросовестного застройщика будет пользоваться большим спросом.

Особенно в этом плане ценится Москва и другие большие города, где готовое жилье стоит очень дорого.

Еще один нюанс это получение согласия банка на досрочное погашение.  Не все банки соглашаются на это из-за потери выгоды в виде процентов.

Потребуется привести веский аргумент или дождаться, когда завершится мораторий на досрочное погашение, установленный договором жилищного займа.

Суть схемы в том, что заемщик оплачивает ипотеку и передает право собственности на квартиру покупателю.

Необходимый пакет документов

При продаже ипотечной недвижимости потребуется собрать достаточно объемный пакет документов.

Таковой включает в себя:

• документ, подтверждающий платежеспособность покупателя;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу (при наличии оной);
• документ, удостоверяющий зачисление средств покупателем на счет продавца для погашения ипотечной задолженности;
• документ, свидетельствующий о погашении кредита и снятия обременения с квартиры.

Самостоятельная продажа

Продажа ипотечной квартиры самостоятельно отличается от досрочного погашения степенью участия банка.

Для продавца ключевой рекомендацией можно считать то, что не нужно скрывать от покупателя наличие залога.

Иначе это может расцениваться как мошенничество и вовлечение в аферу. Алгоритм сделки выглядит так:

Заемщик извещает банк о своем желании продать квартиру конкретному покупателю	Прилагая заявление о невозможности погашения кредита собственными силами
Банк заключает с покупателем	Предварительный договор о купле-продаже
Покупатель вносит сумму, необходимую для погашения ипотеки и для выплаты заемщику-продавцу	В разные банковские ячейки
С квартиры снимается обременение	—
Оформляется ДКП и право собственности	Регистрируется Росреестром
Банк и заемщик получают доступ	К своим средствам

Данный вариант привлекателен тем, что заемщик может самостоятельно определять цену продажи.

В некоторых случаях можно не просто продать квартиру в ипотеке, но и получить от этого прибыль. Возможно, придется договариваться с банком.

Но если представить доказательства того, что выплата кредита невозможна, то банк, скорее всего, даст согласие на продажу.

Судебные тяжбы по невыплаченным займам не особо приветствуются банками, поскольку отнимают много времени и средств.

Если банком

В этом случае банк уже не является просто сторонним наблюдателем. Вся сделка проводится банком от начала и до конца.

Банковская организация собирает необходимые документы, связывается с Регпалатой, взаимодействует с покупателем.

От продавца требуется только подписание предоставляемых документов. В остальном порядок действий аналогичен вышеизложенному.

Покупатель вносит средства в две разных банковских ячейки – для кредитора и для продавца (заемщика).

После подписания ДКП и снятия обременения банк и бывший заемщик получают свои деньги. Но такой вариант не особенно выгоден продавцу.

Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке

При поиске покупателя банк не слишком задумывается о выгоде для заемщика. Основная задача это возврат заемных средств.

Продажа долговых обязательств

Данный вариант предполагает, что заемщик продает долговые обязательства перед банком. Проще говоря, переоформляется ипотечный договор и заемщиком становится покупатель жилья.

При согласии банка на такую процедуру оформляется новый договор ипотеки, по которому на покупателя переводится оставшаяся часть долга.

Процесс оформления практически не отличается от обычного порядка оформления ипотечного кредита. Покупатель предоставляет такой же пакет документов.

При одобрении заявки осуществляется оценка недвижимости. Банк самостоятельно осуществляет перерегистрацию залога в Росреестре.

От заемщика по прежнему договору ипотеки потребуется лишь подписание документа о переуступке долгового обязательства.

При такой схеме возможен перевод займа на банк, предоставивший средства на погашение ипотечного долга. Фактически осуществляется рефинансирование ипотеки иным банком.

Препятствием может становиться отсутствие согласия банка. Не все кредитные учреждения разрешают перекредитование. Порой заемщику это грозить серьезными штрафными санкциями.

Плюсы и минусы такой сделки

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Досрочное погашение

Плюсы	Минусы
Прекращение долговых обязательств Более легкий поиск покупателя Возможность продажи за большую сумму	Необходимость крупной суммы средств Простота оформления сделки через ДКП

Самостоятельная продажа

Плюсы	Минусы
Нет необходимости в поиске денег на погашение Прекращаются обязательства по ипотеке	Сложно убедить покупателя погасить чужой кредит Обычно жилье продается ниже рыночной стоимости Возможны сложности с получением согласия от банка

Реализация банком

Плюсы	Минусы
Закрытие ипотеки Отсутствие необходимости поиска покупателя	Продажа по невысокой цене, установленной банком Процесс может затянуться и придется выплачивать очередные платежи

Продажа долговых обязательств

Плюсы	Минусы
Прекращение обязательств по ипотеке Возможность переоформления покупателем ипотеки в другом банке на более выгодных условиях Документальное оформление осуществляется банком	Реализация по стоимости меньше рыночной Возможно применение штрафных санкций банком

Особенности процесса

Из нюансов продажи ипотечной квартиры нужно отметить момент, касающийся налогообложения. При оформлении ипотечного займа квартира становится собственностью заемщика.

Любой гражданин, продающий недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет, обязан уплатить налог с продажи.

Налоговая сумма к выплате составит 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Можно избежать выплаты налога посредством занижения продажной суммы.

Но придется договариваться с банком. При самостоятельной продаже без участия банка занижать цену крайне не рекомендуется, поскольку велик риск не получить «скрытую» сумму.

Если по военной ипотеке

Военная ипотека предполагает, что приобретаемое жилье до момента погашения кредита выступает залогом не только у банка, но и у Минобороны РФ.

Обременение с квартиры снимается только после погашения ипотеки и после завершения двадцатилетнего срока службы заемщика.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, требует погашения целевого жилищного займа.

Порядок действий таков:

1. Продавец извещает банк и Росвоенипотеку о желании продать квартиру и снять с нее обременение.
2. В банке уточняется сумма долга.
3. Погашается сумма задолженности.
4. Получается документ о снятии обременения.
5. В Росреестре получается правоподтверждающий документ.
6. Квартира продается по стандартной схеме.

Нюанс в том, что при снятии обременения до выхода на пенсию, вследствие увольнения со службы, военнослужащий теряет льготы.

Он обязан в полном объеме вернуть средства, выданные по ЦЖЗ. При этом накопления НИС использоваться не могут.

Если военный увольняется после двадцати лет службы или на льготных основаниях, то для погашения ипотеки можно использовать накопленные в системе НИС средства.

Если с материнским капиталом

Продажа ипотечной квартиры, полученной с использованием материнского капитала, осложняется тем, что в числе собственников значатся несовершеннолетние дети.

Потребуется получение согласия на продажу от органов опеки.

Обычно проблема решается путем составления родителями нотариального обязательства о выделении доли аналогичной доли жилья не позже, чем спустя полгода после продажи ипотечной квартиры.

На практике ситуация редко контролируется, поскольку в такой сделке участвует достаточно много действующих лиц.

В итоге дети остаются без гарантированного государством жилья. Но основные недостатки приходятся на долю добросовестных покупателей.

Дети, достигшие совершеннолетия, имеют право в течение трех лет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной по причине лишения их законной доли.

При аннулировании сделки покупателям придется вернуть квартиру. Конечно, истцов обяжут вернуть выплаченную покупателем сумму, но оплата может осуществляться частями и растянуться на много лет.

Находящуюся в ипотеке «Сбербанка»

«Сбербанком» предусмотрена возможность продажи ипотечного жилья.

При этом утвержден ряд правил:

Нельзя просто продать долговые обязательства иному человеку	Банк уведомить нужно не менее чем за месяц. При этом банк будет предлагать реструктуризацию и прочие выходы из сложной ситуации, не желая проверять нового клиента. Лучше всего заявить о полном отсутствии средств, но в будущем о сотрудничестве со «Сбербанком» можно забыть
Недостаточно просто получить согласие от банковского сотрудника	Банк должен предоставить письменный ответ, что позволяет продать квартиру в ипотеке
При переоформлении нового договора ипотеки на покупателя	Возможно изменение условий, за досрочное погашение могут начисляться штрафы, что увеличит сумму долга

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку? Если продажа ипотечной квартиры обусловлена желание взять в ипотеку большее жилье, то не желательно оформлять обе сделки через один банк.

Досрочное погашение ипотеки не особо позитивно воспринимается банком. Вряд ли заемщику одобрят вторую заявку на ипотеку при продаже первой квартиры в ипотеке.

Отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке ВТБ24 или ином банке, ответ будет аналогичным.

Тосно также следует изучить договор ипотеки на предмет санкций за досрочное погашение и внимательно изучать все документы по сделке продажи ипотечного жилья.

Лучший способ продать квартиру в ипотеке это погасить задолженность и снять обременение в преддверии продажи.

Это избавит от хлопот, связанных с процессом согласования сделки с банком. Конечно, не всякий покупатель согласится заранее дать деньги на погашение кредита.

Но, в конце концов, можно занять деньги у родственников и знакомых или оформить потребительский кредит.

Вернуть долг можно будет после продажи квартиры. А квартира без обременения всегда оценивается на порядок дороже ипотечного жилья.